Vlastníctvo nehnuteľností, najmä v bytových domoch, prináša so sebou špecifické právne a praktické otázky. Jednou z takýchto oblastí je aj problematika nebytových priestorov v bytových domoch. Tieto priestory, ktoré nie sú primárne určené na bývanie, ale slúžia iným účelom, podliehajú odlišným pravidlám ako byty. Tento článok sa zameriava na definíciu nebytového priestoru v bytovom dome, jeho charakteristiku a právne aspekty, ktoré sú s ním spojené, ako aj na daňové povinnosti a pravidlá hlasovania vlastníkov. Cieľom je poskytnúť komplexný pohľad na túto problematiku, a to ako z pohľadu legislatívy, tak aj z praktického hľadiska.
Definícia a charakteristika nebytového priestoru
Podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, § 2 ods. 1 písm. e), je nebytový priestor definovaný ako "miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie". Dôležité je zdôrazniť, že príslušenstvo bytu nie je považované za nebytový priestor (§ 121 ods. 2 zákona č. 50/1976 Zb.). Nebytový priestor v bytovom dome je teda miestnosť alebo súbor miestností v budove na bývanie, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Ich prevádzka nesmie spôsobovať prekročenie prípustných hodnôt hluku, stanovených osobitným predpisom. Vo všeobecnosti dodržiavanie slovenskej technickej normy alebo technickej normalizačnej informácie je dobrovoľné (§ 3 ods. 11 zákona č. 60/2018 Z. z.).
Medzi typické príklady nebytových priestorov patria:
- Kancelárie
- Obchodné priestory (predajne)
- Sklady
- Garáže
- Apartmány (štúdiá, ateliéry)
Špecificky je definovaný aj skladový priestor, ktorý je časťou nebytového priestoru v dome určeného kolaudačným osvedčením stavebného úradu na skladovanie, ktorá je fyzicky oddelená od ostatných častí tohto nebytového priestoru, ak nejde o príslušenstvo bytu (§ 121 ods. 2 zákona č. 50/1976 Zb.).
Právne aspekty vlastníctva a užívania nebytových priestorov
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov týchto bytových domov, práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ich vzájomné vzťahy a práva k pozemku. Náklady spojené s prevodom vlastníctva nebytového priestoru znáša predávajúci; predávajúci môže požadovať od nadobúdateľa náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára podľa osobitných predpisov.
Zmena účelu užívania nebytového priestoru
Ak chcete nebytový priestor premeniť na bytový, je potrebné požiadať príslušný stavebný úrad, ktorý vám musí udeliť stavebné povolenie. Až potom môžete nehnuteľnosť v katastri prepísať. Pozor však na to, že nie každý nebytový priestor spĺňa požiadavky na to, aby bol zmenený na byt. Existujú špecifické požiadavky týkajúce sa preslnenia bytov, ktoré sa určujú podľa osobitného predpisu (Vyhláška č. 532/2002 Z. z.).
Využívanie nebytového priestoru na bývanie
V prípadoch, keď sa ukáže, že nebytový priestor je v rozpore so stavebným určením fakticky využívaný ako byt, môže to byť závažný problém. Stavby možno užívať len tak, ako to povoľuje rozhodnutie stavebného úradu. Ak by predsa došlo k inému spôsobu užívania, hrozí riziko porušenia stavebných predpisov. Tým, že takýto priestor nie je kolaudovaný na bývanie, nedá sa v ňom okrem iného získať trvalý pobyt. Okrem toho v budúcnosti môžu prísť ťažkosti so stavebným úradom, ktorý by mohol využitie nebytového priestoru na bývanie považovať za rozpor so stavebným určením. Z praktického hľadiska môže neskôr vzniknúť problém s prípadným financovaním (napríklad pri úveroch určených na bytové priestory), takisto môže byť komplikované poistenie alebo potreba neskoršej zmeny účelu užívania na „byt“ v súlade so stavebnými predpismi.
Daň z nehnuteľnosti a nebytové priestory
Daňová povinnosť k dani z bytov vzniká 1. januára zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po zdaňovacom období, v ktorom sa osoba stala vlastníkom nebytového priestoru, alebo jeho správcom. V prípade, že sa osoba stane vlastníkom alebo správcom nebytového priestoru 1. januára bežného zdaňovacieho obdobia, vzniká daňová povinnosť týmto dňom. Zánik daňovej povinnosti sa viaže k 31. decembru. Správu dane z bytov vykonáva obec, na ktorej území sa nebytový priestor nachádza. Daňovníkom je osoba, ktorá má daňovú povinnosť. V prípade, že sú nebytové priestory v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daň z bytov je povinný zaplatiť každý spoluvlastník, a to podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Spoluvlastníci sa však môžu dohodnúť, že ich na účely dane z bytov bude zastupovať jeden z nich.
