Cena bývania: Kompromisy, investície a budúcnosť vlastného bývania na Slovensku

Vysoké ceny nehnuteľností a prísne podmienky hypotekárneho financovania menia sny mladej generácie Slovákov o bývaní. Namiesto priestranných bytov s terasami sa čoraz častejšie zameriavajú na menšie, dostupnejšie plochy. Tento trend, ktorý je už dlhodobo prítomný v západnej Európe, sa stáva realitou aj na Slovensku, kde sa priemerná výmera nových bytov zmenšila takmer na polovicu, z kedysi bežných 70 - 80 m² na dnešných približne 40 m².

Malé byty ako investícia aj štartovacie bývanie

Záujem o malé byty vo veľkých mestách je dlhodobý a súvisí predovšetkým s vysokým dopytom po prenájmoch. Mnohí ľudia tieto byty kupujú ako investíciu. „Tento trend je vo väčšine slovenských miest, pretože menšia výmera znamená nižšiu cenu a preto je bývanie dostupnejšie,“ vysvetľuje realitný odborník. Dôvodom je jednoduchá dostupnosť. Mladí ľudia, ktorí chcú bývať vo vlastnom, často nemajú inú možnosť, než sa uskromniť. „Deje sa to často. Prichádzajú s istou predstavou, ale nakoniec častokrát urobia kompromisy v dispozícii, keď je ponuka na kúpu zaujímavá,“ dodáva expert. Kupujúci neraz akceptujú byty bez balkóna, s menej výhodnou dispozíciou alebo s menšou úžitkovou plochou.

Na tento dopyt reagujú aj developeri. Hoci cena za meter štvorcový býva pri menších bytoch vyššia, developeri ich ponúkajú ako „ľahko dostupné“ alebo „ideálne investičné“. Malé byty sú nielen štartovacím riešením pre mladých, ale aj atraktívnou investíciou. „Každý byt, ktorý označíme ako dobrú investíciu z pohľadu ceny, stavu bytu a lokality, je z dlhodobého hľadiska považovaný za dobrú investíciu. Pri kúpe nehnuteľností odporúčame poradiť sa s odborníkom, či má daná nehnuteľnosť potenciál držať si svoju likviditu prenájmu alebo budúceho predaja,“ odporúča odborník.

V zahraničí sú bežné mikrobyty do 30 m², ktoré sa napriek vysokej cene okamžite predajú. Hoci sa dnes diskutuje aj o extrémnych riešeniach - ako mikrobyty pod 25 m² či „kapsulové bývanie“ známe z Ázie - slovenský trh zatiaľ tak ďaleko nezašiel. Či už z dôvodu finančných limitov, alebo ako investičná príležitosť, Slováci stále častejšie volia bývanie na menšej ploche. Tento kompromis prináša nižšie náklady a možnosť osamostatniť sa, no zároveň otvára otázku komfortu a kvality života.

Dom verzus byt: Dilema rodiny a individuálnych potrieb

Mnohí z nás začnú dilemu riešiť pred príchodom potomkov alebo v čase, keď deti rastú. Potrebujete väčší priestor a vyšší komfort bývania. V štandardnom trojizbovom byte sa dá fungovať príjemne, ale keď sa z jednej izby stane technická miestnosť, kde je neustále rozložená žehliaca doska, sušiak na bielizeň a kde pravidelne zakopávate o vysávač, začnú sa myšlienky na dom vkrádať čoraz častejšie. Keď si uvedomíte, že dom má aj povalu, kam odložíte sezónne veci, že auto pred vplyvmi počasia schováte do garáže a že do technického domčeka pohodlne šupnete náradie, bicykle a sánky, z hľadiska priestoru je dom jasnou voľbou.

Veľmi dobre si zvážte svoje manuálne zručnosti. Ak ste šikovní a dokážete si veľa vecí opraviť, zložiť, svojpomocne vyrobiť a ak máte vzťah k práci v záhrade či v dielni, je to veľký plusový bod v kolónke „Chceme dom“. Generácia Husákových detí však vyrastala v panelákoch a je predpoklad, že ich manuálne návyky sú skromné. Ak patríte do tejto kategórie, bude vám bližší byt. O údržbu sa starať nemusíte, pretože to rieši správca bytového domu.

