Kúpa a predaj nehnuteľnosti predstavujú významné životné udalosti, ktoré si vyžadujú skúsenosti z viacerých sektorov. Tento proces často zahŕňa interakciu s bankovými a finančnými inštitúciami, riešenie právnych záležitostí a komunikáciu s verejnými inštitúciami a úradmi. Kde je vôľa, tam je cesta, a to platí na 100 % aj pri predaji nehnuteľností. Získané praktické skúsenosti môžu pomôcť predchádzať nepríjemným prekvapeniam počas celého realitného obchodu.
Základné kamene úspešného predaja: Dokumentácia a informovanosť
Pri akomkoľvek realitnom obchode je list vlastníctva (LV) alfou omegou. Je to prvá vec, po ktorej by mal siahnuť každý účastník. Informácie uvedené na tejto listine sú verejne dostupné, napríklad na webovej stránke www.katasterportal.sk. Pre kupujúceho sú dôležité aj informácie o výške platieb spojených s užívaním predávanej nehnuteľnosti, možnosti vykurovania, správa domu a mnohé ďalšie technické informácie týkajúce sa stavby, zamýšľaných opráv, stavu aktuálneho vybavenia, možnosti zatepľovania a ďalšie technické parametre s ohľadom na konkrétnu nehnuteľnosť. Rovnako dôležité sú informácie o prípadnej plánovanej výstavbe v tesnej blízkosti predmetnej nehnuteľnosti, ako aj jej širšieho okolia, ktoré môžu túto nehnuteľnosť ešte viac zatraktívniť alebo naopak kupujúceho odradiť.
Pri prevode nehnuteľnosti prichádzajú klienti do kontaktu s bankovými a inými finančnými informáciami, právnymi záležitosťami a neraz musia komunikovať a riešiť vzniknuté situácie s príslušnými verejnými inštitúciami a úradmi.
Okrem technických a administratívnych dokumentov je pri predaji nehnuteľnosti kľúčové správne posúdiť aj majetkové vzťahy medzi manželmi. Nehnuteľnosť sa považuje za súčasť bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) vtedy, ak bola nadobudnutá počas trvania manželstva, bez ohľadu na to, či je v katastri zapísaný len jeden z manželov. Ak nehnuteľnosť patrí do BSM, je pri jej predaji nevyhnutný súhlas oboch manželov. BSM patrí medzi právne aspekty predaja, ktoré sa často podceňujú, no v praxi rozhodujú o tom, či predaj prebehne hladko alebo sa skomplikuje.
Nadobúdacia zmluva je základný dokument, ktorým pôvodný vlastník preukazuje, akým spôsobom nehnuteľnosť získal.
Pri rodinných domoch je význam katastrálnej mapy omnoho väčší než pri bytoch, keďže kupujúci rieši nielen samotnú stavbu, ale aj pozemok, jeho využiteľnosť a budúce možnosti.
Geometrický plán je presný technický dokument, ktorý tvorí podklad pre zápis zmien do katastra nehnuteľností, napríklad pri zmenách hraníc. Správne vyhotovený geometrický plán je nevyhnutný na to, aby kataster mohol vykonať nový zápis alebo zmenu údajov.
Pri predaji rodinného domu zohráva projektová dokumentácia veľmi dôležitú úlohu.
Splnomocnenie sa dá použiť iba na podpis kúpnej zmluvy, NIE na podpis záložnej zmluvy v banke.
Pri predaji bytu zohrávajú veľkú rolu aj dokumenty od správcu alebo spoločenstva vlastníkov bytov. Toto potvrdenie musí byť aktuálne ku dňu predaja.
Ak je nehnuteľnosť zaťažená akýmkoľvek právnym obmedzením, je potrebné pripraviť dokumenty, ktoré umožnia jeho výmaz alebo prepis.
V momente, keď kupujúci potvrdí záujem, celé tempo predaja sa zrýchľuje. Mnohé problémy nevznikajú kvôli kupujúcemu, ale kvôli chýbajúcim dokumentom alebo nepresným údajom.
Význam profesionálneho realitného makléra
Kúpa a predaj nehnuteľností patria medzi obchodné transakcie, pri ktorých prichádzame do kontaktu s vyššími sumami. Tieto peniaze často tvoria celoživotné úspory klientov alebo úverové prostriedky, ktoré budú klienti splácať po celý zvyšok života. Veľkú mieru opatrnosti a obozretnosti je tak potrebné venovať každému aspektu, ktorý súvisí s nastavením a akceptovaním ceny nehnuteľnosti s ohľadom na všetky jej klady a zápory.
