Vlastníctvo nehnuteľnosti je pre mnohých z nás významným životným cieľom. Avšak nie vždy je možné alebo žiaduce, aby bola nehnuteľnosť v rukách výlučne jedného vlastníka. V takýchto prípadoch prichádza na rad podielové spoluvlastníctvo, stav, kedy viacerí ľudia vlastnia jednu vec, pričom každý z nich má na tejto veci podiel v určitej výške. Tento model sa môže javiť ako ideálne riešenie pri spoločnej kúpe nehnuteľnosti s priateľmi, rodinou, alebo v situácii, kedy si jednotlivec nemôže dovoliť kúpiť nehnuteľnosť sám. Podielovým spoluvlastníkom sa môžete stať aj vtedy, ak zdedíte len časť domu, bytu či pozemku. A práve takýto stav v praxi často spôsobuje množstvo problémov, ktoré sa vedia jednoducho vymknúť spod kontroly.
Čo je podielové spoluvlastníctvo a kedy vzniká?
O podielovom spoluvlastníctve hovoríme vtedy, ak viacerí ľudia vlastnia jednu vec. Každý zo spoluvlastníkov má podiel na tejto veci v určitej výške, ktorý je vyjadrený číselne, napríklad ako zlomok (napríklad 1/2, 1/4) v liste vlastníctva. Tento podiel určuje, aký veľký je vlastnícky podiel danej osoby na pozemku. Neznamená to však, že vlastníte konkrétnu, presne vymedzenú časť pozemku, ale že s ostatnými spoluvlastníkmi vlastníte celok. Každý spoluvlastník má právo celý pozemok užívať, ale musí pritom prihliadať na práva ostatných spoluvlastníkov a nesmie ich obmedzovať.
Podielové spoluvlastníctvo vzniká najčastejšie zmlúv o prevode spoluvlastníckeho podielu, dedením, rozhodnutím súdu alebo iným zákonom stanoveným postupom. Predmetom spoluvlastníctva môže byť každá vec, ktorá môže byť predmetom vlastníctva, teda tak nehnuteľnosť ako aj hnuteľná vec. Ustanovenia právneho poriadku v minulosti nebránili dostatočne účinne triešteniu vlastníctva pozemkového majetku a táto tendencia viedla k vytváraniu spoluvlastníctva až do takej miery, že vzniknuté vzťahy prestávali byť prehľadné a únosné. Postupným dedením narastal počet spoluvlastníkov a spoluvlastnícke podiely sa zmenšovali natoľko, že nie je zriedkavosťou, keď sa vyčísľujú zlomkom s mnohociferným menovateľom.
Ideálne spoluvlastníctvo: Koncept bez reálnych hraníc
Na Slovensku sa uplatňuje princíp tzv. ideálneho spoluvlastníctva. To znamená, že spoluvlastnícky podiel predstavuje len tzv. ideálny podiel a nie je možné ho reálne na nehnuteľnosti fyzicky vyčleniť. Nie je teda možné určiť, že túto konkrétnu časť nehnuteľnosti užíva jeden spoluvlastník a inú časť druhý. Zjednodušene povedané, podielový spoluvlastník má svoj podiel na celej spoločnej veci, na každom jej kúsku, každom metri štvorcovom, bez toho, aby bola vyčlenená reálna plocha či časť, ktorú by mohol výlučne užívať či vlastniť.
Pokiaľ je však možné fakticky nehnuteľnosť rozdeliť, napríklad pozemok na dva samostatné pozemky, je potrebné postupovať zákonom stanoveným postupom a uzatvoriť dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, podkladom ktorej bude geometrický plán.
Hospodárenie so spoločnou vecou: Väčšina rozhoduje, menšina sa prispôsobuje
Jedným z najčastejších problémov podielových spoluvlastníkov býva neschopnosť dohodnúť sa na hospodárení so spoločnou vecou, teda napríklad na spôsobe jej užívania. Často sa stáva, že nehnuteľnosť užíva len jeden zo spoluvlastníkov a ten druhý nemá do nej prístup. V tomto prípade ide o rozhodovanie o hospodárení so spoločnou vecou, čo znamená rozhodovanie o tom, kto ju bude užívať, či sa prenajme alebo rekonštruuje a pod.
