Nároky kupujúcich na vybavenie bytu a jeho príslušenstvo v posledných rokoch stúpajú. V rámci požiadaviek záujemcov o nové bývanie sa stále častejšie objavuje aj parkovacie miesto. Dopyt po bytoch, ktoré sa predávajú s parkovacím miestom, stúpa niekoľko rokov. Zvyšuje ho najmä nedostatok parkovacích kapacít, kvôli ktorému je samostatné získanie parkovacieho miesta mimo kúpy bytu čoraz náročnejšie. Rastúcemu záujmu o byty s vlastným parkovaním sa snažia vyhovieť aj developeri. Tí postupne zvyšujú podiel bytových projektov tohto druhu a v rámci možností uvádzajú na trh byty s rôznymi variantmi parkovacieho miesta.
Parkovacia politika pri realizácii projektov
Kým v minulosti boli parkovacie miesta len dobrovoľným benefitom navyše, v posledných rokoch ich musia developeri zahŕňať do projektov bytových domov povinne. Túto povinnosť im nariaďuje legislatíva, na základe ktorej musia v okolí bytového domu zriadiť dostatočnú parkovaciu plochu pre vlastníkov bytov. Byty sa ale podľa zákona zatiaľ nemusia povinne predávať aj s parkovaním. V novostavbách v tých najlukratívnejších lokalitách je však dnes takmer nemožné zohnať nové bývanie bez vlastného parkovacieho miesta.
Aké parkovacie miesta ponúkajú developeri?
Developeri dnes ponúkajú rôzne typy parkovacích riešení, ktoré sa líšia nielen umiestnením, ale aj právnym režimom a cenou. Voľba konkrétneho typu parkovania často závisí od lokalizácie projektu, priestorových možností a zámeru developera.
Parkovanie vo vnútri nebytových priestorov
V hustejšie zastavaných lokalitách sa začali preferovať parkovacie miesta ukryté v nebytových priestoroch bytového komplexu. Väčšinou sú zriadené v podzemí alebo na prízemí, čo môže byť v prípade realizácie menšieho bytového domu prekážkou na vytvorenie postačujúcej parkovacej plochy. Mínusom je aj právny rámec takéhoto miesta označeného len číslom alebo čiarami. Užívateľ sa totiž stáva iba podielovým vlastníkom daného nebytového priestoru, čo mu znemožňuje prevod parkovacej plochy na inú osobu. Predaj takéhoto miesta by si vyžadoval dodržanie zákonného predkupného práva ostatných podielových spoluvlastníkov, čo môže byť v praxi obťažné. Vylúčenie tohto predkupného práva na základe dohody by zrejme kolidovalo so zákonným zákazom vzdania sa práv vopred. Zdá sa teda, že tento koncept riešenia právneho režimu parkovacích miest má svoje praktické úskalia, čo sa môže prejaviť najmä pri veľkom počte spoluvlastníkov. Plusom je však bezpečnosť a vyššia ochrana vozidla.
Parkovanie vonku v okolí bytového domu
Parkovanie na vyhradených miestach vonku pri bytovom dome je častejším variantom v ponuke bytov s vlastným parkovaním. Developerom obvykle ponúka viac voľného miesta, aby zriadili parkovaciu plochu s dostatočnou kapacitou pre všetkých vlastníkov. Z právneho hľadiska je ideálnym riešením situácia, kedy každé parkovacie miesto má svoje parcelné číslo a je evidované na liste vlastníctva ako pozemok. Takéto parkovacie miesto zapísané na liste vlastníctve sa totiž nestretáva s podobnými právnymi prekážkami ako v prípade parkovania vo vnútri bytového domu. Prípadný predaj nespadá pod Zákon o vlastníctve bytov, ale pod Občiansky zákonník, podľa ktorého ho môže majiteľ predať bez nadväznosti na predaj bytu.
Parkovanie v garáži mimo bytového domu
Vlastné parkovacie miesto je možné získať aj v samostatnej garáži zriadenej buď v radovej garážovej zástavbe, alebo v samostatne stojacom objekte. Nových bytov, s ktorými sa automaticky predáva takéto parkovacie miesto, je však minimum. Pre developerov nie je výhodné stavať garáže mimo bytového domu, kvôli ktorým by museli kupovať ďalšie pozemky. Právny režim takýchto parkovacích miest - garáží ako samostatne stojacich stavieb nepodlieha režimu zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, bez ohľadu na to, či by ich výstavbu zrealizoval investor v súvislosti s výstavbou obytného, prípadne polyfunkčného domu, resp. či by ich predával spolu s bytmi. Ide o samostatný objekt právnych vzťahov, ktorého prevod by sa riadil ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Na sekundárnom trhu je ale dostatok starších bytov, ktoré majitelia predávajú aj so samostatnou garážou.
