Slovenský kataster nehnuteľností, ako informačný systém, obsahuje komplexné údaje o každej nehnuteľnosti, vrátane jej geometrického a polohového určenia, ako aj právnych vzťahov k nej. V rámci tohto systému sa stretávame s pojmami ako "parcela registra C" a "parcela registra E", ktoré často vyvolávajú otázky a nejasnosti, najmä u laickej verejnosti. Pochopenie rozdielov medzi týmito dvoma typmi evidencie je kľúčové pre správne uchopenie pozemkovoprávnych vzťahov na Slovensku. Predstavte si, že celé územie Slovenskej republiky je pokryté dvoma vrstvami alebo presnejšie mapami, ktoré sa prekrývajú. Prvá mapa je katastrálna mapa, oficiálne definovaná ako mapa veľkej mierky, zobrazujúca všetky nehnuteľnosti a katastrálne územia evidované v katastri. Pozemky sa v katastrálnej mape zobrazujú priemetom svojich hraníc do zobrazovacej roviny a označujú sa parcelnými číslami a spravidla značkami druhov pozemkov. Druhá mapa, nazývaná v katastrálnom zákone mapa určeného operátu, má svoje špecifiká a historické korene.
Historické pozadie vzniku Parciel Registra E
Aby sme pochopili súčasný stav, je nevyhnutné vrátiť sa do histórie. Vlastnícke vzťahy k pozemkom sa začali systematickejšie evidovať v druhej polovici 19. storočia. Do roku 1950 existovali dve hlavné inštitúcie na evidenciu nehnuteľností: pozemková kniha, slúžiaca primárne na evidenciu vlastníckych práv, a pozemkový kataster, zameraný na daňové účely. Každá z týchto inštitúcií mala spočiatku svoju vlastnú mapu. Proces zjednocovania viedol k tomu, že pozemková kniha začala využívať mapu pozemkového katastra. Tento systém pretrval aj po vzniku prvej Československej republiky, kedy sa pozemkový kataster premenoval na československý pozemkový kataster a pre tvorbu katastrálnych máp sa začal používať nový súradnicový systém S-JTSK, ktorý používame dodnes. Vlastnícke práva sa však až do roku 1950 naďalej zapisovali aj do pozemkovej knihy.
Významnejšie zmeny nastali po spoločenských zmenách okolo roku 1950, s nástupom kolektivizácie a zakladaním jednotných roľníckych družstiev (JRD). V tomto období sa evidovanie vlastníckych vzťahov postupne utlmilo a začali sa evidovať iba údaje o užívaní pôdy. Hranice medzi jednotlivými pozemkami boli v teréne rozorané a pozemky boli zlučované do veľkých lánov. Podobne bola upravená aj katastrálna mapa, kde boli jednotlivé vlastnícke hranice poškrtané a pozemky spojené do väčších celkov, tzv. "C" parciel. Tento stav, kedy boli parcely registra „E“ zlučované do veľkých lánov JRD, v teréne v podstate pretrváva dodnes. Vtedajšie nástroje evidencie sa premenovali na Evidenciu pôdy (EP), neskôr na Jednotnú evidenciu pôdy (JEP), čo zdôrazňovalo fakt, že vlastnícke vzťahy boli v tomto období menej dôležité. Po roku 1964 bola vytvorená Evidencia nehnuteľností (EN), ktorá predstavovala vylepšenie pôvodnej Evidencie pôdy. V rámci EN sa začali evidovať už aj vlastnícke práva a zakladať listy vlastníctva, avšak iba v intravilánoch. V extravilánoch naďalej pretrvával pôvodný stav, teda evidovali sa iba užívacie vzťahy. V tomto období sa tiež začala nová mapovacia kampaň - technicko-hospodárske mapovanie (THM), ktorej výsledkom boli presnejšie katastrálne mapy vo veľkej časti katastrálnych území. Tieto mapy však v intravilánoch zobrazovali len hranice jednotlivých veľkých lánov.
