Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva: Komplexný sprievodca

Podielové spoluvlastníctvo predstavuje formu vlastníctva, kde jedna vec patrí viacerým osobám - spoluvlastníkom. Títo spoluvlastníci majú presne definovaný spoluvlastnícky podiel, ktorý vyjadruje mieru ich práv a povinností k spoločnej veci. Vlastníctvo, ako také, je v Slovenskej republike chránené ústavou a nemožno ho zneužívať na úkor druhých. Vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Právnická osoba, vrátane štátu, môže byť vlastníkom.

Čo je podielové spoluvlastníctvo?

Podielové spoluvlastníctvo vzniká v prípadoch, kedy jednu vec vlastnia viacerí. Občiansky zákonník v zásade rozdeľuje vlastníctvo na výlučné vlastníctvo jednej osoby a spoluvlastníctvo viacerých osôb. Spoluvlastníctvo môže byť podielové alebo bezpodielové. V rámci našej praxe sa stretávame s častými otázkami širokej verejnosti, ktoré sa týkajú najmä zrušenia a vysporiadania podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam. Podielové spoluvlastníctvo možno všeobecne definovať ako spoločenstvo vlastníckych práv a povinností spoluvlastníkov k predmetu spoluvlastníctva.

Vychádzajúc z §132 ods. 1 Občianskeho zákonníka môže podielové spoluvlastníctvo k veciam vzniknúť najmä na základe zmluvy medzi spoluvlastníkmi (napr. darovacia zmluva, kúpna zmluva) alebo na základe rozhodnutia súdu či iného štátneho orgánu (napr. dedičstvo). Výnimočne môže podielové spoluvlastníctvo vzniknúť aj priamo zo zákona, napr. pokiaľ si bývalí manželia nevysporiadajú ich zaniknuté bezpodielové spoluvlastníctvo v zákonnej lehote troch rokov od rozvodu manželstva dohodou alebo podaním návrhu na súd (§149 ods. 4 Občianskeho zákonníka). Spoluvlastníctvo môže vzniknúť aj pri nezosobášenom páre, ktorý sa napríklad dohodne, že si kúpia spoločne auto. V takom prípade budú obaja označení ako kupujúci. Ak sa nedohodnú, kto bude mať aký podiel na aute, každý bude vlastniť polovicu.

Veľkosť spoluvlastníckeho podielu vyjadruje mieru práv spoluvlastníka k celej veci. Spoluvlastníci sa môžu medzi sebou dohodnúť o hospodárení s vecou, o jej užívaní a podobne. Tieto dohody o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva môžu byť v akejkoľvek forme, pričom prípustná je aj ústna dohoda. V prípadoch, keď ide o nehnuteľnosti, je však nevyhnutná písomná forma dohody, ktorá zároveň musí prejsť zápisom na katastri nehnuteľností.

Ako sa ruší a delí podielové spoluvlastníctvo?

Podielové spoluvlastníctvo zaniká jeho zrušením a vysporiadaním buď na základe dohody spoluvlastníkov alebo na základe rozhodnutia súdu. K zániku podielového spoluvlastníctva však môže dôjsť aj prevodom spoluvlastníckeho podielu, pokiaľ výsledkom tohto prevodu je zánik spoluvlastníckych podielov, t.j. pokiaľ vec nadobudne jediný vlastník. Občiansky zákonník nespája so samotným zrušením podielového spoluvlastníctva splnenie žiadnych ďalších podmienok, vychádzajúc zo zásady, že žiaden zo spoluvlastníkov nemôže byť nútený zotrvať v spoluvlastníckom zväzku. Len výnimočne, z dôvodov hodných osobitného zreteľa, súd nezruší a nevysporiada podielové spoluvlastníctvo prikázaním veci jednému zo spoluvlastníkov alebo predajom veci (§142 ods. 2 Občianskeho zákonníka), to však neplatí pri rozdelení veci.

1. Dohoda spoluvlastníkov

Pokiaľ ide o zrušenie podielového spoluvlastníctva, je vždy v záujme všetkých vlastníkov, aby sa na tom dohodli. V takom prípade o veci rozhodne súd len v krajnom prípade. Ak sa všetci spoluvlastníci veci dokážu dohodnúť na zrušení, no najmä na vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, uzatvárajú tzv. dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Občiansky zákonník bližšie nešpecifikuje žiadne formálne náležitosti takejto dohody, dokonca pripúšťa, aby takáto dohoda mala len ústnu formu, avšak s tým, že každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vysporiadali.

Základnou a nevyhnutnou obsahovou náležitosťou každej dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je jasný a zrozumiteľný spôsob vysporiadania, t.j. skutočný spôsob vyporiadania. V prípade, že predmetom dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je nehnuteľnosť, musí takáto písomná dohoda mať aj formálne a obsahové náležitosti ustanovené nielen v §37, §141 Občianskeho zákonníka, ale aj náležitosti ustanovené Katastrálnym zákonom č. 162/1995 Z.z. príp. Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. Nie je možné vylúčiť aj aplikáciu iných právnych noriem.

