V posledných rokoch prináša slovenský trh s nehnuteľnosťami nové výzvy, ale aj príležitosti. Hoci sa na prvý pohľad môže zdať, že je vždy výhodnejšie kúpiť si vlastný byt alebo dom, nemusí to tak vyhovovať každému. Dôležité je vždy si zvážiť osobné financie, plány do budúcnosti a situáciu na trhu. Pre mnohých Slovákov predstavuje nehnuteľnosť najistejšiu formu investície a symbol stability. Kúpa nehnuteľnosti predstavuje dlhodobú investíciu do vlastného majetku.
Kultúra vlastníctva na Slovensku a jej vplyv na rozhodovanie
Až 93 % obyvateľov Slovenska žije v domácnosti, ktorá vlastní nehnuteľnosť, čo nás radí na druhé miesto v rámci Európskej únie - hneď za Rumunsko. Po rozpustení bytového fondu bývalých družstiev v 90. rokoch, v kombinácii s tradíciou rodinných domov vo vlastníctve rodín, sa tak vytvorila silná kultúra vlastníctva. Táto zakorenená predstava o tom, že prenájom sú "vyhodené peniaze", a kúpa nehnuteľnosti je vždy dobrá investícia, formuje rozhodovanie mnohých domácností. Hlboko v nás je zakorenené presvedčenie, že bývať vo vlastnom je prejavom úspechu a materiálneho zabezpečenia.
Hypotéka ako nástroj k vlastnému bývaniu: Výhody a nevýhody
Veľkým lákadlom zobrať si hypotéku a začať bývať vo vlastnom môžu byť aj nízke úrokové sadzby bánk, vďaka vysokému dopytu po vlastnom bývaní. Ľudia sa prevažne ťahajú do veľkých miest či hlavného mesta, kde sa len v novostavbách za posledný rok predalo vyše 4 000 bytov. „Chcem bývať vo vlastnom!“, „Radšej budem platiť hypotéku než platiť niekomu inému“, či „Nájmy sú také drahé, že si radšej zoberiem hypotéku“. Tieto výroky často odzrkadľujú túžbu po stabilite a budovaní vlastného majetku.
Ak sa 2-izbový byt v Bratislave s cenou približne 225 000 eur financuje 80 % hypotékou (180 000 eur) so splatnosťou 30 rokov a úrokom okolo 3,5 % p. a., mesačná splátka môže byť relatívne zvládnuteľná. V širšom centre Bratislavy sa mesačné náklady na vlastné bývanie môžu pohybovať v rozmedzí od 250 - 300 eur, podľa doby splácania hypotéky a úrokov, pričom sú takmer o polovicu nižšie ako spomínaných 500 eur mesačne vo forme nájmu. V menších krajských mestách, ako napríklad v Nitre, sú rozdiely o niečo výraznejšie. Pri cene 140 000 eur a hypotéke vo výške 80 % (112 000 eur) so sadzbou 3,5 % p. a. sú mesačné náklady na vlastné bývanie opäť porovnateľné s nájmom. V mnohých prípadoch to znamená, že mesačné náklady na vlastné bývanie môžu byť porovnateľné s nájmom.
Vlastníctvo nehnuteľnosti vám poskytuje stabilitu a možnosť prispôsobiť si priestor podľa vlastných predstáv. Okrem toho je vlastníctvo považované za formu investície, ktorá môže získať na hodnote v priebehu rokov, čím získavate vlastný majetok. Kúpa bytu je výhodná najmä vtedy, ak plánujete v lokalite zostať dlhodobo, máte stabilný príjem a ste pripravení niesť zodpovednosť za údržbu a technický stav svojho bývania. Pre každého je to istým spôsobom luxus, ktorým sa prezentujeme svetu a užívame si komfort vlastného bývania. Sociálne postavenie sa neraz odzrkadľuje od nadobudnutého majetku. Ide tak celkom o základnú ľudskú potrebu - zapadnutie do spoločnosti a prezentáciu seba ako úspešného človeka. Zároveň však nemôžeme zanedbať ani fakt, že vlastniť rodinný dom alebo byt je príjemný pocit a v istom hľadisku aj materiálne zabezpečenie.
Ďalšou obrovskou výhodou je nadizajnovanie interiéru (v rámci domu aj exteriéru) podľa vlastných predstáv. Máte radi modrú farbu? Vyhovuje vám viac vaňa ako sprchový kút? Chcete opticky zväčšiť priestor a zbúrať jednu priečku? Čokoľvek máte v pláne, vo svojom byte si môžete robiť, čo vám len napadne. Nikto vám dokonca nezakáže kúpiť si štyroch psov a k tomu mačku.