Po spoločenských zmenách v roku 1989 nastali zmeny aj v evidencii nehnuteľností, keďže sa objavila požiadavka na majetkovoprávne vysporiadanie pôvodných pozemkov, aby s nimi bolo možné obchodovať. Nástroj na evidenciu sa premenoval na dnešný Kataster nehnuteľností. Keďže od roku 1950 došlo k množstvu zmien (napr. výstavba nových ciest, budov), nebolo už možné jednoducho doplniť pôvodné hranice do katastrálnych máp tým istým spôsobom, ako boli v roku 1950 vymazané. Pôvodné hranice už tiež nebolo možné identifikovať v teréne a zamerať ich. Preto bolo rozhodnuté o vytvorení nového registra E. Do tohto registra boli v rámci procesu ROEP (Register obnovenej evidencie pozemkov) vpísané všetky parcely z najlepšieho pôvodného operátu, aký bol k dispozícii (tzv. určený operát). Nehnuteľnosti registra E sa teda dnes nachádzajú väčšinou v extraviláne, v miestach, kde boli po roku 1950 vyriedené vlastnícke hranice. Tieto parcely sú dnes zobrazené v mape určeného operátu. Nad každou parcelou registra E sa nachádza aj parcela registra C (veľký lán) zobrazená v katastrálnej mape, ktorej hranice sú zväčša aj identifikovateľné v teréne. Tieto parcely registra C zväčša nemajú založený list vlastníctva a existujú iba kvôli evidencii ich druhu pozemku a výmery. Nehnuteľnosti registra E sa však niekedy nachádzajú aj v intraviláne.
Hlavné rozdiely medzi parcelou registra C a E
Základným rozdielom medzi parcelou registra "C" a parcelou registra "E" spočíva v ich pôvode, spôsobe zobrazenia a záväznosti údajov.
- Parcely registra "C": Tieto parcely predstavujú súčasný stav evidencie nehnuteľností na katastrálnej mape. Sú výsledkom novšieho mapovania a zamerania, ktoré presne definuje ich polohu a hranice v teréne. Údaje týkajúce sa parciel registra "C", ako je druh pozemku a jeho výmera, sú právne záväzné. V prípade, že vlastníctvo máte evidované v parcelách registra "C", podanie daňového priznania nie je problém. K týmto parcelám sú spravidla založené listy vlastníctva (LV), ktoré jednoznačne preukazujú vlastnícke právo.
- Parcely registra "E": Parcely registra "E" sú tie historické. Ich vznik siaha do obdobia pred kolektivizáciou a boli pôvodne zapísané v pozemkovej knihe a zobrazené na starých katastrálnych mapách. V období kolektivizácie boli tieto parcely často zlučované do spomínaných veľkých lánov JRD. Po roku 1989 a obnove súkromného vlastníctva sa navrátenie vlastníctva k pozemkom realizovalo zápisom a zákresom do už existujúcich parciel registra "C". Týmto postupom dochádzalo k vzniku tzv. dvojitých operátov: parciel registra "E", ktoré preukazujú vlastníctvo, avšak výmera parcely ako aj druh pozemku nie sú záväzné, keďže kopírujú stav pred znárodnením. Pre zistenie skutočnej výmery ako aj polohy je ju potrebné v teréne zamerať. Druh pozemku v prípade parcely registra "E" nie je podľa katastrálneho zákona právne záväzný. Problém nastáva, ak ste vlastníkom parciel registra "E" a teda nezáväzného druhu pozemku. Podanie daňového priznania je v tomto prípade veľkou komplikáciou, najmä ak ide o parcely registra "E", ktoré register "C" rozdeľuje.
Je dôležité poznamenať, že parcela registra "E" je pozemok, ktorého hranice v teréne sa spravidla nezachovali. Ak chcete vedieť jeho presnú polohu, je potrebné si ho nechať geodetom vytýčiť, prípadne vyhotoviť geometrický plán na obnovu pôvodných parciel. Tieto parcely sú zapisované do listov vlastníctva prostredníctvom registra obnovenej evidencie pozemkov (ROEP). K týmto parcelám sú stále platné právne (vlastnícke) vzťahy, spravidla pochádzajúce z evidencie pozemkovej knihy. Z týchto starších evidencií pochádzajú aj údaje o parcelách registra "E", ako napríklad parcelné číslo (ak neboli v rámci ROEP prečíslované), výmera a druh pozemku. Výmera bola v minulosti často určovaná nepresnými grafickými metódami a pri vyhotovení geometrického plánu sa zmení, keďže geodet ju vypočíta zo súradníc.
Problémy a výzvy spojené s parcelami Registra E
Odlišné zakreslenie pozemkov v minulosti spôsobuje množstvo otázok a často aj nemalé problémy. Jeden z najčastejších problémov nastáva pri prevodoch vlastníckych práv. Samostatný prevod parciel registra "E" nie je katastrálnym zákonom zakázaný, avšak môže byť komplikáciou pre zmluvné strany, ktoré chcú prevod pozemkov realizovať. Keďže parcely registra "E" už nepreukazujú skutočný (záväzný) druh pozemku, je v takýchto prípadoch vhodné vyhotoviť identifikáciu pozemkov evidovaných ako parcely registra "E". Podstatou identifikácie je určenie záväzného druhu pozemku.