Keď sú deti malé, nie je nič lepšie ako mať záhradu, kde sa môžu vyšantiť. Vy môžete spokojne sedieť na trávniku a s kávou v ruke pozorovať, ako si stavajú zámok alebo sypú piesok do vlasov. V byte to budete mať náročnejšie, najmä ak v jeho blízkosti nie je detské ihrisko alebo park. Každodenná logistika - obliekanie, obúvanie, presuny - je zložitá. No a nevybúrené dieťa, zavreté celý deň medzi štyrmi stenami, znamená pohromu, napríklad v podobe rúžom pokreslených dverí a prstíkmi pretlačených blán na reproduktoroch.

Dobre si však premyslite, čo bude o niekoľko rokov. Deti vyrastú a budú chodiť na krúžky. Bývanie v dome si budete užívať menej, pretože budete čoraz viac času tráviť v aute. Do umeleckej školy, na tréningy… Ale možno to bude celé inak a budete to zvládať dobre, možno nájdete domček s dobrou dopravnou dostupnosťou do najbližšieho okresného mesta a všetko bude v pohode.

Nespornou výhodou bývania v dome je to, že vás nikto neruší hlasnou hudbou, teda okrem vašich pubertálnych detí, že vám nikto nedupe nad hlavou alebo nepočúva, ako zvýšeným hlasom riešite zlý školský prospech svojho potomstva. V tomto zmysle je rodinný dom naozaj bezkonkurenčný.

Na záver musíme dodať, že pri takomto rozhodovaní ide o detaily. Preto si urobte poctivý zoznam plusov a mínusov jedného aj druhého typu bývania, svojich osobných preferencií, a hlavne si na rozhodnutie dajte čas.

Náklady na bývanie: Dom vs. Byt z pohľadu financií

Kúpiť dom alebo byt? Podarilo sa vám niečo si našetriť a rozmýšľate nad kúpou vlastného bývania? Čo sa oplatí viac - dom alebo byt? Kým v roku 2008 tvorili zo všetkých dokončených nehnuteľností na bývanie 50 percent byty, v roku 2016 bolo až 72 percent rodinných domov. Za rok 2021 sa podiel domov na rezidenčnom bývaní dostal na 68 percent. Náklady na bývanie stáli Slovákov v roku 2021 podľa údajov Eurostatu vyše 30 % z ich rodinných rozpočtov.

Veľa ľudí vám povie, že bývanie v dome vychádza lacnejšie než v byte. Pravda je taká, že náklady na bývanie v rodinnom dome nemusíte mať každý mesiac úplne rovnaké. Zaskočiť vás môžu rôzne opravy a údržby, ktoré na rozdiel od bytu, kde sa na všetko skladáte spolu s ostatnými, idú z vášho vrecka. Náklady na bývanie v byte sú v porovnaní s domom väčšinou nižšie. Dvojnásobne to platí pri novostavbách, kde viete ušetriť aj na teple a vode. Výdavky však závisia tiež od toho, koľko energií a vody miniete v danom období. Avšak istotou je v tomto prípade tzv. fond opráv. Ak máte dom postavený vhodným spôsobom, oproti bytu môžete veľa ušetriť za energie. Dom si môžete postupne meniť, prestavovať, nadstavovať podľa seba a nepotrebujete na to súhlas ďalších osôb (bytové družstvo, správca), len si vybavíte stavebné povolenie.

S kúpou nehnuteľnostu vám môže pomôcť napríklad HypotékaTB. Je dostupná až do 90 % hodnoty zabezpečenia. Ak požadujete vyššiu sumu úveru, požiadajte spolu s hypotékou aj o spotrebný úver.