Možné spôsoby vyporiadania dohodou:

• Reálne rozdelenie veci: Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na rozdelení spoločnej veci. V prípade pozemku to znamená, že sa pôvodný pozemok fyzicky a právne rozdelí na menšie, samostatné časti podľa spoluvlastníckych podielov. Napríklad, pozemok s výmerou 20 árov sa na základe dohody rozdelí na dva desaťárové pozemky. Po tomto rozdelení zanikne pôvodný spoluvlastnícky vzťah a vzniknú dva samostatné pozemky. Je však dôležité poznamenať, že nie každý pozemok je možné rozdeliť. Napríklad, pozemok mimo zastavaného územia obce, ktorý je poľnohospodárskou pôdou, by mohol mať obmedzenia v delení podľa zákona č. 180/1995 Z. z. o opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom. V prípade stavieb, ako sú rodinné domy, je reálne rozdelenie možné za určitých okolností, pričom sa berie do úvahy technická realizovateľnosť, náklady na stavebné úpravy (napr. vytvorenie samostatných vchodov, priečok, inštalácia oddelených vodomerov a elektromerov) a súlad s právnymi predpismi.

• Prikázanie veci jednému spoluvlastníkovi s vyplatením ostatných: Toto je častý spôsob vyporiadania, kedy si jeden zo spoluvlastníkov ponechá celú vec a ostatným spoluvlastníkom vyplatí ich podiel finančne, a to podľa veľkosti ich podielov. Táto dohoda by mala reflektovať trhovú hodnotu veci, aby bola pre všetkých spravodlivá.

• Predaj veci a rozdelenie výťažku: Ak sa spoluvlastníci nedohodnú na predchádzajúcich spôsoboch, alebo ak nie je reálne možné vec rozdeliť či prikázať jednému, môžu sa dohodnúť na predaji spoločnej veci a následnom rozdelení získaného výťažku podľa veľkosti ich podielov.

• Iné dohody: Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť aj na iných spôsoboch, ktoré vyhovujú ich individuálnym potrebám a situácii. Môžu sem patriť napríklad dohody o spätnej kúpe, alebo iné formy vzájomného vyrovnania. Pre uľahčenie dohody môžu spoluvlastníci využiť aj externú pomoc, akými sú mediácia alebo nezávislé právne poradenstvo.

2. Súdne rozhodnutie

Ešte pred podaním návrhu na súd dôrazne odporúčame pokúsiť sa dohodnúť so všetkými spoluvlastníkmi na zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Treba si uvedomiť, že pokiaľ o zrušení a vysporiadaní rozhoduje súd, tak sa môže stať, že súd rozhodne inak, ako si to žalujúci spoluvlastník predstavuje. Okrem toho treba počítať s tým, že súdne konanie je spojené so zvýšenými nákladmi na súdne poplatky, trovy dokazovania a prípadnú odmenu advokátovi.

Ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť, môže zrušiť spoluvlastníctvo a vykonať vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Súd má potom len 3 možnosti ako vyporiadať takéto spoluvlastníctvo, pričom tieto možnosti musí uplatňovať postupne v zákonom záväzne určenom poradí.

Postup súdu pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva:

• a) Reálne rozdelenie veci: Súd v prvom rade skúma, či je možné vec, ktorá je predmetom spoluvlastníctva, dobre rozdeliť medzi spoluvlastníkov. Pokiaľ je možné vec dobre rozdeliť, súd musí vždy postupovať tak, že vec rozdelí, a to aj v prípade, že rozdelenie veci žiaden zo spoluvlastníkov nenavrhuje. V prípade nehnuteľností je možné rozdelenie aj vertikálne, ale aj horizontálne, pokiaľ výsledkom takéhoto delenia sú samostatné buď bytové alebo nebytové jednotky, príp. pozemky. Súd spravidla za týmto účelom ustanoví znalca, ktorý určí, či je možné nehnuteľnosť technicky rozdeliť a ak áno, aké náklady by s tým boli spojené. Zdôrazňujeme, že zákon vyžaduje, aby rozdelenie bolo „dobre“ možné. To znamená, že súd prihliada nielen na to, či je rozdelenie technicky možné, ale aj na to, či takému rozdeleniu nebránia iné objektívne alebo subjektívne skutočnosti. Napríklad, pokiaľ by s prípadným rozdelením nehnuteľnosti boli spojené neprimerane vysoké náklady na stavebné úpravy, tak súd môže skonštatovať, že za takých podmienok nie je rozdelenie dobre možné. V prípade pozemkov je dôležité dodržať zákonné obmedzenia týkajúce sa minimálnej výmery poľnohospodárskych a lesných pozemkov, ktoré vzniknú rozdelením. Podľa § 23 zákona č.180/1995 Z. z., na základe dohody alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva nemôže vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov poľnohospodársky pozemok menší ako 3000 m2, ani lesný pozemok menší ako 5000 m2.

