Kataster nehnuteľností je základným pilierom právnej istoty v oblasti vlastníctva a iných vecných práv k nehnuteľnostiam na Slovensku. Tvorí verejný register, ktorý eviduje všetky podstatné informácie o každej nehnuteľnosti. Zápis práv do katastra má zásadný význam pre právnu istotu a ochranu vlastníckych práv. Konanie pred katastrálnym odborom okresného úradu, ktoré sa začína na návrh účastníka konania, má za cieľ dosiahnuť zápis práva k nehnuteľnosti, zmenu hraníc katastrálnych území, opravu chýb v katastrálnom operáte a iné úkony. Avšak, nie vždy konanie prebieha hladko. Môžu nastať situácie, kedy je potrebné konanie zastaviť, prerušiť alebo sa s ním spájajú rôzne komplikácie. Tento článok sa zameriava na problematiku pozastavenia konania v katastri nehnuteľností, analyzuje dôvody, postupy a možné riešenia pre účastníkov konania.
Úvod do katastrálneho konania a jeho cieľ
V katastrálnom konaní sa zapisujú práva k nehnuteľnostiam, rozhoduje sa o zmenách hraníc katastrálnych území, o prešetrovaní zmien údajov katastra, o oprave chýb v katastrálnom operáte a o obnove katastrálneho operátu. O katastrálnom konaní rozhoduje okresný úrad, v ktorom územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza. V prípade, ak sa nehnuteľnosti nachádzajú v územnom obvode viacerých okresných úradov, je ktorýkoľvek z príslušných okresných úradov oprávnený konať o celom návrhu.
Samotné konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania. Po podaní návrhu na vklad príslušného práva (vlastnícke právo prípadne záložné právo) do katastra nehnuteľností, preskúma celé podanie príslušný katastrálny odbor. Ak sú podmienky na vklad splnené, okresný úrad vklad povolí, inak návrh zamietne. Štandardne sa o návrhu na vklad rozhodne do 30 dní od jeho doručenia príslušnému okresnému úradu. Okresný úrad rozhodne o povolení vkladu do 20 dní za predpokladu, že bola zmluva o prevode nehnuteľnosti vyhotovená formou notárskej zápisnice, poprípade bola autorizovaná advokátom a nie je v rozpore s katastrálnym operátom a zároveň sú splnené procesné podmienky pre povolenie vkladu.
Elektronické podanie a jeho výhody
V súčasnosti je čoraz viac preferovaný elektronický spôsob podania návrhov na vklad. Pri elektronickom podaní je odporúčané, aby boli aj prílohy podané elektronicky a boli autorizované (podpísané elektronickým podpisom). Pred podaním návrhu na vklad môžu účastníci konania vyplniť a zaslať cez portál katastra elektronický formulár - oznámenie o návrhu na vklad. Ak do 90 dní od doručenia oznámenia okresnému úradu účastník konania realizuje návrh na vklad, má nárok na zníženie správneho poplatku o 15 eur. V návrhu na vklad je nevyhnutné uviesť číslo, pod ktorým bolo oznámenie o návrhu na vklad prijaté, a teda nie je potrebné ho k samotnému návrhu prikladať.
Náležitosti návrhu na vklad a potrebné prílohy
Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra (napr. listina potvrdzujúca právo k nehnuteľnosti, ak nie je zapísané na liste vlastníctva, napríklad kúpna zmluva alebo darovacia zmluva). Dôležité je zabezpečiť, aby všetky predkladané dokumenty spĺňali zákonné náležitosti.
Rozhodnutie okresného úradu a opravné prostriedky
Ak sú podmienky na vklad splnené, okresný úrad vklad povolí. V takomto prípade proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nemožno podať odvolanie, návrh na obnovu konania a ani ho nemožno preskúmať mimo odvolacieho konania. Avšak, proti rozhodnutiu o zamietnutí vkladu možno podať odvolanie na okresnom úrade, ktorý rozhodnutie vydal, v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia.
Dôvody a možnosti zastavenia konania
Zastavenie konania v katastri nehnuteľností je proces, pri ktorom sa ukončí už začaté konanie bez vydania rozhodnutia vo veci samej. Existuje niekoľko dôvodov, pre ktoré môže dôjsť k zastaveniu konania.
