Zápis práv k nehnuteľnostiam do katastra nehnuteľností je kľúčovým krokom pri akomkoľvek prevode či zmene vlastníctva. Proces zápisu, známy ako vklad, záznam alebo poznámka, zabezpečuje právnu istotu a prehľadnosť v evidencii nehnuteľností. Vklad do katastra nehnuteľností je nevyhnutný pre založenie, zmenu alebo zánik práva k nehnuteľnosti, pričom sa vyžaduje pri všetkých zmluvných prevodoch. Konanie o povolení vkladu sa začína výlučne na základe návrhu, ktorý je oprávnený podať účastník právneho úkonu, teda zmluvná strana.
Proces vkladu do katastra nehnuteľností
Pri podávaní návrhu na vklad do katastra nehnuteľností je potrebné priložiť zmluvu, na základe ktorej má byť právo k nehnuteľnosti zapísané. Zmluva musí byť predložená v dvoch vyhotoveniach, pričom Katastrálny zákon ustanovuje aj ďalšie prípadné prílohy. Dôležitým aspektom pri prevádzaní nehnuteľností sú úradne overené podpisy na zmluve. Na samotnom návrhu na vklad však úradné overenie podpisov nie je vyžadované.
Po doručení návrhu správa katastra vyznačí presný dátum a čas prijatia, čo je zásadné pre určenie prednosti vybavovania. Kataster totižto rozhoduje o návrhoch v poradí, v akom boli prijaté. Ak návrh neobsahuje predpísané náležitosti, správa katastra konanie preruší a vyzve účastníka na odstránenie nedostatkov v určenej lehote. V prípade, že nedostatky nie sú v lehote odstránené, konanie sa zastaví a na povolenie vkladu bude potrebné podať nový návrh.
Správa katastra vklad povolí len vtedy, ak sú splnené všetky zákonné podmienky. Písomné rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom jeho vydania. Zákonná povinnosť správy katastra rozhodnúť o návrhu na vklad je najneskôr do 30 dní od jeho doručenia.
Zverejňovanie zmlúv a jeho význam
Úvod do problematiky zverejňovania zmlúv v Centrálnom registri zmlúv (CRZ) poukazuje na jeho dôležitosť pre zabezpečenie transparentnosti a verejnej kontroly. Tento článok sa zameriava na komplexný pohľad na zverejňovanie zmlúv s dôrazom na potvrdenie o zverejnení pre kataster.
Povinnosť zverejňovania zmlúv
Podľa § 2 zákona č. 211/2000 Z. z. o slobodnom prístupe k informáciám sú povinné zverejňovať zmluvy právnické osoby a fyzické osoby, ktorým zákon zveruje právomoc rozhodovať o právach a povinnostiach fyzických osôb alebo právnických osôb v oblasti verejnej správy. Týka sa to najmä právnických osôb zriadených zákonom alebo založených povinnými osobami podľa § 2 ods. 1 citovaného zákona.
Náležitosti zmluvy a ich vylúčenie pri zverejnení
Pri zverejňovaní zmluvy je nevyhnutné vylúčiť určité náležitosti v zmysle § 5a ods. 6 zákona č. 211/2000 Z. z. Obmedzenia prístupu k informáciám sú detailnejšie uvedené v § 8 až 11 rovnakého zákona. Podľa § 2 zákona č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov je potrebné dôsledne rešpektovať ochranu osobných údajov. V § 9 ods. 3 sú definované konkrétne údaje, ktoré môžu byť sprístupnené, vrátane titulu, mena, priezviska, funkcie, pracovného zaradenia, miesta výkonu funkcie, mzdy, platu a ďalších finančných náležitostí uhrádzaných z verejných rozpočtov.
Informácie označené ako dôverné v zmluve, ktorá sa má zverejniť, sa podľa § 271 ods. 2 zákona č. 513/1991 Zb. (Obchodný zákonník) sprístupňujú inak. Namiesto celej zmluvy sa podľa § 5a ods. 8 zákona č. 211/2000 Z. z. zverejňuje len jej textová informácia.
