Okolie Kazanskej ulice v bratislavskej mestskej časti Podunajské Biskupice, konkrétne úsek medzi Ulicou Svornosti a Uzbeckou ulicou, prešlo od začiatku 21. storočia zásadnými premenami. Pôvodne obyčajná ulica, vkliesnená do existujúcej štruktúry, sa postupne menila na modernú mestskú triedu vďaka výstavbe nových bytových domov. Pôvodné plány z čias vzniku sídlisk Dolné Hony a Medzijarky počítali s Kazanskou ako s hlavnou dopravnou tepnou, ktorá mala obsluhovať tieto oblasti. Okrem toho sa v blízkosti križovatky s Uzbeckou ulicou plánovali rozsiahle objekty občianskej vybavenosti, ktoré mali dokonca slúžiť ako "celomestské centrum". Ako to však býva zvykom pri podobných ambicióznych projektoch, po dobudovaní obytných zón a základnej infraštruktúry sa od rozsiahlych plánov upustilo.
Plochy určené na výstavbu občianskej vybavenosti zostali v podstate nezastavané až do začiatku nového milénia, hoci sa s ich rozvojom naďalej počítalo v územných plánoch. V zmysle územných plánov zón (ÚPZ) sa podarilo rozvinúť predovšetkým komerčnú zástavbu formou bytových domov. Aj v posledných rokoch vzniklo niekoľko nových projektov, avšak najvýraznejšie zmeny nastali v rokoch 2004 až 2006, kedy boli zastavané obe strany Kazanskej ulice. Po realizácii série bytoviek, ktoré mali charakter bodových domov vyrastajúcich z jednopodlažnej podnože s obchodnými prevádzkami, ostalo na tomto úseku len málo voľných pozemkov.
Nový obytný súbor a prepojenie ulíc
Výnimkou sa však našiel pozemok, ktorý sa uvoľnil po odstránení dvojice pôvodných domov s rozľahlými záhradami na Podzáhradnej ulici okolo roku 2010. Vznikol tak pás územia tiahnuci sa od Podzáhradnej až ku Kazanskej ulici. Napriek tomu sa realizácia projektu na tomto mieste odhaľuje až teraz. Spoločnosť DomBytDevelopment s.r.o., ktorá je blízka developerovi RETEP Slovakia, tu plánuje vybudovať nový obytný súbor. Ten bude pozostávať z polyfunkčného bytového domu situovaného priamo pri Kazanskej ulici a dvojice bytových domov vo vnútrobloku smerom k Podzáhradnej ulici. Medzi týmito ulicami vznikne aj nové prepojenie vo forme účelovej komunikácie, čím sa zlepší dostupnosť a prejazdnosť územia.
V zámere projektu sa uvádza, že Objekt A, ktorý je najbližšie ku Kazanskej ulici, bude polyfunkčným domom s ôsmimi nadzemnými podlažiami, pričom najvyššie podlažie bude ustúpené. Súčasťou tohto objektu bude aj dvojpodlažná podnož, v ktorej budú umiestnené byty a nebytové priestory. Smerom do Kazanskej ulice bude v parteri podnože aj občianska vybavenosť, čo prispeje k oživeniu ulice a poskytne obyvateľom nové služby. Objekty B a C, situované vo vnútrobloku, budú mať štyri nadzemné podlažia, pričom štvrté podlažie bude taktiež ustúpené. Tieto objekty budú obsahovať výlučne byty. Celkovo sa v rámci celého projektu počíta s výstavbou 95 bytov.
Parkovanie a architektonické riešenie
Pre zabezpečenie dostatočného počtu parkovacích miest bude v rámci projektu vybudovaných celkovo 148 miest. Z toho 110 parkovacích miest bude situovaných v podzemnej garáži, ktorá bude prístupná z vnútrobloku. Ďalších 35 parkovacích miest bude na teréne a 3 miesta v garáži na teréne. Hlavný prístup do nového obytného súboru bude zabezpečený z Podzáhradnej ulice prostredníctvom novej účelovej komunikácie. Celý development by mal byť verejne prístupný, čo prispeje k integrácii nového súboru do existujúcej mestskej štruktúry.
Developer pre návrh projektu oslovil architektonické štúdio Niveau Architekti, ktoré s ním spolupracuje aj na iných projektoch. Aj keď v tejto fáze je hodnotenie architektúry projektu ešte predčasné, zverejnené vizualizácie naznačujú, že projekt bude mať uspokojivú podobu. Hoci sa nejedná o výnimočné architektonické dielo, v kontexte lokality a pravdepodobnej orientácie na klienta, ktorý hľadá bývanie v dostupnejšej časti Bratislavy, niet príliš čo kritizovať. Projekt je predložený v dvoch variantoch. Preferovaný variant disponuje o niečo väčšou výmerou zelene a lepším riešením zberu a odvádzania dažďovej vody, čo poukazuje na snahu developera o ekologickejšie a udržateľnejšie riešenie.
