Od 1. apríla 2025 vstúpil do platnosti nový stavebný zákon č. 25/2025 Z.z., ktorý nahradil doterajšiu právnu úpravu zákona č. 50/1976 Zb. Táto zásadná zmena priniesla aj nové pravidlá týkajúce sa štátneho stavebného dohľadu (ŠSD), jeho kompetencií a postupov pri podávaní podnetov. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o tom, čo nový zákon prináša, ako podať podnet na prešetrenie stavby a aké sú právne dôsledky pri nedodržaní predpisov.
Rozdelenie stavieb a povinnosť povolenia
Kľúčovým aspektom stavebného práva je správne určenie, ktoré stavby vyžadujú stavebné povolenie, ktoré sa ohlasujú a ktoré spadajú do kategórie "drobné stavby". Toto rozdelenie nie je univerzálne a závisí od viacerých faktorov, ako je typ stavby, jej parametre (rozmery, výška), umiestnenie v rámci územia, napojenie na verejné technické siete (voda, kanalizácia, elektrina, plyn) a špecifické miestne podmienky dané územným plánom obce alebo mesta.
Nový stavebný zákon zreteľne definuje, kedy je potrebné získať stavebné povolenie, kedy postačuje ohlásenie stavby a aké stavby sú považované za drobné. Drobné stavby sú typicky tie, ktoré majú minimálny vplyv na okolie a životné prostredie, ako sú napríklad prístrešky, drobné skladovacie objekty, alebo úpravy existujúcich oplotení. Ohlasovacie povinnosti sa vzťahujú na stavby s mierne vyšším dopadom, ktoré však nevyžadujú komplexné povoľovacie konanie. V prípade rozsiahlejších alebo zložitejších stavieb je nevyhnutné požiadať o stavebné povolenie.
Je dôležité poznamenať, že samotný zápis stavby v katastri nehnuteľností neznamená automaticky, že stavba má právoplatné povolenie. Kataster totiž eviduje fyzický stav, nie jeho legálnosť z hľadiska stavebného povolenia.
Štátny stavebný dohľad: Nová tvár kontroly
S novým zákonom došlo k významnej transformácii v oblasti štátneho stavebného dohľadu. Slovenskej stavebnej inšpekcii (SSI) zanikla k 31. marcu 2025 jej pôsobnosť a bola zlúčená s Úradom pre územné plánovanie a výstavbu SR (ÚUPV SR). Kompetencie v oblasti ŠSD boli presunuté pod regionálne úrady, ktoré po novom fungujú ako stavebné inšpektoráty.
ČO PRINÁŠA NOVÝ STAVEBNÝ ZÁKON ?
Tento krok má zabezpečiť efektívnejší a centralizovanejší výkon štátnej správy v oblasti stavebníctva. Stavebnými inšpektormi sa nemôže stať hocikto. Zákon striktne stanovuje požiadavky na vzdelanie, ktoré zahŕňajú spravidla vysokoškolské vzdelanie druhého stupňa v definovaných odboroch. Okrem toho je nevyhnutné absolvovať odborné vzdelávanie ukončené skúškou. Inšpektori tiež musia prejsť procesom overovania konfliktu záujmov a podliehajú pravidlám štátnej služby, čo má zabezpečiť ich nestrannosť a profesionalitu.
Výhodou novej štruktúry je, že inšpektori pôsobia v jednotlivých krajoch a majú tak lepšiu znalosť lokálnych špecifík a podmienok. Obciam ako stavebným úradom bola kompetencia výkonu ŠSD odobratá, čo má eliminovať potenciálne lokálne konflikty záujmov a zabezpečiť jednotný prístup.
Podanie podnetu na prešetrenie stavby
V prípade, že ako vlastník susedného pozemku alebo iný oprávnený subjekt zaznamenáte stavbu, ktorá sa realizuje na susednom pozemku bez zjavného povolenia, na základe podozrenia z porušenia stavebných predpisov, alebo máte iné pochybnosti o jej legálnosti, máte možnosť podať podnet na prešetrenie stavby.
Vec: Podnet na prešetrenie stavby na pozemku parc. č. [uveďte číslo parcely] v k.ú. [uveďte katastrálne územie]
Ako vlastník susedného pozemku parc. č. [uveďte číslo vašej parcely] by som chcel upozorniť na stavbu realizovanú na pozemku parc. č. [uveďte číslo susednej parcely].
