Dve splátky na byt: Možnosti a úskalia financovania nehnuteľností

Svet hypoték a financovania bývania je plný otázok a nejasností. Jednou z nich je aj možnosť mať dve hypotéky na jednu nehnuteľnosť, alebo akékoľvek iné formy dvoch splátok viažucich sa k jednému bývaniu. Táto otázka je legitímna, najmä ak potrebujete získať ďalšie finančné prostriedky a vaša nehnuteľnosť už jednu hypotéku zabezpečuje. Technicky vzaté, áno, je možné mať viacero úverov zabezpečených záložným právom na jednu nehnuteľnosť. Poďme sa pozrieť na podmienky a možnosti, ktoré sa s tým spájajú, ako aj na alternatívy k tomuto riešeniu.

Základné princípy hypoték a záložných práv

Keď si beriete hypotéku, banka si ako záruku splatenia úveru zriaďuje na vašej nehnuteľnosti záložné právo. Toto právo sa zapisuje do katastra nehnuteľností na príslušnom liste vlastníctva (LV). Na jednej nehnuteľnosti môže byť teoreticky zriadených aj viacero záložných práv. Kľúčové je ich poradie zápisu v katastri. Banka, ktorá poskytla prvú hypotéku a zapísala svoje záložné právo ako prvá, má záložné právo v prvom poradí.

Pre banky je poradie záložného práva absolútne kľúčové. Banka s prvým záložným právom má pri nútenom predaji nehnuteľnosti prednosť - výťažok z predaja sa najprv použije na splatenie jej pohľadávky. Poskytnúť úver zabezpečený nehnuteľnosťou, na ktorej už existuje záložné právo v prvom poradí, je pre druhú banku podstatne rizikovejšie. V prípade problémov so splácaním a následného predaja nehnuteľnosti hrozí, že výťažok z predaja nepokryje obe pohľadávky. Z tohto dôvodu sú banky veľmi opatrné pri poskytovaní úverov, ktoré by boli zabezpečené záložným právom v druhom poradí.

Dve hypotéky pre dvoch žiadateľov: Manželia vs. partneri

Predstavme si situáciu, že dvaja ľudia chcú kúpiť nehnuteľnosť. Ak sú to manželia, banka zvyčajne vyžaduje jeden hypotekárny úver. Hypotekárna poradkyňa Tatiana Grznárová uvádza, že v prípade manželov by nebolo možné, aby si každý z nich vzal samostatnú hypotéku na jednu nehnuteľnosť. Podľa jej slov by sa manželia najprv museli rozviesť, aby to bolo možné.

Ak však ide o dvoch mladých ľudí žijúcich v partnerskom vzťahu, ale nie sú manželmi, situácia je iná. V tomto prípade majú žiadatelia šancu, aby im banka schválila dva úvery. Je však potrebné, aby žiadatelia o úver dodržali isté podmienky. V kúpno-predajnom procese to bude trochu iné, ako tomu býva obvykle. Keďže tu máme dve hypotéky a dvoch kupcov, musia byť rovnako vypracované aj dve kúpne zmluvy. Tie budú zároveň upravovať podielové vzťahy viažuce sa k danej nehnuteľnosti, čiže to, koľko metrov štvorcových bude patriť jednému a koľko druhému.

Podmienky pre získanie druhej hypotéky alebo dodatočného úveru

Ak už jednu hypotéku máte, vybavenie druhej hypotéky alebo spotrebného úveru je možné, avšak má to svoje úskalia. Musíte mať dostatočný príjem na splácanie aj ďalšieho úveru. Aj v tomto prípade platí, že nesmiete prekročiť stanovený limit maximálneho úverového zaťaženia vo forme koeficientu DTI (Debt-to-Income ratio). V súčasnosti platí, že žiadateľ nesmie prekročiť úverovú angažovanosť viac ako 8-násobok jeho ročného príjmu. Pri manželoch resp. viacerých žiadateľoch sa ich príjmy spočítavajú. Z vašich príjmov vám okrem toho musia vyjsť splátky s ohľadom na životné minimum, tzv. „finančný vankúš“ a stres test, čiže zachovanie povinnej sumy na živobytie aj pri sadzbe hypoték zvýšenej o 2 %.

Ďalším obmedzením v niektorých bankách je maximálna výška úverov, ktoré daná banka môže poskytnúť jednému žiadateľovi, prípadne maximálne LTV (Loan-to-Value ratio) na druhej a ďalšej hypotéke. Pri plánovaní prenájmu nehnuteľnosti je dôležité upozorniť, že príjem z prenájmu banka zatiaľ nemusí akceptovať ako zdroj splácania úveru.

