Proces zápisu nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností, najmä prostredníctvom kúpnej zmluvy, môže byť pre mnohých komplikovaný. Častokrát sa stáva, že po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva príde z katastra list s požiadavkou na opravu alebo doplnenie nejakých nezrovnalostí v zmluve. Čo to znamená a ako postupovať, aby ste neprišli o svoju nehnuteľnosť? Tento článok sa podrobne zameriava na náležitosti kúpnych zmlúv, dôvody prerušenia konania na katastri a spôsoby, ako chyby v zmluve opraviť.
Základné Náležitosti Zmluvy pre Zápis do Katastra
Podľa zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, konkrétne v § 42, sú definované požiadavky na spôsobilosť zmlúv na zápis do katastra. Aby bola zmluva spôsobilá na zápis do katastra, musí byť vyhotovená písomne, v štátnom jazyku, českom jazyku alebo v úradne osvedčenom preklade. Dôležité je, aby neobsahovala chyby v písaní a počítaní, ani iné zrejmé nesprávnosti.
Zmluva musí v prvom rade obsahovať presné označenie účastníkov práv k nehnuteľnostiam. Pri fyzickej osobe sa uvádza meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Pri právnickej osobe je to názov, sídlo a identifikačné číslo, prípadne iné identifikačné údaje.
Ďalšou kľúčovou súčasťou je presné označenie právneho úkonu a jeho predmet, miesto a čas jeho uskutočnenia. Samotná nehnuteľnosť musí byť špecifikovaná podľa katastrálneho územia, pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra „C" alebo registra „E", druhu pozemku a výmery. Pri stavbách je dôležité uviesť súpisné číslo a číslo pozemku, na ktorom je stavba postavená. V prípade bytov alebo nebytových priestorov je potrebné uviesť číslo bytu alebo nebytového priestoru, číslo poschodia, číslo vchodu a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku. Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve, musí byť uvedený aj podiel vyjadrený zlomkom k celku.
Zákon tiež stanovuje, že podpisy prevodcu na zmluve, podpis povinného z predkupného práva, podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena musia byť osvedčené podľa osobitných predpisov. To platí aj pre podpisy na splnomocneniach, ak sú osoby zastúpené. Tieto požiadavky na osvedčenie podpisov sa však nevzťahujú na prípady, ak je účastníkom zmluvy štátny orgán, Fond národného majetku SR, Slovenský pozemkový fond, obec alebo vyšší územný celok, alebo ak je zmluva vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom.
Príprava Zmluvy a Jej Dôležitosť
Príprava zmluvnej dokumentácie prostredníctvom advokáta je kľúčová pre ochranu klienta a predchádzanie komplikáciám. Aj keď vám zmluvu pripravil známy právnik, neznamená to automaticky bezchybnosť. Je bežné, že kataster preruší konanie a vyzve účastníkov na doloženie dodatku k zmluve, najmä ak samotná zmluva alebo dohoda, na základe ktorej sa navrhuje zmena v katastri, neobsahuje zákonné náležitosti. Veľakrát sa stretávame s tým, že ľudia prichádzajú o svoje vlastníctvo práve kvôli nedostatočne pripravenej zmluvnej dokumentácii.
Rôzne kúpno-predajné zmluvy sú najčastejším typom zmluvy o prevode vlastníctva. Prevod vlastníctva bez náležitej zmluvy by ani nebol možný, pretože aby bola kúpna zmluva na nehnuteľnosť zavkladovateľná, katastrálny úrad musí povoliť vklad vlastníckeho práva. To si vyžaduje, aby zmluva obsahovala všetky potrebné náležitosti, ktoré určuje Občiansky zákonník (všeobecné náležitosti), katastrálny zákon a v prípade predaja bytu aj zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Po podpise zmluvy prichádza na rad podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Najmä pri vyšších sumách alebo väčších investíciách sa klientom odporúča nechať zmluvu skontrolovať advokátom. Advokát ako odborník zmluvu posúdi, skontroluje potrebné náležitosti a uvedie pripomienky, komentáre a návrhy, ktoré klienta chránia a minimalizujú jeho riziko v zmluvných vzťahoch. Preverí zmluvu z právneho hľadiska, vyhodnotí úskalia a nevýhodné časti zmluvy a upozorní klienta na potenciálne problémy či komplikácie.
Čo Robiť Pri Zistení Chyby v Zmluve?
Ak kataster zistí, že návrh na vklad nemá predpísané náležitosti, konanie preruší a účastníka vyzve, aby v určenej lehote nedostatky odstránil. Ak účastník opravu návrhu v stanovenej lehote nespraví, okresný úrad (katastrálny odbor) konanie zastaví a pre zavkladovanie vlastníctva bude potrebné podať nový návrh.