Dôležité je si uvedomiť, že podľa Občianskeho zákonníka o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. V praxi to znamená, že spoluvlastníci hlasujú o tom, ako budú s nehnuteľnosťou nakladať a váha ich hlasu zodpovedá veľkosti toho ktorého podielu. Pokiaľ takýmto spôsobom rozhodne väčšina o tom, ako budú s vecou hospodáriť, menšina sa musí prispôsobiť. Môže sa teda ľahko stať, že ak sú dvaja spoluvlastníci, pričom jeden má väčší podiel ako ten druhý, menšinového spoluvlastníka prehlasuje.
V prípade rekonštrukcie nehnuteľnosti sa taktiež postupuje podľa zákonnej úpravy o hospodárení so spoločnou vecou. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou, a to podľa výšky svojich spoluvlastníckych podielov.Napríklad, traja súrodenci vlastnia jeden byt, pričom každý z nich má 1/3. Dvaja z nich chcú byt rekonštruovať. Informujú o tomto zámere tretieho spoluvlastníka. Ak sa však so svojím súrodencom, či inou osobou, s ktorou spoločne vlastníte nehnuteľnosť, nedokážete dohodnúť na hospodárení, nezostáva vám nič iné ako obrátiť sa na súd. Ten na základe návrhu jedného zo spoluvlastníkov vo veci rozhodne.
Zisky a náklady: Pomer k spoluvlastníckemu podielu
Okrem hospodárenia so spoločnou nehnuteľnosťou by sa spoluvlastníci mali dohodnúť aj na tom, ako si rozdelia zisk, napríklad pri prenájme nehnuteľnosti, a kto platí náklady spojené s nehnuteľnosťou, napríklad dane či poistenie. Stáva sa, že niektorí spoluvlastníci si chcú buď privlastniť viac zo zisku alebo sa vyhnúť niektorým výdavkom. Aj v tomto prípade je kľúčová veľkosť podielu spoluvlastníka. Tak zisky ako aj výdavky by mali byť priamo úmerné veľkosti podielu, ktorý spoluvlastník na nehnuteľnosti má.
Dispozícia s podielom: Predkupné právo a jeho výnimky
Podielový spoluvlastník vlastní na nehnuteľnosti svoj spoluvlastnícky podiel a s tým môže nakladať podľa vlastného uváženia. To znamená, že ho môže aj predať. Ak sa rozhodnete svoj spoluvlastnícky podiel predať, musíte ho najprv ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom. Ak sa teda rozhodnete spoluvlastnícky podiel predať a máte už konkrétneho kupca, musíte ho za rovnakých podmienok najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Toto právo sa nazýva zákonné predkupné právo.
Aj z predkupného práva však existuje výnimka. Ak sa rozhodnete svoj podiel previesť na blízku osobu (napríklad rodinného príslušníka), nemusíte ho ponúkať na predaj ostatným spoluvlastníkom.
Je dôležité si uvedomiť, že ponuka na uplatnenie predkupného práva sa vykonáva ohlásením všetkých podmienok. Ten, kto je oprávnený vec kúpiť, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Po uskutočnení písomnej ponuky, ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnený spoluvlastník vyplatiť hnuteľnosť do 8 dní a nehnuteľnosť do 2 mesiacov. Ak táto doba uplynie márne, právo na uplatnenie predkupného práva zanikne.
V čom by ste mali byť obzvlášť dôslední, je to, že ak výzvu na uplatnenie predkupného práva nesprávne sformulujete, môže sa stať, že v budúcnosti spoluvlastníci žalobou napadnú samotný prevod nehnuteľnosti a budú sa domáhať vyslovenia neplatnosti scudzovacej (kúpnej) zmluvy. Častokrát i malé pochybenie v nedodržaní zákona môže do budúcna spôsobiť značné komplikácie, preto sa odporúča obrátiť sa na advokátsku kanceláriu, ktorá vám vypracuje bezchybnú kvalifikovanú výzvu, čím predídete zbytočným súdnym sporom, strate času, energie a finančným prostriedkom.
Riešenie konfliktov: Cesta k súdu
Čo robiť v prípade, že sa aj vy ocitnete v problematickej situácii? Skúsili ste všetko a aj napriek tomu ste sa s ostatnými spoluvlastníkmi nedokázali dohodnúť? Váš súrodenec vás vylúčil z užívania nehnuteľnosti, na ktorej máte podiel a odmieta vám do nej umožniť vstup? V takom prípade vám môže pomôcť súd.
