Ako si kúpiť byt na hypotéku: Podrobný sprievodca krok za krokom

Kúpa bytu je významným životným krokom a často aj najväčšou investíciou, akú človek počas svojho života urobí. Pre mnohých je najdostupnejším spôsobom, ako získať vlastné bývanie, práve hypotekárny úver. Proces získania hypotéky a následná kúpa nehnuteľnosti však zahŕňajú množstvo dôležitých krokov a administratívnych úkonov. Pochopenie celého postupu od prvotného výberu nehnuteľnosti až po odovzdanie kľúčov je kľúčové pre bezproblémovú transakciu.

Fáza 1: Príprava a hľadanie ideálneho bytu

Postup pri kúpe bytu má dve hlavné fázy. Prvá spočíva v hľadaní vhodnej nehnuteľnosti na realitnom trhu. Výber vhodného bytu závisí od mnohých kritérií, ktoré si určuje každý kupujúci podľa svojich preferencií. Predtým, než sa pustíte do samotného hľadania, je nevyhnutné si ujasniť, čo od nového bývania očakávate a aký problém chcete kúpou vyriešiť.

Stanovenie kritérií výberu:

• Rozpočet: Toto je absolútne hlavné kritérium, ktoré nepripúšťa žiadne kompromisy. Najdôležitejšie je začať postup pri kúpe bytu overením vašich finančných možností. Nákup nehnuteľnosti v súčasnosti najčastejšie pokrýva hypotekárny úver. Predtým, ako sa začnete zaoberať vybavovaním hypotéky, je vhodné dohodnúť si stretnutie v banke. Je možné vyberať byt aj pred schválením hypotéky.
• Lokalita: Podľa znaleckého posudku tvorí viac ako 50 % hodnoty bytu práve lokalita, v ktorej sa byt nachádza. Mnohí ju však považujú za kritérium, pri ktorom je možné urobiť isté ústupky. Lokalita je však po rozpočte jediný atribút, ktorý už nebudete môcť nikdy zmeniť. Dispozíciu dokážete prerobiť stavebnými úpravami, stav bytu tiež viete upraviť a parkovacie miesto dokúpiť, no byt nepresťahujete. Pri rozhodovaní je dôležitejšia lokalita ako nejaká priečka, ktorá sa dá vždy vybúrať. Výber lokality závisí od životného štýlu a potrieb celej rodiny. Mali by ste teda zvážiť dochádzanie za prácou, ktoré stojí nielen peniaze, ale i váš drahocenný čas.
• Rozloha: Pri rozlohe bytovej jednotky je dobré otvoriť sa kompromisným riešeniam. Všetko závisí od vašich požiadaviek a rozpočtu.
• Orientácia a dispozícia: Tieto dva atribúty majú veľký vplyv na kvalitu života vo vašom novom byte. Pri ich výbere neexistuje žiadna univerzálna rada. Ideálne je, ak sú denné miestnosti (obývačka, kuchyňa) otočené na juh až západ a spálne na sever až východ. Dispozíciu bytu sa dá upraviť.
• Stav nehnuteľnosti: Stav bytovej jednotky má veľký vplyv na náklady spojené s bývaním. Mnoho kupujúcich preto uprednostňuje kúpu bytu v novostavbe. Negatívom je vyššia vstupná cena, no potom netreba riešiť vysoké poplatky do fondu opráv či prevádzkové náklady na bývanie. Stav bytu tiež viete upraviť.
• Ďalšie kritériá: Medzi ďalšie kritériá, ktoré by ste mali pri výbere vášho budúceho bytu zohľadniť, je aj poschodie, na ktorom sa byt nachádza, či veľkosť bytového domu alebo komplexu. Pridanú hodnotu majú byty s terasou, balkónom alebo lodžiou. Nemali by ste zabudnúť ani na odkladacie priestory v podobe pivnice. Možnosti voľného parkovania, prípadne vlastné parkovacie miesto či garáž sú taktiež atribúty, ktoré vaše bývanie skvalitnia.

