V oblasti dane z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme nehnuteľností došlo k významným zmenám, ktoré nadobudli účinnosť od 1. januára 2019. Tieto zmeny, vyplývajúce z novely zákona č. 222/2004 Z. z. o DPH, priniesli nové pravidlá týkajúce sa oslobodenia od dane, možnosti voľby zdaňovania a odpočítavania DPH. Pochopenie týchto zmien je kľúčové pre prenajímateľov aj nájomcov, aby mohli správne nastaviť svoje daňové a účtovné procesy a predchádzať tak potenciálnym komplikáciám.
Oslobodenie od dane pri prenájme nehnuteľnosti
Základným pravidlom je, že nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je v zmysle § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane. Toto oslobodenie sa však nevzťahuje na niektoré špecifické prípady, ako sú ubytovacie služby, nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel, nájom trvalo inštalovaných zariadení a strojov, či nájom bezpečnostných schránok.
Nájom bytov, rodinných domov a apartmánov: Od 1. januára 2019 platí, že nájom nehnuteľností určených na bývanie, vrátane bytov, rodinných domov a apartmánov v bytových domoch, je bezpodmienečne oslobodený od DPH. To znamená, že prenajímateľ nemá možnosť sa rozhodnúť, že takýto nájom zdaní. Táto zmena zrušila možnosť zdaňovať prenájom bývania, čím sa zjednodušila situácia pre prenajímateľov týchto typov nehnuteľností, ale zároveň obmedzila možnosť odpočtu DPH na vstupy súvisiace s týmto prenájmom.
Nájom nebytových priestorov: V prípade nájmu nebytových priestorov (napr. kancelárie, obchodné priestory, skladové priestory) platí, že prenajímateľ - platiteľ DPH - sa môže rozhodnúť, či tento nájom oslobodí od dane alebo nie. Toto rozhodnutie je možné uplatniť len vtedy, ak je nájomcom zdaniteľná osoba (iný podnikateľský subjekt, či už platiteľ alebo neplatiteľ DPH). Ak je nájomcom nezdaniteľná osoba (občan, nadácia, nezisková organizácia), prenájom nebytového priestoru musí byť vždy oslobodený od DPH.
Možnosť voľby zdanenia a jej dôsledky
Rozhodnutie prenajímateľa zdaniť prenájom nebytových priestorov, ak je nájomcom zdaniteľná osoba, môže byť strategické. Umožňuje mu totiž uplatniť si nárok na odpočet DPH z tovarov a služieb vynaložených na účely tohto prenájmu (napr. pri obstaraní nehnuteľnosti, nákladoch na energie, právne služby a pod.). Ak sa prenajímateľ rozhodne pre oslobodenie od dane, stráca nárok na odpočet DPH na vstupy súvisiace s prenájmom.
Ako na daňové priznanie - daň z nehnuteľnosti - vyplnenie tlačiva
Prenájom energií a ich zdanenie
Častou otázkou je, ako postupovať pri úhrade za energie v rámci nájomnej zmluvy. Odpoveď znie, že to závisí od konkrétneho nastavenia zmluvy.
Energie zahrnuté v nájomnom: Ak sa cena nájmu rozhodne, že cena nájmu obsahuje aj cenu energií, t.j. spotreba nie je osobitne sledovaná, potom sa dodanie energií „stratí“ v sume nájomného. V takomto prípade prenajímateľ uplatní DPH na celkovú sumu nájomného podľa režimu, ktorý si zvolil pre samotný prenájom.
Samostatné vyúčtovanie energií: Ak nájomná zmluva počíta s úhradou za dodané energie nájomcom na základe ich skutočnej spotreby, situácia je iná. V zmysle § 9 ods. 4 zákona o DPH, ak prenajímateľ prijal dodávku energií a sám ich dodal nájomcovi, toto dodanie je predmetom DPH. Pri vyúčtovaní zo strany dodávateľských subjektov, ktoré následne prenajímateľ refakturuje nájomcovi, pôjde buď o dobropis alebo ťarchopis. V prípade, že prenajímateľ dodáva energiu, ktorú sám prijal a sám dodal, uplatní DPH aj napriek tomu, že samotný prenájom nehnuteľnosti môže byť oslobodený od dane.