Pri kúpe vlastnej nehnuteľnosti je však potrebné zvážiť aj potenciálne nevýhody. Mesačné náklady na bývanie sú síce v niektorých prípadoch porovnateľné s nájmom, no výška úrokových sadzieb sa v závislosti od trhu môže meniť. Hypotéka predstavuje dlhodobý záväzok, ktorý si treba poriadne premyslieť. V prípade problémov so splácaním sa dajú splátky upraviť alebo doba splácania hypotéky predĺžiť bez toho, aby ste o svoje bývanie prišli. Netreba však zabúdať nad fixáciou úrokov, ktorá zväčša býva na 3 roky a následne sa prehodnocuje a upravuje podľa aktuálnych podmienok.
Ako funguje reverzná hypotéka?
Okrem toho, banky zvyčajne neposkytujú 100 % hypotéku, čo znamená, že budete potrebovať vlastné úspory na pokrytie vstupných nákladov, ako je napríklad akontácia (zvyčajne 10-20 % z ceny nehnuteľnosti). Váš vytúžený 3-izbový byt na kúpu môže mať hodnotu 200 000 €. Banka zväčša požičiava 80 % z ceny nehnuteľnosti (vo výnimočnom prípade 90 %). Kým si ho teda budete môcť dovoliť, budete musieť našetriť minimálne 40 000 €. Reálnym vlastníkom je až do úplného vyplatenia hypotekárneho úveru jeho poskytovateľ - čiže banka.
Situácia sa môže počas rokov skomplikovať (strata zamestnania, zvýšenie mesačnej splátky, neočakávané výdavky), a vy tak môžete zo dňa na deň pri omeškaných splátkach prísť o svoje bývanie a zároveň aj peniaze, ktoré ste roky splácali banke. Hodnota, ktorú koniec-koncov zaplatíte, sa nerovná len samotnej splátke za byt a cenám za energie, vodu, internet, smeti, daň z nehnuteľnosti, poistenie nehnuteľnosti a iné. Keďže bývate vo svojom, každý domov si vyžaduje občasnú údržbu, výmenu spotrebičov, rôzne formy opravy, maľovanie, ale aj prerábku. Ak hľadáte byt na predaj, prirátajte si tiež mimoriadne náklady na zatepľovanie budovy, či akékoľvek nečakané výdavky spojené s bytovkou. Toto sú finančné náklady, na ktoré by ste mali byť pripravený.
Zabezpečiť si nehnuteľnosť na kúpu a vytvoriť si z nej domov je pre každého istým spôsobom luxus. Vlastniť rodinný dom alebo byt je príjemný pocit a v istom hľadisku aj materiálne zabezpečenie. Ďalšou obrovskou výhodou je možnosť nadizajnovania interiéru podľa vlastných predstáv. Pre mnohých Slovákov je kúpa vlastnej nehnuteľnosti aj istotou v starobe, najmä v kontexte neistoty ohľadom výšky dôchodkov. Našou jedinou možnosťou je teda zabezpečiť sa do staroby, čo obnáša hneď dve veci - určitú formu investovania plus istotu v podobe bývania.
Kúpa vlastnej nehnuteľnosti však nemusí byť záväzným rozhodnutím na najbližších 20-30 rokov. Vždy máte možnosť predať ju. Po 5 rokoch dokonca predaj nezdaňujete. Ak by ste ale nutne potrebovali predaj uskutočniť ešte pred 5-ročnou lehotou, existujú spôsoby, ako si daň znížiť. Niekedy je však na škodu predať byt, do ktorého ste investovali nemalú sumu peňazí a častokrát aj mnoho času.
Prenájom: Flexibilita a nižšie vstupné náklady
Prenájom nehnuteľnosti prináša vyššiu flexibilitu a nižšie počiatočné náklady, čo môže byť výhodné pre tých, ktorí sa nechcú viazať na dlhodobé záväzky. Prenájom je ideálny pre tých, ktorí plánujú časté zmeny miesta bydliska, či už z pracovných dôvodov, alebo osobných. Ak máte potrebu flexibility, nízke vstupné náklady a nejasné strednodobé plány, prenájom je optimálnym riešením. Z dlhodobého hľadiska však nebuduje majetok a prináša väčšiu neistotu pokračovania bývania aj potenciálne rastúce náklady.
Pri prenájme bytu alebo domu človek na seba neberie až takú zodpovednosť, neviaže sa na konkrétne miesto alebo konkrétny byt. Častokrát sú v cene nájmu pokryté energie a údržba bytu či domu, čiže sa nemusí starať o údržbu nehnuteľnosti. Pri prenajatom byte človek na seba neberie až takú zodpovednosť, neviaže sa na konkrétne miesto alebo konkrétny byt. Častokrát sú v cene nájmu pokryté energie a údržba bytu či domu, čiže sa nemusí starať o údržbu nehnuteľnosti.