Ďalším častým problémom je existencia tzv. duplicitného vlastníctva. Predstavte si situáciu, že vlastníte pozemok evidovaný ako parcela registra "E" a ste evidovaný a zapísaný ako vlastník na liste vlastníctva. Zrazu tá istá parcela registra "E" alebo jej časť má takisto založený list vlastníctva a na ňom evidovanú parcelu registra "C" aj so zapísaným vlastníkom. Duplicitou sa rozumie spornosť vlastníctva, kedy je k vzájomne prekrývajúcim sa parcelám registra "E" a "C" zavedený list vlastníctva a v ňom evidovaný vlastník. Riešením v takýchto prípadoch je dohoda o odstránení (vysporiadaní) duplicitného vlastníctva, podstatou ktorej je vysporiadanie sporných vlastníckych práv v prospech jedného z duplicitných vlastníkov.
Problémom môže byť aj získanie úveru a založenie pozemku z dôvodu nejednoznačnosti výmery a druhu pozemku pri parcelách registra "E". Prevod parcely registra "E" na parcelu "C" bude nutný aj v prípade, ak chcete na týchto pozemkoch stavať stavbu a získať stavebné povolenie. Na vyňatie z pôdneho fondu je potrebný geometrický plán.
Zmena označenia pozemku: Geometrický plán a pozemkové úpravy
Ako zmeniť označenie pozemku z registra "E" na register "C"? Jednoducho: geometrickým plánom. Geometrický plán je geodetická listina, ktorá slúži na zameranie a obnovenie pôvodných parciel registra "E". Geodet na vašu žiadosť vyhotoví geometrický plán na majetkovoprávne vysporiadanie nehnuteľností, v rámci ktorého je číselne určená aj hranica vašej pôvodnej parcely. Na základe tohto geometrického plánu je potom parcela prepísaná z registra "E" do registra "C".
V prípade ak svoje vlastníctvo máte evidované v parcelách registra "C", podanie daňového priznania nie je problém. Problém nastáva ak ste vlastníkom parciel registra "E" a teda nezáväzného druhu pozemku. Podanie daňového priznania je v tomto prípade veľkou komplikáciou (najmä ak ide o parcely registra "E", ktoré register "C" rozdeľuje).
Je dôležité zdôrazniť, že zmena označenia nie je lacná záležitosť. Vyhotovenie geometrického plánu je spojené s nákladmi. Ekonomickejším riešením je vždy dohoda vlastníkov sporného pozemku.
Jediným efektívnym nástrojom na odstránenie registra "E" a zapísanie všetkých pozemkov do registra "C" sú pozemkové úpravy. Tieto sú však finančne aj časovo veľmi náročné a ich celoplošná realizácia je v nedohľadne. Pozemkové úpravy sú úpravy, ktoré odstraňujú rozdrobenosť pozemkov. V rámci pozemkových úprav sa parcely registra "E" zvyčajne zlučujú alebo transformujú do parciel registra "C".
Register obnovenej evidencie pozemkov (ROEP)
Konanie o registri obnovenej evidencie pozemkov (ROEP) je proces zisťovania všetkých dostupných údajov a právnych vzťahov k jednotlivým pozemkom pri ich navrátení pôvodným vlastníkom. Vychádza sa pritom hlavne zo zápisov z pozemkovoknižných vložiek a máp. Na základe týchto právnych skutočností dochádza ku schváleniu ROEP a premietnutiu vlastníckych práv k pozemkom do katastra nehnuteľností. Register obnovenej evidencie pozemkov ROEP je verejná listina, na základe ktorej sa nehnuteľnosti, ktoré neboli evidované v katastri nehnuteľností, zapíšu na listy vlastníctva ako parcely registra E. ROEP vyhotovujú súkromné geodetické firmy v súčinnosti s orgánmi štátnej správy a samosprávy vo vybraných katastrálnych územiach. Účastníkom konania sú vlastníci pozemkov. Doručuje sa im výzva na predkladanie listín, ktoré osvedčujú ich práva k pozemkom. Trvalý pobyt mnohých vlastníkov nie je známy, alebo vlastníci nie sú známi vôbec. Pri spracovaní registra komisia sústredí všetky údaje o pozemkoch v katastrálnom území vrátane právnych vzťahov k nim. Na podklade zhromaždených a posúdených listín spracovateľ registra predloží Návrh registra na verejné nahliadnutie. Po vyriešení všetkých námietok správny orgán register ROEP schváli. Výsledkom spracovania a zápisu registra je písomná časť a grafická časť údajov. Písomná časť je súčasťou súboru popisných informácií katastra, údaje sú zapísané na listoch vlastníctva ako parcely registra E katastra.