Späťvzatie návrhu na vklad
Jedným z najčastejších dôvodov je späťvzatie návrhu na vklad. Podľa zákona je stiahnutie návrhu na vklad do katastra platné len vtedy, keď s ním súhlasia všetci účastníci právneho úkonu. Ak ostatní účastníci právneho vzťahu s návrhom na zrušenie súhlasia, kataster návrh na vklad povolí. Samozrejme, urobí tak len vtedy, keď je návrh bezchybný a spĺňa všetky náležitosti.
Podmienky pre späťvzatie návrhu:
- Súhlas všetkých účastníkov návrhu na vklad.
- Podpisy účastníkov návrhu, ktorý chcete zrušiť, odporúčame overiť.
- Pre správne vyplnenie návrhu na zrušenie vkladu je dobré mať pri sebe originálny návrh na vklad, ktorý je potvrdený prijímacou pečiatkou katastra.
Vrátenie správneho poplatku:
Pri späťvzatí návrhu na vklad kataster vracia alikvotnú čiastku z poplatku na bankový účet, ktorý uvediete v návrhu na zrušenie vkladu. Je dôležité pamätať na to, že o vrátenie poplatku musíte v návrhu na zrušenie vkladu požiadať.
Nepochopenie a nedodržanie podmienok katastra
Celý proces zrušenia vkladu je celkom jednoduchý, ale dôležité je dbať na podmienky, ktoré kataster má a ktoré musíte dodržať.
- Účastníci nezaplatili správny poplatok: Správny poplatok je jednou z podmienok, ktoré musia účastníci splniť, aby mohol kataster začať pracovať na konaní. Pri osobnom podaní písomného návrhu sa s takouto komplikáciou kataster nestretáva, pretože osoby platia poplatok na mieste.
- Kataster účastníka konania vyzval, aby v určitej lehote predložil verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti: Kataster začína konanie len v prípade, že je k návrhu pripojená aj listina potvrdzujúca právo účastníka konania. Touto listinou môže byť napríklad kúpna alebo darovacia zmluva. Ak účastník túto listinu nepredloží, kataster ruší konanie.
- Kataster účastníka konania vyzval, aby v určitej lehote odstránil nedostatky návrhu: Ak sú v návrhu chyby alebo v ňom chýbajú základné informácie, kataster konanie preruší a vyzve vás, aby ste ich doplnili prostredníctvom dodatku návrhu na vklad. Na doplnenie máte spravidla 30 dní. Ak tak neurobíte, kataster zruší konanie.
Iné dôvody zastavenia konania
- Už bol vo veci zamietnutý návrh na vklad z dôvodu uvedeného v § 31 ods. (príslušného zákona).
- Vo veci koná iná príslušná správa katastra.
- Zmluva alebo návrh na vklad neobsahujú všetky zákonné náležitosti.
Prerušenie konania na katastri
Prerušenie katastrálneho konania upravuje § 31a Katastrálneho zákona. Ten upravuje, kedy katastrálny odbor konanie na katastri nehnuteľností preruší. Najčastejšie sú to prípady, kedy zmluva alebo návrh na vklad neobsahujú všetky zákonné náležitosti.
Ak vám bolo konanie na katastri nehnuteľností prerušené, prerušenie mohlo nastať z uvedených dôvodov. Katastrálny odbor vás v rozhodnutí o prerušení podrobne upozorní, nielen na dôvod prerušenia, ale aj na to, ako je potrebné nedostatky odstrániť. Podľa § 22 ods. v praxi okresný úrad, katastrálny odbor určuje lehotu na odstránenie nedostatkov 30 dní odo dňa doručenia rozhodnutia o prerušení konania. Vyplýva to z § 29 ods. V prípade, ak bolo konanie prerušené, účastník konania je povinný nedostatky odstrániť v stanovenej lehote. Podľa § 29 ods. Rozhodnutie o prerušení odkazuje na ustanovenia zákona, v súlade s ktorými nebolo podanie urobené, respektíve jeho prílohy.
Asi najčastejší dôvod prerušenia je podľa § 31a písm. a) Katastrálneho zákona, teda že zmluva po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní, počítaní a iné zrejmé nesprávnosti. Podľa § 42 ods. 4 katastrálneho zákona: „Ak zmluva po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní, počítaní a iné zrejmé nesprávnosti, účastníci konania môžu vykonať opravu len dodatkom k zmluve. Dodatkom sa upravia dokumenty o prevode vlastníckeho práva (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva)." Zároveň okresný úrad v rozhodnutí presne uvedie, ako nedostatky odstrániť. Po odstránení nedostatkov sa v konaní opäť pokračuje, v zmysle § 29 ods. 3 Katastrálneho zákona.