Technické zhodnotenie nehnuteľnosti nájomcom
Ak nájomca vykoná stavebné úpravy na prenajatej nehnuteľnosti, ktoré spĺňajú náležitosti technického zhodnotenia hmotného majetku, tieto náklady sú pre prenajímateľa daňovo uznateľné a následne ich odpisuje ako technické zhodnotenie. Z pohľadu DPH je dôležité, aby boli splnené všetky náležitosti vyžadované právnymi predpismi.
Vznik daňovej povinnosti pri opakovanom dodaní služby
Pri prenájme nehnuteľnosti ide o opakované dodávanie služby. Podľa § 19 ods. 2 zákona o DPH, daňová povinnosť pri dodaní služby vzniká dňom dodania služby, alebo ak ide o opakovane alebo čiastkovo dodávaný tovar alebo službu, vzťahuje sa na dodávanú službu v opakovaných dohodnutých lehotách. V prípade nájmu, ak sa platba uskutočňuje za obdobie, na ktoré sa platba vzťahuje, daňová povinnosť vzniká vždy k prvému dňu nasledujúceho mesiaca, alebo dňom prijatia platby, ak je platba prijatá skôr. Napríklad, ak nájomca zaplatí za august vopred, daňová povinnosť prenajímateľa vzniká k dátumu prijatia platby.
Predaj nehnuteľností a DPH
Predaj nehnuteľností je rovnako podriadený pravidlám DPH, pričom oslobodenie závisí od viacerých faktorov:
Dodanie stavby alebo časti stavby: Dodanie stavby alebo jej časti, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 alebo 7 zákona o DPH (napr. po uplynutí 5 rokov od prvej kolaudácie), je oslobodené od dane. Platiteľ sa však môže rozhodnúť toto dodanie zdaniť (§ 38 ods. 8), s výnimkou stavieb určených na bývanie.
Dodanie pozemku: Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane. Predaj samostatného stavebného pozemku sa však vždy zdaňuje. Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou sa posudzuje rovnako ako predaj nehnuteľnosti.
Technické zhodnotenie: Dodanie technického zhodnotenia nehnuteľnosti za protihodnotu podlieha dani, pričom nie je možné uplatniť prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c). Osoba povinná platiť daň je v tomto prípade predávajúci.
Časový test a voľba zdanenia: Pre oslobodenie od dane pri predaji nehnuteľnosti je kľúčové, či od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Ak áno, predaj je oslobodený. Platiteľ sa však môže rozhodnúť toto plnenie zdaniť, čo mu umožní odpočítať si DPH na vstupy. Toto rozhodnutie sa nevzťahuje na dodanie stavby určenej na bývanie, jednotlivého bytu a apartmánu v bytovom dome.
Registračná povinnosť a obrat
Fyzické osoby a právnické osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosti, musia sledovať svoj obrat. Povinnosť registrovať sa ako platca DPH vzniká v prípade dosiahnutia obratu 49 790 eur za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov. Pri prekročení obratu 50 000 eur v kalendárnom roku sa stáva osoba platiteľom dane od prvého dňa nasledujúceho kalendárneho roka, pokiaľ sa nestane platiteľom skôr z iného dôvodu. V prípade dosiahnutia obratu 62 500 eur sa stáva platiteľom dňom dodania danej nehnuteľnosti. Dobrovoľná registrácia je možná aj pred dosiahnutím týchto limitov.
Zmeny v DPH pri prenájme nehnuteľností od roku 2019 si vyžadujú pozornosť a dôkladnú analýzu každej konkrétnej situácie. Správne pochopenie a aplikácia týchto pravidiel je nevyhnutné pre efektívne riadenie daňových povinností v oblasti prenájmu nehnuteľného majetku.
tags: #platca #dph #prenajima #nehnutelnost