Alternatívy k dvom hypotékam

Hoci teoreticky existuje možnosť mať na jednu nehnuteľnosť viacero úverov zabezpečených záložným právom, získať dve štandardné hypotéky na bývanie na tú istú nehnuteľnosť je v praxi veľmi nepravdepodobné a zriedkavé. Existujú však iné možnosti, ako získať dodatočné financie:

• Refinancovanie s navýšením: Tento proces znamená, že pôvodná hypotéka je splatená novou, vyššou hypotékou. Výhodou je potenciálne lepšia úroková sadzba, jedna splátka a jedno záložné právo v prvom poradí. Nevýhodou je nutnosť prejsť celým procesom schvaľovania hypotéky, poplatky za kataster a znalecký posudok.
• Spotrebný úver zabezpečený nehnuteľnosťou (tzv. „Americká hypotéka“): Ak už máte na nehnuteľnosti hypotéku, niektoré banky môžu byť ochotné poskytnúť vám ďalší, zvyčajne bezúčelový úver, ktorý bude tiež zabezpečený touto nehnuteľnosťou, avšak so záložným právom v druhom poradí. Podmienkou je dostatočná hodnota nehnuteľnosti, kde celková suma oboch úverov nesmie presiahnuť určitý percentuálny podiel z aktuálnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
• Medziúver alebo úver zo stavebného sporenia: Ak potrebujete financie na rekonštrukciu alebo iné účely súvisiace s bývaním, môžete využiť medziúver alebo úver zo stavebného sporenia. Väčšina slovenských bánk už dokonca k stavebnému sporeniu automaticky ponúka úver či už na nové bývanie alebo na rekonštrukciu.
• Spotrebný úver bez zabezpečenia: Ak potrebujete menšiu sumu, môžete zvážiť bežný spotrebný úver. Jeho výhodou je jednoduchosť a nie je potrebné banke prezrádzať účel pôžičky. Oplatí sa však len za predpokladu, že je úrok nižší ako pri iných formách úverov.
• Založenie inej nehnuteľnosti: Ak vlastníte inú nehnuteľnosť (napr. rodičovský dom), môžete ju založiť a získať tak dodatočné prostriedky. Vďaka tomu môžete od banky získať až 100 % potrebnej sumy na váš vysnívaný domov!

Mimoriadne splátky hypotéky: Flexibilnejšia cesta k zníženiu dlhu

Skôr ako sa k mimoriadnej splátke hypotéky rozhodnete, je dobré zvážiť, či má vo vašom konkrétnom prípade naozaj zmysel. Mimoriadne splátky hypotéky sú sumy zaplatené nad rámec stanovenej mesačnej splátky. Podmienky mimoriadnej splátky hypotéky sú regulované Zákonom o úveroch na bývanie, v ktorom došlo od septembra 2023 k podstatnej zmene.

Vďaka vyššie spomínaným zmenám z roku 2023 sú mimoriadne splátky hypoték flexibilnejšie a výhodnejšie a stávajú sa lákavou formou, ako si znížiť úrokové náklady či skrátiť dobu splácania hypotéky. Nová legislatíva hovorí, že spotrebiteľ môže bez poplatku predčasne splatiť časť úveru každý kalendárny mesiac. Nemusíte splatiť 30 % naraz. Môžete posielať menšie sumy každý mesiac, až kým v danom roku nedosiahnete hranicu 30 % z pôvodnej výšky úveru. Ak sa zmestíte do tohto limitu, banka vám nebude účtovať žiadny sankčný poplatok. Ak by ste však počas roka chceli vykonať vyššiu mimoriadnu splátku, napríklad 50 000 eur za rok, čiastka, ktorá prekračuje 30 % zo zostatku hypotéky, by bola nadlimitnou splátkou.

Každá banka má odlišný postup, ako požiadať o mimoriadnu splátku úveru. Aktuálne podmienky si preto vždy overte priamo vo vašej banke. Väčšinou je nutné požiadať o mimoriadnu splátku písomnou žiadosťou vo forme dodatku k úveru. V Tatra banke vybavíte mimoriadnu splátku hypotéky ľahko a rýchlo. K podaniu žiadosti o mimoriadnu splátku vám postačuje predložiť svoj doklad totožnosti, podpísať žiadosť o danú zmenu priamo v pobočke banky alebo na diaľku cez službu DIALOG Live. Následne už iba musíte zabezpečiť prostriedky na svojom bežnom účte v dohodnutý deň.

Kedy sa oplatí splácať predčasne?