Financovanie bývania:

Kúpa bytu vyžaduje zodpovedné a racionálne rozhodnutie. Naopak, ak túžite po pocite istoty, finančnej stability a chcete si vybudovať svoj osobný majetok, je pre vás kúpa bytu tou správnou voľbou. Kúpou bytu zároveň získate jednu z dlhodobo najbezpečnejších investícií. Byt si môžete zadovážiť pre vlastnú potrebu - na bývanie - alebo ho kúpite ako investíciu a prenajmete ho. Z toho vyplývajú aj kritériá, podľa ktorých budete vyberať vhodnú nehnuteľnosť.

Hypotekárny úver je skvelou možnosťou, ako bývať vo vlastnom, aj keď nemáte dosť našetrených peňazí. Hoci je to veľký záväzok na dlhý čas, oplatí sa viac ako platenie mesačného nájmu. A navyše, bývaniu vo vlastnom dome alebo byte sa nič nevyrovná. Plánujete kúpu nehnuteľnosti na hypotéku? Ešte predtým než zaplatíte rezervačný poplatok za vysnívanú nehnuteľnosť a požiadate o hypotéku, zvážte, či je suma, ktorú potrebujete na kúpu domu alebo bytu, primeraná vašim finančným možnostiam. Na splácanie bytu by ste nemali používať ani peniaze z rodinnej finančnej rezervy. Tie majú slúžiť ako záchranný balíček pri nečakaných a naozaj vážnych situáciách. Takisto pamätajte na to, že pri žiadosti o hypotéku na kúpu nehnuteľnosti budete musieť preukázať, že máte aj vlastné financie. Väčšinou je to 20 % z ceny nehnuteľnosti, no percento sa môže líšiť v závislosti od banky. Ak si teda chcete kúpiť byt za 120 000 eur, budete potrebovať minimálne 24 000 eur. O šancu na hypotéku však neprichádzate ani vtedy, keď toľko peňazí nasporených nemáte. Pri kúpe bytu alebo domu na hypotéku myslite aj na zadné dvierka pre prípad, že by ste nečakane prišli o prácu alebo ochoreli a dočasne nemohli splácať. Najlepšie je vybaviť si k úveru poistenie v rámci zmluvy.

• Prvým krokom je navštíviť banku a zistiť svoje možnosti. Nechajte si vypracovať ponuku hypotéky z čo najviac bánk a v tej, ktorá vám dá najlepšie podmienky, podajte žiadosť o hypotéku. Banka na jej základe posúdi vašu situáciu a oznámi vám, akú hypotéku vám poskytne.
• Nezáväzné prepočty: Keď zvažujete kúpu bytu alebo domu a chcete žiadať o hypotéku, je dobré urobiť si na začiatku nezáväzné prepočty. V takýchto prepočtoch sa zohľadní váš príjem, vek a vôbec celková situácia. Zmyslom tohto postupu je zistiť, akú vysokú hypotéku si môžete s vaším príjmom a parametrami dovoliť. Podľa toho si môžete vybrať správnu nehnuteľnosť. Dajte si urobiť nezáväzné prepočty.

Využitie služieb realitnej kancelárie:

Ak máte všetky otázky a dôvody vyjasnené, môžete sa pustiť do samotného hľadania. Naše rady pri kúpe bytu vám problematiku dovysvetlia v prípade, že sa rozhodnete obrátiť na realitnú kanceláriu, ktorá by mala na všetko kupujúceho upozorniť. V tomto bode by ste už mali mať ujasnené všetky kritériá, ktoré by mal váš byt spĺňať. Postup pri kúpe bytu sa teraz presúva z teoretickej roviny do praxe. Klient môže, samozrejme, kupovať byt aj na vlastnú päsť, ale úlohou realitnej kancelárie je nájsť mu ideálnu nehnuteľnosť v čo najkratšom čase a dojednať čo najprijateľnejšiu cenu. Takže v konečnom dôsledku klient ušetrí peniaze. Odporúčame využiť služby realitnej kancelárie. Nezabudnite si dopredu overiť jej referencie. V prípade, že je realitný maklér naozaj odborník, môže vám celý proces kúpy bytu veľmi uľahčiť. Kúpa bytu so sebou nesie aj riziká, ktoré bežný kupujúci nemá šancu odhaliť. Na základe vášho zoznamu kritérií vám realitná kancelária ponúkne niekoľko konkrétnych bytov, ktoré si môžete ísť obhliadnuť. Pred kúpou nehnuteľnosti si treba dôsledne preveriť právny a technický stav nehnuteľnosti. Ideálne je, ak sa na obhliadku vyberiete s niekým, kto nie je do kúpy bytu zainteresovaný. Počas samotnej prehliadky si doprajte dostatok času. Nechajte hovoriť realitného makléra, ale pokojne si počas jeho prejavu robte poznámky. Následne ho môžete zahrnúť otázkami.