Skúsený profesionálny realitný maklér pomôže predchádzať mnohým nepríjemným situáciám, ktoré môžu vzniknúť pri realitnom obchode a dokáže operatívne riešiť akékoľvek vzniknuté problémy. Prečo sa oplatí spolupracovať s realitnou kanceláriou? Lebo vedia, že za realitnou kanceláriou stojí osvedčený tím advokátov, notárov, znalcov, finančných sprostredkovateľov, daňových poradcov, marketingových špecialistov a pod. Vďaka tomu je ich služba komplexná. Realitná kancelária prenáša na predávajúceho, ale aj na kupujúceho všetky svoje znalosti, skúsenosti a konexie, čo im prináša množstvo výhod.
Inzerát v súkromnej inzercii často pôsobí neprofesionálnym dojmom. Horšie je, že súkromnú inzerciu vyhľadáva množstvo záujemcov s nečestnými úmyslami, spoliehajúc sa na slabšie právne a obchodné povedomie predávajúcich. Drvivá väčšina najvýznamnejších realitných inzertných portálov predstavuje takmer výlučne inzerciu realitných kancelárií, ktoré si, na rozdiel od samopredajcu inzerujúceho mesiac či dva jeden jediný inzerát, za túto formu inzercie platia nemalé sumy počas dlhého obdobia.
Mať dobrého právnika na svojej strane je vždy výhodou, ale zredukovať realitné sprostredkovanie len na spísanie zmluvy je scestné. Právnik len spíše to, na čom sa zmluvné strany dohodli. Nepôjde sa pozrieť na nehnuteľnosť, nebude koordinovať činnosti znalca, banky, geodeta a pod. Poradí v právnych veciach, ale v obchodných už nie. O cene nehnuteľnosti vám nepovie nič. Investícia do realitného sprostredkovateľa nie je investíciou do právneho servisu, zamerania pozemku a pod. Často sa to takto zjednodušuje, ale faktom je, že záujemca o službu realitnej kancelárie si kupuje všetky znalosti, schopnosti a celý poradenský aparát naviazaný na konkrétnu realitnú kanceláriu, vďaka čomu má možnosť predať v prvom rade za dobrú cenu, bezpečne, pohodlne a so zachovaním potrebnej miery súkromia. To je skutočnou pridanou hodnotou realitnej kancelárie. Sprostredkovateľ sa vždy, ak mu to klient dovolí, snaží inkasovať čo najvyššiu kúpnu cenu pre neho. Často aj preto, lebo môže byť honorovaný nie pevnou čiastkou, ale percentom z výťažku predaja.
Odpovedať na otázku, či sa oplatí predať nehnuteľnosť bez realitnej kancelárie, nie je jednoznačné. Áno, ale len ak nenarazíte na kupujúceho zastúpeného profesionálnym maklérom, znalcom, právnikom a pod. Nie, ak neviete, akú skutočnú hodnotu má vaša nehnuteľnosť. Nie nehnuteľnosti na internete, ale konkrétne tá vaša. Drvivá väčšina ponúkaných nehnuteľností na internete sa ponúka v zlej cene. Buď sú zbytočne precenené, alebo sa vďaka zlému manažovaniu procesu predaja časom dostanú do cenovej hladiny, ktorá je nižšia než cena, ktorú si nehnuteľnosť skutočne zasluhuje. Množstvo samopredajcov sa hrdí, že svoju nehnuteľnosť predalo bez realitnej kancelárie rýchlo. Nuž, ak je cena nízka, nehnuteľnosť sa skutočne predá rýchlo.
Ako si vybrať toho SPRÁVNEHO realitného makléra
Výber spoľahlivej realitnej kancelárie
Zistite, či daná realitka myslí s realitným biznisom vážne. Kde má svoje sídlo? Je členom nejakého združenia, napríklad Realitnej únie SR, kde musí dodržiavať aj etický kódex voči spotrebiteľom? Má na svojej internetovej stránke konkrétne referencie spokojných klientov? Čo o nej našiel vyhľadávač Google? Komunikuje aktívne na sociálnych sieťach? To všetko vytvára obraz o realitnej kancelárii. Nechali by ste si operovať zlomenú ruku kamarátom, ktorý si celý zákrok naštudoval iba na internete? Nie, veď nemá potrebnú kvalifikáciu ani prax. A predaj vašej nehnuteľnosti? Hoci nejde o zdravie, je to možno váš najcennejší majetok.
Realitný maklér na tieto otázky dokáže odpovedať. Pokiaľ je členom Realitnej únie SR, musí preukazovať svoju odbornú zdatnosť. Okrem teoretických znalostí sú to však najmä praktické skúsenosti a overené postupy, ktoré z neho robia profesionála. Na internete by mal mať každý realitný maklér na seba kontakt a fotografiu, takisto však aj svoj profesijný profil. Pozrite si aj jeho ponuku nehnuteľností a referencie od spokojných klientov. Je členom realitného združenia, kde musí dodržiavať napríklad aj etický kódex voči spotrebiteľom? Čo sa o ňom píše na internete a na sociálnych sieťach? Osloviť môžete priamo realitného makléra, ktorého si vyberiete. Pokiaľ sa neviete rozhodnúť, realitná kancelária vám poradí. Každý maklér, ktorý je členom Realitnej únie SR, musí preukázať svoju odbornú zdatnosť. Samozrejme, každý z nich je unikátny svojimi skúsenosťami a špecializáciou. Niektorí realitní makléri sa špecializujú len na určitý typ nehnuteľností. Najčastejšie majú vo svojej ponuke byty a domy. Chcete predať pozemok alebo pôdu?