Riešenie problémov a sporov v katastrálnom konaní
Poďme sa pozrieť na reálne situácie, ktoré môžu nastať a ako ich riešiť.
Problémy s dodržaním lehôt katastrom
Ak kataster nedodrží lehotu na rozhodnutie o návrhu na vklad, účastník konania má niekoľko možností:
- Kontaktovať kataster: Najskôr skúste zavolať na kataster a zistiť, či nie je konanie prerušené. Ak nie je prerušené, treba sa pýtať, kto to má na starosti a skúsiť zavolať.
- Podať sťažnosť: Ak telefonický kontakt nepriniesol výsledok, treba napísať sťažnosť. Na webe sú aj vzory, postupovať treba podľa zákona o sťažnostiach alebo nájsť nejaký oficiálny vzor, aby to malo všetky náležitosti.
- Žiadosť o vrátenie poplatku: Ak si účastník konania platil poplatok za urýchlené konanie, má nárok na vrátenie poplatku za nedodržanie lehoty.
Vzor žiadosti o vrátenie správneho poplatku:
Okresný úrad ……….Katastrálny odbor……………………………………………………………………………………….Vec: Žiadosť o vrátenie správneho poplatku
Dňa …………………… som podal návrh na vklad práva do katastra nehnuteľností, zaevidovaný pod číslom konania V-…………………/……. . Spolu s návrhom na vklad som zaplatil aj správny poplatok vo výške …………. eur formou potvrdenia o úhrade správneho poplatku (eKolku).
Okresný úrad ………………., katastrálny odbor o návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností rozhodol až dňa …………………………, z čoho vyplýva, že nerozhodol o návrhu na vklad v zákonnej lehote 30 dní v zmysle ustanovenia § 32 ods. 1 zákona č. 162/1995 Zb. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov (katastrálny zákon) a je povinný vrátiť mi správny poplatok vo výške …………….. eur v zmysle ustanovenia § 10 ods. 1 zákona č. 145/1995 Zb. o správnych poplatkoch.
Na základe uvedeného Vás, ako poplatník v horeuvedenom konaní, žiadam o vrátenie správneho poplatku na môj bankový účet č.: SK………………………………………
Situácia, keď predávajúci chce bezdôvodne zastaviť vklad
Ak predávajúci bezdôvodne zastaví alebo zruší návrh na vklad nehnuteľnosti po podpísaní kúpno-predajnej zmluvy bez súhlasu kupujúceho, je to porušenie zmluvy. V takomto prípade má kupujúci právo domáhať sa svojich práv súdnou cestou.
Nátlak na darkyňu a späťvzatie návrhu na vklad
V prípade, že je na darkyňu vyvíjaný nátlak, aby vzala späť návrh na vklad darovacej zmluvy, a darkyňa nevie, čo podpisuje, je potrebné:
- Zabezpečiť právnu pomoc: V takejto situácii je nevyhnutné vyhľadať právnika, ktorý poradí, ako postupovať a ako zabezpečiť dôkazy o nátlaku.
- Trvať na vypočutí darkyne na súde: Aj keď darkyňa dala plnú moc na zastupovanie, je dôležité trvať na jej vypočutí na súde, aby mohla vysvetliť, pod akým nátlakom bola.
- Zabezpečiť dôkazy o nátlaku: Je potrebné zhromaždiť všetky dôkazy, ktoré potvrdzujú nátlak na darkyňu, napríklad svedecké výpovede, lekárske správy a podobne.
Kúpa nehnuteľnosti s vadami a odstúpenie od zmluvy
Pri kúpe nehnuteľnosti sa môže stať, že sa po vklade do katastra objavia skryté vady, o ktorých predávajúci neinformoval kupujúceho. V takomto prípade sa kupujúci môže domáhať svojich práv podľa Občianskeho zákonníka.
Najčastejšie dôvody zamietnutia a prerušenia vkladov
Dôvody, pre ktoré môžu byť vklady na katastri zamietnuté alebo prerušené, sú rôznorodé a často závisia od konkrétnej situácie a typu podania.
- Chyby v údajoch účastníkov: Napríklad ak účastníci nemajú uvedené rodné priezviská alebo majú chybné rodné číslo.