Jednou z najväčších výhod bývania v nájme je práve flexibilita. Kedykoľvek (po dohode s majiteľom) sa môžete zbaliť a zmeniť bydlisko. Ak ste sa teda presťahovali do nového mesta, našli si novú prácu, ale ešte nie ste rozhodnutí, či je to pre vás to pravé, táto možnosť flexibility vám zaručene padne vhod.
Nevýhodou v rámci bytu v podnájme je však mesačná splátka nájmu, ktorá nie je nijak zastropovaná. Zatiaľ čo pri kúpe nehnuteľnosti si úrok viete zafixovať na 3-10 rokov, zmluva s prenajímateľom je zväčša uzatvorená na jeden rok. Nikto vám teda nemôže garantovať, že vám po roku nezdvihne cenu platby aj o tretinu. Výška nájomného sa v širšom centre Bratislavy pohybuje pri 2-izbovom byte približne medzi sumou 650 eur až 900 eur.
Prenájom môže v mnohých prípadoch predstavovať flexibilnejšie a ekonomicky zodpovednejšie riešenie aj pre ľudí s dostatočným vlastným kapitálom, ktorí majú možnosť investovať inde efektívnejšie. V prostredí vysokých cien a drahých úverov už vlastníctvo nehnuteľnosti nie je automaticky tou najrozumnejšou voľbou. Pre mnohých ľudí je rozhodnutie, či investovať do kúpy nehnuteľnosti alebo sa rozhodnúť pre prenájom, stále aktuálne. Pri rozhodovaní nezabudnite zvážiť vaše osobné finančné možnosti, plány do budúcnosti a životný štýl. Ak máte nejaké otázky alebo potrebujete poradiť, kontaktujte našich expertov.
Aktuálna situácia na trhu: Ceny, úroky a ich vplyv
Hypotekárne úvery v posledných rokoch výrazne zdraželi, no od leta 2024 sa úroky začali mierne znižovať. Stále sú to však historicky vysoké čísla - časy, keď sa dali úvery získať s úrokom pod 1 %, sú minulosťou. Na druhej strane, ceny nehnuteľností po rokoch prudkého rastu dočasne poklesli - od maxima v 3. kvartáli 2022, kedy bol priemer 2714 eur za m², klesli do 1. kvartálu 2023. Neskôr však vďaka lacnejším hypotékam a oživenému dopytu opäť začali rásť, pričom v 3. kvartáli 2024 dosiahli priemer 2650 eur za m².
Čakanie na nižšie úroky môže v konečnom dôsledku znamenať vyššiu cenu nehnuteľností. Najlepšie je nepozerať sa len na sadzby, ale aj na ceny. Ak je nutné bývanie riešiť teraz, nemá zmysel dlho vyčkávať, lebo klesajúce úroky väčšinou opäť rozhýbu trh a zdvihnú ceny. Rok 2025 prináša na trh s nehnuteľnosťami nové výzvy a príležitosti.
Vysoké ceny nehnuteľností, drahý kapitál a nestabilné ekonomické prostredie podľa odborníka menia spôsob uvažovania ľudí o bývaní. Pri drahších nehnuteľnostiach podľa odborníka musí ich hodnota rásť mimoriadne rýchlo, aby ekonomicky dobehla alternatívu prenájmu kombinovanú s investovaním kapitálu inde. V mnohých prípadoch tak prenájom ponúka vyššiu flexibilitu, likviditu a lepšie riadenie rizík než vlastníctvo.
Daňový systém tiež zohráva významnú úlohu pri rozhodovaní. Podľa analýz výrazne ovplyvňuje investičné správanie jednotlivcov. „Daňový systém motivuje ľudí presne opačne, než deklaruje - namiesto podpory dlhodobého a regulovaného investovania tlačí kapitál do menej efektívnych a často riskantnejších riešení,“ poznamenal Varga.
Investícia do nehnuteľnosti: Kúpa bytu na prenájom
Využívanie bankových zdrojov na kúpu nehnuteľností na prenájom sa časom určite obmedzí. Práve aj investičný boom v oblasti nehnuteľností spôsobil, že ceny nehnuteľností vzrástli. Tým bola v mnohých prípadoch znemožnená kúpa prvého bývania pre tých, ktorí si už takéto ceny nemohli dovoliť. Ak klient berie dnes druhú a ďalšiu hypotéku, v jednej banke mu rovno skrátia splatnosť na 20 rokov a znížia LTV na 80 %. Momentálne k investičným klientom takto pristupuje metodicky jedna banka. Ale určite to postupne príde celoplošne, aby sa spomalili investície takéhoto enormného charakteru.
