Podielové spoluvlastníctvo predstavuje situáciu, kedy viaceré subjekty vlastnia tú istú vec, pričom účasť každého z nich je vyjadrená určitým podielom. Často sa v praxi stretávame s komplikovanými situáciami, kedy je podielové vlastníctvo spojené s exekúciou. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na problematiku exekúcie v kontexte podielového vlastníctva, s cieľom objasniť práva a povinnosti spoluvlastníkov a ponúknuť praktické rady, ako v takýchto situáciách postupovať.
Všeobecný úvod do podielového vlastníctva
Podielový spoluvlastník má rovnaké práva a povinnosti ako vlastník veci alebo nehnuteľnosti, s tým obmedzením, že rovnaké práva a povinnosti prislúchajú aj ostatným spoluvlastníkom. Dôležité je, že spoluvlastnícky podiel nepredstavuje reálne určenú časť na spoločnej nehnuteľnosti alebo inej veci. Je to ideálny podiel, ktorý vyjadruje mieru účasti spoluvlastníka na veci ako celku. Podiely môžu byť určené dedením, rozhodnutím súdu, zmluvou a inými spôsobmi. Pokiaľ nie je podiel vyjadrený, platí zákonná domnienka o rovnosti všetkých podielov.
Každý spoluvlastník má právo vec užívať, držať, disponovať s ňou, brať z nej plody a úžitky. Zároveň má právo na ochranu svojho vlastníckeho práva proti ostatným spoluvlastníkom, ako aj voči tretím osobám. V prípade, že sa spoluvlastníci nemôžu dohodnúť na spôsobe užívania, môže spoluvlastník žiadať náhradu škody, ktorá mu z tohto titulu vznikla.
Rozhodovanie o spoločnej veci
O spôsobe hospodárenia so spoločnou vecou rozhodujú predovšetkým spoluvlastníci sami, a to spoločne a nerozdielne podľa veľkosti svojich podielov. Hospodárením so spoločnou vecou sa rozumie aj užívanie, údržba, oprava, úprava veci, jej zmena, prípadne jej odstránenie. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, nedosiahnu väčšinu, alebo v prípade rovnosti hlasov rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Prehlasovaní spoluvlastníci sa musia podriadiť rozhodnutiu väčšiny.
a) Pokiaľ ide o podstatnú zmenu na veci - za také zmeny treba považovať najmä zmenu podstaty alebo funkcie spoločnej veci, ktoré nie nepatrne zmenia vec ako predmet spoluvlastníctva a ktoré nie sú výsledkom opravy a údržby (napr. prestavba domu, prístavba domu, veľké investície). Každú podstatnú zmenu na veci treba posudzovať individuálne podľa konkrétnych okolností prípadu. O zmene podstaty veci sa môžu podieloví spoluvlastníci dohodnúť aj dodatočne. Nesúhlas spoluvlastníka nemožno nahradiť rozhodnutím súdu. Takto zákon chráni každého menšinového podielového spoluvlastníka proti zásahu zo strany druhých spoluvlastníkov, ktorý bez súhlasu menšinového spoluvlastníka zmenili podstatu spoločnej veci.
Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Podľa § 139 Občianskeho zákonníka, o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov.
Právna ochrana a dispozičné právo
Podielové spoluvlastníctvo požíva rovnakú právnu ochranu ako vlastnícke právo. Spoluvlastníci majú dispozičné právo k veci, ktoré im umožňuje disponovať so svojím spoluvlastníckym podielom. Ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel, majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo na tento podiel, s výnimkou prevodu blízkej osobe.
- Zákon však chráni ostatných spoluvlastníkov v tom, že vyhradzuje právo ostatných vlastníkov na prevádzaný podiel. To znamená, že pokiaľ jeden spoluvlastník bude prevádzať svoj spoluvlastnícky podiel na tretie osoby, je povinný ho ponúknuť na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za akých chce odpredať tretej osobe. To neplatí v prípade, ak ide o prevod blízkej osobe. Toto obmedzenie sa nazýva zákonné predkupné právo. Ponuka na uplatnenie predkupného práva sa vykonáva ohlásením všetkých podmienok. Ten, kto je oprávnený vec kúpiť, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Za cenu ponúknutú niekým iným treba považovať cenu, ktorú určí povinný spoluvlastník z predkupného práva. Po uskutočnení písomnej ponuky, ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnený spoluvlastník vyplatiť hnuteľnosť do 8 dní a nehnuteľnosť do 2 mesiacov. Ak táto doba uplynie márne, právo na uplatnenie predkupného práva zanikne.
