Podielové spoluvlastníctvo je častou formou vlastníctva nehnuteľností, najmä v prípadoch dedenia alebo spoločného nadobudnutia majetku. V situácii, keď jeden alebo viacerí spoluvlastníci chcú nehnuteľnosť predať, zatiaľ čo iní s tým nesúhlasia, nastávajú komplikácie. Tento článok sa zameriava na problematiku podielového spoluvlastníctva, práva a povinnosti spoluvlastníkov pri predaji ich podielu, ako aj na príjem z takéhoto predaja.
Čo je podielové spoluvlastníctvo?
Podielové spoluvlastníctvo predstavuje formu vlastníctva, pri ktorej viaceré osoby vlastnia podiel na jednej a tej istej veci. Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka platí, že „Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.“ Tento podiel má charakter tzv. ideálneho podielu, čo znamená, že spoluvlastník nie je výlučným vlastníkom konkrétnej hmotnej časti spoločnej veci, ale jeho podiel určuje mieru jeho účasti na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva. Ak zákon alebo dohoda účastníkov neurčuje inak, podiely všetkých spoluvlastníkov sú rovnaké.
V praxi sa stretávame s nehnuteľnosťami s viacerými vlastníkmi pomerne často. Tento typ vlastníctva je odlišný od bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ktoré môže vzniknúť výlučne medzi manželmi.
Práva a povinnosti spoluvlastníkov pri predaji podielu
Každý spoluvlastník má právo disponovať so svojím podielom. To znamená, že svoj podiel môže previesť na iného, darovať ho, zaťažiť ho záložným právom či vecným bremenom. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu však platí dôležité obmedzenie v podobe zákonného predkupného práva ostatných spoluvlastníkov, ktoré upravuje § 140 Občianskeho zákonníka.
Podľa tohto ustanovenia, ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117 Občianskeho zákonníka). Blízkou osobou sa rozumie príbuzný v priamom rade (napr. rodičia, deti, starí rodičia), súrodenec a manžel.
Ak spoluvlastník plánuje predať svoj podiel na nehnuteľnosti tretej osobe, musí ho najprv písomne ponúknuť ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, ako by ho ponúkol aj tretej osobe. V ponuke je potrebné uviesť všetky podmienky predaja, vrátane ceny. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti svojich podielov.
V prípade prevodu spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti je kúpnu cenu potrebné uhradiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky. Ak táto lehota uplynie márne, predkupné právo zanikne. V praxi je najlepším riešením získať od spoluvlastníkov písomné potvrdenie o nevyužití predkupného práva.
Čo ak jeden spoluvlastník nesúhlasí s predajom?
Ak jeden zo spoluvlastníkov odmieta predať svoju časť alebo sa k ponuke nevyjadruje, situácia sa komplikuje. V takom prípade sa prevádza len váš spoluvlastnícky podiel na dome, nie dom ako taký. Ak sa nedosiahne dohoda o predaji celej nehnuteľnosti, riešením môže byť zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.
Podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka platí, že „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd.“ Súd pri rozhodovaní prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.
V prípade, že sa spoluvlastníci nedohodnú, môže jeden z nich podať na súd žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd môže v takom prípade nariadiť predaj nehnuteľnosti, aj keď s tým druhý vlastník nesúhlasí.
Príjem z predaja nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve
Príjem z predaja nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve sa zdaňuje podľa zákona o dani z príjmov. Každý spoluvlastník si svoju daňovú povinnosť vysporiada samostatne, a to vo výške zodpovedajúcej jeho spoluvlastníckemu podielu.
Pri predaji nehnuteľnosti sa do základu dane zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie tohto príjmu. K výdavkom sa pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením pripočítava cena nehnuteľnosti zistená v čase nadobudnutia. Pri nehnuteľnosti nadobudnutej do 31. 12. 2015 je výdavkom tzv. reprodukčná obstarávacia cena. Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením po 31. 12. 2015 je výdavkom tzv. všeobecná cena podľa Občianskeho súdneho poriadku.
