Podielové spoluvlastníctvo predstavuje v slovenskom právnom poriadku pomerne častý spôsob vlastníctva vecí, pričom najmä pri pozemkoch môže viesť k mnohým otázkam a nejasnostiam. O spoluvlastníctve hovoríme vtedy, ak vec je vo vlastníctve viacerých subjektov bez toho, aby bola reálne rozdelená. Všetky tieto osoby sú tak považované akoby za jedného vlastníka spoločnej veci. Rovnaké práva a povinnosti, ktoré má jediný vlastník veci, v prípade spoluvlastníctva prislúchajú všetkým spoluvlastníkom. Ide najmä o právo držať a užívať predmet svojho spoluvlastníctva, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním, prípadne sa domáhať i ochrany prostredníctvom vlastníckych žalôb. Subjektmi spoluvlastníckych vzťahov môžu byť tak fyzické, ako i právnické osoby, predmetom spoluvlastníctva môže byť akákoľvek vec. Naša platná právna úprava rozlišuje dve formy spoluvlastníctva, a to podielové spoluvlastníctvo a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Tento článok sa detailne zameria na podielové spoluvlastníctvo, jeho podstatu, práva a povinnosti spoluvlastníkov, ako aj na možnosti jeho zrušenia a vyporiadania.
Čo je podielové spoluvlastníctvo?
Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah viacerých osôb (minimálne dvoch) k tej istej veci. Jeho základným pojmovým znakom je podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Každý z podielových spoluvlastníkov má určitý podiel na veci. Tento podiel však nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Hovoríme tu o ideálnom podiele. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá na spoločnej veci presne vymedzenú či vyčlenenú časť, samozrejme, ak sa nedohodnú inak. Napríklad, ak ako podielový spoluvlastník vlastníte 1/3-nový podiel na určitom pozemku, nevlastníte presne vymedzenú plochu o výmere 1/3-ny z celej plochy pozemku, ktorú by ste mohli ako výlučný vlastník užívať. Podiel, ako ho chápe Občiansky zákonník, neurčuje, ktorá konkrétna časť spoločnej veci je vo výlučnom užívaní či vlastníctve toho-ktorého spoluvlastníka. Zjednodušene povedané, podielový spoluvlastník má svoj podiel na celej spoločnej veci, na každom jej kúsku, každom metri štvorcovom, bez toho, aby bola vyčlenená reálna plocha či časť, ktorú by mohol výlučne užívať či vlastniť.
Predmetom podielového spoluvlastníctva môže byť každá vec, ktorá môže byť predmetom vlastníctva, teda tak nehnuteľnosť ako hnuteľnosť. Ustanovenia právneho poriadku v minulosti nebránili dostatočne účinne triešteniu vlastníctva pozemkového majetku a táto tendencia viedla k vytvárananiu spoluvlastníctva až do takej miery, že vzniknuté vzťahy prestávali byť prehľadné a únosné. Postupným dedením narastal počet spoluvlastníkov a spoluvlastnícke podiely sa zmenšovali natoľko, že nie je zriedkavosťou, keď sa vyčísľujú zlomkom s mnohociferným menovateľom. Všeobecne možno povedať, že súdy chápu spoluvlastnícky podiel v zhode s ustanovením § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka, aj keď z podaní účastníkov často vysvitá, že si občania svoj spoluvlastnícky podiel stotožňujú s právom užívať reálnu časť veci a dožadujú sa ochrany tohto práva. Občiansky zákonník umožňuje, aby jedna vec, a teda aj pozemok, bol vo vlastníctve viacerých osôb súčasne. Kľúčové je to najmä pri predaji, dedení alebo spoločnom rozhodovaní o samotnom pozemku. Nejasnosti v podieloch totiž nemusia viesť len ku konfliktom so spoluvlastníkmi, ale aj k zbytočným právnym komplikáciám, ktorým sa dá jednoducho vyhnúť.