Účinnosť zmluvy a jej zverejnenie
Zmluva nadobúda účinnosť až dňom nasledujúcim po jej zverejnení v Centrálnom registri zmlúv, bez ohľadu na dátum nadobudnutia účinnosti uvedený priamo v zmluve. Ak povinná osoba nezverejní zmluvu ani do troch mesiacov od jej uzavretia, zverejnením predmetná zmluva účinnosť nenadobudne, pretože podľa § 47a ods. 4 zákona č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník) je neplatná.
V prípade, že povinná osoba zverejní zmluvu v CRZ, už nie je povinná ju zverejňovať na svojom webovom sídle. Rozhodujúce je prvé zverejnenie zmluvy, aj keď je zverejnená viacerými spôsobmi alebo viacerými účastníkmi zmluvy (§ 5a ods. 13 prvá veta zákona).
Technické aspekty zverejňovania
Technicky je síce možné, aby jeden účet v CRZ používalo viacero používateľov simultánne, avšak táto prax sa neodporúča. Pre zabezpečenie zodpovednosti a prehľadnosti by mal mať každý užívateľ vytvorený svoj vlastný účet. ID je unikátnym identifikátorom zmluvy alebo dodatku v rámci systému CRZ.
Dodatok k návrhu na vklad do katastra
V situácii, kedy ste podávali návrh na vklad do katastra a zistili ste v ňom chybu alebo potrebujete niečo doplniť, je ideálnym riešením podať dodatok. Návrh na vklad do katastra slúži na to, aby sa nový kupec stal právoplatným vlastníkom, nakoľko samotná kúpna zmluva podľa slovenských zákonov nestačí. Po podaní návrhu na vklad musí nový majiteľ čakať na jeho spracovanie.
Návrh na vklad sa vždy podáva na príslušnom okresnom úrade, na katastrálny odbor. Pre platnosť musí obsahovať všetky náležitosti. Dodatok k návrhu na vklad nie je povinnou prílohou, kataster ho žiada len v špecifických prípadoch, ako je napríklad označenie nehnuteľností podľa § 42 ods. 2 písm. c) až g) katastrálneho zákona, číslo úradného overenia geometrického plánu pri delení alebo zlučovaní pozemkov, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku, či pri zápise údajov podľa § 46 ods. 5 katastrálneho zákona.
O prípadnej chybe v návrhu alebo jeho neúplnosti vás bude kataster informovať. Na opravu máte spravidla 30 dní, ale čím skôr tak urobíte, tým lepšie.
Ako napísať dodatok k návrhu na vklad?
Dodatok k návrhu na vklad do katastra musí byť správne napísaný a obsahovať všetky náležitosti, aby nedošlo k jeho vráteniu a zbytočnému predĺženiu procesu. Ak by vám kataster návrh zamietol, napríklad z dôvodu nepredloženia dodatku, a vy by ste sa rozhodli prechádzať celým procesom znova, budete musieť katastru predložiť úplne nový návrh na vklad. Dodatok sa podáva na tom istom mieste, kde bol podaný pôvodný návrh. Ak by ste dodatok nestihli predložiť do 30 dní, kataster návrh na vklad zamietne.
Napísanie dodatku k návrhu na vklad nie je náročné. Mal by obsahovať minimálne nasledujúce informácie:
- Identifikačné údaje zmluvy:
- Názov zmluvy
- Číslo zmluvy (ak je pridelené)
- Dátum uzavretia zmluvy
- Zmluvné strany (názov/meno a priezvisko, adresa/sídlo, IČO/rodné číslo)
- Informácie o zverejnení v CRZ:
- Dátum zverejnenia zmluvy v CRZ
- Identifikátor zmluvy v CRZ (ID)
- Odkaz na zmluvu v CRZ (URL adresa)
- Potvrdenie o správnosti údajov:
- Vyhlásenie, že uvedené údaje sú pravdivé a zodpovedajú skutočnosti.
- Údaje o osobe, ktorá potvrdenie vydáva:
- Meno a priezvisko
- Funkcia
- Podpis
- Pečiatka (ak je k dispozícii)
Vzor potvrdenia o zverejnení zmluvy v Centrálnom registri zmlúv
Potvrdenie o zverejnení zmluvy v Centrálnom registri zmlúv
Týmto potvrdzujeme, že nižšie uvedená zmluva bola zverejnená v Centrálnom registri zmlúv v súlade so zákonom č. 211/2000 Z. z.