V prípade, že príjem z predaja u darcu bol oslobodený od dane, potom výdavkom je cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania. Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá darovaním do 31. 12. 2015, výdavkom je cena v čase darovania - tzv. reprodukčná obstarávacia cena.
Oslobodenie od dane z predaja nehnuteľnosti
Príjem z predaja nehnuteľnosti môže byť oslobodený od dane za splnenia určitých podmienok. Jednou z nich je napríklad, že daňovník nehnuteľnosť vlastnil najmenej päť rokov, alebo ak ide o príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola súčasťou jeho podnikania, alebo ak ide o príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením alebo darovaním.
Je dôležité si uvedomiť, že doba vlastníctva sa počíta nielen od momentu nadobudnutia dedičom, ale aj od doby vlastníctva poručiteľa. Ak teda predaj nastane do piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom, príjem z predaja sa zvyčajne považuje za zdaniteľný.
Príjem dosiahnutý na základe dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva je zdaniteľným príjmom, ak nie sú splnené podmienky oslobodenia podľa § 9 ods. 1 ZDP. Ak na základe dohody došlo iba k rozdeleniu nehnuteľnosti medzi podielových spoluvlastníkov podľa ich podielov, nejde o nové nadobudnutie nehnuteľnosti na účely posúdenia podmienok oslobodenia.
Riešenia v praxi
V situácii, keď jeden z bratov býva v dome, ktorý sa zadlžuje a nie je udržiavaný, a dvaja zo spoluvlastníkov chcú dom predať, je potrebné konať. Po zaslaní výzvy na uplatnenie predkupného práva ostatným spoluvlastníkom a uplynutí zákonnej lehoty dvoch mesiacov bez ich vyjadrenia, môžete pristúpiť k ďalším krokom.
Ak sa bratia nevyjadria, môžete svoj podiel na dome predať tretej osobe. V prípade, že by ste chceli predať celý dom a jeden z bratov s tým nesúhlasí, je nevyhnutné podať návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súdne konanie môže byť zdĺhavé a nákladné, preto je vždy preferované mimosúdne riešenie.
V prípade, že sa spoluvlastníci nedohodnú, súd môže rozhodnúť o predaji nehnuteľnosti prostredníctvom dobrovoľnej dražby, kde sa však nemusí dosiahnuť trhová hodnota. Trovy súdneho konania znáša ten, kto súdny spor prehral.
Pre zabezpečenie spravodlivého rozdelenia sumy z predaja, najmä ak boli do nehnuteľnosti investované dodatočné prostriedky, je možné využiť služby súdneho znalca, ktorý vypracuje znalecký posudok osobitne ohodnotiaci tieto investície.
V prípade, že matka a brat si chcú kúpiť spoločné bývanie a vy žijete v zahraničí, je dôležité, aby ste v kúpno-predajnej zmluve jasne určili, aká konkrétna suma vám prináleží, a aby išla priamo na váš účet. Matka a brat nemôžu jednostranne rozhodnúť o použití výnosov z predaja na iné účely bez vášho súhlasu.
Pri predaji bytu, kde jeden spoluvlastník najme realitnú kanceláriu so zmluvou o exkluzivite, zatiaľ čo druhý nesúhlasí, je dôležité zistiť právne náležitosti zmluvy s realitnou kanceláriou. V takomto prípade môžu platiť ustanovenia o zmluve o sprostredkovaní a práva spotrebiteľa.
V každej situácii týkajúcej sa podielového spoluvlastníctva je kľúčová otvorená komunikácia a snaha o dosiahnutie dohody. V prípade, že sa spolupráca nedarí, je nevyhnutné poznať svoje práva a povinnosti a prípadne vyhľadať právnu pomoc.
tags: #podielove #spoluvlastnictvo #prijem #z #predaja #nehnutelnosti