• b) Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za náhradu: Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Súd sa spravidla snaží usporiadať majetkové vzťahy medzi spoluvlastníkmi tak, že celú vec prikáže jednému z nich za primeranú finančnú náhradu v prospech ostatných odstupujúcich spoluvlastníkov. Súd však môže postupovať aj tak, že vec prikáže viacerým spoluvlastníkom, nielen jednému. Pri rozhodovaní o tom, komu vec prikáže, ako aj pri rozhodovaní o výške primeranej finančnej náhrady prihliada súd nielen na veľkosti podielov, ale aj na účelné vyžitie veci a na násilné správanie spoluvlastníkov. Účelnosť sa posudzuje najmä podľa toho, ktorý spoluvlastník vec užíva. Pokiaľ je predmetom napríklad byt, tak pokiaľ jeden zo spoluvlastníkov tento byt sám užíva, tak je účelné, aby bol prikázaný jemu do vlastníctva. Násilné správanie jedného zo spoluvlastníkov súd vždy vyhodnocuje v neprospech toho, kto sa násilia dopúšťa. Pokiaľ je predmetom spoluvlastníctva byt, v ktorom žijú dvaja spoluvlastníci a jeden z nich pácha násilie na druhom spoluvlastníkovi, tak byt prikáže do výlučného vlastníctva toho, ktorý je obeťou tohto násilia. Násilné správanie je nevyhnutné v konaní preukázať. Súd môže zobrať do úvahy aj iné dôvody hodné osobitného zreteľa, napríklad zdravotný stav, sociálnu situáciu, či vek spoluvlastníka.

• c) Predaj veci a rozdelenie výťažku: Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Predaj prichádza do úvahy výlučne v prípade, že žiaden zo spoluvlastníkov v konaní neprejaví záujem vec nadobudnúť do vlastníctva. Súd nemôže vec prikázať do vlastníctva osoby, ktorá nechce vlastníctvo nadobudnúť. Nikto nemôže byť nútený nadobudnúť vlastníctvo. V súdnom konaní sa zisťuje trhová hodnota veci najmä za účelom určenia výšky primeranej finančnej náhrady, ktorá bude patriť odstupujúcim spoluvlastníkom. Pokiaľ sa spoluvlastníci na trhovej hodnote nedohodnú, súd určí v konaní znalca, ktorý vypracuje znalecký posudok, v ktorom určí predpokladanú trhovú hodnotu nehnuteľnosti.

Dôležité aspekty a odporúčania

• Predkupné právo: Pri prevode spoluvlastníckeho podielu platí, že spoluvlastník musí svoj podiel vopred ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Ak jeden zo spoluvlastníkov, ktorému musí podiel odpredať, prejaví záujem, tomuto musí podiel odpredať. Toto právo sa vzťahuje na každý druh prevodu, nielen na predaj. Napríklad, ak jeden zo spoluvlastníkov zdedí dom na tretiny a chce svoj podiel predať, vopred ho ponúkne bratom na odkúpenie. Ak každý odkúpi polovicu z bratovej tretiny, zostanú dvaja bratia s 50 % podielmi.

• Právne poradenstvo: Vzhľadom na komplexnosť problematiky zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva, najmä pri nehnuteľnostiach, je vždy vhodné vyhľadať odbornú právnu pomoc. Advokát vám môže pomôcť pri spísaní dohody, mediácii, alebo pri zastupovaní v súdnom konaní. Naša advokátska kancelária v záujme svojich klientov sa vždy snaží o mimosúdnu dohodu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva.

• Náklady konania: V súdnom konaní treba počítať s nákladmi, ako sú súdne poplatky, trovy dokazovania (znalecké posudky) a prípadná odmena advokátovi. V prípade neúspechu v konaní súd môže priznať ostatným účastníkom konania náhradu ich trov konania.

• Mimoriadna situácia a právne služby: V dnešnej dobe, kedy mimoriadna situácia a ochrana zdravia pred COVID-19 vyžaduje obmedzenie osobného kontaktu, je možné mnohé právne úkony realizovať dištančne. Osobné stretnutie s advokátom môžete nahradiť telefonickým alebo elektronickým stretnutím. Elektronické prevzatie a príprava zastúpenia, ako aj elektronické podávanie návrhov na súd sú dnes bežnou praxou.

• Odvod za drobenie pozemkov: Pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k pozemkom sa v podmienkach fondu realizuje na návrh spoluvlastníka podľa § 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Na základe dohody alebo rozhodnutia súdu o vyporiadaní spoluvlastníctva nemôže vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov poľnohospodársky pozemok menší ako 3000 m2, ani lesný pozemok menší ako 5000 m2 (§ 23 zákona č.180/1995 Z. z.). V niektorých prípadoch môže vzniknúť aj odvod za drobenie pozemkov (§ 22 zákona č. 180/1995 Z. z.).

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladné poznanie právnych predpisov a zohľadnenie individuálnych okolností každého prípadu. Preferovaným riešením je vždy dohoda spoluvlastníkov, ktorá je rýchlejšia, menej nákladná a umožňuje flexibilnejšie riešenie ako súdne konanie. V prípade neúspechu pri dohode je však súdny proces legitímnym nástrojom na dosiahnutie spravodlivého vyporiadania.

tags: #podielove #spoluvlastnictvo #zrusenie