Komunity a susedské vzťahy: Dôležitý faktor bývania

Človek je spoločenský tvor a byť súčasťou rodiny či okruhu priateľov patrí k jeho prirodzeným potrebám. Počas prudkej urbanizácie v uplynulých desiatkach rokov narástla aj dôležitosť susedskej komunity združujúcej ľudí bývajúcich v konkrétnej oblasti, ktorí sa každý deň stretávajú v spoločných verejných priestoroch a trávia spolu voľný čas po práci či počas športových aktivít. Trend komunitných aktivít v mestách stále rastie. Najlepšou ukážkou stúpajúcej popularity spoločných aktivít v susedstvách je obľúbenosť komunitných záhrad, ktoré rastú v každom väčšom európskom meste. Ľudia z okolia sa v nich každodenne stretávajú a venujú sa pestovaniu a starostlivosti o úrodu, ale aj komunitným aktivitám a vzájomnému spoznávaniu. Súčasťou väčšiny takýchto záhrad je spoločné sedenie, gril, ohnisko či dokonca pódium na organizovanie spoločných podujatí.

Podľa štúdie amerického Centra prevencie a kontroly ochorení je budovanie zdravých komunít účinným nástrojom v boji proti civilizačným ochoreniam ako obezita, cukrovka či problémy so srdcom. Život v zelenej, bezpečnej komunite motivuje ľudí tráviť čas vonku, častejšie sa prechádzať či športovať na okolitých ihriskách. Výhodou sú aj cyklotrasy v okolí a požičovne, vďaka ktorým sa môžu obyvatelia komunít pohodlne presúvať na bicykli a vychutnávať si fyzickú aktivitu. Dôležitá je aj pravidelná údržba verejných priestorov, aby zanedbané či primrznuté chodníky neohrozovali chodcov či bežcov. Autori štúdie tvrdia, že v parkoch a športoviskách, ktoré sú súčasťou komunity, majú jej členovia väčší pocit bezpečia aj vo večerných hodinách. Familiárnosť lokality a pocit blízkosti známych ľudí pôsobia na psychiku človeka upokojujúco a pocit domova nezíska až po zabuchnutí vchodových dverí do svojho bytu či domu, ale už po prekročení pomyselnej hranice priestoru, ktorý považuje za svoju komunitu.

Občianska vybavenosť patrí spolu so stavom nehnuteľnosti a jej lokalitou k hlavným faktorom, ktoré určujú jej cenu. Podľa štúdie amerického webu nabewise.com, ktorá analyzuje kvalitu a atribúty susedstiev v najväčších mestách Spojených štátov amerických, sa až 54 percent kupujúcich z Generácie Z rozhoduje nielen podľa ceny či kvality nehnuteľnosti, ale aj podľa jej polohy a okolia, v ktorom sa nachádza. Kupujúci berú do úvahy prvý dojem z komunity a často vyhľadávajú stránky alebo skupiny na sociálnych sieťach, ktoré združujú jej príslušníkov. Podľa tejto zásady by malo byť z každého domu v rámci komunity možné dostať sa pešou chôdzou za 15 minút k občianskej vybavenosti, ktorú jej členovia využívajú na pravidelnej báze. Potraviny, školy, základná zdravotná starostlivosť a služby by mali byť aj od tej najkrajnejšej rezidenčnej oblasti vzdialené maximálne štvrťhodinu. Vďaka tomuto princípu klesá potreba automobilovej prepravy a väčšina ľudí môže každodenné povinnosti vybaviť pešo či na bicykli.

Zoznam hospodárskych subjektov (ZHS) a Index daňovej spoľahlivosti: Výhody pre podnikateľov

Čo je Zoznam hospodárskych subjektov?

Zoznam hospodárskych subjektov (ZHS) je verejný register podnikateľských subjektov, ktoré splnili podmienky účasti na verejnom obstarávaní. Tento zoznam, vedený Úradom pre verejné obstarávanie, umožňuje podnikateľom získať status kvalifikovaného dodávateľa, čo ich odbremení od opakovaného predkladania dokumentov o splnení zákonných požiadaviek pri verejných súťažiach.