Základ dane (t. j. Ročnú sadzbu dane môže správca dane všeobecne záväzným nariadením znížiť alebo zvýšiť s účinnosťou od 1. januára príslušného zdaňovacieho obdobia. V zákone sú presne špecifikované kategórie nebytových priestorov, ktoré sú priamo oslobodené od dane. Správca dane si vo svojom všeobecne záväznom nariadení určí, akým spôsobom je potrebné o oslobodenie alebo zníženie dane z bytov požiadať. V prípade ak u daňovníka nastali zmeny skutočností rozhodujúcich na vyrubenie dane z bytov (napr. ak nadobudne byt do vlastníctva), je povinný podať daňové priznanie do 31. januára bežného zdaňovacieho obdobia.
Ak nepodáte daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti v riadnom termíne, alebo až po výzve správcu dane, môžete dostať pokutu. Daň z nehnuteľností vyrubuje správca dane (obec) každoročne podľa stavu k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. Vyrubená daň zo stavieb je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Správca dane môže vo svojom všeobecne záväznom nariadení určiť platenie dane z bytov v splátkach.
Odpisovanie nebytových priestorov
Otázka, či bytové družstvo ako prenajímateľ obchodných priestorov môže od 01. 01. 2015 zaradiť tieto nebytové priestory do 5. odpisovej skupiny, závisí od ich charakteru a spôsobu využívania. Podľa informácií, podnikateľ si zaradí do majetku len svoj nebytový priestor, ktorý má na liste vlastníctva a v ktorom podniká. Ak niektorí zriadia predajne (obchodné priestory) a iní kancelárie, je potrebné zohľadniť účel ich využívania. V prípade, že podnikateľ vlastní v jednom bytovom dome viac rôznych nebytových priestorov, ktoré sú samostatne vedené na liste vlastníctva, tie nebytové priestory, ktoré využíva ako obchodné priestory (predajne), zaradí do odpisovej skupiny 5. Ak je v bytovom dome viac vlastníkov, ktorí vlastnia len nebytové priestory, každý vlastník nebytový priestor, ktorý vlastní, zaradí do odpisovej skupiny podľa účelu jeho využívania.
Hlasovanie vlastníkov a nebytové priestory
Hlasovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome upravuje § 14 a nasl. zákona o vlastníctve bytov. Podľa § 14 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov za každý byt a nebytový priestor v dome má vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor v dome. Podľa § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala.
Ak je byt alebo nebytový priestor v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, v súlade s § 3 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov sa postupuje podľa § 139 Občianskeho zákonníka. Spoluvlastníci by sa mali dohodnúť, ako budú v danej veci hlasovať. V rámci interného rozhodovania spoluvlastníkov o konkrétnej otázke sa berie do úvahy ich väčšinové rozhodnutie, pretože bez ohľadu na počet spoluvlastníkov pripadá na každý byt alebo nebytový priestor len jeden hlas. Prejav vôle len jedného zo spoluvlastníkov môže mať právne účinky len v prípade, že ho ostatní vlastníci splnomocnili alebo je väčšinovým spoluvlastníkom. Osvedčovanie podpisov sa vykonáva v súlade s Notárskym poriadkom alebo zákonom č. 599/2001 Z. z.
Na každý byt alebo nebytový priestor, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, pripadá pri hlasovaní len jeden hlas. Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný. Súhlas oboch manželov sa vyžaduje na úkony, pri ktorých dochádza k zmene vlastníckych vzťahov, napr. pri zmene spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu v rámci vstavby alebo nadstavby. Iné úkony týkajúce sa správy, prevádzky, údržby a opráv bytu a bytového domu vrátane úkonov s tým súvisiacich (napr. oprava spoločných častí alebo spoločných zariadení domu, zmena zmluvy o výkone správy) možno považovať za bežné veci. Na hlasovanie v týchto prípadoch postačuje súhlas jedného z manželov.
Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov priniesla zmeny aj v spôsobe hlasovania. Vlastníci môžu hlasovať nielen na hlasovacej listine, ale aj prostredníctvom elektronických prostriedkov (napr. elektronická pošta). Elektronické hlasovanie však nepredstavuje nový osobitný typ hlasovania, ide iba o zmenu formy či spôsobu hlasovania - princíp hlasovania zostáva zachovaný. Elektronické hlasovanie sa uskutoční vtedy, ak o takýto spôsob hlasovania prejaví vlastník bytu alebo nebytového priestoru záujem. Vykonanie elektronického hlasovania zabezpečí spoločenstvo vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov alebo správca. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru oznámi spoločenstvu alebo správcovi na účely elektronického hlasovania svoju elektronickú adresu (§ 14a).