Sprostredkovateľská zmluva a jej nástrahy
Sprostredkovateľská zmluva by mala obsahovať predmet sprostredkovania (teda uzavretie kúpnej zmluvy k nehnuteľnosti), rozsah súvisiacich služieb, kto bude platiť súvisiace poplatky a odmenu (tzv. províziu). Lebo to vyžaduje zákon. Ak by realitná kancelária s vami nemala uzavretú zmluvu v písomnej podobe, čelila by riziku uloženia pokuty za porušenie zákona. Dodržiavanie zákona na ochranu spotrebiteľov prísne kontroluje Slovenská obchodná inšpekcia. Realitka navyše musí mať aj vaše schválenie, že môže verejne prezentovať predaj/prenájom vašej nehnuteľnosti. Musí mať tiež váš výslovný súhlas na spracovanie osobných údajov.
Ale mať podpísanú dohodu s realitkou má význam aj pre záujemcov o kúpu. Malo by byť jasné, aký rozsah služieb od realitky dostanete a koľko za tieto služby zaplatíte. Sprostredkovateľská zmluva zakladá medzi stranami korektný vzťah a robí dobrých partnerov. K tomu, že keď dôjde k podpisu kúpnej zmluvy s osobou, ktorú vám zabezpečila realitná kancelária, zaplatíte jej dohodnutú odmenu (províziu). Treba dodať, že realitná kancelária musí mať povinne s vami uzavretú zmluvu v písomnej podobe, inak sa za porušenia zákona vystavuje riziku sankcie zo strany štátnych orgánov.
Bežná nevýhradná (neexkluzívna) zmluva, keďže ju je možné vypovedať, sa uzatvára na dobu neurčitú. Prax potvrdzuje, že exkluzívna zmluva vám prinesie viac peňazí z predaja nehnuteľnosti, než pri neexkluzívnom predaji. Prečo? Dôvodom je rozdielna motivácia realitných sprostredkovateľov. Len exkluzívna zmluva prináša realitnému maklérovi dostatočnú voľnosť, aby mohol konať bez časového stresu a bez obáv z „vyfúknutia“ obchodu iným maklérom (tento stres vedie k tlaku maklérov na rýchle znižovanie ceny nehnuteľnosti). Pri exkluzívnej sprostredkovateľskej zmluve nemôže realizovať túto službu nikto, len daná realitná kancelária. Pri neexkluzívnej zmluve môže nehnuteľnosť predávať aj iná realitná kancelária, aj ktokoľvek iný. V prípade neexkluzívnej zmluvy vzniká medzi sprostredkovateľmi a niekedy (paradoxne a nelogicky) aj medzi vlastníkom a sprostredkovateľmi konkurenčný boj, ktorý ale neprináša možnosť licitácie ceny v prospech vlastníka nehnuteľnosti. Môžeme povedať, že pri neexkluzívnej zmluve je zákazka horšie propagovaná, ceny v inzercii sa často rôznia, neexistuje jeden zodpovedný predajca a najmä predajná cena je vždy nižšia než pôvodne požadovaná.
Exkluzívna zmluva vám ponúkne absolútnu kontrolu nad celým procesom predaja, ktorý vám prinesie jedinečnú možnosť získať za vašu nehnuteľnosť najvyššiu možnú cenu. Pomáha pri procese novoobjaveného dedičstva, pri výmaze rôznych tiarch či vecných bremien a pod. Je tou jedinou osobou, ktorá vedie rokovania a poskytuje potrebné materiály finančnému poradcovi, banke či agentovi kupujúceho. Zároveň tak vie ich kroky aj kontrolovať, resp.
Doba výhradného zastúpenia, čiže exkluzivity sa líši v závislosti od lokality, rýchlosti a kvality realitného trhu v nej. Obvyklá doba exkluzivity pri bytoch predstavuje tri mesiace, v prípade iných nehnuteľností šesť až dvanásť mesiacov.
Teoreticky, predaj nehnuteľnosti bez sprostredkovateľa je možný, ale je dôležité si uvedomiť, že každý realitný maklér, ktorý má od vás poverenie na predaj, je povinný službu dodávať počas celej účinnosti zmluvy. Bez ohľadu na to, či ide o exkluzívnu alebo neexkluzívnu zmluvu.