• Máte voľné peniaze a zachováte si finančnú rezervu.
• Vaša hypotéka má vysoký úrok (napr. nad 3 %).
• Neplánujete tieto peniaze investovať a uprednostňujete istotu.

Kedy sa to nemusí oplatit?

• Vaša hypotéka má výhodný úrok (napr. 1-2 %).
• Viete svoje peniaze výhodnejšie zhodnotiť napr. cez ETF investície (7-9 % p.a.).
• Využívate daňové výhody alebo štátny príspevok.

Predčasné splatenie hypotéky je významné finančné rozhodnutie, ktoré si vyžaduje dôkladné zváženie. Čiastočné (mimoriadne) splátky môžu znížiť mesačnú splátku alebo skrátiť dobu splácania. Úplné splatenie hypotéky znamená koniec úverového vzťahu a uvoľnenie záložného práva na nehnuteľnosť.

Daňový bonus na zaplatené úroky z úveru na bývanie

Daňovník si môže uplatniť daňový bonus na zaplatené úroky z úveru na bývanie vtedy, ak splní zákonom stanovené kritériá. Tento bonus si môže daňovník uplatňovať počas piatich po sebe idúcich rokov.

Kľúčovým momentom pri posudzovaní nároku aj výšky daňového bonusu je dátum podpisu zmluvy o úvere na bývanie. Pravidlá sa líšia podľa toho, či bola zmluva uzavretá do 31. decembra 2023, alebo až po 1. januári 2024. Zároveň musí platiť veková podmienka: v deň podania žiadosti o úver musel mať dlžník aspoň 18 rokov a najviac 35 rokov. Ďalšou rozhodujúcou podmienkou je výška jeho príjmu. Priemerný mesačný príjem dosiahnutý v kalendárnom roku, ktorý predchádzal roku podpisu úverovej zmluvy, nesmie prekročiť 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve Slovenskej republiky.

Zákon jasne stanovuje, že daňový bonus sa viaže iba na jednu úverovú zmluvu a jednu nehnuteľnosť na území Slovenska. Nevzťahuje sa napríklad na spotrebné úvery, takzvané americké hypotéky ani na úvery, ktorých účelom je refinancovanie staršej hypotéky. Ak má daňovník uzavretých viacero zmlúv o úvere na bývanie a pri všetkých sú splnené zákonné podmienky, zákon mu umožňuje vybrať si len jednu z nich. Pri daňovom bonuse na zaplatené úroky sa neskúma, koľko daňovník v danom roku zarobil. Nárok naň má aj osoba, ktorá v danom roku nedosiahne žiadny zdaniteľný príjem.

Riziká a odporúčania

• Nadmerné zadlženie: Dve splátky úverov môžu výrazne zaťažiť váš rodinný rozpočet. Dôkladne zvážte, či si takéto zaťaženie môžete dlhodobo dovoliť, aj pri prípadnom výpadku príjmu alebo nečakaných výdavkoch.
• Finančná rezerva: Krátkodobá finančná rezerva by mala zodpovedať približne 5 až 6 mesačným platom. Pokojne môže byť uložená napríklad na bežnom sporiacom účte, aby ste k nej v prípade potreby mali ľahký prístup. Dlhodobú finančnú rezervu je dobré mať pre prípady, keď budete potrebovať väčší obnos peňazí.
• Investovanie: Peniaze by však nemali len tak ležať na sporiacom účte, kde môžu strácať hodnotu. Preto zvážte ich investíciu, napríklad do fondov s vyšším potenciálnym výnosom.

Vzhľadom na komplexnosť a potenciálne riziká dôrazne odporúčame, aby ste akékoľvek kroky konzultovali s vašou bankou alebo nezávislým finančným sprostredkovateľom.

Ďalšie možnosti dofinancovania

Dopracovať sa v dnešnej dobe k financiám na kúpu nehnuteľnosti dokáže mnohým z nás spôsobiť nejednu vrásku. Navyše z každej strany počúvame, že treba mať aspoň 20 % rezervu z celkovej sumy nového bývania, pretože nikde nedostaneme 100 % hypotéku.

Ak máte k dispozícii nehnuteľnosť bez ťarchy, napríklad rodičovský dom, môžete k 80 % hypotéke dostať nielen zvyšných 20 %, ale pri dostatočnej hodnote založenej nehnuteľnosti až 70 % navyše. Ak splácate hypotéku, môžete tiež požiadať aj o ďalšie spotrebné úvery. Aj v tomto prípade platí, že žiadateľ nesmie prekročiť úverovú angažovanosť viac ako 8-násobok jeho ročného príjmu a splátky úverov nesmú prekročiť základné podmienky pri poskytovaní úverov.