Vlastníctvo dvoch podielových vlastníkov s rovnakými podielmi (napríklad 1/2 a 1/2) znamená, že každý z nich má práva k celému pozemku, nie k jeho polovici. V prípade pozemku s rozlohou 10 árov, kde sú dvaja vlastníci s podielom 1/2, každý z nich vlastní ideálne 5 árov, čo mu dáva právo k celému 10 árovému pozemku. Nemôže si "odčleniť svoj podiel od celku" a považovať ho za svoju výlučnú časť. Jeho podiel vo výške 1/2 mu dáva právo na polovicu z výnosov či povinností, ale nie na konkrétnu fyzickú polovicu pozemku bez dohody alebo súdneho rozhodnutia.
Spoluvlastnícky podiel
Podstata podielového spoluvlastníctva spočíva v tom, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva v takom rozsahu, aký zodpovedá veľkosti jeho podielu. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Spoluvlastnícky podiel je v podstate číselným vyjadrením právneho statusu spoluvlastníka vo vzťahu k spoločnej veci, a teda určuje mieru účasti na právach a povinnostiach viažucich sa k tejto spoločnej veci.
Podiely spoluvlastníkov sa vyjadrujú bežne určitým zlomkom v pomere k celku, napr. 1/2 k celku, respektíve ¼ k celku. V liste vlastníctva sa tieto podiely uvádzajú v časti B. Výška podielu sa dá jednoducho overiť na liste vlastníctva, ktorý je dostupný online na stránke katasterportal.sk alebo na príslušnom katastrálnom odbore.
Výpočet reálnej výmery podielu z parcely sa odvíja od práce so zlomkom a s celkovou rozlohou pozemku. Slúži na to jednoduchý vzorec: výmera podielu = celková výmera × spoluvlastnícky podiel. Pri viacerých spoluvlastníkoch je však nutné postupovať jednotlivo. Napríklad, ak vlastník s podielom 1/2 chce vedieť svoju výmeru na 10 árovom pozemku, výpočet je: 10 árov × 1/2 = 5 árov. Tento výpočet však stále reprezentuje ideálnu, nie reálnu, časť pozemku.
Veľkosťou podielu sa určujú práva a povinnosti na spoločnej nehnuteľnosti. Väčšinovému vlastníkovi patrí najväčší podiel na spoločnom pozemku. Tento podiel zároveň určuje, aký má vplyv na rozhodovanie o veci. Zvyčajne sa to týka napríklad opráv, kosenia alebo uzatvárania krátkodobého prenájmu, ak nejde o zásadnú zmenu účelu. Väčšinový vlastník má okrem toho aj právo žalovať menšinových vlastníkov, ak mu spôsobujú škodu alebo bránia v riadnom užívaní pozemku a ak má aspoň dvojtretinový podiel, môže iniciovať zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva, teda vyplatenie ostatných.
Hospodárenie so spoločnou vecou
Pod pojmom hospodárenie so spoločnou vecou možno rozumieť najmä údržbu, opravu, úpravu veci, rovnako však užívanie veci. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Pri rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou sa uplatňuje väčšinový princíp, ktorý však nie je založený na počte spoluvlastníkov, ale na veľkosti ich podielov.
Napriek tomu, že každý spoluvlastník má právo celý pozemok užívať, musí pritom prihliadať na práva ostatných spoluvlastníkov a nesmie ich obmedzovať. Pri hospodárení na spoločnom pozemku zase platí, že v zásade sa hospodári na celom spoločnom pozemku, a to spôsobom určeným dohodou podielových spoluvlastníkov. To ale neznamená, že Vy ako spoluvlastník pozemku s veľkosťou spoluvlastníckeho podielu 1/2 k celku môžete samostatne rozhodovať o hospodárení na spoločnom pozemku. Vy samostatne totiž nadpolovičnú väčšinu nikdy nedosiahnete - máte presne jednu polovicu hlasov, pričom druhú polovicu hlasov majú ostatní spoluvlastníci. V uvedenom prípade „rovnosti hlasov“ má každý zo spoluvlastníkov pozemku právo obrátiť sa na súd, aby ten rozhodol, akým spôsobom sa na spoločnom pozemku bude hospodáriť.
