Dopyt po bývaní na Slovensku: Zamerané na dvojizbové byty v Bratislave

Začiatok roka 2026 na realitnom trhu prekvapil markantnejším záujmom o kúpu nehnuteľnosti. V tomto období si kupujúci najviac hľadajú nehnuteľnosti v Bratislavskom kraji, kde sa realizuje približne 30 percent nákupov nehnuteľností. Spomedzi všetkých typov nehnuteľností je najvyhľadávanejšou položkou dvojizbový byt v Bratislave. Tento trend naznačuje, že dvojizbové byty v hlavnom meste Slovenska patria medzi najžiadanejšie a ich trh je aktívny.

Bratislava: Centrum záujmu o bývanie

V rámci hlavného mesta Slovenska dominujú v záujme kupujúcich lokality ako Staré mesto, Ružinov, Nové Mesto, Petržalka a Dúbravka. Tieto mestské časti ponúkajú rôznorodú infraštruktúru, dopravnú dostupnosť a občiansku vybavenosť, čo z nich robí atraktívne miesta pre bývanie.

Zatiaľ čo dvojizbové byty sú v centre Bratislavy najžiadanejšie, rodinné domy vyhľadávajú záujemcovia skôr v okrajových častiach mesta, ako sú Záhorská Bystrica a Jarovce. Taktiež obľubujú blízke obce, ktoré poskytujú pokojnejšie prostredie a často aj väčšie pozemky. Medzi takéto obce patria Chorvátsky Grob, Hrubá Borša a Rovinka.

Mestá s dobrou dostupnosťou do Bratislavy, ako sú Senec, Stupava, Malacky a Dunajská Streda, tiež zaznamenávajú mierny záujem o kúpu rodinných domov, čo potvrdzuje snahu ľudí o kombináciu mestského života s pokojnejším bývaním v okolí metropoly.

Trendy na trhu s nehnuteľnosťami

Marek Šubrt, prevádzkovateľ portálu ZoznamRealit.Sk, uviedol, že "Najvyhľadávanejšie sú dvojizbové a trojizbové byty, za nimi nasledujú rodinné domy. Najmarkantnejší záujem evidujeme v Bratislave a to najmä v Starom Meste a v Ružinove. V štatistikách dominujú aj Košice a ostatné krajské mestá." Táto informácia zdôrazňuje, že dopyt po bytoch, najmä dvoj- a trojizbových, je silný nielen v Bratislave, ale aj v iných krajských mestách.

Ďalej poznamenal, že "čím ďalej od centra, tým sa rozloha nehnuteľnosti zväčšuje. V historických jadrách sú vyhľadávané dvojizbové byty, ďalej od centra trojizbové a v okrajových štvrtiach 4-izbové byty a rodinné domy." Tento trend je logický - v centre miest, kde je dopyt najvyšší a priestor obmedzený, sú preferované menšie byty. S rastúcou vzdialenosťou od centra sa znižuje tlak na cenu a priestor, čo umožňuje kupujúcim hľadať väčšie nehnuteľnosti.

V štatistikách za prvé dva mesiace roka 2026 bol zaznamenaný záujem aj o rekreačné nehnuteľnosti. Tento záujem sa netýkal len Slovenska, s obľúbenými lokalitami ako Ružomberok, Tatry a Veľký Meder, ale presiahol aj hranice do Chorvátska, kde sa vyhľadávali nehnuteľnosti vo Vodiciach a Privlake. Prekvapivým zistením bol záujem o thajskú oblasť Pattaya, čo naznačuje rastúci globálny záujem o investície do nehnuteľností na exotických miestach.

Rast cien nehnuteľností a odporúčania odborníkov

Odborníci na realitný trh odporúčajú nákup nehnuteľnosti neodkladať, pretože ceny nehnuteľností každým rokom rastú. Predpokladá sa, že tento rok dôjde k rastu cien v rozmedzí 5 až 10 percent, v závislosti od konkrétnej lokality a stavu nehnuteľnosti. Ceny nehnuteľností klesajú iba v oblastiach, ktoré sa vyľudňujú. V obciach a mestách, kde klesá počet obyvateľov, klesá aj dopyt po nehnuteľnostiach, čo prirodzene ovplyvňuje ich cenu smerom nadol.