Ak chcete popri splácaní hypotéky požiadať o medziúver zo stavebného sporenia, je to tiež možné. Musíte vedieť, že obmedzenia NBS (koeficient DTI 8, stres test a finančný vankúš) platia plošne nie len pre poskytovanie úverov bankami, ale musia ich dodržiavať aj stavebné sporiteľne. Medziúvery poskytované stavebnými sporiteľňami majú dlhšiu maximálnu splatnosť, dokonca až 30 rokov, preto vzhľadom na finančné zaťaženie je niekedy praktickejšie požiadať o tento typ úveru.

Preto ak nepotrebujete na účely bývania vysokú sumu, často je výhodnejšie požiadať o dofinancovanie hypotéky alebo zariadenie domácnosti v banke o spotrebný úver so splatnosťou 8 rokov. Niekedy je výhodnejšie žiadať o úver vo svojej banke, pretože vás už pozná, máte v nej svoju históriu a niektoré banky si svojich klientov naozaj vážia. Nie je to však pravidlo. Často klientom odporúčame novú banku, pretože má oveľa výhodnejšie podmienky ako ich domovská banka. Vtedy sa ale oplatí preniesť si do nej aj účet. Je to ekonomickejšie, ako platiť poplatky vo viacerých bankách.

V prípade druhej a ďalšej hypotéky, ako aj v prípade spotrebného úveru, platí to isté. Môže sa stať, že aktuálna banka vám už novú hypotéku z dôvodu vlastných nastavení nebude vedieť poskytnúť a vtedy je namieste žiadať o ňu v ďalšej banke, ktorá má podmienky poskytovania hypoték odlišné. Tak je to aj v prípade spotrebných úverov. Majte na pamäti, že väčšina bánk od vás bude požadovať vedenie účtu, aby ste získali čo najlepšie podmienky. Ak potrebujete získať k vašej už existujúcej hypotéke ďalšiu hypotéku, spotrebný úver alebo medziúver zo stavebnej sporiteľne, pri splnení základných predpokladov týkajúcich sa hlavne výšky vašich príjmov, vám banky ochotne požičajú.

Otázky o hypotékach a úveroch

• V prípade, že je žiadateľ o hypotéku v manželskom zväzku, do úveru musí vstúpiť aj manžel/manželka. Áno, v prípade, že ste vydatá, banka bude obvykle vyžadovať spoludlžnícky záväzok manžela.
• Aký byt je možné kúpiť na hypotekárny úver? Podmienkou banky je, aby kupovaný byt bol v osobnom vlastníctve a na území SR. Hypotéku si možno vziať aj na dom či byt, ktorý sa nachádza v zahraničí, na zabezpečenie však musí byť použitá tuzemská nehnuteľnosť.
• Kedykoľvek počas splácania hypotekárneho úveru môže klient, samozrejme, požiadať banku o predčasné splatenie úveru alebo jeho čiastočné splatenie. Vždy je však potrebné o to požiadať písomne s uvedením presného termínu. Predčasne splatiť hypotekárny úver môže klient vždy len po predchádzajúcej dohode s bankou. Nie každá banka dá na výber klientovi z obidvoch možností.
• Žiadateľom o hypotekárny úver môže byť fyzická osoba s trvalým bydliskom na území Slovenskej republiky (aj cudzí štátny príslušník) a podnikateľský subjekt so sídlom na území SR. Pri posudzovaní žiadosti bude banka prihliadať aj na to, ktorej krajiny je žiadateľ občanom. Spravidla majú najväčšiu šancu občania EÚ, ktorí majú trvalý pobyt na území SR.
• Hypotekárny úver je možné predčasne splatiť prakticky kedykoľvek. V závislosti od termínu a výšky predčasného splatenia je s poplatkom alebo bez poplatku. Pozrite sa do svojej úverovej zmluvy alebo mobilnej aplikácie banky. Dnes už väčšina bánk (napr. SLSP, VÚB, Tatra banka) umožňuje realizovať mimoriadnu splátku priamo cez mobilnú aplikáciu alebo internet banking.
• V prípade zabezpečenia úveru rozostavanou nehnuteľnosťou (rozostavanou stavbou), sa zohľadňuje tzv. budúca hodnota nehnuteľnosti.

Predčasné splatenie hypotéky je čoraz častejšie riešením, ktoré klienti zvažujú. Či už ide o snahu ušetriť na úrokoch, zbaviť sa finančného záväzku skôr, alebo len lepšie narábať s peniazmi - rozhodnutie závisí od viacerých faktorov. Zvážime úroky, poplatky, alternatívne možnosti aj vašu finančnú rezervu.

tags: #platba #za #byt #dve #splatky