Plán predaja nehnuteľnosti: Od stratégie po realizáciu
Maklér po úvodnom zhodnotení obchodného prípadu navrhne plán predaja nehnuteľnosti. Spolu s vedením realitnej kancelárie maklér pripraví propagačnú kampaň a potrebné finančné prostriedky. Podstatou stratégie predaja je namixovať rôzne formy oslovenia prípadných záujemcov o kúpu. Tieto rôzne druhy a formy propagácie sa spúšťajú v rôznom čase na rozličných miestach (internet, lokálne médiá, tlač a iné). Realitná kancelária propaguje nehnuteľnosť na najznámejších realitných inzertných portáloch, realizuje predajnú kampaň na sociálnych sieťach, realizuje kvalitnú fotodokumentáciu, virtuálne prehliadky, videá.
Čo je to presne ten plán predaja nehnuteľnosti? V úvode manuálu sme si prešli úplné základy, t.j. položiť si tie správne a dôležité otázky - „Prečo chcem či musím predať dom/byt?“; „Do akého termínu potrebujem predať dom/byt?“ a pod. Pokiaľ nemáme odpovede na tieto základné otázky, nemáme ani ciele a bez cieľa nemáme ako pripraviť plán predaja. Každý človek je iný, každý človek má odlišné ciele ako majú ostatní. Z toho dôvodu i predávajúci musí zvoliť iný plán predaja bytu alebo domu, ako jeho kolega z práce.
Do vecného hľadiska patria všetky činnosti a úlohy, ktoré vedú k cieľu (t.j. úspešnému predaju). Časové hľadisko konkretizuje termíny a vytvára sa časový harmonogram dokedy majú byť tieto ciele, úlohy a činnosti splnené. Plán, ktorý má viesť k úspešnému predaju musí spĺňať obe hľadiská. Darmo bude majiteľ vedieť dokedy chce predať byt, keď nebude vedieť aké činnosti a úlohy bude musieť vykonať, resp. aké činnosti a úlohy má očakávať a vyžadovať od realitného makléra. Ako vidíte, plán musí jasne odpovedať na všetky tieto otázky.
Pred predajom nehnuteľnosti je dôležité si vopred ujasniť nasledujúce:
- Do kedy potrebujem nehnuteľnosť predať?
- Za akú cenu chcem svoju nehnuteľnosť predať?
- Za akú minimálnu cenu som ochotný/á nehnuteľnosť predať?
Aby bol samotný predaj čo najjednoduchší, je potrebné správne určiť cenové rozpätie pre nehnuteľnosť a stanoviť konečný termín, do kedy nehnuteľnosť potrebujem alebo chcem predať. Rovnako netreba zabúdať aj na neočakávané situácie a výkyvy na realitnom trhu, a tak nie je na škodu pripraviť sa aj na ne a v prípade potreby ich jednoducho prispôsobiť vášmu predaju.
Čas, kým sa Vám ozve potenciálny kupca, by nemal byť dlhší než 6 mesiacov od inzercie, avšak závisí to aj od typu nehnuteľnosti, ktorú predávate. Je dôležité inzerát o predaji nehnuteľnosti pravidelne aktualizovať a pozamieňať niektoré veci v predaji, ako napríklad cenu. Takéto aktualizácie odporúčame každých približne 40 dní.
Marketing a propagácia nehnuteľnosti
Marketing, reklama a propagácia sú nástroje, ktoré účinne pomáhajú aj pri samotnom predaji. Je však dôležité vedieť, ako ich správne použiť. Ak je marketing účinný, dokáže maximalizovať hodnotu ponúkanej nehnuteľnosti vzhľadom na jej cenový potenciál. Znamená to, že rozsah ceny nehnuteľnosti, v ktorom sa budete pri predaji pohybovať, bude ovplyvnený kvalitou marketingu, marketingových aktivít a tým, ako schopne dokážu dané aktivity zdôrazniť kvalitu a hodnotu nehnuteľnosti.
Účinný a kvalitný marketing začína prezentovaním nehnuteľnosti s použitím pútavého textu a zaujímavého audiovizuálneho obsahu. Netreba však zabúdať aj na sociálne médiá a relevantné realitné portály, ktoré sú častokrát prvou zastávkou vašich potenciálnych kupcov. Od dobrého marketingu netreba opúšťať ani pri osobných prehliadkach, kedy aj malé detaily ako správne nastavená komunikácia či malé pohostenie môžu dopomôcť k uzavretému obchodu.
Stanovenie správnej ceny nehnuteľnosti
Realitné kancelárie disponujú skúsenými maklérmi, ktorí v prípade, ak pravidelne predávajú nehnuteľnosti v danej lokalite, majú veľmi dobrý prehľad o cenách predávaných, ale aj predaných nehnuteľností. Faktorov vplývajúcich na cenu nehnuteľnosti je veľké množstvo. Za elementárny faktor, ktorý určuje cenu nehnuteľnosti, sa ale považuje vždy jej umiestnenie, čiže lokalita, kde sa nachádza. Veľké mestá a ich centrá vždy dodajú nehnuteľnosti výrazne na cene. Druh, vek, stav nehnuteľnosti či možnosti jej komerčného využitia (napr. na prenájom) taktiež patria medzi základné vplyvy na cenu.