Podľa § 140 Občianskeho zákonníka, ak nie je zákonne vylúčené, platí predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. V konkurze je však predkupné právo vylúčené podľa § 167k ods. 2 zákona č. 7/2005 Z. z.
Exekúcia podielu v podielovom vlastníctve
Ak sa jeden zo spoluvlastníkov dostane do finančných problémov a hrozí mu exekúcia, exekútor môže začať exekvovať jeho podiel na nehnuteľnosti. Na exekúciu predajom spoluvlastníckeho podielu na hnuteľnej veci alebo na nehnuteľnosti sa použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí a nehnuteľností. O vykonaní exekúcie upovedomí exekútor ostatných spoluvlastníkov.
Podľa § 166 Exekučného poriadku, spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu; ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov.
Práva a povinnosti spoluvlastníkov pri exekúcii
Spoluvlastník má právo zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak túto sumu zloží jeden zo spoluvlastníkov, považuje sa za vydražiteľa podielu. Ak uvedenú sumu zloží viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov.
Pokiaľ si však sestra Vášho manžela nebude plniť svoje záväzky, exekútor pristúpi k predaju jej podielu na tejto nehnuteľnosti. V prípade, ak by došlo k exekúcii vo vašom prípade, predmetom exekúcie môže byť len váš spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti.
Postup exekútora pri predaji podielu
Predaj exekvovanej nehnuteľnosti vykonáva exekútor prostredníctvom dražby. O mieste a čase konania dražby, o cene draženej nehnuteľnosti určenej znaleckým posudkom, ako aj o ďalších náležitostiach dražby informuje súdny exekútor dražobnou vyhláškou dotknuté subjekty vrátane všetkých spoluvlastníkov.
Exekútor nie je povinný vyhovieť každému návrhu. Ak exekútor nesúhlasí s vyplatením časti dlhu, môže ponúknuť spoluvlastníčke odkúpenie podielu za trhovú cenu stanovenú znaleckým posudkom. Prípadne je možné počkať na dražbu, kde sa cena môže znížiť, ak podiel nikto nekúpi.
Praktické rady a možnosti riešenia
Dohoda spoluvlastníkov
V prvom rade je vždy najlepšie pokúsiť sa o dohodu medzi spoluvlastníkmi. Môžu sa dohodnúť na príspevkoch na prevádzku a/alebo opravy nehnuteľnosti, na nájme, alebo na zrušení spoluvlastníctva dohodou a jeho vysporiadaní dohodou. Pokiaľ si však sestra Vášho manžela nebude plniť svoje záväzky, exekútor pristúpi k predaju jej podielu na tejto nehnuteľnosti. Na exekúciu predajom spoluvlastníckeho podielu na hnuteľnej veci alebo na nehnuteľnosti sa použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí a nehnuteľností. O vykonaní exekúcie upovedomí exekútor ostatných spoluvlastníkov.
Potom, ako Vám a Vaším príbuzným príde upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, resp. podielu na nehnuteľnosti, Vám odporúčam, aby ste sa dohodli, kto odkúpi tento podiel. Týmto spôsobom zabránite tomu, aby do podielového spoluvlastníctva k tejto nehnuteľnosti vstúpila tretia osoba. Je však veľmi málo pravdepodobné, že exekúcia spoluvlastníckeho podielu bude úspešná, pretože nepredpokladám, že bude mať niekto skutočný záujem kúpiť spoluvlastnícky podiel v exekúcii.
V prípade, že dôjde k exekúcii vo vašom prípade, pokiaľ ide o váš spoluvlastnícky podiel, tu platí ust. § 166 ods. "Spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu; ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov."
Zrušenie spoluvlastníctva súdom
Ak nedôjde k dohode, môže ktorýkoľvek spoluvlastník podať na súd návrh na zrušenie spoluvlastníctva. Súd prihliadne na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je možné rozdelenie veci, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
V prípade, že sa na vyporiadaní spoluvlastníctva so svojím bratom neviete dohodnúť, môžete požiadať o zrušenie spoluvlastníctva súd podľa ustanovenia § 142 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len „OZ“). Podľa ustanovenia § 142 ods. 1 OZ: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom."
