Náš právny poriadok pripúšťa, aby jedna vec mohla byť vo vlastníctve viacerých osôb. Takýto stav, kedy môže byť vec súčasne vo vlastníctve viacerých subjektov, nazývame spoluvlastníctvo. Subjektom podielového spoluvlastníctva sú fyzické osoby, právnické osoby a štát, a to aj v kombinácii. Pojmovým znakom spoluvlastníckeho vzťahu je vyjadrenie vzťahu medzi jednotlivými vlastníkmi, ktorý je vyjadrený podielom na veci. Tento podiel nepredstavuje reálnu časť na veci, ale treba ho chápať ako podiel na veci, ktorý vyjadruje spoluvlastníctvo tak, že všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny vlastník nemá určený podiel na veci konkrétne. Hovoríme tomu ideálny podiel na veci.
Pri vzniku spoluvlastníckeho práva musí byť zrejmé, že vlastnícky podiel nadobúda viac subjektov. Podiel musí byť vyjadrený, pokiaľ nie je vyjadrený, platí zákonná domnienka o rovnosti všetkých podielov. Podiely môžu byť určené dedením, rozhodnutím súdu, zmluvou a iné. Zmluvou o prevode spoluvlastníckeho podielu, ideálnej časti, pokiaľ je predmetom nehnuteľnosť, musí byť urobená v písomnej forme a vkladaná katastrom nehnuteľností.
Práva a povinnosti spoluvlastníkov
Každý spoluvlastník má právo vec užívať, držať, disponovať, brať z nej plody a úžitky. Každý spoluvlastník má právo ochrany vlastníckeho práva proti ostatným spoluvlastníkom, ako aj voči tretím osobám. Má právo podať žalobu o určenie spoluvlastníckeho podielu, zdržovaciu žalobu, žalobu o odstránenie zásahu do užívania veci, žalobu o vydanie úžitkov z veci, žalobu o odstránenie trvajúcich následkov zásahu. Pokiaľ sa spoluvlastníci nemôžu dohodnúť na spôsobe užívania, má právo spoluvlastník žiadať náhradu škody, ktorá mu z toho titulu vznikla.
Hospodárenie so spoločnou vecou
Spoluvlastníci pri uplatňovaní práv a povinností pri hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú na základe väčšinového princípu, počítanou podľa veľkosti podielov. Za hospodárenie so spoločnou vecou možno považovať aj užívanie spoločnej veci, údržbu, opravu, úpravu veci, jej zmenu, poprípade jej odstránenie. O hospodárení so spoločnou vecou sa musia spoluvlastníci dohodnúť. Ak nastane nezhoda spoluvlastníkov pri rozhodovaní o zmene veci a nedosiahne sa väčšina počítaná podľa veľkosti podielov, alebo rovnosť hlasov, alebo nedôjde k dohode, súd je povinný o tom rozhodnúť. Pokiaľ menšinový spoluvlastník bude pri hlasovaní o hospodárení so spoločnou vecou prehlasovaný, nemôže sa domáhať na súde právnej ochrany, keď nesúhlasí s hospodárením so spoločnou vecou, musí sa podriadiť väčšine spoluvlastníkov.
Podstatné zmeny na veci
Pokiaľ ide o podstatnú zmenu na veci - za také zmeny treba považovať najmä zmenu podstaty alebo funkcie spoločnej veci, ktoré nie nepatrne zmenia vec ako predmet spoluvlastníctva a ktoré nie sú výsledkom opravy a údržby (napr. prestavba domu, prístavba domu, veľké investície). Každú podstatnú zmenu na veci je treba posudzovať individuálne podľa konkrétnych okolností prípadu. O zmene podstaty veci sa môžu podieloví spoluvlastníci dohodnúť aj dodatočne. Nesúhlas spoluvlastníka nemožno nahradiť rozhodnutím súdu. Takto zákon chráni každého menšinového podielového spoluvlastníka proti zásahu zo strany druhých spoluvlastníkov, ktorý bez súhlasu menšinového spoluvlastníka zmenili podstatu spoločnej veci.