Zo sofistikovaných elektronických nástrojov sa najčastejšie využíva tzv. CMA analýza (Comparative Market Analysis), ktorá porovnáva aktuálne ceny na trhu a zostavuje rôzne prehľady. Maklér k nej pripája precízne zistený trend trhu či svoje skúsenosti z trhu. V úvode predaja nehnuteľnosti profesionálny maklér obvykle vypracuje tzv. CMA analýzu a na jej základe vás oboznámi s predpokladanou predajnou cenou nehnuteľnosti. Je vhodné, ak si dáte túto analýzu detailne vysvetliť. Umožní vám to získať potrebný prehľad o spôsobe jej výpočtu.
Áno, cena sa môže meniť, v závislosti od záujmu o danú nehnuteľnosť. Je obvyklé, že predajná cena postupom času klesá. Je to zapríčinené najmä nereálnymi či vysokými očakávaniami predávajúcich. Taktiež to môže byť zvolená stratégia predaja. Maklér navrhne zníženie ceny vtedy, keď nie je dostatočný ohlas z trhu na realizovanú propagačnú kampaň. Vyššiu predajnú cenu možno dosiahnuť vtedy, ak je záujem o nehnuteľnosť taký veľký, že viac záujemcov je ochotných kúpiť vašu nehnuteľnosť v tom istom čase. V tomto momente váš maklér urobí úkony, ktoré zvýšia kúpnu cenu vo váš prospech. Takúto možnosť má ale len vtedy, ak vašu nehnuteľnosť predáva exkluzívne.
Pri predaji rodinného domu zohráva správne určenie ceny v súlade s vašimi požiadavkami kľúčovú úlohu. Na cenu nehnuteľnosti vplýva celý rad faktorov (stav domu, jeho podlahová plocha, lokalita, veľkosť pozemku a mnoho ďalších), preto jej stanovenie zverte do rúk odborníka a obráťte sa na skúseného realitného makléra.
Príprava nehnuteľnosti na predaj a obhliadky
Pred prvým stretnutím s realitným maklérom si pripravte všetky dostupné dokumenty o vašej nehnuteľnosti. Zhodnoťte existujúci stav a vylepšite, čo sa dá. Ešte predtým, ako sa pustíte do stanovenia reálnej ceny nehnuteľnosti, vykonajte prehliadku domu, ideálne s odborníkom na reality. Zvážte, ako pripraviť nehnuteľnosť na predaj, čo je potrebné vypratať, čo upratať, zbavte sa neporiadku a realizujte prípadné opravy. Rátajte s tým, že tento proces niekoľko týždňov potrvá, a preto si stanovte dostatočnú časovú rezervu.
Prvý dojem je rozhodujúci. Pred fotením a obhliadkami upracte, odstráňte osobné predmety a zbytočnosti. Homestaging je služba, ktorú RK ponúka väčšinou klientom, s ktorými má podpísanú exkluzívnu zmluvu. Princípom je príprava nehnuteľnosti na predaj tak, aby nielen na fotografiách, ale aj na obhliadkach vyzerala lepšie. REALITNÝ GPS TIP: Homestagingu sa nevyhýbajte.
Interval vzájomnej informovanosti je na dohode makléra a vás ako predávajúceho. Lebo maklér vie, čo je pri prezentácii podstatné a čo nie. Nemá emočný stres a vie k nehnuteľnosti pristupovať s profesionálnym odstupom. Obhliadajúci má možnosť pýtať sa makléra na čokoľvek, bez nutnosti brania ohľadu na prítomných predávajúcich. Obhliadka nehnuteľnosti je veľmi dôležitou časťou predajného procesu. Je to jedinečná príležitosť, ako správne a profesionálne nehnuteľnosť prezentovať potenciálnemu kupujúcemu a rozhodne patrí do rúk profesionálneho makléra. Je logické, že vy ste ešte stále so svojou nehnuteľnosťou emočne spätý a je možné, že by ste prezentovali nepodstatné veci a naopak. Cieľ obhliadky je jasný - predaj.
Ak vaša ponuka domu na predaj zaujme, čoskoro sa vám začnú ozývať záujemci so žiadosťou o obhliadku nehnuteľnosti. Dbajte na to, aby bola nehnuteľnosť v stave, v akom chcete, aby ju videli ostatní. Okrem toho majte k dispozícii potrebné údaje o dome a snažte sa odpovedať na všetky otázky, ktoré dostanete. To podporí u potenciálnych záujemcov pozitívny dojem. Na obhliadky si vyčleňte dostatok času bez rušivých vplyvov.