- Nesprávne podielové spoluvlastníctvo: Chyby v zápise podielov na nehnuteľnosti.
- Zlá formulácia zmluvy: Nejasné alebo nesprávne formulované právne úkony.
- Neodstránené nedostatky: Ak účastník konania v stanovenej lehote neodstráni nedostatky návrhu.
- Neúplná listina: Nepredloženie verejnej listiny alebo inej listiny potvrdzujúcej právo k nehnuteľnosti.
- Neuhadený správny poplatok: Nezaplatenie predpísaného správneho poplatku.
- Zaťaženie nehnuteľnosti: Ak je na nehnuteľnosti ťarcha (napr. hypotéka, exekúcia) a nie je preto možná zmena vlastníka bez jej vysporiadania.
- Chýbajúce potvrdenie správcu nehnuteľnosti: V prípade predaja bytov zvyknú zamietnuť vklad, ak nie je priložené potvrdenie správcu nehnuteľnosti o tom, že vlastník nemá dlh na zálohových predpisoch.
- Rozpor s katastrálnym operátom: Ak predkladaná zmluva alebo údaje v nej obsiahnuté odporujú údajom evidovaným v katastrálnom operáte.
- Dedičstvo a zmluvy: Situácia, keď niekto zdedí nehnuteľnosť a na kataster donesie zmluvu o darovaní/predaji skôr ako na kataster dôjde listina o dedičstve. Kúpna/ darovacia zmluva sa nedá zapísať, lebo ešte nedošlo k zápisu dedičstva, ale dedičstvo nie je možné zapísať, lebo prišlo neskôr ako zmluva. Riešením je späťvzatie zmluvy a jej nové podanie po zápise dedičstva.
- Nedostatočne definovaný predmet prevodu: Najmä pri bytoch sa často zabúda dopísať spoluvlastnícky podiel na pozemku a priľahlých pozemkoch.
Pri predaji nehnuteľnosti a po podpise kúpnych zmlúv čaká realitného makléra cesta na Okresný úrad, katastrálny odbor. V prvom rade netreba robiť paniku. Ideálne je zavolať alebo ísť osobne na Okresný úrad, odbor katastra a zistiť dôvod daného prerušenia. Často sa stáva, že ide len o chybičku v zmluve, ktorú dokážete ľahko vyriešiť dodatkom ku kúpnej zmluve alebo len doložiť nejaký dokument, napr. splnomocnenie.
V prípade, že kataster vklad zastaví, čaká vás celý proces odznova, čo nepoteší predávajúcich ani kupujúcich, nakoľko zároveň vznikne časové oneskorenie, či v niektorých prípadoch ďalšie poplatky.
Modernizácia verejnej správy a jej vplyv na kataster
Správa o stave verejnej správy za rok 2024, ktorú rezort vnútra predložil na rokovanie vlády Slovenskej republiky, sa zaoberá komplexným prehľadom o stave, vývoji a trendoch vo verejnej správe, ale aj hodnotením jej výkonnosti, transparentnosti a pripravenosti na modernizáciu. Verejná správa nie je len súbor úradov a formulárov. Modernizácia samosprávy má svoje miesto v programovom vyhlásení vlády a musí ju sprevádzať diskusia. Na celonárodnom kongrese, ktorý sa stal strategickým priestorom dialógu medzi štátom a samosprávou, sa stretlo viac ako 1200 predstaviteľov miest a obcí spolu s predstaviteľmi Ministerstva vnútra SR a Národnej rady SR. Rovnaký meter pre samosprávy a zabezpečenie transparentnosti procesov sú kľúčové pre efektívne fungovanie štátu. Tieto snahy o modernizáciu a zefektívnenie procesov sa nevyhnutne premietajú aj do fungovania katastrálnych úradov a digitalizácie procesov, čím sa má predchádzať mnohým komplikáciám a zdržaniam v konaniach.
Odbory krízového riadenia na okresných úradoch dostávajú nové služobné terénne vozidlá, čo naznačuje snahu o posilnenie ich akcieschopnosti. Tieto kroky sú súčasťou širšej reformy verejnej správy, ktorá má za cieľ zlepšiť jej výkonnosť a dostupnosť pre občanov.
Poznámka: Všetky informácie a texty sú informatívne a právne nezáväzné. Medzičasom mohlo prísť k zmene právnej, cenovej, či životnej situácii.
tags: #pozastavene #konanie #kataste