Obmedzenia pre neplatičov
Zákon č. 182/1993 Z. z. upravuje aj obmedzenia pre vlastníkov nebytových priestorov, ktorí sú neplatičmi. Obmedzenie neplatiča spočíva v oprávnení správcu domu vymáhať vzniknuté nedoplatky (§ 8b ods. 1 písm. a)). Obmedzenie spočíva v oprávnení správcu alebo spoločenstva zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia (§ 9 ods. 1 písm. e)). V zozname sa uvedie meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie.
Prenájom a výpožička spoločných nebytových priestorov
V súvislosti s prenájmom, výpožičkou či výhradným užívaním spoločných nebytových priestorov sa dotýkame viacerých oblastí správy, ekonomiky aj práva. Keď spoločný nebytový priestor prenajímate vlastníkovi bytu v danom bytovom dome, alebo ho prenajímate niekomu úplne cudziemu, ide o nájomný vzťah a postupuje sa formou zmluvy o nájme podľa Občianskeho alebo Obchodného zákonníka. Nájomné je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv v zmysle § 10 ods. 1 písm. e) zákona č. 182/1993 Z. z. Na príjem za prenájom spoločného nebytového priestoru sa vzťahuje § 43 ods. 3 písm. g) zákona o dani z príjmu č. 595/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov, ktorý, okrem iného, hovorí, že daň z príjmov plynúcich zo zdrojov na území Slovenskej republiky daňovníkom s obmedzenou daňovou povinnosťou a neobmedzenou daňovou povinnosťou sa vyberá zrážkou, ak ide o príjmy fondu prevádzky, údržby a opráv, v zmysle § 10 ods. 1 zákona. Spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, FO a PO, s ktorou vlastníci bytov uzatvorili zmluvu o výkone správy, majú povinnosť ako platitelia odviesť daň zrážkou z príjmov uvedených v § 43 ods. 3 písm. g) zákona. Daň vyberaná zrážkou je vo výške 19 %.
Ak však o užívanie spoločného nebytového priestoru prejaví záujem niektorý vlastník bytu alebo nebytového priestoru len na účely uskladnenia nábytku alebo čohokoľvek, teda nie na podnikanie, potom už ide o „výpožičku“. Podmienky výpožičky určia vlastníci rozhodnutím na schôdzi/zhromaždení alebo písomným hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v zmysle § 14b ods. 1 písm. p) zákona, vrátane výšky finančnej náhrady za výpožičku. Finančná náhrada za výpožičku je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv. Odplata za túto výpožičku sa môže rátať v hodnote preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv na jeden štvorcový meter, resp. na spoluvlastnícky podiel, alebo je jej výška určená rozhodnutím vlastníkov. Táto čiastka sa môže prirátať k predpisu preddavku do FPÚaO vlastníkovi, ktorý si spoločný nebytový priestor vypožičal.
Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Nemožno ich teda použiť na úhradu nákladov za elektrinu spoločných priestorov ani na žiadnu inú službu či iné plnenie.
Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov
V súvislosti s reformou stavebnej legislatívy nadobudla novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov účinnosť dňa 1. apríla 2023. Podľa dôvodovej správy: „Vo väzbe na zmeny v pojmoch podľa novej stavebnej legislatívy sa novo vymedzuje predmet a rozsah právnej úpravy zákona. Ide o pozitívne vymedzenie zákona ako komplexnej úpravy práv a povinností súvisiacich s vlastníctvom bytov a nebytových priestorov. Zákon o vlastníctve bytov upravuje niekoľko skupín právnych vzťahov. Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov tvorí základnú skupinu právnych vzťahov. Ďalšia skupina vzťahov vychádza z regulácie práv a povinností vo vzťahu ku správe domov. Úprava práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov pozostáva nielen z ich vzájomných vzťahov, ale aj zo vzťahov s tretími osobami. Navrhuje sa aj úprava pojmov v predmetnom zákone, a to nielen na účely zosúladenia, ale aj zachovania osobitostí potrebných pre fungovanie právnej úpravy vlastníctva bytov a nebytových priestorov.“
Novela v § 6 prináša negatívne vymedzenie, kedy sa správa domu nevyžaduje. Povinnosť správy domu sa nevzťahuje na rodinné domy a domy, v ktorých sú všetky byty a všetky nebytové priestory vo vlastníctve toho istého vlastníka.
Dňa 30. októbra bol v parlamente schválený zákon č. 325/2024 Z. z., ktorým bol novelizovaný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej ako „BytZ“). Novela je účinná od 1. januára 2025.
Akustika nebytových priestorov
Pri prevádzkovaní nebytových priestorov je dôležité dodržiavať akustické normy a predpisy, aby sa predišlo rušeniu obyvateľov bytového domu. Ich prevádzka nesmie spôsobovať prekročenie prípustných hodnôt hluku, stanovených osobitným predpisom.