Fáza 2: Administratívne a právne úkony

Kúpa bytu sprevádzajú aj mnohé administratívne úkony. Zabezpečujú, aby prebehla podľa zákonom stanovených podmienok. Delíme ich na úkony vybavované pred kúpou bytu a po nej.

Dokumentácia a zmluvy:

Kúpa bytu je spojená s množstvom administratívnych a právnych úkonov. Niektoré priamo súvisia s procesom kúpy, iné musíte vybaviť po podpise kúpnej zmluvy.

• Rezervačná zmluva: Ak ste už našli byt, ktorý chcete kúpiť, ale ešte napríklad nemáte vyriešenú hypotéku, môžete si nehnuteľnosť „poistiť“ podpisom rezervačnej zmluvy a prípadne aj zložením rezervačného poplatku (pohybuje sa vo výške 3 - 5 % z ceny nehnuteľnosti). Tým vyjadrujete predávajúcemu svoj vážny záujem o kúpu bytu. Z určitých dôvodov (napríklad neschválenie hypotekárneho úveru) sa môže stať, že kupujúci od rezervačnej zmluvy ustúpi. V tom prípade musí zaplatiť zmluvnú pokutu, ktorá je spravidla vo výške rezervačného poplatku. Naopak, ak od predaja odstúpi vlastník, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu.
• Zmluva o budúcej kúpnej zmluve: Na zaistenie práva na kúpu nehnuteľnosti sa zvykne uzatvárať aj predkupná zmluva. Hovorí sa jej aj zmluva o budúcej zmluve. Už z jej názvu vyplýva účastníkom povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu.
• Kúpna zmluva: Kúpna zmluva predstavuje v celom procese kúpy bytu najdôležitejší dokument. Je to zmluva o prevode vlastníctva a po jej podpísaní sa stávate majiteľom nehnuteľnosti. Mali by ste mať preto dostatok času a priestoru na jej preštudovanie. Návrh kúpnej zmluvy väčšinou pripravuje realitná kancelária, ktorá predávajúceho v procese predaja bytu zastupuje. Dokument by teda mal byť právne v poriadku, vždy je však lepšie obrátiť sa na právnika s praxou. A to najmä v prípade, že služby realitnej kancelárie nevyužívate. Vo väčšine prípadov vypracuje zmluvy predávajúci alebo ich zabezpečí realitná kancelária. Nezabudnite ich však skontrolovať a v prípade úprav požiadať o zapracovanie.

Overenie právneho stavu nehnuteľnosti:

Pred podpisom akejkoľvek záväznej zmluvy o kúpe bytu by ste mali vidieť list vlastníctva. Všímajte si hlavne, či na byt nie je uložené záložné právo, napríklad vo forme exekúcie, alebo vecné bremeno. Výpis z listu vlastníctva môžete získať na katastrálnom odbore daného okresného úradu, v ktorom sa byt nachádza. V rámci celého Slovenska ho získate aj na pobočke Slovenskej pošty.

Pri kúpe bytu alebo domu si vždy dôkladne preverte list vlastníctva na portáli katastra nehnuteľností. Nájdete v ňom informácie o tom, kto je vlastníkom, či je nehnuteľnosť zaťažená hypotékou, vecným bremenom (právo prechodu, doživotné bývanie), exekúciou. V prípade kúpy bytu si všímajte aj spoluvlastnícke vzťahy. Ak má byt viacerých vlastníkov, môžu mať predkupné právo. Ak máte akékoľvek pochybnosti, obráťte sa na právnika alebo notára.

