Kúpa nehnuteľnosti, najmä prostredníctvom hypotekárneho úveru, predstavuje pre väčšinu ľudí najväčší finančný záväzok v živote. Okrem mesačných splátok a úrokových sadzieb je nevyhnutné zohľadniť aj množstvo ďalších poplatkov a administratívnych úkonov, ktoré sú s týmto procesom neodmysliteľne spojené. S kúpou alebo predajom nehnuteľnosti sa v praxi spájajú viaceré poplatky, ktoré nie sú len províziou pre realitnú kanceláriu, ale aj ďalšie správne či iné poplatky súvisiace s konkrétnou realitnou transakciou. Vlastnícke právo sa nadobúda vkladom do Katastra nehnuteľností Slovenskej republiky. Ak sa chystáte kupovať alebo predávať nehnuteľnosť, je potrebné počítať aj s poplatkami vynaloženými na úkony v katastri. Kataster reprezentuje štátny informačný systém, v ktorom sú zaznamenané všetky údaje o všetkých nehnuteľnostiach, ich parametroch, histórii, vlastníkoch a iné. V poslednom období došlo k nárastu cien, čo sa odrazilo aj na poplatkoch spojených s hypotékami.
Katastrálne poplatky: Vklad vlastníckeho práva a záložného práva
Základným krokom pri nadobúdaní nehnuteľnosti je jej zápis do katastra nehnuteľností. Vlastníkom nehnuteľnosti sa stávate až vtedy, keď kataster povolí zápis vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Pri žiadosti o hypotekárny úver je nevyhnutné, aby banka mala na nehnuteľnosti založené záložné právo. Poplatky spojené s katastrom sa týkajú najmä vkladu záložného práva v prospech financujúcej banky.
Listina vlastníctva VS. vlastnícky titul: Aký je rozdiel? | Vysvetlenie tém skúšky z nehnuteľností
Od apríla tohto roka došlo k zvýšeniu viacerých poplatkov na katastri nehnuteľností. Poplatok za vklad záložného práva, ktorý bol pôvodne 66 eur, vzrástol na 100 eur. V prípade elektronického podania však môžete ušetriť a za vklad zaplatíte len 50 eur. Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá je financovaná cez hypotekárny úver, je potrebné uhradiť poplatok za vklad vlastníckeho práva a tiež za vklad záložného práva. V štandardnom konaní kataster tieto úkony zapíše do 30 kalendárnych dní. Ak sa ponáhľate, môžete využiť formu zrýchleného vkladu, pri ktorom kataster zapíše konanie do 15 dní. V prípade zrýchleného vkladu sa poplatok zvýšil z 266 eur na 300 eur. Je dôležité poznamenať, že kataster vybavuje konania v poradí, v akom boli podané, preto nestačí len urýchliť konanie za obyčajným konaním.
Znalecký posudok: Hodnota a stav nehnuteľnosti ako kľúč k hypotéke
Znalecký posudok je jedným z kľúčových dokumentov pri vybavovaní hypotekárneho úveru. Tento dokument určuje technický stav a hodnotu predmetnej nehnuteľnosti, ktorou klient ručí za poskytnutie úveru. Hodnota nehnuteľnosti v znaleckom posudku priamo ovplyvňuje výšku hypotéky, ktorú vám banka môže schváliť.
Cena za znalecký posudok sa líši v závislosti od typu nehnuteľnosti. Za posudok bytu môžete zaplatiť zhruba od 150 do 250 eur. Pri rodinných domoch znalec oceňuje aj všetky časti nehnuteľností, vrátane vedľajších stavieb, preto je posudok zložitejší a drahší - cena sa pohybuje približne od 200 do 400 eur. V poslednom období došlo k výraznejšiemu zdraženiu znaleckých posudkov, čo môže súvisieť aj so zvýšenou infláciou.
Niektoré banky ponúkajú aj alternatívu k tradičnému znaleckému posudku, a to interné ocenenie nehnuteľnosti bankou, ktoré môže byť lacnejšie. Alternatívou môže byť aj uznanie pôvodného znaleckého posudku spolu s doložením aktuálnych fotografií nehnuteľnosti, najmä pri refinancovaní úveru. Týmto spôsobom môžete ušetriť peniaze a čas potrebný na vypracovanie nového znaleckého posudku. Ak ručíte inou nehnuteľnosťou, budete potrebovať znalecký posudok aj na ňu.
Poplatky spojené s poskytnutím úveru: Bankové poplatky a ich výška
Okrem katastrálnych a znaleckých poplatkov sa pri hypotéke nevyhnete ani poplatkom priamo spojeným s poskytnutím úveru bankou. Výška týchto poplatkov sa v praxi líši v závislosti od konkrétnej banky.