Ak zmluva po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní alebo počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti, vykoná sa jej oprava dodatkom k zmluve alebo doložkou na zmluve, ak s tým účastníci súhlasia. V doložke sa uvedie zistená nesprávnosť, jej správne znenie s vyznačením dátumu vykonania opravy, podpisy účastníkov zmluvy, ako aj podpis konajúceho zamestnanca a odtlačok okrúhlej pečiatky.
V prípade, že verejná listina alebo iná listina obsahuje chyby v písaní alebo počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti, alebo ak neobsahuje náležitosti podľa odsekov 1 a 2 §42 katastrálneho zákona, správa katastra ju vráti vyhotoviteľovi alebo tomu, kto podal návrh na záznam, a určí lehotu na vykonanie opravy.
Vydržanie a Obnova Vlastníctva
Je dôležité spomenúť aj inštitút vydržania, ktorý môže viesť k strate vlastníckeho práva. Vlastníctvo, o ktoré ste prišli vydržaním, môžete ešte získať naspäť. Vo všeobecnosti platí, že pokiaľ sa vlastníkovi zasiahlo do vlastníckeho práva, právny poriadok mu poskytuje určité právne inštitúty, ako svoje vlastníctvo ochrániť. Vlastnícke právo nepodlieha premlčaniu. V týchto prípadoch často nezostáva skutočnému vlastníkovi nič iné, len sa obrátiť na súd a žiadať určiť svoje vlastníctvo. Veľakrát sme sa už stretli s tým, že ľudia prichádzajú o svoje vlastníctvo, kde veľkým nepriateľom býva často práve vydržanie.
Pri obnove vlastníctva pozemkov sa v rámci zostavovania registrov obnovenej evidencie predkladali rôzne zmluvy staršieho dáta. Mnohé pozemky nadobudli obyvatelia obcí aj vydržaním. Ak máte uložené aj v osobných archívoch zmluvy staršieho dáta, mali by ste ich doručiť do katastra, aby ich zaevidoval.
Proces uzatvárania obchodu s nehnuteľnosťami – vysvetlený právnikom špecializujúcim sa na nehnuteľnosti
Konanie o Povolení Vkladu a Jeho Lehota
Konanie o povolení vkladu je úkonom katastrálneho odboru okresného úradu a je nevyhnutné pre všetky zmluvné prevody nehnuteľností. Priznávajú sa mu právotvorné účinky, pretože až ním vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je síce platná okamihom podpisu jej zmluvnými stranami, ale vlastníkom prevádzanej nehnuteľnosti sa stávate až vkladom do katastra.
Konanie o povolení vkladu možno začať výlučne na návrh; katastrálny odbor nikdy nezačne konať z vlastnej iniciatívy. Návrh na začatie konania je oprávnený podať účastník právneho úkonu (teda aspoň jedna zmluvná strana). Návrh na vklad sa podáva písomne, podpisy účastníkov nemusia byť na návrhu úradne overené. K návrhu na vklad je potrebné priložiť potrebné prílohy, predovšetkým zmluvu, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch vyhotoveniach.
Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom (a vkladu nebránia iné skutočnosti), kataster rozhodne o návrhu do 20 dní.
Písomné rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom jeho vydania. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nie je možné podať odvolanie. Odvolanie možno podať len proti rozhodnutiu, ktorým katastrálny odbor okresného úradu zamietol vklad, a to do 30 dní od jeho doručenia.
Právna Pomoc a Prevencia
Naša kancelária poskytuje komplexné poradenstvo a servis týkajúci sa právnych vzťahov v súvislosti s realitným právom. Vyhotovujeme, pripomienkujeme kúpne zmluvy, zmluvy o budúcej kúpnej zmluve (rezervačné zmluvy), zmluvy o prevode vlastníctva bytu vrátane návrhu na vklad do katastra a zastupujeme v katastrálnom konaní. Poskytujeme i autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľností a zavkladovanie vlastníctva.
Pri prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam je dôležité dbať na správnu špecifikáciu nehnuteľnosti, ktorá sa líši podľa toho, či ide o dom, byt, pozemok a pod. Vždy je nutné pozorne si skontrolovať list vlastníctva. V texte kúpnej zmluvy na byt musia byť upravené aj práva predávajúceho k pozemkom, na ktorých je bytový dom postavený. Ďalšou z podstatných náležitostí kúpno-predajnej zmluvy na nehnuteľnosť je zmluvnými stranami dohodnutá kúpna cena a spôsob jej úhrady.
Vždy je lepšie predchádzať problémom ako ich riešiť. Investícia do právneho poradenstva pri príprave alebo kontrole kúpnej zmluvy môže v konečnom dôsledku ušetriť značné finančné prostriedky a zabezpečiť hladký priebeh prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.