Nie, nie je to najvhodnejšie, aby ste boli na obhliadke prítomný. Pokiaľ ste na obhliadke prítomný, odporúčame správať sa slušne, úctivo, nereagovať na prípadné komentáre obhliadajúcich a nechať voľne pracovať makléra. Miešaním sa do reči, upresňovaním podľa vás podstatných faktov a pod. robíte maklérom len medvediu službu. Maklér je školený v komunikačných zručnostiach a vie čo, kedy a ako prezentovať. Vie, čo je v tejto fáze podstatné a čo nie. S prichádzajúcimi sa pozdravte a utiahnite sa niekde mimo diania. Ideálne je, ak na tento čas nehnuteľnosť opustíte. To sa týka aj detí, domácich miláčikov a pod.
Nie, nie je to obvyklá požiadavka makléra, najmä pri neobývaných nehnuteľnostiach. Možnosť vykonávať obhliadky nehnuteľnosti bez predávajúceho alebo nájomcov výlučne maklérom je veľká výhoda pre predávajúceho. Obhliadajúci totiž takúto nehnuteľnosť vnímajú ako voľnú a pripravenú k nasťahovaniu. Maklér tak dokáže prezentovať nehnuteľnosť ako budúci domov záujemcu o kúpu bez akýchkoľvek rušivých vplyvov. To je aj dôvodom, prečo má maklér snahu nehnuteľnosť depersonalizovať a anonymizovať, t. j. vykonať aspoň základné úkony tzv. homestagingu.
Nie je možné predávať niečo, čo maklér nevidel. Tzv. dokumentačná obhliadka nehnuteľnosti je bežnou súčasťou prípravy sprostredkovania predaja či prenájmu nehnuteľnosti. Profesionálny maklér vždy obhliadne nehnuteľnosť, susedné nehnuteľnosti, lokalitu a pod. Stáva sa, že aj na jednej ulici sú ceny za identické nehnuteľnosti rôzne. Taktiež stav nehnuteľnosti sa nedá hodnoverne posúdiť z fotiek a dokumentov. Maklér sa snaží posúdiť vašu nehnuteľnosť očami potenciálneho záujemcu o kúpu či nájom, hľadá jej klady aj zápory a pripravuje vhodnú stratégiu na jej predaj. V prvom rade určí predajnú cenu tak, aby bol o vašu nehnuteľnosť dostatočný záujem, avšak aby zároveň naplnila aj vaše očakávania. Určiť správnu cenu je malá alchýmia.
Administratívne a právne náležitosti predaja
Pri predaji rodinného domu sa nezaobídete bez niekoľkých potrebných dokumentov. V závislosti od konkrétneho domu, ide, napríklad o občiansky preukaz, výpis z listu vlastníctva, kolaudačné rozhodnutie, geometrický plán, kompletnú projektovú dokumentáciu, potvrdenie o veku nehnuteľnosti, faktúry za elektrinu, plyn či vodu a ďalšie. Samozrejmosťou sú predajné zmluvy a všetky dokumenty s nimi súvisiace, vyhotovené právnikom. V tomto smere sa neoplatí špekulovať, pretože v prípadných budúcich sporoch sa vám môžu aj drobné nejasnosti nepekne vypomstiť. Dôležité je, aby mal právnik skúsenosti s realitami a katastrálnym zákonom.
Predaj bytu alebo domu nemôže prebehnúť bez absolvovania istých administratívnych úkonov. V rámci nich je nutné predloženie niekoľkých dokumentov, ktoré tento proces vyžaduje. Tie neslúžia len na splnenie jednotlivých administratívnych povinností, ale aj na urýchlenie celého priebehu predaja. Dokumentov, ktoré predávajúci predkladá pri predaji nehnuteľnosti, je viacero. Ich zoznam je rovnaký bez ohľadu na lokalitu, v ktorej sa nachádza. Rozdiely spočívajú akurát v samotnom type predmetnej nehnuteľnosti. Okrem základných dokumentov, ktoré sa predkladajú rovnako pri predaji bytu aj domu, v druhom prípade sa prikladá niekoľko dokladov navyše.
Dokumenty pri predaji bytu:
- Zmluva o nadobudnutí nehnuteľnosti - Práve táto zmluva je dôležitým dokumentom, ktorý umožňuje kupujúcemu oboznámiť sa so všetkými údajmi potvrdzujúcimi vlastníctvo a spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti.
- Výpis z listu vlastníctva - List vlastníctva je ďalší z kľúčových dokumentov predkladaných pri predaji bytu. V tomto prípade bude postačujúci výpis z listu vlastníctva. Podmienkou však je, aby bol spôsobilý na potrebné právne úkony. S tým sa spája hlavne jeho aktuálnosť.
