Kúpa nového bytu je významným životným krokom, ktorý často predstavuje celoživotnú investíciu. S radosťou z nového domova sa však spája aj zodpovednosť za dôkladnú kontrolu nehnuteľnosti pred jej finálnym prevzatím. Proces preberania bytu v novostavbe je kľúčový, pretože odhalené nedostatky je možné riešiť ešte pred podpisom záverečných dokumentov, čím sa predchádza budúcim komplikáciám a finančným nákladom. Profesionálna realitná kancelária alebo špecializovaný inšpektor nehnuteľností vám môžu poskytnúť neoceniteľnú pomoc pri tomto procese, zabezpečujúc, že váš nový byt bude zodpovedať vašim očakávaniam a dohodám.
Príprava na preberací proces: Základ úspechu
Bezpochyby, hľadanie nehnuteľnosti niekedy ide ako po masle, inokedy to môže byť náročnejšia skúsenosť. Ale ak sa už definitívne pre nejakú nehnuteľnosť rozhodnete, bude vás čakať dôležitý deň, a to deň preberania nehnuteľnosti. Dobrá príprava vám pomôže bezproblémovo uzavrieť nákup nehnuteľnosti a ušetrí vám budúce možné komplikácie. Profesionálna realitná kancelária vás na bezproblémové preberanie vie pripraviť.
Pred samotným dňom preberania je dôležité si zopakovať obsah zmluvy, najmä v časti týkajúcej sa stavu nehnuteľnosti. Kontrola by mala byť zameraná na to, či je byt v stave, aký bol pri obhliadke a či boli vykonané všetky dohodnuté úpravy alebo opravy. Všetky vady bytu by mali byť popísané už v zmluve. Nezabúdajte ani na praktické záležitosti. Vypýtajte si od predchádzajúceho vlastníka alebo developera všetky dostupné záručné listy a návody k elektrickým spotrebičom a zabudovaným technológiám, ako sú kotol, ovládanie kúrenia či rekuperácia. Ak byt v nedávnej dobe prešiel rekonštrukciou, vyžiadajte si s ňou súvisiace doklady, vrátane kontaktov na remeselníkov a firmy, ktoré rekonštrukciu realizovali. Veľkou výhodou pri prípadných budúcich opravách je, ak si predchádzajúci majiteľ odložil rezervné dlaždice, kachličky, parkety, dosky plávajúcich podláh a podobne.
Technická kontrola bytu: Od základov po detaily
Preberanie bytu je proces, počas ktorého sa kupujúci alebo nájomník fyzicky oboznámi so stavom nehnuteľnosti, preberie kľúče a skontroluje, či všetko zodpovedá dohode. Dôkladná kontrola bytu je nevyhnutná pri prenájme nehnuteľnosti, ale aj pri kúpe. Pri preberaní by ste mali začať technickým stavom nehnuteľnosti.
Začnite kontrolou stien, podláh a stropov. Hľadajte praskliny, vlhkosť či plesne, ktoré môžu byť signálom vážnejších problémov. Aj malé praskliny alebo známky vlhkosti môžu naznačovať nerovnomerné sadanie budovy alebo problémy s izoláciou, ktoré vás neskôr môžu stáť značné výdavky. Skúste sa prejsť po dlažbe a dávajte pozor, či nepočujete dutý zvuk, ktorý by mohol znamenať nekvalitné nalepenie dlažby. Pri plávajúcich podlahách by ste mali overiť dostatočný odstup od stien, aby ste predišli ich vydutiu. Tieto odstupy sú síce prikryté lištou, ale je možné zabezpečiť písomné potvrdenie od stavebníka. Ak zbadáte prasklinu a zdá sa vám príliš veľká, radšej sa obráťte na statika.
Elektrické rozvody a zásuvky overte zapojením jednoduchého spotrebiča ako je lampa alebo mikrovlnka. Nefunkčné zásuvky alebo vypínače môžu spôsobiť skrat alebo poškodenie zariadení. Keď sa už nasťahujete, určite sa nechcete zaoberať tou jedinou zástrčkou v kuchyni, ktorá nefunguje. Skontrolujte aj vodu - kohútiky by mali púšťať teplú vodu bez zápachu, toaleta splachovať, odtoky odtekať bez problémov. Netesnosti môžu viesť k vlhkosti alebo plesniam.
Skontrolujte všetky okná a dvere, či sa správne otvárajú a zatvárajú, dostatočne tesnia a či nie sú znečistené alebo poškodené. Overte ich vodorovnosť a výšku osadenia. Nekvalitne osadené okná sa časom môžu zhoršiť, nebudú sa dať dobre zatvárať a bude dnu prefukovať studený vzduch. Všimnite si krivé ostenia okolo okien - nemusia byť pravouhlé alebo zvislé, ale hrboľaté. Tiež overte, či sú pravé uhly v miestnostiach a či sú rozmery izieb pravidelné. Ak nie sú, môže to spôsobiť problémy pri osadzovaní nábytku, ako sú skrine.