Popis stavby:[Tu detailne popíšte stavbu, ktorá je predmetom vášho podnetu. Snažte sa byť čo najkonkrétnejší. Napríklad:]
- Typ stavby: napr. rodinný dom, garáž, prístavba, oplotenie, bazén, záhradný domček.
- Rozmery: ak sú známe, uveďte približné rozmery (dĺžka, šírka, výška).
- Materiálové prevedenie: napr. tehla, drevo, betón.
- Fáza výstavby: napr. základy, hrubá stavba, dokončovacia fáza, užívanie.
- Umiestnenie na pozemku: napr. blízko hranice pozemku, v strede pozemku, zasahuje na susedný pozemok.
- Napojenie na siete: ak viete, uveďte, či je stavba napojená na elektrinu, vodu, kanalizáciu.
- Dátum začatia výstavby (ak je známy).
- Akékoľvek ďalšie relevantné informácie, ktoré ste mohli zaznamenať.
Dôvod podnetu:[Vysvetlite, prečo podávate podnet. Napríklad:]
- Domnievam sa, že stavba je realizovaná bez stavebného povolenia.
- Stavba sa nezhoduje s projektovou dokumentáciou, na základe ktorej bolo vydané stavebné povolenie.
- Stavba zasahuje na môj pozemok.
- Stavba potenciálne ohrozuje statiku mojej nehnuteľnosti.
- Stavba obmedzuje prístup k môjmu pozemku.
- Stavba vykazuje znaky čiernej stavby.
Vaše identifikačné údaje:Meno a priezvisko: [Vaše meno a priezvisko]Adresa: [Vaša adresa]Telefónne číslo: [Vaše telefónne číslo]Email: [Váš email]
Upozornenie: Podnet môžete podať aj anonymne prostredníctvom portálu slovensko.sk s využitím elektronického občianskeho preukazu s aktivovaným elektronickým podpisom, alebo v listinnej forme na príslušnom úrade. Avšak, anonymný podnet nemusí byť úradom riešený s rovnakou prioritou, najmä ak neobsahuje dostatočné informácie na prešetrenie.
Stavebný úrad, resp. príslušný stavebný inšpektorát, môže vykonať štátny stavebný dohľad, čo znamená kontrolu priamo na stavbe. Cieľom je overiť, či stavba je v súlade s právnymi predpismi, územným plánom obce a technickými požiadavkami.
Neoprávnené stavby a dodatočné povolenie
Ak sa pri výkone štátneho stavebného dohľadu zistí porušenie zákona, napríklad začatie stavby bez stavebného povolenia alebo nedodržanie schválenej projektovej dokumentácie, začína sa správne konanie. Najčastejším problémom býva práve začatie stavby bez potrebných povolení. Niektorí stavebníci sa domnievajú, že ak stavbu "rýchlo" uvedú do súladu pred príchodom kontroly, môžu sa sankciám vyhnúť. Toto však nie je vždy pravda a závisí od konkrétnych okolností a zistení inšpektora.
Stavba realizovaná bez povolenia alebo v rozpore s ním je považovaná za neoprávnenú stavbu (§ 135c Občianskeho zákonníka). V takýchto prípadoch môže stavebný úrad alebo stavebný inšpektorát nariadiť odstránenie stavby. Alternatívou, ak je to technicky a právne možné, je požiadať o dodatočné povolenie stavby. Tento proces je spravidla zložitejší a môže zahŕňať dodatočné dokladovanie, úpravy projektu a uhradenie poplatkov.
Účastník konania a odvolacie právo
Ak ste účastníkom stavebného konania (čo je typické pre vlastníkov susedných nehnuteľností, ak sú ich práva a právom chránené záujmy dotknuté navrhovanou stavbou), máte právo podať odvolanie proti rozhodnutiu stavebného úradu, napríklad proti kolaudačnému rozhodnutiu. Odvolanie je potrebné podať v lehote uvedenej v poučení rozhodnutia. Po právoplatnosti rozhodnutia sa situácia komplikuje a možnosť obrátiť sa na súd alebo iné právne kroky je obmedzená.
Fotografovanie stavieb a ochrana súkromia
Častou otázkou je, či je možné fotografovať stavby, najmä ak sa nachádzajú na súkromnom pozemku. Vo všeobecnosti platí, že z verejného priestranstva alebo z vášho pozemku môžete fotografovať čokoľvek, čo je viditeľné. Toto právo však nie je absolútne a je potrebné rešpektovať právo na súkromie a ochranu osobných údajov. V kontexte podávania podnetu na stavebný dohľad môžu fotografie slúžiť ako dôležitý dôkazný materiál, pričom ich získanie z verejne prístupných miest nie je v rozpore so zákonom.