16 parkovacích miest
Za parkovacie miesto si kupujúci priplácajú
Bez ohľadu na to, o aký typ parkovacieho miesta ide, kupujúci si zaň bude musieť priplatiť. Rozdiel spočíva akurát v tom, či je parkovacie miesto zarátané v cene bytu alebo oň majiteľ navýši výslednú cenu nehnuteľnosti. Výška ceny závisí od viacerých faktorov. Kľúčovým je poloha parkovacieho miesta. Najdrahšie sú plochy zriadené vo vnútri nebytových priestorov bytového domu. Dôležitým faktorom pri určení ceny parkovacieho miesta je aj lukratívnosť lokality, kde je bytový dom vybudovaný. Cenu takisto ovplyvňuje aj veľkosť, vek bytového domu či dopravné napojenie.
Príklad z praxe: Stavba odstavných a parkovacích plôch v Senici
Dokladom o tom, ako sa stavebný zákon a súvisiace predpisy aplikujú v praxi pri zriaďovaní parkovacích plôch, je aj povolenie na stavbu "Odstavné a parkovacie plochy, ul. gen. L. Svobodu, Senica". Mesto Senica, ako špeciálny stavebný úrad pre miestne a účelové komunikácie, vydalo na základe žiadosti stavebníka povolenie na stavbu, ktorá pozostáva z vybudovania spolu 21 parkovacích miest s kolmým státím.
- Prvá časť parkoviska s počtom 8 parkovacích miest je prístupná z jestvujúcej komunikácie, ktorou je zabezpečený prístup ku garážam.
- Ďalšia časť parkoviska s počtom 4 parkovacie miesta bude prístupná z miestnej komunikácie ul. gen. L. Svobodu.
- Deväť parkovacích miest bude prístupných z novo navrhnutej prístupovej komunikácie kategórie MOU 6,5/30 šírky 5,5 m.
Odvodnenie parkoviska je riešené vsakovaním do terénu. Stavebník bol povinný dodržať podmienky správcov sietí (BVS, a.s., ZSE, a.s., Slovak telekom, a.s., SPP, a.s.) a tiež podmienky SVP, š.p. Bratislava, Správa povodia Moravy Malacky. Súčasťou povolenia boli aj požiadavky na umiestnenie dopravných značiek a zariadení.
V tomto prípade sa jedná o stavbu, ktorá nie je budovou, ale inžinierskou stavbou. Podľa § 66 ods. 2 písm. h) zákona č. 50/1976 Zb., stavebník je povinný zabezpečiť zriadenie dostatočnej parkovacej plochy. Táto stavba bola povolená v súlade so zákonom č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) a zákonom č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách (cestný zákon). Správny poplatok za vydanie povolenia bol uhradený v zákonnej výške.
Ako legálne obísť parkovacie miesta?
V súvislosti so zahusťovaním výstavby v centre mesta sa na nás obracajú obyvatelia s podnetmi na riešenie. Keďže narastá výstavba a s tým spojená doprava v centre mesta, stúpa tlak aj na budovanie nových parkovísk. Stavebný úrad v tomto hrá dominantnú úlohu, ale nie je v tom sám. Dôležitý je aj mestský úrad, ktorý môže a nemusí stavebníkovi vyhovieť. Centrum mesta bolo a je vnímané ako miesto perspektívne pre podnikanie. Stavebníci sa snažia využiť každý jeden meter plochy pozemku, čo asi vieme pochopiť. O to viac sa zaujímam o možnosti regulácie plánovanej výstavby v centre mesta.
Druhým krokom, podľa mňa súbežným, je snaha už dnes si držať pevné postavenie stavebného úradu v kooperácii s mestským úradom. Stavebník je povinný zabezpečiť parkovacie miesta spolu s navrhovanou výstavbou na svojom pozemku. To je alfa a omega. Viem pochopiť aj to, že niekedy priestorové možnosti neumožňujú rozšírenie stávajúcich parkovísk. O to viac v centre mesta, kde nedávno upozornil portál na pripravovanú výstavbu. Nie som stavebný inžinier a ani sa nevyjadrujem ku konkrétnej stavbe, ale dostávam podnety od obyvateľov, že môžu byť prípady z minulosti, že stavebník nemal údajne s mestom uzavretú ani len nájomnú zmluvu, vec ide podľa dohody s príslušným referentom, ktorý rozhodne, ktorú časť zelene odstrihne. Stavebný zákon pripúšťa tento postup. V poriadku. Zároveň sa k tomuto prevodu vyjadria aj poslanci a komisie, ktoré doteraz o delení pozemkov na účely výstavby parkovísk ani nevedeli, a to len kvôli tomu, aby nejaká tretia osoba (stavebník) splnila podmienky pre jeho výstavbu. Samozrejme, dá sa ísť aj inak, a to striktne vyžadovať výstavbu parkovacích miest na vlastnom pozemku bez výnimky.