Zákon jasne hovorí, že veľkosť podielu predstavuje mieru rozhodovania pri nakladaní s nehnuteľnosťou. Rozhodnutie sa vždy stanoví hlasovaním. Rozhodnú pritom tí spoluvlastníci, ktorých spoluvlastnícke podiely majú nadpolovičnú väčšinu. Výnimku tvorí zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Mnohokrát sa o podielové vlastníctvo stará iba jeden, prípadne niekoľko podielových spoluvlastníkov. Ťažkým orieškom sa stáva aj vlastníctvo dvoch podielových vlastníkov, kde podiel každého z nich je 1/2. Nikto z nich totiž nemá nadpolovičnú väčšinu. V takom prípade, ak sa nedosiahne dohoda, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Spoluvlastník, ktorý bol prehlasovaný a ktorý nesúhlasí so spôsobom hospodárenia so spoločnou vecou, o ktorom sa rozhodlo väčšinou hlasov, sa musí rozhodnutiu väčšiny podriadiť alebo sa môže obrátiť na súd.
Prevod podielu a predkupné právo
Každý podielový spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať - môže ho previesť na iného alebo ho darovať, prípadne ho prenechať inej osobe závetom. Zákon však obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu, a to v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov. Ak niektorý spoluvlastník bude chcieť previesť svoj podiel na tretiu osobu, príp. len jedného spoluvlastníka, musí ho najskôr ponúknuť na odkúpenie všetkým ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakých podmienok, za akých by svoj podiel predal tretej osobe. Musí tak urobiť vo forme kvalifikovanej výzvy s uvedením minimálnej zákonnej lehoty, v rámci ktorej je potrebné predkupné právo uplatniť, a rovnako s uvedením všetkých podmienok predaja. Po márnom uplynutí lehoty a neprejavení záujmu o odkúpenie podielu, môže spoluvlastník svoj podiel voľne previesť (darovať, predať, zameniť).
Výnimkou zo zákonného predkupného práva je odplatný či bezodplatný prevod blízkej osobe (napr. rodinnému príslušníkovi), bez ponuky na odkúpenie podielu ostatným spoluvlastníkom. Za osobu blízku sa považuje priamy príbuzný v prvom rade, t.j. matka, otec, syn, dcéra, manžel, manželka, alebo osoby navzájom blízke.
V praxi to znamená, že realitná kancelária na základe svojich skúseností vypracuje adekvátnu cenovú ponuku a vypracuje „ponuku na využitie predkupného práva“. Táto ponuka sa rozošle ostatným podielovým spoluvlastníkom. Predkupné právo je potrebné zaslať všetkým spoluvlastníkom, keďže všetci majú rovnaké právo na odkúpenie. V stanovenom limite sa jednotliví vlastníci vyjadria k ponuke, a to jej akceptovaním, alebo vyjadrením sa vzdania predkupného práva. Ak akceptujú ponuku viacerí spoluvlastníci, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa ich veľkosti podielov.
V čom by ste mali byť obzvlášť dôslední, je to, že ak výzvu na uplatnenie predkupného práva nesprávne sformulujete, môže sa stať, že v budúcnosti spoluvlastníci žalobou napadnú samotný prevod nehnuteľnosti a budú sa domáhať vyslovenia neplatnosti scudzovacej (kúpnej) zmluvy. Častokrát i malé pochybenie v nedodržaní zákona môže do budúcna spôsobiť značné komplikácie.
Ak sa spoluvlastník rozhodne svoj podiel previesť na inú osobu, Občiansky zákonník umožňuje ďalším spoluvlastníkom na základe predkupného práva prednostne tento podiel nadobudnúť. Toto ale neplatí, pokiaľ ide o prevod na blízke osoby spoluvlastníka definované Občianskym zákonníkom. Ak niektorý zo spoluvlastníkov chce nehnuteľnosti podiel predať, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí byť písomná. Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, platí zákonná dvojmesačná lehota a oprávnený, ktorému bol spoluvlastnícky podiel ponúknutý, musí kúpnu cenu vyplatiť do tejto lehoty. Kúpna cena musí byť taká istá, aká je ponúknutá za spoluvlastnícky podiel treťou osobou. Ak nemôže túto podmienku splniť ani po stanovení odhadnej ceny, jeho predkupné právo zaniká.
Pokiaľ ide o výmenu pozemkov, tá je možná, pokiaľ s ňou súhlasia všetky zainteresované strany. Platný právny poriadok takúto výmenu pozemkov nezakazuje (pokiaľ tejto výmene nebránia iné právne prekážky).