Podľa údajov z Národnej banky Slovenska v roku 2025 stúpli ceny nehnuteľností o 12 percent, pričom priemerná cena za štvorcový meter sa stabilizovala na úrovni 2779 eur. Pre porovnanie, v roku 2024 bola priemerná cena za meter štvorcový 2500 eur. Tento rast potvrdzuje trend zdražovania nehnuteľností na Slovensku.

Právne a daňové aspekty pri kúpe a predaji nehnuteľností

Pri kúpe či predaji nehnuteľnosti je dôležité zohľadniť aj právne a daňové aspekty. Nenechávajte nič na náhodu.

Plnomocenstvo pri prevodoch nehnuteľností

Plnomocenstvo je právny inštitút, ktorý umožňuje nechať sa na určené úkony zastupovať inou osobou, pričom práva a povinnosti vznikajú priamo zastúpenému. Ak kúpu nehnuteľnosti riešite s osobou, ktorá vystupuje ako splnomocnenec vlastníka nehnuteľnosti, odporúčame vám preveriť si nielen obsahové náležitosti plnomocenstva, ale aj to, či vlastník nehnuteľnosti skutočne plnomocenstvo tejto osobe udelil. V praxi sa často stáva, že samotný podpis a overovacia doložka (notára alebo matriky) sú falošné, čo kataster pri prevode neskúma. Dôkladná kontrola plnomocenstva je kľúčová pre ochranu vašich záujmov.

Daňové povinnosti pri predaji nehnuteľnosti

Pri prevodoch nehnuteľnosti treba mať na pamäti dva druhy daňových povinností (pri fyzických osobách nepodnikateľoch). Z dôvodu zmeny legislatívy k 1. januáru 2011 je dôležité skúmať, či ste sa stali vlastníkom predávanej nehnuteľnosti pred 1. januárom 2011 alebo po tomto dátume.

• Pred 1. januárom 2011: Platilo, že od platenia dane z príjmu ste boli oslobodení, ak ste mali v predávanej nehnuteľnosti trvalý pobyt najmenej dva roky bezprostredne pred predajom.
• Po 1. januári 2011: Daň vo výške 19% alebo 25% (v závislosti od výšky základu dane pri fyzických osobách - nepodnikateľoch) zaplatíte z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli, za predpokladu, že vznikne kladný rozdiel (na stratu sa neprihliada). Tento rozdiel však môžete znížiť o preukázateľne vynaložené výdavky (napr. na rekonštrukciu).

Príklad: Dňa 4. 1. 2011 kúpite byt za 100 000 €. Zrekonštruujete ho za 5 000 € a po 3 rokoch ho predáte za 120 000 €. V byte máte po celý čas (3 roky) trvalý pobyt. V tomto prípade sa na vás vzťahuje oslobodenie od dane, pretože ste nehnuteľnosť nadobudli pred 1. januárom 2011, mali ste v nej trvalý pobyt najmenej dva roky pred predajom a predaj sa uskutočnil po 1.1.2011. Príjem z predaja je potrebné uviesť v najbližšom daňovom priznaní (teda v marci nasledujúceho roka, resp. do 31. marca).