Ochrana pred exekúciou
Ak hrozí exekúcia podielu na nehnuteľnosti, je dôležité čo najskôr kontaktovať príslušného exekútora a dohodnúť s ním podmienky nadobudnutia nehnuteľnosti, aby sa predišlo samotnej dražbe. Súdny exekútor je oprávnený viesť exekúciu iba voči povinnému v zmysle konkrétneho exekučného titulu. V prípade exekúcie na spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, je súdny exekútor povinný zaslať upovedomenie o začatí exekúcie aj spoluvlastníkom nehnuteľnosti.
Pochopenie spoluvlastníctva: Ako sa viacerí vlastníci delia o vlastníctvo nehnuteľnosti!
V zmysle ustanovenia § 166 EP: „(1) Na exekúciu predajom spoluvlastníckeho podielu na hnuteľnej veci alebo na nehnuteľnosti sa použijú ustanovenia o exekúcii predajom hnuteľných vecí a nehnuteľností. (2) Spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu; ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov."
V súlade s citovaným zákonným ustanovení teda v prípade exekúcie na spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, je súdny exekútor povinný zaslať upovedomenie o začatí exekúcie aj ostatným spoluvlastníkom nehnuteľnosti. Ako spoluvlastník tak v zmysle exekučného poriadku požívate určité oprávnenia, a síce môžete do začiatku dražby podielu na nehnuteľnosti, zložiť sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť.
Ak by súdny exekútor, napriek vyššie uvedenému, vykonával exekúciu na podiel nehnuteľností, ktorý patrí Vám a nie Vášmu bratovi ako povinnému, môžete sa chrániť tzv. námietkou neprípustnosti exekúcie podanou u exekútora.
Osobný bankrot ako riešenie
V prípade, že sa spoluvlastník dostane do vážnych finančných problémov, môže zvážiť možnosť osobného bankrotu. Oddlženie konkurzom znamená, že dlžník príde o svoj majetok (ak nejaký má) a následne sú z jeho speňaženia uspokojené pohľadávky veriteľov. Oddlžením sa dlhy voči dlžníkovi stávajú nevymožiteľné a zastavujú sa exekúcie vedené na tieto dlhy.
Pokiaľ ide o vaše dlhy a dostali by ste sa do exekučného konania, následne odporúčam kontaktovať Centrum právnej pomoci vo vašom meste/okrese za účelom riešenia formou osobného bankrotu v zmysle zákona o konkurze a reštrukturalizácii.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) a exekúcia
V kontexte exekúcie je dôležité spomenúť aj bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM). Všeobecnú úpravu BSM nájdeme v Občianskom zákonníku, ktorý umožňuje použiť na uspokojenie pohľadávky veriteľa nielen majetok manžela - dlžníka, ale aj spoločný majetok oboch manželov (§147).
Ak máte byt odkúpený počas trvania manželstva, byt patril do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Ak ste sa po rozvode nedohodli na vyporiadaní BSM, potom platí zo zákona, že byt je v podielovom spoluvlastníctve manželov. Ak má bývalý manžel dlhy, ktoré sú predmetom exekučného konania, súdny exekútor bol oprávnený zriadiť exekučné záložné právo na podiel manžela na nehnuteľnosti v zmysle ust. exekučného poriadku. Váš súhlas k tomuto kroku nepotreboval.
Ochrana BSM pred dlhmi jedného z manželov
Slovenský právny poriadok ponúka viacero možností, ako chrániť BSM proti dlhom jedného z manželov. Najčastejšie sa využíva zrušenie BSM z dôvodu podnikania a uzavretie dohody o zúžení BSM.
Ak jeden z manželov začne podnikať, druhý manžel (nepodnikateľ) môže podať návrh na zrušenie BSM. Ak by súd BSM zrušil a manželia by si svoj majetok riadne vysporiadali, exekúcia by mohla byť vedená len voči podielu resp. majetku podnikajúceho manžela v jeho výlučnom vlastníctve. Manželia sa môžu dohodnúť na zúžení rozsahu BSM.
Exekúcia majetku v BSM
Ak dlhy jedného z manželov nie je možné uspokojiť z jeho výlučného vlastníctva, exekútor môže siahnuť aj na majetok v BSM. Manžel dlžníka (resp. bývalý manžel ak došlo k rozvodu) sa tak stane účastníkom exekučného konania v rozsahu týkajúcom sa veci z BSM (napr. spoločná nehnuteľnosť, rodinné auto atď.).