- Kópia katastrálnej mapy - Katastrálnu mapu si chcú pozrieť mnohí kupujúci, najmä tí, ktorí sa zaujímajú o nehnuteľnosť v lokalite, kde predtým nebývali. Kataster však originálnu verziu neposkytuje. V kópii ale nechýba nič z toho, čo obsahuje originál.
- Znalecký posudok - Cieľom znaleckého posudku je objektívne posúdenie hodnoty daného bytu. Vo vzťahu medzi predávajúcim a kupujúcim môže mať kľúčovú úlohu pri stanovení konečnej kúpnej ceny.
- Súhlas spolumajiteľov - Písomný súhlas s predajom zo strany spolumajiteľov nie je častým javom. Vyžaduje sa pri bytoch, ktoré majú súčasne viac vlastníkov. Každý z nich musí predaj schváliť, inak by mohlo dôjsť k problémom pri prevode vlastníctva a následnom užívaní bytu.
Dokumenty pri predaji domu:
- Zmluva o nadobudnutí nehnuteľnosti - Predloženie zmluvy sa predkladá iba v prípade, že predávajúci nadobudol dom kúpou, dedením alebo darom. Ak predáva objekt, ktorý si nechal od základov postaviť, namiesto zmluvy o nadobudnutí preukazuje kolaudačné rozhodnutie.
- Výpis z listu vlastníctva - Vlastníctvo predávaného domu potvrdí aj výpis z listu vlastníctva. Podobne ako pri bytoch, aj v tomto prípade sa požaduje čo najaktuálnejší výpis spôsobilý pre všetky právne úkony, pri ktorých sa využije.
- Kópia katastrálnej mapy - Náhľad do katastrálnej mapy má pri rodinnom dome ešte väčší význam ako pri byte. Dôvodom nie je len zaznačenie samotného rodinného domu v mape, ale aj pozemok, na ktorom objekt stojí.
- Geometrický plán - S katastrom a katastrálnou mapou súvisí takisto aj geometrický plán. Ten je potrebný pri akomkoľvek zápise do mapy, ku ktorému dochádza v rámci rozdelenia pozemku alebo zmeny jeho ohraničenia. Na základe tohto plánu sa následne zapisuje zmena do katastra nehnuteľností.
- Stavebné plány - Medzi dokumentmi predkladanými pri predaji domu by nemali chýbať ani stavebné plány. Tie sa môžu v budúcnosti zužitkovať pri prístavbe alebo rekonštrukciách. Pri odovzdávaní nehnuteľnosti je potrebné myslieť aj na doklad o vydanom stavebnom povolení.
- Znalecký posudok - Nechať si vypracovať znalecký posudok sa oplatí aj pri predaji domu, či už pre vlastné záujmy alebo kvôli zaradeniu medzi ďalšie dokumenty. Aj v tomto prípade je cieľom čo najreálnejšie odhadnúť trhovú cenu nehnuteľnosti.
Nie všetky z uvedených dokumentov sú pri predaji bytu alebo domu povinné. Odborníci však odporúčajú mať ich pre prípad potreby pripravené. Kupujúci totiž môže kedykoľvek požiadať majiteľa o ich predloženie k nahliadnutiu. Majiteľ tým u neho vzbudí vyššiu dôveru a zároveň mu viac objasní stav nehnuteľnosti, s čím rastie šanca na jej skorý a výhodný predaj.
Daňové aspekty predaja nehnuteľnosti
V prípade, ak daňovník predáva stavbu spolu s pozemkom, na účely dane z príjmov je potrebné posudzovať splnenie podmienok na oslobodenie príjmu z ich predaja samostatne za stavbu a samostatne za pozemok, a to aj v prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo. V prípade nehnuteľnosti (rodinného domu) nadobudnutej vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom nejde o prevod a ani o prechod vlastníckeho práva. Ide o originálny spôsob nadobúdania vlastníctva k novo vzniknutej veci (napr. k novopostavenému domu), ktorá doteraz nikomu nepatrila. Pri takomto nadobúdaní nehnuteľností sa do katastra nehnuteľností zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí, pričom uvedený záznam plní len evidenčnú funkciu. V danom prípade je preto potrebné pri posudzovaní momentu nadobudnutia nehnuteľnosti vychádzať z kolaudačného rozhodnutia. Ak sa predáva novopostavený dom do uplynutia 5 rokov odo dňa právoplatného kolaudačného rozhodnutia, nie sú splnené podmienky pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa § 9 ods.1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Pri uvedených príjmoch z predaja novopostaveného domu (podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov) je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené daňovníkom na obstaranie tohto domu. V tomto prípade výdavkom nie je cena zistená na základe znaleckého posudku a výdavkom nie je ani hodnota vlastnej práce. Okrem výdavkov vynaložených na výstavbu domu je možné do daňových výdavkov zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní, resp. úroky z hypotekárnych úverov a s tým spojené poplatky, ktoré sú poskytované výlučne za účelom nadobudnutia domu, ako aj výdavky súvisiace s predajom domu (napr. provízia realitnej kancelárii, správne poplatky, náklady na znalecké posudky, náklady na inzercie, náklady na rekonštrukciu, atď.).