• Byt zaťažený hypotékou: V prípade, že z listu vlastníctva alebo priamo od majiteľa zistíte, že byt je zaťažený hypotékou, nemusíte mať obavy. Nie je to výnimočná situácia a nehnuteľnosť stále môžete kúpiť, akurát je to trochu komplikovanejšie. Prevod vlastníctva v tomto prípade nie je len záležitosťou kupujúceho a predávajúceho. Predávajúci musí banku informovať, že sa hypotékou zaťažený byt chystá predať, a požiadať o súhlas. To, ktorý spôsob je najvýhodnejší, sa musia rozhodnúť zúčastnené strany najmä na základe finančných možností. Zaváži napríklad, či je kupujúci dostatočne bonitný na prevzatie hypotéky, či má predávajúci možnosť založiť inú nehnuteľnosť.
• Byt zaťažený exekúciou: Kúpa bytu zaťaženého záložným právom (exekúciou) je o niečo náročnejšia. Predaj tejto nehnuteľnosti najčastejšie prebieha cez dražbu, ktorú môže vyhlásiť len exekútor. Tej sa môže zúčastniť každý, preto sa často cena nehnuteľnosti navýši. Takisto majú na byt v exekúcii spoluvlastníci predkupné právo. Ak ste sa rozhodli kúpiť byt zaťažený exekúciou a exekútor súhlasí s jeho predajom aj bez dražby, celý proces radšej riešte spolu s právnikom.

Znalecký posudok a jeho úloha:

Pri financovaní cez hypotekárny úver je nutné dať vypracovať znalecký posudok. Znalec ohodnotí byt pre potreby banky. Tá na jeho základe určí výšku hypotekárneho úveru, ktorú vám môže na jeho kúpu požičať. Poplatok za vyhotovenie hradí kupujúci. K schváleniu hypotéky potrebujeme okrem iného ohodnotiť zakladanú nehnuteľnosť. Na to slúži znalecký posudok. V znaleckom posudku nájdete ohodnotenie nehnuteľnosti.

Kataster nehnuteľností:

Katastrálny úrad budete musieť navštíviť ešte raz, pokiaľ financujete kúpu bytu hypotekárnym úverom. Je potrebné k nemu priložiť dokument s názvom „Návrh na vklad do katastra“. V tomto bode však už musíte mať dohodnutú a podpísanú kúpnu zmluvu. Dokumenty však musia byť podpísané kupujúcim aj predávajúcim. V prípade elektronického podania to znamená overený elektronický podpis. Úrad dokumenty overí a zapíše vás do katastra nehnuteľností ako nového majiteľa bytu.

Po úhrade kúpnej ceny na kataster obvykle realitný maklér podá návrh na vklad vlastníckeho práva. Prevod vlastníctva vybavíte na okresnom úrade v rámci katastrálneho odboru. Práve tam je potrebné podať návrh na vklad spolu s kúpnou zmluvou a prílohami. Kataster preverí vaše údaje, existenciu ťárch, právnych vád a po schválení zapíše zmenu do katastra nehnuteľností.

Podanie návrhu na vklad do katastra:

Po schválení hypotéky a prípadnom dofinancovaní hotovosťou, najskôr podpíšete s predávajúcim kúpne zmluvy a až po tomto úkone predávajúci vo váš prospech podpíše záložné zmluvy v banke na vaše čerpanie hypotéky. Nikdy to nerobte opačne. Následne sa podá návrh na vklad na kataster nehnuteľností kvôli zápisu záložného práva v prospech banky. Zápis trvá obvykle mesiac, ale banke bude stačiť aj návrh, aby vám peniaze z úveru vyplatila.

Ak ste všetky zmluvy odsúhlasili a podpísali, je čas navštíviť kataster. Tam musíte doniesť dve kópie návrhu na vklad do katastra a takisto dve záložné zmluvy. Taktiež musíte zaplatiť poplatok za vklad do katastra vo výške 66 eur.

Fáza 3: Preberanie nehnuteľnosti a následné úkony

Po podpise kúpnej zmluvy vás čaká ešte niekoľko administratívnych úkonov. Kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnosti právoplatným rozhodnutím príslušného katastrálneho odboru okresného úradu o povolení vkladu tohto práva do katastra nehnuteľností a úhradou celej kúpnej ceny.