Výhody zápisu do ZHS:

Hoci zápis do Zoznamu hospodárskych subjektov nie je zákonom povinný, prináša podnikateľom niekoľko výhod:

• Úspora času: Pri každom verejnom obstarávaní nebudete musieť opakovane predkladať doklady o spôsobilosti, čo zrýchli vašu účasť vo verejných súťažiach.
• Prístup na Elektronické trhovisko (EKS): Zápis je podmienkou pre účasť na obchodovaní na EKS, kde môžete rozšíriť svoje podnikateľské príležitosti.
• Transparentnosť a dôveryhodnosť: Ako zapísaný subjekt získavate status overeného dodávateľa, čo zvyšuje dôveru potenciálnych obchodných partnerov.

Proces zápisu do ZHS:

Zápis do Zoznamu hospodárskych subjektov vyžaduje prípravu a splnenie konkrétnych krokov:

1. Príprava dokumentácie: Pripravia sa všetky dokumenty potrebné pre úspešný zápis. K dokumentom patria potvrdenia o spôsobilosti a súhlasy potrebné pre obchodovanie na verejnom trhu.
2. Podanie žiadosti na Úrad pre verejné obstarávanie: Pripravená dokumentácia sa podáva priamo úradu, ktorý má 15 dní na spracovanie kompletnej žiadosti vrátane príloh.
3. Platnosť zápisu: Zápis je platný po dobu 3 rokov, pričom ho je možné predĺžiť. O predĺženie je potrebné požiadať 30 až 60 dní pred uplynutím platnosti.

Kto môže požiadať o zápis do ZHS?

Do Zoznamu hospodárskych subjektov môže byť zapísaný každý subjekt, ktorý splní zákonom stanovené požiadavky, ako napríklad bezúhonnosť, vysporiadané finančné záväzky a povolenie na dodávanie tovarov alebo služieb.

Podmienky pre zápis:

• Bezúhonnosť štatutárneho orgánu a členov vedenia (potvrdené výpisom z registra trestov).
• Vyrovnané záväzky voči zdravotným a sociálnym poisťovniam a daňovému úradu.
• Povolenie na poskytovanie služieb, dodávanie tovarov alebo uskutočňovanie stavebných prác.

Index daňovej spoľahlivosti:

Index daňovej spoľahlivosti je proklientskym nástrojom finančnej správy, ktorý má posilniť dobrovoľné plnenie daňových povinností a odmeniť daňové subjekty za ich zodpovedné plnenie. Hodnotenie je založené na objektívnom, transparentnom a nezávislom hodnotení. Vysoko spoľahlivé a spoľahlivé daňové subjekty získavajú benefity.

• Vysoko spoľahlivé: Maximálne 10 bodov a splnená podmienka ekonomického ukazovateľa.
• Spoľahlivé: Viac ako 10 a menej ako 25 bodov, alebo maximálne 10 bodov bez splnenia ekonomického ukazovateľa.

Hodnoteným obdobím je kalendárny polrok. Finančné riaditeľstvo zverejňuje zoznam daňových subjektov s určeným indexom daňovej spoľahlivosti na svojom webovom sídle.

Prenájom: Flexibilita a alternatíva k vlastnému bývaniu

Rodinný dom s malou záhradkou a bazénom, v kľudnej lokalite blízko mesta. Presne takýto sen má väčšina Slovákov. Súčasná situácia však našepkáva, že si takýto sen nebudú môcť splniť, pokiaľ si nehnuteľnosť neprenajmú. A nakoniec - prečo nie? Celý rad signálov poukazuje na fakt, že ceny starších nehnuteľností budú na jednej strane klesať, avšak hypotekárne úvery budú zdražovať. Zároveň rastú životné náklady. Od začiatku roka stúpol dopyt po prenájme v niektorých regiónoch až dvojnásobne. Súčasne so záujmom o prenájom však rastie aj jeho cena. Je zrejmé, že v spoločnosti bude pribúdať tých, ktorí dlhodobo bývajú v prenajatej nehnuteľnosti. Čoskoro sa zbavíme predsudkov, že nájom je len krátkodobé a finančne nevyhovujúce riešenie a zistíme, že takýto životný štýl má celý rad výhod.