Názov zmluvy: [Názov zmluvy]Číslo zmluvy: [Číslo zmluvy, ak existuje]Dátum uzavretia: [DD.MM.RRRR]Zmluvné strany:
- [Názov/Meno a priezvisko prvej strany, Adresa/Sídlo, IČO/Rodné číslo]
- [Názov/Meno a priezvisko druhej strany, Adresa/Sídlo, IČO/Rodné číslo]
Informácie o zverejnení v CRZ:
- Dátum zverejnenia: [DD.MM.RRRR]
- Identifikátor zmluvy (ID): [ID zmluvy]
- Odkaz na zmluvu: [URL adresa]
Vyhlásenie:Potvrdzujeme, že vyššie uvedené údaje sú pravdivé a zodpovedajú skutočnosti.
Vydávajúci:
- Meno a priezvisko: [Meno a priezvisko vydávajúceho]
- Funkcia: [Funkcia vydávajúceho]
- Podpis:
- Pečiatka:
[Miesto, Dátum]
Potvrdenie o nedoplatkoch pre kataster
Kataster nehnuteľností je úradná evidencia, ktorá zaznamenáva a spravuje údaje o vlastníctve a právach k nehnuteľnostiam. Pri rôznych úkonoch súvisiacich s nehnuteľnosťami, ako je predaj, darovanie alebo založenie, je nevyhnutné, aby kataster tieto zmeny zaevidoval. Na tento účel slúži návrh na vklad do katastra nehnuteľností. V niektorých prípadoch je súčasťou tohto návrhu aj potvrdenie od správcu bytov, ktoré má pre kataster zásadný význam.
Potvrdenie pre kataster, presnejšie potvrdenie o nedoplatkoch, je dokument vydaný správcom bytového domu alebo predsedom spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Potvrdzuje, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne dlhy voči správcovi na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Toto potvrdenie je dôležité pri prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru.
Právny základ
Podľa § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, je potvrdenie o nedoplatkoch obligatórnou prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ak nejde o prvý prevod vlastníctva bytu.
"(2) Prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu."
Význam potvrdenia o nedoplatkoch
Potvrdenie o nedoplatkoch slúži nadobúdateľovi (kupujúcemu) ako dôležitá informácia o prípadných nevyrovnaných záväzkoch týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru, ktorý má záujem nadobudnúť. Poskytuje záujemcovi o kúpu bytu jediný dostupný zdroj informácií o záväzkoch.
Ako získať potvrdenie o nedoplatkoch?
- Kontaktujte správcu: Vlastník prevádzaného bytu alebo nebytového priestoru musí kontaktovať príslušného správcu alebo predsedu spoločenstva so žiadosťou o vyhotovenie potvrdenia o nedoplatkoch.
- Žiadosť: Podajte žiadosť o vydanie potvrdenia.
- Poplatok: Za vystavenie potvrdenia si správca alebo predseda spoločenstva zvyčajne účtuje poplatok podľa platného cenníka.
Problémy s vydaním potvrdenia
Zákon správcovi ani predsedovi spoločenstva neukladá povinnosť vyhotoviť potvrdenie o nedoplatkoch a neustanovuje ani lehotu, v ktorej má žiadosť vlastníka vybaviť, či v akej forme má potvrdenie o nedoplatkoch vystaviť. Tento nedostatok by bolo vhodné nahradiť zmluvnými dojednaniami zakotvenými priamo v zmluve o výkone správy, resp. v zmluve o spoločenstve.
Čo ak správca odmietne vydať potvrdenie?
Ak správca odmieta vydať potvrdenie o nedoplatkoch, a účastník katastrálneho konania vyhlási, že mu správca potvrdenie odmietol vystaviť, existujú rôzne názory na ďalší postup:
- Iniciatíva katastra: Časť odbornej verejnosti zastáva názor, že by mal katastrálny úrad sám prevziať iniciatívu a vyžiadať si od správcu predmetný dokument, s odkazom na ustanovenie § 32 ods. 3 zákona č. 71/1967 Z.z. o správnom konaní (správny poriadok).
