Rozhodli ste sa pre šetrný životný štýl? Odolať nákupom nepotrebných vecí zvládne skoro každý; okresať náklady súvisiace s bývaním však už také ľahké nie je. Dokážete tieto náklady znížiť aj vtedy, keď bývate v nájme? S akými platbami pre prenajímateľa treba rozhodne počítať a kedy by ste si ako nájomca mali „dupnúť“? Aké platby od vás prenajímateľ môže vyžadovať? V súvislosti s užívaním nájomného bytu sa neplatí len nájomné. Môže sa s ním spájať oveľa viac výdajov, než by ste možno čakali.
Nájomné a jeho úprava
Pri užívaní bytu na základe nájomnej zmluvy je základnou platbou nájomné. Jeho výška za bežný byt nie je regulovaná, a preto je na dohode medzi nájomcom a prenajímateľom, akú čiastku si v nájomnej zmluve dohodnú. Táto suma je následne záväzná. Prenajímateľ ju môže jednostranne zvýšiť len vtedy, ak ho na to výslovne oprávňuje zmluva. Typicky má takéto dojednanie podobu tzv. inflačnej doložky, podľa ktorej sa nájomné každý rok navyšuje o mieru inflácie zverejnenú Štatistickým úradom SR.
Ak sa v zmluve nenachádza žiadne ustanovenie o zvyšovaní nájomného, prenajímateľ potrebuje na jeho navýšenie váš súhlas, napríklad formou uzatvorenia dodatku k nájomnej zmluve. Nájomné sa však nemusí len zvyšovať. Jeho primerané zníženie môžete požadovať v niekoľkých prípadoch:
- Ak prenajímateľ napriek vášmu upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie.
- Ak sa neposkytovali plnenia spojené s užívaním bytu alebo sa poskytovali vadne, a ak sa v dôsledku uvedeného zároveň zhoršilo užívanie bytu.
- Ak sa stavebnými úpravami v dome podstatne alebo po dlhší čas zhoršili podmienky užívania bytu alebo domu.
Právo na primeranú zľavu treba voči prenajímateľovi uplatniť bez zbytočného odkladu. Ak o ňu nepožiadate do 6 mesiacov od odstránenia závad, právo vám zanikne.
Úhrady za služby a energie: Zálohy a vyúčtovanie
Okrem nájomného sa stretávame aj s úhradami za plnenia poskytované s užívaním bytu, ktoré sa často označujú aj ako platby za služby. Ich výška je opäť podstatná z hľadiska dohody v nájomnej zmluve. V praxi sa najčastejšie uplatňuje režim mesačných záloh podľa predpokladanej spotreby. Prenajímateľ je následne povinný zálohy vyúčtovať podľa skutočnej spotreby, ktorú ako užívateľ bytu viete ovplyvniť. Na základe vyúčtovania potom prenajímateľ požaduje nedoplatok alebo vám vráti preplatok. Existujú však aj zmluvy, podľa ktorých sa spotreba nevyúčtováva a platba za služby je určená ako pevná suma.
Ak prenajímateľ nezabezpečí riadne a včasné poskytovanie služieb, môžete okrem zľavy z nájomného žiadať aj zľavu z úhrady za tieto plnenia. Aj túto zľavu treba uplatniť najneskôr do 6 mesiacov od odstránenia výpadku služieb, inak stratíte právo na jej vymáhanie.
Výška nákladov na energie, ako sú elektrina, plyn či voda, závisí od mnohých parametrov. Okrem poskytovateľa energie a jeho tarify je dôležité aj to, na čo a ako často energie využívate. Dnešné domácnosti sú plné elektroniky, no dôležité sú aj praktické veci: či vypínate svetlo v miestnostiach, či používate šetrnejšie (EKO) programy pri spotrebičoch, pri vode zase záleží na dĺžke sprchovania alebo na tom, či umývate riad ručne alebo v umývačke. Mnohé moderné technológie umožňujú monitorovať spotrebu a efektívne ovládať termostaty. Investícia do elektrospotrebičov s vysokou energetickou triedou (A+++, A++) sa taktiež oplatí. Optimalizácia energetických nákladov prostredníctvom správnych návykov nielen odbremení vašu peňaženku, ale prispieva aj k ochrane životného prostredia.
V prípade vlastníkov bytov je dôležitá spolupráca s ostatnými vlastníkmi bytových jednotiek. Podľa zákona o vlastníctve bytu sa vlastníci musia zhodnúť, čo všetko bude z fondu prevádzky, údržby a opráv platené. Náklady na vedenie účtovníctva, prípadne poistenie domácnosti môžu mať základné alebo rozšírené krytie. Je dôležité nájsť poistenie na mieru, aby ste zbytočne nepreplácali za nepotrebné doplnky. Výška poistného závisí od hodnoty nehnuteľnosti, jej polohy v rizikovej oblasti a tiež od stavu bytu. Porovnanie jednotlivých ponúk a pravidelná aktualizácia poistenia sú kľúčové.