Otázka č. 1: Daňovník predal rodinný dom nadobudnutý vlastnou výstavbou, ktorý bol skolaudovaný v roku 2012. Predaj prebehol v roku 2025. V tomto prípade uplynulo od kolaudácie viac ako 5 rokov, takže príjem z predaja je oslobodený od dane z príjmov.
Otázka č. 2: Pri predaji novopostaveného domu sa na účely posúdenia podmienok oslobodenia vychádza z kolaudačného rozhodnutia, nie od momentu začatia výstavby.
Otázka č. 3: Daňovník predal novopostavený rodinný dom, pri ktorom odo dňa kolaudácie do dňa predaja neuplynulo viac ako 5 rokov. V tomto prípade príjem z predaja nie je oslobodený od dane z príjmov.
Ako predávajúcemu vám vzniká ešte jedna, posledná povinnosť - daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Povinnosť zaplatiť daň z predaja vzniká každému, kto nehnuteľnosť nevlastnil dlhšie ako 5 rokov, napríklad v prípade, ak ste predávanú nehnuteľnosť nadobudli v dedičskom konaní či darovacou zmluvou. Pozor, existuje výnimka, kedy v prípade nadobudnutia nehnuteľnosti dedením v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia, vnuci) zabezpečuje predávajúcemu výhodu v podobe daňovej úľavy. Avšak aj tu je podmienka aspoň 5 ročného vlastníctva nehnuteľnosti zomrelým. Ak máte nehnuteľnosť vo vlastníctve po dobu viac ako 5 rokov, ste od platenia dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti oslobodený. Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti sa platí zo sumy, za ktorú ste nehnuteľnosť predali. Viete si však uplatniť výdavky, čím si znížite daň, ktorú by ste museli zaplatiť. Výdavkami môžu byť: provízia pre realitnú kanceláriu, úroky z hypotekárneho úveru, správne poplatky (notár, kolky za kataster atď.), vyhotovenie zmlúv, znalecké posudky, inzercia na predaj nehnuteľnosti, rekonštrukcie nehnuteľnosti a i.
Zhrnutie kľúčových krokov predaja
Predaj nehnuteľnosti je pre mnohých ľudí zriedkavou udalosťou, ktorá so sebou prináša množstvo otázok a administratívnych úkonov. Ak ste sa rozhodli predať svoj byt, dom či pozemok, je dôležité poznať jednotlivé kroky, aby proces prebehol hladko, bezpečne a bez zbytočných komplikácií.
- Pevné rozhodnutie o predaji: Ak váhate, poraďte sa s rodinou alebo finančným poradcom. Dôkladne zvážte všetky dôvody - osobné, finančné aj praktické.
- Príprava dokumentov: Pred prvým stretnutím s realitným maklérom si pripravte všetky dostupné dokumenty o vašej nehnuteľnosti.
- Výber profesionálneho makléra: Spolupráca s profesionálnym maklérom vám ušetrí čas aj starosti.
- Príprava nehnuteľnosti: Prvý dojem je rozhodujúci. Pred fotením a obhliadkami upracte, odstráňte osobné predmety a zbytočnosti.
- Stanovenie ceny: Správne stanovená cena je kľúčom k úspechu. Zároveň si definujte, čo všetko bude v cene zahrnuté (napr. zariadenie).
- Podpis zmluvy o sprostredkovaní: Po dohode o podmienkach predaja podpíšete zmluvu o sprostredkovaní predaja.
- Marketing a inzercia: Maklér zabezpečí uverejnenie inzerátu na realitných portáloch, sociálnych sieťach či vlastnej webovej stránke.
- Organizácia obhliadok: Keď začnú prichádzať záujemcovia, maklér zorganizuje obhliadky.
- Informovanosť o priebehu: Maklér vás bude priebežne informovať o priebehu obhliadok a ponukách.
- Rezervačná zmluva: Rezervačná zmluva potvrdzuje záujem kupujúceho o kúpu.
- Kúpna zmluva: Po schválení financovania nasleduje vypracovanie kúpnej zmluvy, ktorú pripravuje právnik alebo advokát.
- Financovanie: Kupujúci zabezpečí financovanie, či už prostredníctvom hypotekárneho úveru alebo vlastných zdrojov.
- Odovzdanie nehnuteľnosti: Posledným krokom je fyzické odovzdanie nehnuteľnosti.
- Prepisy energií a služieb: Maklér vám poradí a naviguje ako na prepis elektriny, plynu, vody, prihlásenie sa u správcu. Stav meračov sa uvedie v preberacom protokole.
Ak všetko prebehlo podľa plánu, môžete si s pokojom vydýchnuť.