Oslobodenie od dane pri dedení a darovaní

• Dedenie: Ak ste nehnuteľnosť nadobudli dedením od dediča, ktorý bol v priamom príbuzenskom rade alebo od manžela/manželky, od dane bude oslobodený príjem z predaja vtedy, ak uplynulo aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa (zosnulého). Doba vlastníctva poručiteľa sa započítava do doby vlastníctva dediča.
  • Príklad: Syn zdedil rodinný dom po otcovi. Otec ho vlastnil pred smrťou takmer 10 rokov. Ak by syn nehnuteľnosť predal, bol by oslobodený od dane, keďže nehnuteľnosť zdedil po otcovi (ktorý mu bol v priamom príbuzenskom rade) a doba vlastníctva jeho otca sa započítava do doby vlastníctva syna - predávajúceho.
• Darovanie: Darovanie nehnuteľnosti nie je osobitným dôvodom oslobodenia od dane z príjmu pri predaji darovanej nehnuteľnosti. Pri predaji darovanej nehnuteľnosti je dôležité určiť výdavky, ktoré si môžete uplatniť:
  • Ak predáte nehnuteľnosť, ktorú ste získali darom, pričom darca bol v okamihu darovania oslobodený od dane, vašim výdavkom je cena nehnuteľnosti zistená pri darovaní (napr. znaleckým posudkom).
  • Ak predáte nehnuteľnosť, ktorú ste získali darom, pričom darca nebol v okamihu darovania oslobodený od dane, vašim výdavkom je cena nehnuteľnosti, za ktorú ju získal darca.
  • Príklad: V roku 2012 ste nadobudli byt darovaním a následne ste ho v roku 2014 predali. Vzhľadom na to, že k predaju bytu došlo do piatich rokov od jeho nadobudnutia, nie je splnená podielna podmienka oslobodenia od dane, preto musíte zaplatiť daň z príjmu. Musíte však zistiť, aké výdavky si môžete pri predaji uplatniť. V prípade, ak darca v čase darovania vlastnil byt napr. pred 1.1.2011 a mal v ňom trvalý pobyt najmenej 2 roky, potom sa táto lehota započítava aj vám.

Lehota na podanie daňového priznania a platba dane

Daňovník, ktorému vznikla povinnosť priznať príjem z predaja nehnuteľností a podať daňové priznanie, je povinný tak urobiť v lehote do 31. marca nasledujúceho roka. V rovnakej lehote musí vypočítanú daň aj zaplatiť. V daňovom priznaní potom uvedie všetky príjmy vrátane príjmov zo závislej činnosti, teda príjmov zo zamestnania. Pokiaľ by bola ním vyčíslená daň natoľko vysoká, že by nepriaznivo vplývala na zabezpečenie základných životných potrieb (ohrozenie výživy), môže požiadať správcu dane o odklad platenia dane, prípadne sa s ním dohodnúť o zaplatení dane v splátkach (zákon 563/2009 Z.z. o správe daní - daňový poriadok).

Miestna príslušnosť správcu dane

Miestna príslušnosť sa neriadi zákonom o daniach z príjmov, ale od 1. januára 2012 zákonom č. 563/2009 Z.z. o správe daní (daňovým poriadkom). Miestnou príslušnosťou sa rozumie, ktorému správcovi dane je daňovník povinný podať daňové priznanie a zaplatiť daň. Správcom dane je pri dani z príjmov daňový úrad.

Sankcie a pokuty

Sankcie a pokuty upravuje §155 a nasl. zákona č. 563/2009 Z.z. (daňový poriadok). Podľa tohto zákona správca dane ukladá pokuty za podanie daňového priznania po lehote alebo za nepodanie daňového priznania na výzvu správcu dane. Zákon tiež ukladá správcovi dane vyrubiť tzv. sankčný úrok. Sankčný úrok alebo úrok z omeškania sa vyrubuje za daň síce priznanú, ale nezaplatenú v lehote pre platenie dane alebo nezaplatenú v správnej výške.

• Premlčanie práva vyrubiť daň: Správca dane nemôže vyrubiť daň po uplynutí piatich rokov od konca roka, kedy vznikla povinnosť podať daňové priznanie, prípadne po uplynutí siedmich rokov, ak si daňovník uplatňuje odpočítanie straty podľa zákona o dani z príjmov.
• Premlčanie práva vymáhať nedoplatok: Vzťahuje sa na prípady, keď daňové priznanie podáme, ale nezaplatíme daň. Ak od konca roka, kedy daňový nedoplatok vznikol, uplynie šesť rokov, takýto nedoplatok je premlčaný, ale musíme vzniesť námietku premlčania. Správca dane môže v priebehu tohto obdobia urobiť nejaký úkon, ktorý smeruje k vymáhaniu.