Poplatky za zber, odvoz a likvidáciu smetí tvoria ďalšiu zložku nákladov. Čím častejšie je odpad zbieraný, tým vyššie sú náklady. Treba rozlišovať, či v oblasti bytového domu je odpad triedený, čo zvyčajne podlieha nižším poplatkom.
Poplatok z omeškania a náklady na opravy
Aj drobné omeškanie s platením nájomného či úhrady za služby sa vám môže predražiť. Prenajímateľ má nárok na poplatok z omeškania, ak uvedené platby neuhradíte ani do 5 dní po ich splatnosti. Za každý deň omeškania môže žiadať 0,5 promile dlžnej sumy, najmenej však 0,83 eura za každý aj začatý mesiac omeškania. Tento poplatok nemusí byť zmluvne dojednaný, nárok naň vzniká priamo zo zákona.
Pokiaľ sa s prenajímateľom nedohodnete inak, ako nájomca musíte platiť za tzv. drobné opravy. Tieto zahŕňajú opravy bytu, miestností neslúžiacich na bývanie, ktoré sú jeho súčasťou, ako aj jeho príslušenstva, zariadenia a vybavenia. Ako nájomca musíte hradiť všetky opravy, u ktorých cena neprevyšuje sumu 6,64 eura. Ak sa na tej istej veci vykonáva viac súvisiacich opráv, podstatný je súčet nákladov na všetky tieto opravy. Okrem toho musíte bez ohľadu na výšku nákladov hradiť konkrétne druhy drobných opráv, ktoré sú bližšie vymedzené v nariadení.
Medzi drobné opravy, ktoré hradí nájomca, patria napríklad:
- Sanitárne zariadenie: upevnenie uvoľneného zariadenia (umývadla, WC misy, zrkadla), oprava a výmena výtokového ventilu, oprava pevnej alebo hadicovej sprchy, oprava či výmena schránky na toaletný papier.
- Elektrické zariadenie: oprava, výmena vypínačov, poistiek, ističov, zásuviek, tlačidiel, objímok, zvončekového a signalizačného zariadenia, vrátane tlačidla pri vchode, transformátora, zvončeka i miestnej batérie, ak patrí k bytu; oprava osvetľovacích telies.
- Ohrievače vody, plynové, prietokové a elektrické zásobníky: oprava, výmena membrány, ventilov a páky, čistenie, vykonávanie ochranných náterov, oprava termostatu.
- Kovanie a zámky: oprava, výmena kľučky, štítka, prizmatického skla, poštovej schránky, zámkov, vložiek do zámkov, kľúčov.
- Okná a dvere: tmelenie okien, zasklievanie jednotlivých okien, menšia oprava či výmena časti obloženia okenných parapetov.
- Podlahy: oprava uvoľnených dlaždíc do 1,5 m², upevnenie, výmena prahu, upevnenie, náhrada podlahových líšt.
- Rolety a žalúzie: oprava, výmena navíjacieho mechanizmu, oprava plátna, výmena šnúry, oprava vyklápacieho zariadenia žalúzie.
Závady a poškodenia, ktoré nevznikli v dôsledku bežného opotrebovania, musíte odstrániť vo svojej réžii.
Bežná údržba a úpravy bytu
Náklady spojené s bežnou údržbou bytu hradí nájomca. Ide o výdavky spojené s prácami, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní obydlia, ako napríklad maľovanie, napúšťanie podlahy, drôtikovanie a pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien či opravy vstavaného nábytku. Ani náklady na drobné opravy, ani náklady spojené s bežnou údržbou bytu nemusíte platiť, ak ich potreba vznikla ešte pred uzatvorením nájomnej zmluvy alebo ak vznikli ako dôsledok opráv, ktoré mal financovať prenajímateľ.
Stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v byte nikdy nevykonávajte bez písomného súhlasu prenajímateľa. V opačnom prípade vám hrozí, že budete musieť uviesť byt do pôvodného stavu, samozrejme, na vaše náklady. Ak vám prenajímateľ úpravy či rekonštrukcie odsúhlasí, žiadajte tiež, aby sa vopred zaviazal uhradiť náklady, ktoré si tieto úpravy budú vyžadovať. Inak sa vám môže stať, že po skončení nájmu dostanete maximálne protihodnotu toho, o čo sa v dôsledku úprav zväčšila hodnota bytu, teda nebudú vám preplatené náklady na rekonštrukciu v plnej výške.
Kaucia ako finančná zábezpeka
Prenajímateľ môže podmieniť uzatvorenie nájomnej zmluvy aj zložením tzv. kaucie. Z nej si môže uspokojiť vaše prípadné dlhy na nájomnom, službách alebo kompenzovať vami spôsobené škody. Ak ide o krátkodobý nájom (zmluva je uzatvorená najviac na 2 roky), prenajímateľ nesmie od vás žiadať na kaucii viac než trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu.