Námietka neprípustnosti exekúcie
Manžel - nedlžník sa môže brániť proti exekúcii spoločného majetku námietkou neprípustnosti exekúcie podanou u exekútora. Exekútor o podaní námietky upovedomí veriteľa a vyzve ho, aby sa do 15 dní vyjadril, či súhlasí so zastavením exekúcie postihujúcej dotknutú vec. Ak veriteľ súhlasí, exekútor vydá upovedomenie o zastavení exekúcie v časti týkajúcej sa danej veci.
Vylučovacia žaloba
Ak veriteľ naopak na vykonaní exekúcie trvá, súd na podnet exekútora vyzve manžela - nedlžníka, aby do 30 dní od doručenia výzvy podal na súde tzv. vylučovaciu žalobu. Spolu s vylučovacou žalobou sa odporúča podať aj návrh na odklad exekúcie podľa § 56 ods. 2 Exekučného poriadku.
Odporovateľné právne úkony a trestný čin poškodzovania veriteľa
V praxi sa často stáva, že manželia, ktorí svoj majetok v BSM preventívne neochránili, začnú neskôr podnikať kroky, ktorými sa snažia vyhnúť exekúcii spoločného majetku. Takýmto krokom môže byť napríklad darovanie majetku blízkej osobe. Uzatvorenie darovacej zmluvy, ktoré dlžník urobil v posledných 3 rokoch v prospech jemu blízkej osobe predstavuje odporovateľný právny úkon, voči ktorému môže veriteľ uplatniť na súde odporovaciu žalobu. Ak by však dlžník podobným spôsobom konal až po začatí exekučného konania, takýto úkon by bol voči veriteľovi neúčinný bez toho, aby mu museli odporovať. Pri podozrivej činnosti dlžníka by v určitých prípadoch mohlo ísť aj o trestný čin poškodzovania veriteľa podľa § 239 Trestného zákona.
Praktické príklady a otázky z praxe
Vyplatenie exekúcie
Ak sa rozhodnete vyplatiť zostávajúcu časť exekúcie, odporúča sa najprv kontaktovať exekútora a získať písomné vyjadrenie o zvyšnej výške dlhu, ktorú je potrebné uhradiť, vrátane všetkých súvisiacich poplatkov. V prípade, že jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu.
Exekúcia a mínus na účte
Ak máte exekúciu a účet je v mínuse, znamená to, že exekútor zablokoval váš účet a banka vykonala zrážku na základe exekučného príkazu. Je dôležité kontaktovať banku a exekútora a zistiť si svoje práva, napríklad nárok na nezabaviteľné minimum.
Vyplatenie dlhu priamo banke
Ak už bolo začaté exekučné konanie, nie je možné obísť exekútora a zaplatiť dlžnú sumu priamo banke.
Nemožnosť užívať podiel
Pokiaľ ide o vašu neschopnosť užívať váš podiel na pozemku, máte právo na ochranu svojej vlastníckej pozície podľa Občianskeho zákonníka. Konkrétne podľa § 137 až § 142 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka SR, máte ako podielový spoluvlastník právo podieľať sa na užívaní spoločnej veci a ak je vám toto právo odopierané, môžete podať žalobu na súd na ochranu svojho práva.
Nezáujem ostatných vlastníkov o vysporiadanie
Ak vám ostatní spoluvlastníci nedovolia vykonávať vaše práva, môžete sa obrátiť na súd so žiadosťou o vysporiadanie spoluvlastníctva, čo je upravené v § 142 Občianskeho zákonníka. Vysporiadanie môže prebehnúť buď dohodou medzi spoluvlastníkmi, alebo rozhodnutím súdu. Súd môže vec rozdeliť, ak je to možné, alebo ju prikázať jednému alebo viacerým spoluvlastníkom s tým, že vám zaplatia primeranú náhradu.
Exekúcia voči podielu jedného zo spoluvlastníkov
Pokiaľ bol podiel jedného zo spoluvlastníkov predaný v rámci exekúcie, nový nadobúdateľ vstupuje do práv a povinností spoluvlastníka. Podľa § 133 a § 142 Občianskeho zákonníka máte právo na ochranu vášho vlastníctva aj v tomto prípade. Vy ako spoluvlastník môžete tento podiel odkúpiť, pričom kúpna cena bude uhradená na účet súdneho exekútora.
tags: #podielove #spoluvlastnictvo #exekucie