Občiansky zákonník vychádza zo zásady, že nikoho nemožno spravodlivo nútiť, aby zotrvával v spoluvlastníckom vzťahu. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú na spôsobe zrušenia a vyporiadania spoluvlastníckeho práva, na návrh ktoréhokoľvek z nich o tom rozhodne súd. Súd v tomto prípade môže rozhodnúť o niektorom z nasledovných vyporiadaní:
- Rozdelenie veci: Ak ide o deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a ak naďalej môže plniť svoj účel.
- Prikázanie jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu: Ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Komu bude vec prikázaná, záleží od rozhodnutia súdu. Súdna prax ale nasvedčuje tomu, že nie vždy je veľkosť podielu kľúčovým kritériom pre posúdenie, kto nadobudne vec do svojho výlučného vlastníctva. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.
- Predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov: Ak žiaden zo spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť.
V rámci posudzovania účelného využitia veci možno okrem veľkosti podielov zohľadniť viaceré skutočnosti rozhodujúce pre rozhodnutie o tom, ktorému z účastníkov bude vec prikázaná do vlastníctva. Pre rozhodnutie súdu, komu nehnuteľnosť prikázať, nie je absolútne rozhodujúca ani výška podielov, ani účelné využitie veci, ale ide o súhrn skutočností, ktoré sú v danej veci relevantné. Zákon zohľadňuje variabilitu a zložitosť možných situácií, a preto prenecháva riešenie na úvahe súdu.
Zrušenie spoluvlastníctva dohodou
Ako podieloví spoluvlastníci sa môžete kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vyporiadaní. Právny poriadok tento spôsob zrušenia navyše uprednostňuje pred zrušením podielového spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím. Dôležité je, aby dohoda o zrušení spoluvlastníctva upravila všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Okrem toho, dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonnom stanovené náležitosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme a zavkladovaná na katastri. Požiadavka písomnej formy sa nevyžaduje v prípadoch, ak je predmetom vyporiadania hnuteľná vec, čo je však menej častý prípad.
Spoluvlastníci pri uplatňovaní práv a povinností pri hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú na základe väčšinového princípu počítanou podľa veľkosti podielov. Za hospodárenie so spoločnou vecou možno považovať aj užívanie spoločnej veci, údržbu, opravu, úpravu veci, jej zmenu, popr. jej odstránenie. O hospodárení so spoločnou vecou sa musia spoluvlastníci dohodnúť. Ak nastane nezhoda spoluvlastníkov pri rozhodovaní o zmene veci a nedosiahne sa väčšina počítaná podľa veľkosti podielov, alebo rovnosť hlasov, alebo nedôjde k dohode, súd je povinný o tom rozhodnúť. Pokiaľ menšinový spoluvlastník bude pri hlasovaní o hospodárení so spoločnou vecou prehlasovaný, nemôže sa domáhať na súde právnej ochrany, keď nesúhlasí s hospodárením so spoločnou vecou, musí sa podriadiť väčšine spoluvlastníkov.
Dôležité právne pojmy a ich význam
Spoluvlastnícky podiel: Číselné vyjadrenie právneho statusu spoluvlastníka vo vzťahu k spoločnej veci, určujúce mieru účasti na právach a povinnostiach.Hospodárenie so spoločnou vecou: Zahŕňa údržbu, opravy, úpravy, ale aj užívanie veci.Predkupné právo: Oprávnenie spoluvlastníka prednostne odkúpiť podiel iného spoluvlastníka za rovnakých podmienok ako pri predaji tretej osobe.Zrušenie spoluvlastníctva: Ukončenie stavu spoločného vlastníctva, buď dohodou alebo rozhodnutím súdu.Vyporiadanie spoluvlastníctva: Proces rozdelenia spoločnej veci alebo jej hodnoty medzi spoluvlastníkov po jej zrušení.
V konečnom dôsledku, hoci podielové spoluvlastníctvo môže byť užitočným nástrojom na dosiahnutie spoločného vlastníctva, je nevyhnutné byť si vedomý potenciálnych konfliktov a presne poznať svoje práva a povinnosti. V prípade akýchkoľvek nejasností alebo problémov je vždy vhodné vyhľadať odbornú právnu pomoc.
tags: #podielove #spoluvlastnictvo #eigentum