Ako zistiť vlastníka nehnuteľnosti prípadne Vám pomôžem www.realituj.sk
Intravilán vs. Extravilán a ich vzťah k Registru C a E
Niekedy sa objavuje mylný názor, že rozlišovanie parciel registra "C" a "E" sa odvíja od toho, či sa nachádzajú v intraviláne alebo extraviláne.
- Intravilán predstavujú pozemky umiestnené v zastavanom území obce alebo pozemky určené na zastavanie v obci. Vo väčšine ide o parcely registra "C", ku ktorým je už založené vlastnícke právo - zaevidovaný list vlastníctva.
- Extravilán je katastrálne územie mimo zastavaného územia obce. V závislosti od toho, či v danom katastrálnom území prebehli pozemkové úpravy alebo nie, majú pozemky najmä na východe a severovýchode Slovenska vlastnícke vzťahy k jednotlivým parcelám ešte stále evidované ako parcely registra "E". Nie je zriedkavé, že vlastnícky vzťah k parcele registra "C" nie je evidovaný ku parcele registra "C" ale len k parcele registra "E". Zápis vlastníckeho práva k parcele registra "C" predchádza jej geodetické zameranie. V takomto prípade sa parcela registra "E" geodetickým zameraním zmení na parcelu registra "C" - inak povedané parcela registra "C" skonzumuje parcelu registra "E".
Zjednodušene by sme mohli povedať, že pozemkovými úpravami parcely registra "E" prestávajú existovať resp. sú transformované do parciel registra "C".
Evidencia stavieb v Katastri nehnuteľností
Kataster nehnuteľností eviduje aj stavby. Podľa stavebného zákona je stavba stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov. Stavby sa členia na pozemné stavby (zastrešené budovy) a inžinierske stavby (cesty, chodníky, parkoviská, železnice a ďalšie dopravné stavby, inžinierske siete, priemyselné stavby, športoviská). V katastri sa spravidla nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby (do 25 m2, plot, prípojky). Tieto sú v katastri zobrazené na katastrálnej mape parcelným číslom pozemku, na ktorom je stavba postavená, alebo mapovou značkou. Pozemné stavby sa v katastri nehnuteľností evidujú iba tie, ktoré majú pevný základ, alebo sú s pevným základom spojené, prípadne podzemné stavby. Na zápis stavby do katastra slúži geometrický plán na zameranie stavby, ktorý je prílohou k návrhu na vydanie kolaudačného rozhodnutia.
List vlastníctva (LV) ako základný doklad
List vlastníctva (LV) je základným dokladom na preukázanie vlastníckych vzťahov k nehnuteľnostiam. Obsahuje vybrané údaje o nehnuteľnostiach, vlastníkoch, právach a o iných vzťahoch k nehnuteľnostiam. Originál listu vlastníctva je uložený na Správe katastra. Správa katastra vyhotovuje na požiadanie overený výpis listu vlastníctva (obsahuje aktuálny stav) alebo overenú kópiu listu vlastníctva (obsahuje aktuálny stav aj predchádzajúce zápisy). List vlastníctva obsahuje číslo listu vlastníctva, názov okresu, obce a katastrálneho územia. Obsahuje tieto časti:
- Časť A - majetková podstata: Obsahuje všetky nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom práv. Nehnuteľnosti sú členené podľa toho, či je to parcela registra C, parcela registra E, alebo stavba. Uvedené sú parcelné čísla, výmery, druhy pozemkov, príslušnosť k zastavanému územiu obce, stavby majú uvedené súpisné číslo a iné údaje.
- Časť B - vlastníci a iné oprávnené osoby: Obsahuje mená, priezviská, dátumy narodenia, rodné čísla alebo identifikačné čísla organizácií, spoluvlastnícke podiely, titul nadobudnutia, miesto trvalého pobytu alebo sídlo, a iné údaje.
Overený výpis z listu vlastníctva je použiteľný na právne úkony a nesmie byť starší ako 3 mesiace.
Vlastníci pozemkov, ktoré sú na liste vlastníctva zapísané ako parcely registra E katastra, môžu si tieto pozemky nechať geodetom vytýčiť, keďže hranice týchto pozemkov sa v teréne už nenachádzajú a nie sú viditeľné. V dokumentácii katastra alebo v archíve sa však nachádzajú údaje, podľa ktorých geodet ich vytýči. Vlastníci alebo užívatelia pozemkov, ktoré sú na liste vlastníctva zapísané ako parcely registra E katastra, môžu si tieto pozemky vysporiadať a previesť do registra C katastra. Na tento účel slúži geometrický plán na obnovenie pôvodných pozemkov, parciel registra E. Pri prevode parcely E na parcelu C sa môže zmeniť aj výmera parcely, z toho dôvodu sa odporúča zvážiť vyhotovenie geometrického plánu pri kúpe a predaji pozemkov.