Poplatok za poskytnutie hypotéky, nazývaný aj spracovateľský poplatok, sa pohybuje od 0 eur až do 1 000 eur. Niekde je pevne stanovená jeho výška, inde závisí od výšky schváleného úveru. V niektorých prípadoch môžete získať zľavu z poplatku, prípadne sa mu úplne vyhnúť. Niektoré banky neúčtujú tento poplatok vôbec, alebo ho znížia, najmä ak si klient otvorí a aktívne využíva účet v danej banke. S odpustením poplatku sa často stretnete aj pri refinančných hypotékach. Banky tiež často ponúkajú benefity pri financovaní nízkoenergetických nehnuteľností, kde môžete získať aj 100 % zľavu z poplatku za spracovanie hypotéky po predložení energetického certifikátu.
Ďalším poplatkom, s ktorým sa môžete stretnúť, je poplatok za vedenie účtu. Vo väčšine prípadov si klient v banke, ktorá mu poskytla hypotéku, otvára aj bežný účet, z ktorého sa splácajú splátky. Tento účet môže byť podmienkou pre získanie zľavy z úrokovej sadzby, alebo je pre klienta len pohodlnejší. Poplatky za vedenie účtu sa pohybujú v rozmedzí od 5 do 8 eur, pričom mnohé banky vám ich vedia odpustiť alebo zľavniť na polovicu pri aktívnom využívaní účtu (napr. zasielanie výplaty, platby kartou).
Poistenie nehnuteľnosti: Nevyhnutný štít pre váš majetok
Každá nehnuteľnosť, ktorá slúži ako záložné právo pri hypotéke, musí byť poistená voči živelným udalostiam. Poplatok za poistenie nehnuteľnosti, teda poistné, musí byť zaplatené ešte pred čerpaním úveru. Podmienkou čerpania hypotekárneho úveru je, aby bola poistná zmluva na nehnuteľnosť aktívna a poistné uhradené.
Výška poistného závisí od poisťovne, typu nehnuteľnosti, poistnej sumy a rozsahu krytia. Môže to byť suma do 100 eur, pri drahších nehnuteľnostiach aj 300 eur ročne alebo viac. Poistné si môžete rozložiť aj na polročné či štvrťročné platby. Je dôležité nastaviť poistenie tak, aby chránilo váš majetok komplexne, nielen v rozsahu požadovanom bankou. Komplexná ochrana by mala zahŕňať poistenie nehnuteľnosti voči živelným udalostiam, poistenie zariadenia domácnosti a poistenie zodpovednosti za škodu spojenú s užívaním nehnuteľnosti.
Podpoistenie nehnuteľnosti: Riziko, ktorému sa dá predísť
Podpoistenie nastáva vtedy, ak je poistná suma v čase poistnej udalosti nižšia ako reálna hodnota poisteného majetku. Poisťovne zvyčajne tolerujú podpoistenie do určitého percenta (často menej ako 20 %), avšak toto "tolerované podpoistenie" neodporúčam využívať. Odporúčam dojednávať poistné sumy čo najpresnejšie podľa návrhu poisťovne. V prípade poistnej udalosti, ako je totálna škoda, poisťovňa vyplatí len výšku poistnej sumy uvedenej v zmluve. Ak je táto suma nižšia ako reálna hodnota nehnuteľnosti, rozdiel si musíte doplatiť sami. Pri čiastočných škodách môže poisťovňa navyše krátiť poistné plnenie o percento podpoistenia.
Aby ste sa vyhli podisteniu, je dôležité stanoviť reálnu poistnú sumu, ktorá zodpovedá aktuálnej hodnote nehnuteľnosti a nákladom na jej postavenie alebo opravu. Je potrebné pravidelne aktualizovať poistnú zmluvu, aby zodpovedala aktuálnej hodnote nehnuteľnosti, a zohľadniť rast cien stavebných materiálov a prác. Napríklad, ak ste si dojednávali poistenie pred dvoma rokmi a dnes ceny stavebných materiálov vzrástli o 25-30 %, vaša poistná suma nemusí pokrývať reálnu škodu.
Príklad 1: BytPriemerná cena bytu o podlahovej ploche 60 m2 bola v roku 2004 vo výške 55 920 €. Dnes by ste mali mať takýto byt poistený na sumu cca 162 000 €. Ak by nastala totálna škoda, od poisťovne by ste dostali len 56 000 €, pričom trhová cena bytu je 162 000 €. Pri čiastočnej škode vo výške 2000 € by vám poisťovňa vyplatila len cca 691 €, pretože nehnuteľnosť bola podpoistená o 65,44 %.