Vzťah k tretím osobám
Vo vzťahu k tretím osobám majú spoluvlastníci postavenie solidárnych veriteľov a dlžníkov, sú oprávnení spoločne a nerozdielne. Každý zo spoluvlastníkov má právo požadovať od tretích osôb celé plnenie, ktoré sa týka spoločnej veci, pričom dlžník sa týmto splnením zbaví svojho záväzku voči všetkým ostatným spoluvlastníkom. Solidárna zodpovednosť spoluvlastníkov naopak znamená, že poškodený môže požadovať celú náhradu plnenia od jedného spoluvlastníka.
Zákonné predkupné právo
Zákon však chráni ostatných spoluvlastníkov v tom, že vyhradzuje právo ostatných vlastníkov na prevádzaný podiel. To znamená, že pokiaľ jeden spoluvlastník bude prevádzať svoj spoluvlastnícky podiel na tretie osoby, je povinný ho ponúknuť na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za akých chce odpredať tretej osobe. To neplatí v prípade, ak ide o prevod blízkej osobe. Toto obmedzenie sa nazýva zákonné predkupné právo. Ponuka na uplatnenie predkupného práva sa vykonáva ohlásením všetkých podmienok. Ten, kto je oprávnený vec kúpiť, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Za cenu ponúknutú niekým iným treba považovať cenu, ktorú určí povinný spoluvlastník z predkupného práva. Po uskutočnení písomnej ponuky, ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnený spoluvlastník vyplatiť hnuteľnosť do 8 dní a nehnuteľnosť do 2 mesiacov. Ak táto doba uplynie márne, právo na uplatnenie predkupného práva zanikne.
Následky porušenia predkupného práva
Porušenie predkupného práva môže viesť k podaniu žaloby na súde o relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Právo na uplatnenie žalobného návrhu plynie vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe, ktorá začína plynúť odo dňa, kedy sa malo právo prvýkrát uplatniť, t.j. nasledujúci deň po tom, čo bol urobený úkon porušujúci prekupné právo. Relatívnej neplatnosti sa musí dotknutý vlastník dovolať voči povinnému spoluvlastníkovi, aj voči nadobúdateľovi. Žalobca - dotknutý spoluvlastník musí preukázať, že bolo porušené jeho zákonné predkupné právo, t.j. že mu nebol povinným spoluvlastníkom ponúknutý na odpredaj jeho spoluvlastnícky podiel za nasledovných podmienok:
- Nebola dodržaná cena: povinný spoluvlastník predal vec nadobúdateľovi za výhodnejších podmienok, než aké ponúkal oprávnenému spoluvlastníkovi.
- Môže sa domáhať na súde voči nadobúdateľovi, aby im tento podiel ponúkol na odpredaj. Na základe výzvy oprávneného spoluvlastníka je nadobúdateľ povinný ponúknuť vec spätne na odpredaj oprávnenému spoluvlastníkovi za rovnakých podmienok, za akých ju nadobudol. Výzva musí byť adresovaná nadobúdateľovi a obsahovať náležitosti návrhu na uzavretie zmluvy o prevode podielu.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Nemôžu uzavrieť takú dohodu, ktorou by sa spoluvlastník vyhlásil za výlučného vlastníka na úkor vlastníctva ostatných spoluvlastníkov. Dohoda o zrušení spoluvlastníctva musí zohľadňovať všetky práva a povinnosti, vyporiadanie vzájomných záväzkov. Musí obsahovať ustanovenia o tom, akým spôsobom sa ruší podielové spoluvlastníctvo a ako sa medzi sebou spoluvlastníci navzájom vyporiadajú. Dohoda, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonom stanovené náležitosti a musí byť urobená v písomnej forme a vkladaná na kataster nehnuteľností. Ak je predmetom hnuteľná vec, nevyžaduje sa písomná dohoda, postačí predloženie potvrdenia o tom, ako sa spoluvlastníci vyporiadali.
Zrušenie spoluvlastníctva súdom
Pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodnú na spôsobe zrušenia a vyporiadania spoluvlastníckeho práva, na návrh ktoréhokoľvek z nich o tom rozhodne súd. Pri rozhodovaní súd prihliadne na veľkosť podielov a účelné využitie veci.
Rozdelenie veci: Ak ide o deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a ak naďalej môže plniť svoj účel.
- Stavebnotechnické hľadisko: Za nedeliteľnú stavbu treba považovať takú, ktorú by nebolo možné rozdeliť zo stavebnotechnického hľadiska.