- Rozhodnutie katastra: Ak aj napriek tomu správca nevystaví požadované potvrdenie, mal by katastrálny úrad rozhodnúť o povolení vkladu vlastníckeho práva, za podmienky, že s tým bude nadobúdateľ súhlasiť.
Elektronické podanie návrhu na vklad a potvrdenie
V súčasnosti je možné podať návrh na vklad do katastra aj elektronicky. Elektronické podanie má svoje špecifické požiadavky, ktoré je potrebné dodržať:
- Elektronická podoba: Všetky prílohy návrhu na vklad (kúpna zmluva, darovacia zmluva, geometrický plán, vyhlásenie správcu bytov a nebytových priestorov, dohoda o splnomocnení a pod.) musia byť vyhotovené v elektronickej podobe a podpísané kvalifikovanými elektronickými podpismi všetkých osôb, ktorých sa dané dokumenty týkajú.
- Kvalifikovaný elektronický podpis: Ak sa v listinnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou.
- Viacnásobné podpísanie: Ak je potrebné prílohy podania podpísať viacerými účastníkmi zmluvy, viacnásobné podpísanie toho istého dokumentu je možné, ak máte nainštalovanú aplikáciu na vytvorenie kvalifikovaného elektronického podpisu (napr. D.Signer/eIDAS).
- Zaručená konverzia: Ak je potrebné konvertovať dokument z listinnej podoby do elektronickej, je potrebné zabezpečiť zaručenú konverziu.
Ako podať elektronický návrh?
- Ústredný portál verejnej správy slovensko.sk: Prostredníctvom tohto portálu je možné uskutočniť elektronický návrh na vklad aj s prílohami cez službu Všeobecná agenda.
- Portál Elektronických služieb katastra nehnuteľností: Elektronický návrh na vklad aj s prílohami je možné podať aj priamo na tomto portáli.
- eKolok: Prostredníctvom platobného systému eKolok od Slovenskej pošty je možné uhradiť príslušné poplatky.
Dôležité upozornenia pri elektronickom podaní
- Prijatie potvrdenia o podaní zo strany Ústredného portálu verejnej správy automaticky neznamená prijatie návrhu na príslušnom okresnom úrade.
- V prípade, že elektronické podanie nebude spĺňať zákonné náležitosti, katastrálny odbor okresného úradu takéto podanie zaeviduje, ale konanie preruší a bude žiadať o dodatočné doloženie príloh.
- Ak sa prílohy nedoplnia v elektronickej forme, nárok na znížený správny poplatok zaniká a podanie môže byť vybavené ako listinný návrh.
- Ak elektronické podanie spĺňa všetky zákonné náležitosti, výška správnych poplatkov sa znižuje o 50 %.
Príklad z praxe a riešenie problému s dlhom voči správcovi
Jeden z príkladov, ktorý ilustruje dôležitosť potvrdenia o nedoplatkoch, je situácia, kedy švagor prestal platiť svoj úver, na ktorý bol založený nielen jeho byt, ale aj dom jeho príbuzných. Aby sa predišlo dražbe domu, boli príbuzní nútení jeho úver vyplatiť a odkúpili jeho byt. Pri podávaní kúpno-predajných zmlúv na kataster však kataster požadoval potvrdenie od správcu bytu. Švagor mal dlh voči správcovi bytu, a preto správca odmietal vydať potvrdenie.
Riešenie: V takejto situácii je kľúčové pokúsiť sa dohodnúť so správcom bytu na splátkovom kalendári alebo inom spôsobe úhrady dlhu. Ak dohoda nie je možná, je potrebné zvážiť právne kroky na vymáhanie dlhu od švagra.
Ďalšie prípady a problémy s katastrom
- Chyby v katastri: Môže sa stať, že v katastri sú zapísané nesprávne údaje, napríklad nesprávny vlastník. V takomto prípade je potrebné podať návrh na opravu chyby v katastri.
- Nedostupnosť katastra: V minulosti sa vyskytli prípady, kedy bol kataster nedostupný z dôvodu kybernetického útoku, čo spôsobilo komplikácie pri vybavovaní úkonov súvisiacich s nehnuteľnosťami.
tags: #potvrdenie #o #zverejneni #zmluvy #pre #kataster