Poistenie nehnuteľnosti:

Každá banka k hypotéke na byt alebo dom požaduje, aby ste založenú nehnuteľnosť poistili. Poistenie bytu, ktorým ručíte za hypotekárny úver, je nevyhnutné. Spravidla to býva byt, ktorý sa chystáte kúpiť. Zakladaná nehnuteľnosť musí byť poistená sumou vo výške úveru alebo jej hodnoty. Odporúčame ho poistiť na výšku kúpnej ceny. V prípade, že dôjde k poistnej udalosti a byt bude neobývateľný, poisťovňa vyplatí banke zostatok úveru a zvyšok poistnej sumy vám. Pred čerpaním hypotéky si zabezpečte poistenie nehnuteľnosti, ktoré ochráni majetok v neočakávaných situáciách.

Odovzdávací a preberací protokol:

Pri odovzdávaní bytu je dôležité zaznamenať si hodnoty meračov vody aj elektriny a súpis odovzdaných kľúčov prislúchajúcich k nehnuteľnosti. Fyzické prebratie bytu do osobného vlastníctva taktiež sprevádzajú určité administratívne úkony. Mali by ste vyplniť preberací protokol, do ktorého zaznačíte všetky podstatné údaje o nehnuteľnosti. Pri preberaní bytu býva spravidla prítomný zástupca realitnej kancelárie, predávajúci a kupujúci. Zaznamenajte aj prebratie kľúčov od vstupných dverí bytu, vchodových dverí bytového domu, pivničných priestorov či schránky.

Pri prevzatí nehnuteľnosti nezabudnite podpísať preberací protokol. Spíšte si stavy meračov energií, počet odovzdaných kľúčov, stav zariadenia a prípadné poškodenia. Pridajte fotodokumentáciu a každý si nechajte podpísaný originál.

Prihlásenie odberu energií a komunikácia so správcom:

Keď preberiete byt, predchádzajúci majiteľ sa odhlási z odberu energií. Je potrebné, aby sa nový majiteľ prihlásil na ich odber do 3 dní od odhlásenia posledného užívateľa. Keď si vyberiete nového dodávateľa elektriny a plynu, musíte s ním uzatvoriť zmluvu. Zmenu majiteľa bytu treba nahlásiť aj bytovej správe. Pôvodný vlastník podá správcovi bytového domu výpoveď k zmluve o výkone správy v obytnom dome a nový vlastník túto zmluvu podpíše. Podľa počtu osôb, ktoré budú v byte bývať, vám správcovská spoločnosť vypočíta výšku zálohových platieb.

Daňové povinnosti a zmena trvalého pobytu:

Daňová povinnosť vám vzniká 1. kalendárny deň nasledujúceho roka, v ktorom ste byt nadobudli. Zmeniť trvalé bydlisko po kúpe bytu a presťahovaní sa nie je povinné. Ak však adresu trvalého pobytu predsa len zmeníte, budete musieť absolvovať niekoľko návštev úradov. Budete si musieť vybaviť nový občiansky preukaz, nahlásiť zmenu zamestnávateľovi, a ak ste SZČO, aj Obchodnému registru. Na trvalý pobyt sa môžete prihlásiť osobne na ohlasovni mestského, miestneho či obecného úradu alebo elektronicky. V tomto prípade však potrebujete elektronický občiansky preukaz.

Rekonštrukcia:

Ak je kúpa bytu spojená s následnou rekonštrukciou, budete musieť túto skutočnosť oznámiť príslušnému stavebnému úradu. Rekonštrukciu nemusíte nahlasovať v prípade, že budete len meniť okná, podlahy či sanitu a obklady v kúpeľni. Ak sa však chystáte do väčších stavebných prác, ako je búranie priečok alebo úpravy bytového jadra, je potrebné to nahlásiť. Budete potrebovať list vlastníctva a vyplnený časový rámec a rozsah plánovaných úprav. So stavebnými prácami môžete začať, až keď dostanete vyjadrenie zo stavebného úradu.

Hurá, konečne máte svoje vysnívané bývanie! Bývať vo vlastnom byte alebo dome je jednoduchšie, než si myslíte.

tags: #postup #pri #kupe #bytu #na #hypotekarny