Sankcie a pokuty
V prípade zistenia porušenia stavebných predpisov môžu byť udelené sankcie. Pokuty sa líšia podľa konkrétneho deliktu, typu subjektu (fyzická osoba, právnická osoba) a okolností prípadu. Výška pokút môže byť značná a predstavuje významný odstrašujúci prvok. Okrem pokút môže stavebný inšpektorát uložiť aj iné opatrenia, ako napríklad nariadenie zastavenia prác, nariadenie odstránenia stavby, alebo nariadenie vykonania nevyhnutných úprav či zabezpečovacích prác.
V rozhodnutí o náprave môže stavebný úrad uložiť aj povinnosť zdržať sa činnosti, ktorá nad prípustnú mieru poškodzuje životné prostredie, alebo vykonať opatrenia na zníženie nepriaznivých účinkov činnosti na životné prostredie. Náklady spojené s týmito opatreniami znáša vlastník stavby.
Povinnosti stavebných úradov a súčinnosť
Stavebné úrady sú povinné poskytovať regionálnym úradom ako stavebným inšpektorátom súčinnosť v zmysle § 15 ods. 5 písm. g) zákona č. 25/2025 Z.z. Podnet na vykonanie štátneho stavebného dohľadu (ŠSD) podáva stavebný úrad stavebnému inšpektorátu (§ 15 ods. (5) písm. k) Stavebného zákona). Štátnym stavebným dohľadom sa zabezpečuje ochrana verejného záujmu vo výstavbe pri uskutočňovaní stavebných prác, pri užívaní stavby a pri odstraňovaní stavby (§ 71).
Dokumentácia a jej význam
V prípadoch, keď sa doklady, predovšetkým overená dokumentácia, z ktorých by bolo možné zistiť účel, na aký bola stavba povolená, nezachovajú, platí, že stavba je určená na účel, na ktorý je svojím stavebnotechnickým usporiadaním vybavená. Stavebný úrad však môže vlastníkovi stavby nariadiť, aby obstaral dokumentáciu skutočného realizovania stavby v prípadoch, keď nebola vôbec vyhotovená, nezachovala sa alebo nie je v náležitom stave.
Osobitné stavebné úrady
Je dôležité zachovať pôsobnosť špeciálnych stavebných úradov (ŠSÚ) a iných stavebných úradov. Tieto úrady vybavujú podania týkajúce sa špecifických stavieb, ako sú stavby pre bezpečnosť štátu, letiskové stavby, vodné stavby, diaľnice, stavby jadrových zariadení a stavby s nimi súvisiace, geologické diela a iné.
Zhrnutie a odporúčania
Správne napísaný podnet, ktorý obsahuje všetky potrebné informácie a dôkazy, spolu s aktívnou účasťou v konaní, výrazne zvyšujú šancu na úspešné riešenie vašej situácie. Využívanie online formulárov na webovej stránke Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR je odporúčaný spôsob podania podnetu, nakoľko formulár žiadateľa navedie na potrebné informácie a podklady. Nový stavebný zákon priniesol zmeny, ktoré si vyžadujú pozornosť, no zároveň poskytujú jasnejšie pravidlá a efektívnejšie nástroje na zabezpečenie súladu s právnymi predpismi v oblasti stavebníctva.
Stavebné tlačivá, ktoré sú v súlade s novou legislatívou, sú dostupné a mali by byť používané pri všetkých konaniach začatých po 1. apríli 2025. Tieto tlačivá pokrývajú široké spektrum žiadostí, ohlásení a podaní, čím zjednodušujú proces pre stavebníkov aj úrady. Príklady zahŕňajú žiadosti o vydanie rozhodnutia o stavebnom zámere, žiadosti o kolaudáciu stavby, či ohlásenia stavby a stavebných úprav. Súčasťou sú aj prílohy špecifikujúce identifikačné údaje k projektu, informácie o pozemkoch a susedných nehnuteľnostiach.
Pochopenie nových pravidiel a aktívne využívanie dostupných nástrojov je kľúčové pre každého, kto sa pohybuje vo svete stavebníctva alebo vlastní nehnuteľnosť.