20 tipov pre ORGANIZOVANÝ deň sťahovania
Preberací protokol a administratívne náležitosti
Preberanie bytu so sebou prináša aj nutnú dávku papierovačiek. Najdôležitejším dokumentom je zápisnica o odovzdaní, v ktorej si treba skontrolovať, či v nej máte správne osobné údaje a či skutočne dostávate to, čo je v nej uvedené (kľúče, dokumenty, atď.). Takisto je dôležité skontrolovať si termíny, do ktorých platia zmluvy o pripojení pre energie, na základe ktorých sa prihlásite k ich odberu.
Preberací protokol by mal obsahovať:
- Všeobecné náležitosti: Uvedenie preberacích/odovzdávacích strán, presné zadefinovanie bytových a nebytových priestorov.
- Zoznam odovzdávanej písomnej dokumentácie: Návody na údržbu a ošetrenie, zmluva o správe.
- Počet odovzdávaných kľúčov: Overte vstup do domu, bytu a ďalších priestorov. Vyskúšajte si aj elektronického vrátnika, zvonček pri vstupe do domu aj bytu, ale myslite aj na kľúčik od schránky.
- Merače energií: Odpočet všetkých meračov energií (elektrina, voda, plyn, kúrenie).
- Štandard, resp. vybavenie nehnuteľnosti: Skontrolujte, či všetko zodpovedá zmluve, najmä ak je súčasťou predaja aj vybavenie a nábytok.
- Stav pri preberaní: Detailný popis zisteného stavu.
- Výhrady a dojednania: Identifikované nedostatky, ktoré je potrebné odstrániť, alebo dohody o zľave z kúpnej ceny.
Po úspešnom prebratí nehnuteľnosti nezabudnite na nahlásenie trvalého pobytu na miestnom úrade. Potrebujete k tomu doklad o vlastníctve nehnuteľnosti v podobe originálu výpisu z listu vlastníctva alebo rozhodnutia o povolení vkladu.
Nahlásenie zmeny vlastníka a kontaktovanie sieťových operátorov
Nemenej dôležité je aj nahlásenie zmeny vlastníka u sieťových operátorov a správcu bytu. Niektoré bytové správcovské spoločnosti disponujú aj vlastným tlačivom. Od konkrétneho správcu tiež záleží, či je pri preberaní potrebný len nový majiteľ alebo sa vyžaduje aj prítomnosť pôvodného majiteľa. Zmenu vlastníka a aktuálnu hodnotu merača je potrebné nahlasovať u dodávateľov vody a kanalizačných služieb, elektrickej energie a plynu. V súčasnosti je už možné väčšinu zmien u sieťových operátorov nahlasovať telefonicky resp. postupom. Zhotoviteľ stavby by vám mal poskytnúť všetky údaje potrebné ku kontaktovaniu dodávateľov technológií vo vašom dome. Najdôležitejší z nich je kontakt na správcu domu, s ktorým budete riešiť veci ako napríklad nákup dodatočných čipov pre vchod do domu alebo platby do fondu opráv. Nezabudnite však ani na kontakty na dodávateľov energií, u ktorých sa musíte prihlásiť k odberu, alebo providerov internetu a telefónu.
Rozdiely medzi preberaním domu a bytu
Zastavme sa ešte pri rozdieloch medzi preberaním domu a bytu. Preberanie domu si vyžaduje viac pozornosti. Špeciálne pri novostavbách a rekonštrukciách mladšieho dáta si nezabudnite vyžiadať kolaudačné rozhodnutie, povolenia, posudok statika a vôbec dokumentáciu k stavbe. Vyžiadajte si plány stavby, ak sú k dispozícii. Táto dokumentácia vám môže zásadne uľahčiť život v dome a prípadné opravy v budúcnosti.
Vzťahy so susedmi a informácie o bytovom dome
Špeciálna kategória je aj zoznámenie sa s novými susedmi. Hlavne v prípade rodinných domov so spoločnými stenami, spoločným dvorom, spoločnou prístupovou cestou k pozemku alebo prístupom k časti svojho pozemku cez cudzí pozemok využite čas preberania nehnuteľnosti a prítomnosť pôvodného majiteľa na jednoduchšie nadviazanie vzťahov s ľuďmi vo vašom novom okolí. V prípade bytu sa informujte, kto je domovým dôverníkom a akým spôsobom prebiehajú domové schôdze. Či už ide o prenájom bytu, alebo kúpu nehnuteľnosti, správne a dôsledné prebratie chráni kupujúceho či nájomníka pred nepríjemnými prekvapeniami.
Riešenie problémov a reklamácie
Plesne a vlhkosť síce pri preberaní bytu nemusia byť viditeľné, no hneď ako sa ukážu prvé náznaky, je potrebné začať riešiť reklamáciu, inak by ste mohli stratiť nárok na opravu. Príčin nespokojnosti s bytom môže byť viacero. Prekážať môžu aj hlučnosť ulice, prílišné teplo alebo naopak zima.
Na prvý pohľad môže preberanie novostavby pôsobiť jednoducho. Niektoré vady sú viditeľné hneď. Ak sa pri preberaní spoliehate len na rýchlu vizuálnu obhliadku, môže sa ľahko stať, že do protokolu sa nedostane to najdôležitejšie. Mnohí kupujúci cítia, že pri preberaní potrebujú odbornú pomoc.