Kedy sa daňové priznanie nepodáva?

Daňové priznanie sa nepodáva a daň sa neplatí, ak celkové zdaniteľné príjmy fyzickej osoby nepresiahnu sumu 50% nezdaniteľnej časti základu dane (19,2-násobku sumy životného minima) alebo ak celková vypočítaná daň fyzickej osoby nepresiahne za predchádzajúce zdaňovacie obdobie zákonom stanovenú hranicu (§ 46 zákona o dani z príjmov 595/2003 Z.z.).

Odvody do zdravotnej poisťovne pri predaji nehnuteľnosti

Zákon o zdravotnom poistení ukladá povinnosť platiť poistné aj z tzv. príjmu z prevodu nehnuteľnosti. Príjem z prevodu nehnuteľnosti je oslobodený od dane vtedy, ak uplynulo 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti.

Príklad: V roku 2016 ste predali nehnuteľnosť za 130 000 eur. Obstarávacia cena (t.j. cena, za ktorú ste nehnuteľnosť kúpili) bola 110 000 eur. Suma 14 800 eur predstavuje základ dane, z ktorého sa odvádza 19 % daň z príjmov FO. Zároveň z tejto istej sumy sa platí aj poistné do zdravotnej poisťovne.

Ak ste dosiahli príjem z predaja nehnuteľnosti, vzniká vám povinnosť podať daňové priznanie. Údaje, ktoré ste uviedli v daňovom priznaní, zašle daňový úrad príslušnej pobočke zdravotnej poisťovne a tá následne vykoná ročné zúčtovanie poistného.

Daň z nehnuteľnosti

Daň z nehnuteľnosti je miestna daň, ktorú určuje obec alebo mesto všeobecne záväzným nariadením. Sadzbu dane z nehnuteľnosti určuje každoročne obec alebo mesto.

• Výpočet dane: Výpočet dane z nehnuteľnosti predstavuje súčin výmery podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru. Do podlahovej plochy bytu sa nezapočítava balkón alebo loggia.
• Splatnosť dane: Na rozdiel od dane z príjmu, daňovník nie je povinný platiť daň z nehnuteľností zároveň v termíne podania daňového priznania. Daň z nehnuteľností je splatná až po jej vyrúbení. Na základe daňového priznania vám obec/mesto doručí platobný výmer s vyrubenou daňou.
• Termíny podania daňového priznania: Ak sa stanete vlastníkom nehnuteľnosti 21.12.2016, daňové priznanie treba podať do 31.01.2017. Ak sa ale stanete vlastníkom nehnuteľnosti 02.01.2017, daňové priznanie podáte až 31.01.2018.

Náklady na bývanie v novostavbách

Pri kúpe nehnuteľnosti, najmä v novostavbe, môžu byť zálohové platby za služby (správu, energie) spočiatku vyššie. Je to preto, že správca ešte nemá reálne čísla spotreby z predchádzajúceho obdobia, od ktorých by sa mohol odvíjať presnejší odhad nákladov.

Príklad: V roku 2019 sa rodina sťahovala do nízkoenergetickej novostavby v Košiciach. Zálohový predpis na 3-izbový byt s rozlohou 73 m² pre dvoch ľudí bol stanovený na 250 €. Náklady sa zdali byť vyššie ako v staršej nehnuteľnosti, avšak v nasledujúcom roku sa situácia zmenila a náklady klesli. Ak kupujúci s výškou zálohových platieb nesúhlasí, môže požiadať správcu o ich zmenu. V niektorých prípadoch, ak sú zálohy nastavené príliš vysoko, môže dôjsť k vysokému preplatku na konci roka. Dôkladné preštudovanie ročného vyúčtovania a jednotlivých položiek umožňuje následne upraviť platby podľa reálnej spotreby.

tags: #platobny #vymer #na #stvorizbovy #byt