Príklad 2: DomDom o zastavanej ploche 200 m2 mal v roku 2004 priemernú cenu 195 400 €. V treťom kvartáli 2023 bola priemerná cena takéhoto domu 377 800 €. V prípade totálnej škody by ste od poisťovne dostali 195 400 €, hoci trhová cena je 377 800 €. Pri čiastočnej škode vo výške 3000 € by vám poisťovňa vyplatila len 1551,60 €, pretože dom bol podpoistený o 48,28 %.
Predčasné splatenie hypotéky: Poplatky a možnosti
Každú hypotéku je možné splatiť rýchlejšie, či už prostredníctvom mimoriadnych splátok alebo jednorázovo. Zo zákona môžete v každej banke bezplatne realizovať mimoriadne splátky každý mesiac a počas jedného roka môžete celkovo bezplatne splatiť až 30 % z výšky úveru.
Ak by ste však chceli vyplatiť celý úver naraz mimo výročia fixácie, banka si za to bude účtovať poplatok. Týka sa to aj prípadov, keď si ľudia svoju hypotéku prenesú do inej banky (refinancovanie). Pri akomkoľvek dôvode predčasného splatenia hypotéky, vrátane refinancovania, platí, že ak to urobíte mimo výročia fixácie úrokovej sadzby, vzniká vám poplatok za predčasné splatenie hypotéky. Tento poplatok je vo výške 1 % z aktuálnej dlžnej sumy a banka ho môže zo zákona vyúčtovať, ak je aktuálna dlžná suma predčasne splateného zostatku vyššia ako 10 000 eur.
Ďalšie dôležité aspekty pri vybavovaní hypotéky
Pri vybavovaní hypotekárneho úveru je dôležité zvážiť aj ďalšie faktory, ktoré môžu ovplyvniť celkové náklady a pohodlie pri získavaní úveru.
Porovnanie ponúk a podmienok úverov: Klienti najlepšie urobia, ak im ponuky a podmienky úverov porovná skúsený finančný sprostredkovateľ. Aby ste získali tú najvýhodnejšiu hypotéku, musíte si najskôr urobiť komplexný a detailný prieskum ponúk naprieč celým bankovým trhom. Nestačí sa pozerať len na propagované úroky, za ktorými sa zväčša skrýva množstvo ďalších podmienok, alebo porovnať poplatky, na ktoré mávajú banky aj rôzne akcie.
RPMN (Ročná percentuálna miera nákladov): Všetky poplatky zrátané dokopy v niektorých prípadoch môžu rozhodnúť o tom, v ktorej banke napokon získate celkovo lacnejší úver. Aj preto sú zahrnuté v RPMN. Ide o skratkou pre ročnú percentuálnu mieru nákladov a slúži na objektívnejšie porovnanie hypoték.
Poplatky spojené s hypotékou v realitnej kancelárii: Ak sa rozhodnete pre spoluprácu s realitnou kanceláriou a kúpu alebo predaj nehnuteľnosti prostredníctvom nej, je potrebné počítať s tým, že je to profesionálna služba, ktorá je spoplatnená tzv. províziou. Bežne sa tak môžete stretnúť s tým, že výška provízie pre realitnú kanceláriu za sprostredkovanie realitného obchodu sa pohybuje medzi 3 % a 5 % z predajnej ceny nehnuteľnosti. Je preto veľmi dôležité, aby sa klient hneď v úvode informoval o výške provízie za realitné služby a o tom, aké služby sú zahrnuté v tejto sume. Zároveň odporúčame, aby si spolu s maklérom urobili presný prehľad o ďalších poplatkoch, ktoré bude hradiť klient a ktoré bude hradiť realitná kancelária a v ktorej časti procesu.
Celkovo sa suma ďalších poplatkov, okrem samotnej provízie za sprostredkovanie realitných služieb, pohybuje v niekoľkých stovkách eur, ktoré sú vynakladané na bankové poplatky, správne poplatky na úrady a do katastra, u notárov a iné. Mnohí žiadatelia o hypotéku nevedia, že banka poskytne hypotéku až vtedy, keď má k dispozícii všetky potrebné podklady a sú splnené podmienky pre čerpanie. Práve poplatky spojené s hypotékou ich môžu zaskočit a predĺžiť čas poskytnutia hypotekárneho úveru. Preto je nevyhnutné mať kompletný prehľad o všetkých nákladoch, aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam.
tags: #poplatok #za #kataster #hypotekarne #uvery