Inšpekcia nehnuteľnosti je odborné posúdenie technického stavu bytu alebo domu. Pri kúpe alebo preberaní nehnuteľnosti sa často objavujú aj pojmy ako znalec nehnuteľnosti alebo odhadca nehnuteľností. Znalec nehnuteľnosti alebo odhadca nehnuteľností sa zvyčajne zaoberá určením hodnoty nehnuteľnosti. Pri preberaní novostavby však kupujúci nepotrebuje vedieť len to, koľko nehnuteľnosť stojí. Inšpektor nehnuteľnosti neposudzuje iba cenu. Mnohí kupujúci si pri preberaní zavolajú známeho murára, remeselníka alebo niekoho, kto „sa vyzná do stavieb“. Nestačí sa pozrieť len na jednu profesiu alebo na to, či všetko vyzerá na pohľad dobre. Inšpektor nehnuteľnosti pristupuje ku kontrole systematicky. Je prirodzené očakávať, že nová nehnuteľnosť bude bez vád. Rozhodujúce je, či je byt alebo dom kvalitný aj z technického hľadiska. Preberanie novostavby nie je len administratívny krok. Znalec nehnuteľnosti ani odhadca nehnuteľnosti nerieši to isté ako inšpektor nehnuteľnosti.
Ak chcete mať pri preberaní novostavby istotu, riešením nie je len podpísať dokumenty. Inšpekcia pri prevzatí novostavby odhalí vady a nedostatky, ktoré developer následne musí odstrániť alebo vyriešiť zľavou z kúpnej ceny. Inšpekciu pri prevzatí nového bytu či domu je možné objednať v základnom rozsahu, alebo vrátane odhadu nákladov na odstránenie zistených vád a nedorobkov. Štandardným výstupom z inšpekcie pri prevzatí novostavby je odovzdávací protokol, ktorý je spísaný na mieste a podpísaný kupujúcim aj zástupcom developera. V protokole sú zhrnuté všetky zistené skutočnosti a identifikované vady a nedostatky zistené pri preberaní.
Je normálne žiadať všetko opraviť? Vždy sa dá všetko rozbúrať a prerobiť. Napríklad také omietky stavbári urobiť vedia, no ak by išlo do búrania, to už je problém. Klienti majú trochu navrch a môžu si vyjednať zľavu z ceny alebo nejaké ústupky. To už je však vec ich dohody.
Developer a jeho história: Dôležitý faktor
Typická rada pre človeka, ktorý si ide kúpiť byt, ešte aj z papiera je, že si má preklepnúť developera. Môže vedieť minimálne to, akú má históriu, koľko bytov postavil, čím sa doteraz zaoberal. Opýtal by som sa na ľudí, ktorí sa tomu venujú, či ho poznajú, kto je za projektom.
Kúpa bytu z papiera je riziková. Ide do rizika, netuší, aký výsledok ho na konci čaká. Ľudia si kupujú byty z papiera skôr, než je vykopaná jama. Ak má človek technické myslenie a predstavivosť a developer dodrží, čo sľúbi, mohlo by to dopadnúť dobre. V súčasnosti developeri síce predávajú z papiera najmä v Bratislave, ale navrhujú projekty na lepších miestach, architektonicky sú lepšie vyladené.
Niektorí developeri robia deň otvorených dverí, ale nie je to pravidlo. Voľakedy sa to robilo tak, že ľudia pred omietkami, keď boli naťahané siete, mohli prísť a pofotiť si to. Ale to bolo tak pred desiatimi rokmi. Teraz túto službu robí developer. Presnejšie, špecializované firmy ako dozor urobia pasportizáciu bytu, celú dokumentáciu bytu počas výstavby. Človek tak dostane na CD nahrané fotky, vidí, kade idú siete, rozvody elektriny, kúrenia.
Preberanie domu verzus byt: Kľúčové rozdiely
Preberanie domu si vyžaduje viac pozornosti ako preberanie bytu. Špeciálne pri novostavbách a rekonštrukciách mladšieho dáta si nezabudnite vyžiadať kolaudačné rozhodnutie, povolenia, posudok statika a vôbec dokumentáciu k stavbe. Vyžiadajte si plány stavby, ak sú k dispozícii. Táto dokumentácia vám môže zásadne uľahčiť život v dome a prípadné opravy v budúcnosti.
Zhrnutie a záverečné odporúčania
Preberanie nového bytu je rozhodne vzrušujúca udalosť, ktorá sa nezaobíde bez nedočkavosti. Ak však budete venovať pozornosť bodom spomenutým vyššie a všetko si dôkladne skontrolujete, zaistíte tak, že časom neobjavíte nijaké skryté nedostatky a po nasťahovaní budete bývať presne tak, ako chcete. A to je nakoniec aj vašim cieľom. Dôsledná inšpekcia bytu pri preberaní, kontrola zapracovania klientskych zmien a zaznamenanie vád do preberacieho protokolu sú kroky, ktoré vám zabezpečia pokojné a bezproblémové užívanie vášho nového domova.
tags: #preberanie #bytu #novostavba