Prenájom vám dáva možnosť byt alebo dom relatívne rýchlo opustiť a uzatvoriť nájomnú zmluvu inde. Toto presne kopíruje aj zmeny v živote človeka. Najprv potrebujeme iba malý byt, pre rodinu sa hodí veľký dom a v dôchodkovom veku uvítame menší prízemný domček. Ľahko sa presťahujete, ak vám nebudú vyhovovať susedia, jednoducho zmeníte adresu, akonáhle získate lepšiu pracovnú ponuku aj o stovky kilometrov ďalej. Nebudete viazaní len na jednom mieste, váš život sa stane oveľa slobodnejší.

Bývanie v prenájme je výrazne lacnejšie ako bývanie vo vlastnej nehnuteľnosti. Aj keď sa v niektorých regiónoch môže zdať, že výška splátky hypotéky sa vyrovná cene za prenájom, musíme vziať do úvahy aj iné náklady, ako je poistenie, platby do fondu opráv, ale predovšetkým sú to investície spojené s údržbou a rekonštrukciou bytu či domu. Investícia do nehnuteľnosti je považovaná za bezpečnú investíciu, máte však skutočne záruku, že ceny budú naďalej rásť? Čo ak dnes kúpite byt a naplnia sa čierne scenáre o nadhodnotených predajných cenách a realitnej bubline? Čo ak to budete práve vy, kto kúpi byt, ktorý bude mať o dva roky len polovičnú hodnotu? Potom ho už bez straty nepredáte a banke budete musieť splácať drahý úver aj celé desiatky rokov. V prenájme vám takéto riziko nehrozí.

V rozvinutých krajinách prevažuje práve bývanie v prenájme, dáva ľuďom voľnosť a prispieva k lepšiemu uplatneniu na pracovnom trhu.

Kúpa bytu na firmu: Daňové aspekty a účtovanie

Vidina určitých daňových výhod vedie niektorých k zváženiu kúpy bytu na firmu. Tento spôsob však prináša špecifické účtovné a daňové povinnosti. Kúpa nehnuteľnosti na firmu sa riadi pravidlami zákona o dani z príjmov a zákona o účtovníctve.

Účtovanie:

• Byt sa účtuje v účtovej triede 1 - Zásoby na účte 133 - Nehnuteľnosť na predaj, ak je od začiatku známy účel kúpy na ďalší predaj.
• V takom prípade sa nehnuteľnosť neodepisuje účtovne ani daňovo, ale navýši sumu na účte 133.
• Pri vyradení sa účtuje rozdiel medzi predajnou cenou a obstarávacou cenou ako náklad alebo výnos.

Daňové aspekty:

• Ak je byt určený na podnikanie (napr. prenájom), súvisiace výdavky vrátane odpisov sú daňovo uznateľné. Firma však musí mať túto činnosť zapísanú v predmete podnikania.
• Ak sa byt kupuje na ďalší predaj, obstarávacia cena sa nezahrnie do daňových výdavkov jednorazovo, ale až pri predaji.
• Pri predaji bytu sa daň z príjmov právnických osôb (21 % alebo 19 %) alebo fyzických osôb (19 %) uplatní z rozdielu medzi predajnou a obstarávacou cenou.
• Pri DPH platí, že ak je firma platcom DPH a byt sa použije na zdaniteľné plnenia, má nárok na odpočet DPH. Ak sa byt použije na oslobodené plnenia alebo na iné ako podnikateľské účely, nárok na odpočet DPH nevzniká.

Riziká:

• Nesprávne účtovanie alebo uplatňovanie daňových výdavkov môže viesť k neoprávnenému znižovaniu výnosov a sankciám.
• Používanie firemného bytu na súkromné účely (bývanie spoločníkov či konateľov) je z daňového hľadiska problematické.
• Zmena účelu použitia bytu (napr. z podnikania na bývanie) môže mať daňové dôsledky.

Odporúča sa dôkladne zvážiť všetky aspekty a v prípade potreby sa poradiť s odborníkom na účtovníctvo a dane.

tags: #preco #je #dobre #byt #v #zozname