Definície stavebného zákona relevantné k parkovacím miestam
Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov definuje kľúčové pojmy, ktoré sa uplatňujú pri povoľovaní a realizácii stavieb vrátane parkovacích miest:
- Stavba: Stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.
- Stavby diaľnic a výstavba nových úsekov ciest I. triedy: Tieto spadajú pod definíciu líniových stavieb.
- Drobná stavba: Stavba, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Na drobné stavby sa zvyčajne vyžaduje ohlásenie stavebnému úradu.
- Jednoduchá stavba: Stavba alebo stavebná konštrukcia, ktorá nemá výrazný vplyv na svoje okolie.
- Odstraňovaním stavby: Stavebné práce, ktorými sa odstraňuje stavba v celom rozsahu alebo jej časť, vrátane nakladania so stavebnými odpadmi a odpadmi z demolácií.
- Budova: Priestorovo sústredená zastrešená stavba, ktorá je určená a stavebno-technicky vhodná na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí.
- Nebytovou budovou: Budova, ktorá nie je bytovou budovou.
- Inžinierskou stavbou: Stavba, ktorá nie je budovou.
- Líniovou stavbou: Inžinierska stavba, ktorá tvorí súvislú stavebno-technicky a prevádzkovo neprerušovanú líniu.
- Susedným pozemkom: Pozemok so spoločnou hranicou s pozemkom, na ktorom sa navrhuje uskutočňovať stavebné práce.
- Dokumentácia stavby: Ucelený súbor dokumentov, ktoré textovo opisujú a graficky znázorňujú stavbu.
- Projektová dokumentácia: Súbor dokumentov o projektovej príprave stavby.
- Projekt stavby: Textové a grafické vyjadrenie architektonického a stavebno-technického riešenia stavby, jej technického, technologického a energetického vybavenia vrátane zabezpečenia požiadaviek protipožiarnej bezpečnosti a vybavenia stavby požiarnymi zariadeniami a napojenia na dopravnú infraštruktúru a na siete technického vybavenia územia v území v súlade so stavebným zámerom.
- Stavebný denník: Dokumentačný záznam postupu stavebných prác od prevzatia staveniska do úplného dokončenia stavebných prác a odovzdania a prevzatia stavby.
- Stavebným úradom: Obec.
- Dotknutým orgánom: Orgán verejnej správy, ktorý je správny orgán, alebo ústredný orgán štátnej správy chrániaci záujem podľa osobitného predpisu ako dotknutý orgán, ak tento záujem môže byť navrhovanou stavbou dotknutý.
Povinnosti stavebníka a správnych orgánov
Podľa stavebného zákona je stavebník povinný zabezpečiť, aby stavebné práce uskutočňovali fyzické osoby, ktoré spĺňajú príslušné kvalifikačné predpoklady. Zhotoviteľom stavby je osoba, ktorá je oprávnená dodávateľsky zhotovovať alebo odstraňovať stavby. V prípade jednoduchých stavieb môže stavebník realizovať stavbu svojpomocou, ak vedenie jej zhotovovania vykonáva osoba oprávnená na stavebný dozor.
Stavebné úrady, ako obce, organizujú činnosť stavebného úradu, odborne vedú, riadia a kontrolujú zamestnancov. Pri povoľovaní stavieb spolupracujú s dotknutými orgánmi, ktoré uplatňujú svoje zákonné oprávnenia formou záväzného stanoviska alebo doložky súladu. Tieto stanoviská je stavebný úrad povinný posúdiť a zaviazať stavebníka na dodržanie podmienok.
V prípade potreby, najmä z dôvodu stiesnených pomerov v mieste uskutočňovania stavebných prác, môže stavebný úrad uložiť vlastníkovi susedného pozemku alebo susednej stavby, aby na nevyhnutný čas a v nevyhnutnom rozsahu strpel uskutočnenie stavebných prác z jeho pozemku alebo stavby.
Celkovo sa problematika parkovacích miest pri stavbe domu dotýka viacerých právnych predpisov a vyžaduje si koordináciu medzi stavebníkmi, vlastníkmi nehnuteľností a samosprávou. Zabezpečenie dostatočných parkovacích kapacít je kľúčové pre kvalitu bývania a funkčnosť mestského prostredia.