Výhľad do budúcnosti: Infraštruktúra a rozvoj lokality
Developer dúfa, že výstavbu projektu bude môcť začať už v druhej štvrtine roku 2022 a projekt by mal byť dokončený v druhom kvartáli roku 2024, teda v priebehu dvoch rokov. Aj keď spoločnosť RETEP Slovakia nepatrí k najväčším developerom na trhu, má za sebou niekoľko úspešných realizácií. Je preto vysoko pravdepodobné, že sa jej podarí tento projekt úspešne dotiahnuť do výstavby. Týmto projektom sa zacelí chýbajúci úsek zástavby na Kazanskej ulici a vyplní sa dlho voľný pozemok. Opäť by tak mala pribudnúť občianska vybavenosť v parteri, vznikne nové priečne prepojenie medzi ulicami a snáď dôjde aj k úprave priľahlého verejného priestoru, čím sa zlepší jeho kvalita a využiteľnosť.
Popri západnom úseku Kazanskej ulice už veľa voľných parciel pre ďalšiu výstavbu nezostáva. Teoreticky je možná výstavba aj na pozemku oproti aktuálnemu projektu, v blízkosti Kostola sv. Jozefa, ktorý kedysi patril k samostatnej obci Komárov. V minulosti sa tu plánoval projekt s názvom Heaven House, ktorého developerom mala byť spoločnosť Greefin Group. Posledné informácie o tomto projekte však pochádzajú z roku 2013.
Súčasné obdobie, charakterizované rastúcimi cenami nehnuteľností a míňajúcimi sa dostupnými pozemkami pre výstavbu, praje rozvoju nových projektov, a to aj v Podunajských Biskupiciach. Množstvo ľudí je ochotných kúpiť si byt aj v tejto časti mesta, napriek tomu, že jej atraktivita zatiaľ nedosahuje úroveň Starého Mesta, Ružinova alebo dokonca severnej časti Petržalky. K dôvodom, ktoré znižujú atraktivitu lokality, patrí aj problematické dopravné spojenie s centrom mesta, jeho vzdialenosť a chronické dopravné zápchy. Po dokončení rýchlostnej cesty R7 sa však očakáva presun časti tranzitu, ktorý dnes využíva Ulicu Svornosti, práve na novú cestu. Pre mnohých obyvateľov Podunajských Biskupíc by to malo znamenať zlepšenie dopravnej situácie pri ceste do centra, čo by zároveň mohlo zvýšiť hodnotu nehnuteľností v lokalite.
Je však celkom možné, že toto zlepšenie bude len dočasné. V zmysle teórie indukovaného dopytu totiž rozvoj cestnej infraštruktúry často vedie k zvýšeniu dopytu po užívaní ciest - viac ľudí začne využívať autá a postupne sa cesty opäť zaplnia. Pre Podunajské Biskupice a predovšetkým pre Kazanskú ulicu by však skutočným impulzom pre rozvoj mohlo byť vybudovanie električkovej trate. O jej výstavbe sa hovorí už dlho, pričom najmä v posledných rokoch sa intenzita diskusií zvýšila. Hlavné mesto totiž plánuje rozširovať svoju električkovú sieť a Podunajské Biskupice spolu s Vrakuňou a rozvojovými plochami v okolí Slovnaftu predstavujú dnes po Petržalke azda najľudnatejšiu časť mesta, kam zatiaľ nevedie žiadna električková radiála. Po vyriešení dopravy v rámci nového centra mesta by juhovýchodné časti Bratislavy mali byť ďalším strategickým smerom rozvoja električkových tratí.
Dnes je ešte priskoro hovoriť o presnom trasovaní električkovej trate, keďže súčasné vízie sa v niekoľkých bodoch líšia. V prípade Kazanskej ulice sa však zhodujú - práve tadiaľto by mala trať viesť, smerujúc buď k Železničnej stanici Podunajské Biskupice, alebo k budúcemu terminálu integrovanej osobnej dopravy (TIOP) vo Vrakuni. Pre Kazanskú ulicu by to znamenalo totálnu transformáciu. Celý uličný priestor by musel byť pretvorený, aby bolo možné trať umiestniť.
Ak by sa však pri realizácii postupovalo v zmysle konceptu "kompletnej ulice" - ktorý je v súčasnosti preferovaný aj na úrovni Magistrátu hlavného mesta - potom by Kazanská ulica skutočne mohla získať kvalitné široké chodníky, nové stromy, oddelenú cyklotrasu, vozovku a v stredovom páse električkovú trať. Hoci je to ešte stále ťažko predstaviteľné, periférna mestská časť, ktorá je často vnímaná ako okrajová tak polohou, ako aj záujmom rozvojových projektov, smeruje práve k tomuto modernému urbanistickému riešeniu. Idea bulváru na Kazanskej ulici sa krôčik po krôčiku napĺňa. Zatiaľ sa to deje predovšetkým prostredníctvom súkromných investícií, v budúcnosti by však konečne mohli začať pribúdať aj verejné projekty, ktoré by dotvorili celkovú víziu. Vybudovanie električkovej trate by sa stalo pomyselnou bodkou za doterajším rozvojom a symbolom novej éry pre Podunajské Biskupice. Aj keď to nebude realitou o päť alebo desať rokov, skôr či neskôr musí byť táto dôležitá infraštruktúra vybudovaná.
tags: #polyfunkcny #objekt #pod #biskupice