Prenájom investičného bytu | Ako sa vyhnúť neplatičom a zničenému bytu?
Apartmán verzus byt: Pozor na skryté náklady
Pri kúpe novostavby sa môžete stretnúť s ponukou apartmánov, ktoré sa na prvý pohľad javia ako výhodnejšie ako byty. Je však dôležité vedieť, že apartmán je právne klasifikovaný ako nebytový priestor. Ak byt nie je orientovaný na sever, alebo je na prízemí pri rušnej ceste, nespĺňa normu pre "byt". Toto môže predstavovať riziko. Ak ste si kúpili apartmán za napríklad 150 000 €, môže sa stať, že budete musieť doplatiť dodatočných 15 000 € až 30 000 € z vlastného vrecka, pretože sa nezmestí do normy pre byt.
Ďalším problémom môže byť zákon o hlásení pobytu, ktorý sa vzťahuje na "budovu alebo jej časť určenú na bývanie". Apartmán ako nebytový priestor túto definíciu nemusí spĺňať. Okrem toho daň z nehnuteľnosti za "nebytový priestor / apartmán" môže byť v niektorých prípadoch až trojnásobne vyššia.
Aby sme neboli len negatívni, apartmán má svoje miesto na trhu. Nájomnú zmluvu však treba uzatvárať pozorne. Pri kúpe apartmánu je dôležitý hypotekárny pre-scoring, aby ste vedeli, ako sa k nemu stavajú banky. Kontrola územného plánu je taktiež kľúčová na zistenie, prečo je priestor klasifikovaný ako apartmán. Nenechajte sa zlákať len nižšou cenovkou.
Vyúčtovanie nákladov vlastníkov bytov
Správcovia bytových domov sú povinní každý rok do 31. mája predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov ročné vyúčtovanie nákladov za bývanie. Tento dokument obsahuje prehľad všetkých nákladov spojených s užívaním priestoru, ktoré boli v predchádzajúcom kalendárnom roku hradené z účtu bytového domu. Ide najmä o platby za spotrebu vody, náklady na teplo, tvorbu a čerpanie fondu prevádzky, údržby a opráv.
Výsledkom vyúčtovania je buď preplatok, alebo nedoplatok. Preplatok aj nedoplatok vznikajú ako rozdiel medzi predpísanými zálohovými platbami a skutočnými nákladmi na bytový dom, ktorý sa následne rozpočíta na jednotlivé byty. V konečnom vyúčtovaní by si vlastníci mali všímať dátumy počiatočných a koncových stavov meračov, spôsob rozúčtovania položiek a správnosť plôch (vykurovacia plocha a plocha pre výpočet príspevku do fondu opráv).
Vyššie ceny energií sa prirodzene odrazia aj na výsledkoch vyúčtovania. Kvantifikácia sa však líši v závislosti od konkrétneho bytového domu, jeho polohy a zdroja zásobovania energiou. Hoci sa ceny tepla zvýšili, majitelia domov s centrálne zásobovaným teplom (CZT) nemusia mať také obavy z nedoplatkov ako tí s domovými kotolňami, kde nárast cien mohol byť výraznejší. K stabilizácii cien prispela aj teplá zima a využívanie biomasy na výrobu tepla.
Vzniknutý nedoplatok musíte správcovi uhradiť do 30 dní odo dňa doručenia vyúčtovania. V prípade pochybností o správnosti vyúčtovania môžete podať reklamáciu. Správca je povinný reklamáciu do 30 dní vybaviť. Ak sa reklamácia ukáže ako oprávnená, správca prepočíta náklady a určí nové vyúčtovanie. Ak tak neurobí, môžete sa obrátiť so svojím nárokom na súd.
V niektorých prípadoch sa môžu vyskytnúť aj neoprávnené poplatky vo vyúčtovaní, ako napríklad poplatky za vystavenie ročného vyúčtovania, archiváciu dokumentov či evidenciu úverov, ak nie sú súčasťou zmluvy o výkone správy. V takom prípade je na mieste podať reklamáciu.
Preplatok by vám mal správca vrátiť zvyčajne do 30 dní odo dňa doručenia vyúčtovania, pokiaľ nie sú na účte bytového domu nedostatočné finančné prostriedky. Správca je totiž len disponentom účtu, nie jeho majiteľom.
Základné pravidlá pre vyúčtovanie zahŕňajú platné právne predpisy, zmluvu o výkone správy a rozhodnutia vlastníkov bytov. Zmluva o výkone správy stanovuje presné pravidlá pre rozpočítanie nákladov v konkrétnom bytovom dome. Pre vyúčtovanie tepla a teplej vody je dôležitá najmä vyhláška Ministerstva hospodárstva, ktorá ustanovuje pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného v teplej vode a teplotu teplej úžitkovej vody na odbernom mieste.