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Občiansky zákonník vychádza zo zásady, že nikoho nemožno spravodlivo nútiť, aby zotrvával v spoluvlastníckom vzťahu. Časté sú prípady zdedených domov či pozemkov po starých rodičoch, ktoré dedičia nadobudnú do podielového spoluvlastníctva. Ak ste v podobnej situácii a nemáte záujem byť spoluvlastníkom, či už z objektívnych alebo subjektívnych dôvodov, do úvahy pripadá zrušenie podielového spoluvlastníctva.
Existujú dva hlavné spôsoby zrušenia podielového spoluvlastníctva:
1. Zrušenie spoluvlastníctva dohodou:Ako podieloví spoluvlastníci sa môžete kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vyporiadaní. Právny poriadok tento spôsob zrušenia naviac uprednostňuje pred zrušením podielového spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím. Dôležité je, aby dohoda o zrušení spoluvlastníctva upravila všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Okrem toho, dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonnom stanovené náležitosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme a zavkladovaná na katastri. Požiadavka písomnej formy sa nevyžaduje v prípadoch, ak je predmetom vyporiadania hnuteľná vec, čo je však menej častý prípad.
2. Zrušenie spoluvlastníctva rozhodnutím súdu:Ak sa vám nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníckeho práva, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Súd v tomto prípade môže rozhodnúť o niektorom z nasledovných vyporiadaní:
- Rozdelenie veci: Ak ide o deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a ak naďalej môže plniť svoj účel (istá výnimka platí pri delení poľnohospodárskych a lesných pozemkov v extraviláne). Na účely reálneho rozdelenia pozemku je spravidla nevyhnutné vypracovanie geometrického plánu geodetom.
- Prikázanie jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu: Ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Komu bude vec prikázaná, záleží od rozhodnutia súdu. Súdna prax ale nasvedčuje tomu, že nie vždy je veľkosť podielu kľúčovým kritériom pre posúdenie, kto nadobudne vec do svojho výlučného vlastníctva. Súd prihliadne pri tom na účelné využitie veci a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.
- Predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov: Ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť.
Pri rozhodovaní o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva postupuje súd v súlade s ustanovením § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Opäť aj v tomto prípade prihliada na to, aby sa vec mohla účelne využiť.
V rámci posudzovania účelného využitia veci možno okrem veľkosti podielov zohľadniť viaceré skutočnosti rozhodujúce pre rozhodnutie o tom, ktorému z účastníkov bude vec prikázaná do vlastníctva. Pre rozhodnutie súdu, komu nehnuteľnosť prikázať nie je absolútne rozhodujúca ani výška podielov, ani účelné využitie veci, ale ide o súhrn skutočností, ktoré sú v danej veci relevantné. Zákon zohľadňuje variabilitu a zložitosť možných situácií, a preto prenecháva riešenie na úvahe súdu.
V prípade vyporiadania pozemkov existujú aj riešenia ako pozemkové úpravy alebo jednoduché pozemkové úpravy. Pozemkové úpravy sú náročné procesy, ktoré môžu trvať roky a sú obvykle dozorované štátom. Jednoduché pozemkové úpravy sú ústretovejšie úpravy aplikované na požiadavky fyzických osôb - podielových vlastníkov, ktoré je možné vykonať autorizovaným geodetom. Výhodou jednoduchých pozemkových úprav je, že na odsúhlasenie navrhovaného riešenia stačí nadpolovičná väčšina podielových vlastníkov.
V mnohých prípadoch je aj napriek výške podielu nevyhnutný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Vlastníctvo podielového spoluvlastníka nepredstavuje vyčlenenú časť pozemku, ale ideálny podiel, ktorý určuje mieru práv a povinností. Táto reálna časť sa nadobúda až reálnym rozdelením na základe geometrického plánu a zápisom do katastra.
Ak sa stretávate s komplikovanou situáciou v podielovom spoluvlastníctve, je vždy vhodné obrátiť sa na odborníka - advokáta alebo realitného poradcu, ktorý vám pomôže nájsť najlepšie riešenie.
tags: #podielove #spoluvlastnictvo #pozemku