- Kritérium deliteľnosti: Je potrebné skúmať, či doterajší vlastník alebo ostatní spoluvlastníci sú ochotní hradiť náklady na rozdelenie stavby.
- Nákladné stavebné úpravy: Ak nemožno reálne rozdelenie vykonať bez nákladných stavebných úprav, treba považovať vec za reálne nedeliteľnú.Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením vecí môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.
Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu: Súd nemôže prikázať vec spoluvlastníkovi proti jeho vôli, a to aj v prípade, ak by boli predpoklady na účelné využitie veci. Výška primeranej náhrady je hodnotný ekvivalent vyjadrený v peniazoch.
Predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov: Ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť.
Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší vec prikázaním za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku. Zákon nemôže nútiť spoluvlastníkov, aby zostali v spoluvlastníckom vzťahu. Ďalším hodnotiacim kritériom pri rozhodovaní súdu o dôvodoch hodných osobitného zreteľa je hodnotenie záujmov oboch strán.
Praktické situácie a riešenia
V praxi sa často vyskytujú prípady, kedy sa nehnuteľnosť nachádza v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov. Táto problematika si tak neraz vyžaduje aj súdne riešenia.
Prípad č. 1: Užívatelia a nájomné
V praxi sa často stáva, že jeden zo spoluvlastníkov užíva nehnuteľnosť a býva v nej, pričom žiada ostatných spoluvlastníkov o príspevky na jej prevádzku a/alebo opravy. Spoluvlastníci, ktorí v nehnuteľnosti nebývajú, na druhej strane žiadajú odplatu za to, že niektorý zo spoluvlastníkov užíva predmetnú nehnuteľnosť. Ako sme vyššie uviedli, zákon umožňuje v prvom rade dohodu spoluvlastníkov, ktorí sa môžu dohodnúť aj na príspevkoch a/alebo na nájme, prípadne na zrušení spoluvlastníctva dohodou a jeho vysporiadaní dohodou. Súd pritom prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je možné jej rozdelenie, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Ak vec žiaden zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
Prípad č. 2: Exekúcia a spoluvlastník
Ďalším celkom bežným prípadom vyskytujúcim sa v praxi je situácia, kedy sa jeden zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti dostane do finančných problémov, nezvláda viac platiť svoje záväzky a hrozí mu exekúcia. V takom prípade, ak súdny exekútor začne exekvovať predmetnú nehnuteľnosť v spoluvlastníctve, vždy túto skutočnosť písomne oznámi aj všetkým jej ďalším spoluvlastníkom, ktorí figurujú na príslušnom liste vlastníctva. Predaj exekvovanej nehnuteľnosti vykonáva exekútor prostredníctvom dražby, pričom o mieste a čase konania dražby, o cene draženej nehnuteľnosti určenej znaleckým posudkom, ako aj o ďalších náležitostiach dražby informuje súdny exekútor dražobnou vyhláškou dotknuté subjekty ustanovené zákonom vrátane všetkých spoluvlastníkov. V praxi však možno takému ultima ratio predísť, a to na základe § 166 ods. 2 zákona č. 233/195 Z. z. Exekučného poriadku v platnom znení. Ten hovorí o tom, že spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu. Ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov.
TIP: Ak chcete postupovať uvedeným spôsobom, je potrebné čo najskôr kontaktovať príslušného exekútora a dohodnúť s ním podmienky nadobudnutia nehnuteľnosti, aby ste tak predišli samotnej dražbe. Svoj záujem môžete prejaviť ústne alebo písomne. Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu týmto spôsobom však podlieha schváleniu súdom.
Spoluvlastníctvo akejkoľvek veci, vrátane nehnuteľnosti, môže mať svoje výhody, podmienkou je však schopnosť spoluvlastníkov otvorene a transparentne navzájom komunikovať a plniť si všetky svoje zákonné povinnosti. Pokiaľ vám spoluvlastníctvo nevyhovuje a dokážete sa dohodnúť na jeho zrušení k spokojnosti všetkých spoluvlastníkov, aj to je cesta, ako vyriešiť takúto situáciu.
tags: #podielove #spoluvlastnictvo #stahovanie