Pri dobrom nastavení stále viete zarobiť toľko, aby vám nájomné splácalo nielen istinu, ale aj úrok. Ceny nájmov sú vysoké a zrejme ešte porastú, pretože postupne bude pribúdať tých, ktorí nebudú spĺňať podmienky bánk na získanie úveru. Ale oni predsa niekde bývať musia. Tu je dôležité si uvedomiť, že výnos resp. úžitok je pre každého iný, vzhľadom na dôvod, prečo sa rozhodol kupovať investičný byt. Ale ak sa na to pozrieme z pohľadu cash-flow, je ideálne, ak vám nájomné pokryje splátku hypotéky, t.j. istiny aj úroku, platby správcovi, ktoré obsahujú aj fond opráv, platby za energie a internet s TV. Nesmiete tiež zabudnúť na to, že nie celý rok sa vám musí podariť mať nehnuteľnosť prenajatú. Je teda rozumné, pokiaľ vás výška nájomného obvyklá v danej lokalite púšťa, započítať do výšky aj rezervu na mesiace, kedy nehnuteľnosť nebude obsadená, no pravidelné platby budú musieť byť majiteľom nehnuteľnosti uhradené.
Keď kupujete byt na investíciu, je potrebné zohľadňovať úplne iné parametre, ako keď si kupujete vlastné bývanie. Ľudia musia mať dôvod prísť bývať práve do vášho bytu. Preto nemusí mať práve najkrajší výhľad, aj keď by bol určite plusom. Inak musíte posudzovať nielen lokalitu, ale napríklad aj stav. Keď si kupujete byt pre seba, chcete atraktívnu nehnuteľnosť v dobrej kondícii. Alebo naopak, kúpite si byt v pôvodnom stave a prerobíte si ho podľa svojich predstáv. V prípade investičného bytu sa vám však tieto dodatočné náklady nemusia v nájme vrátiť. Pri prenájme je tiež potrebné počítať s rýchlejším opotrebením zariadenia a nových zásahov, keďže prístup nájomníkov k veciam je určite iný ako majiteľov. Preto je optimálne pri investičnom byte zvoliť zlatú strednú cestu.
Investori často kupujú menšie byty, pretože pri nich je vyššia pridaná hodnota a po úhrade všetkých nákladov a splátky hypotéky ešte zostáva aj rezerva. Treba si však uvedomiť, že v takýchto bytoch je vyššia fluktuácia nájomníkov. Malé byty sú často iba prestupnou stanicou, klienti si v nich vykrývajú dočasnú potrebu bývania. Pri väčších, troj- a viacizbových bytoch je doba hľadania nájomníkov spravidlavyššia. Na druhej strane, keď nájdete nájomníkov, sú to ľudia, ktorí v tom nájme z nejakého dôvodu sú. Preto aj doba nájmu bude dlhšia. Tu je však častokrát iné riziko.
Ak zvažujete z niektorého zo spomínaných dôvodov kúpu nehnuteľnosti ako investíciu, urobte tak vzhľadom na pritvrdzujúce sa bankové podmienky čím skôr.
Kľúčové faktory pri rozhodovaní: Osobná situácia a budúcnosť
Pri rozhodovaní o kúpe či prenájme nehnuteľnosti zohráva veľkú úlohu aj správny výber portálu, cez ktorý sa ponuky hľadajú. Na portáli Nehnuteľnosti.sk sme porovnali viaceré byty, aby sme poskytli reálnejší obraz.
Štatisticky sa kúpa nehnuteľnosti ukazuje výhodnou v prípade, ak budete v danej lokalite žiť 10 rokov a viac. Ak práve bývate v meste, v ktorom neviete, či chcete ostať, hypotéku si dobre zvážte. Ďalšou variantou je potom byt prenajať.
V roku 2025 bude rozhodnutie medzi prenájmom a kúpou nehnuteľnosti závislé od viacerých faktorov. Ak máte stabilné zamestnanie a plánujete dlhodobo bývať na jednom mieste, kúpa nehnuteľnosti môže byť rozumnou voľbou.
Ak máte nejaké otázky alebo potrebujete poradiť, kontaktujte našich expertov.
Nemusí byť na škodu nájsť si dočasne skromnejšie bývanie a odkladať tak väčšiu sumu peňazí, ktorá sa vám môže zísť pri doplatení hypotéky na hodnotu bytu. Čím väčší vlastný kapitál budete mať, tým lepšie pre vás.
Ak si chcete doplniť chýbajúce vlastné zdroje na kúpu nehnuteľnosti, produkt môjÚVER k HYPOTÉKE je jednoduchý spôsob. Ide o úver zo stavebného sporenia, ktorý nevyžaduje založenie nehnuteľnosti. Ak kúpu nehnuteľnosti zatiaľ len plánujete, a nemáte dostatočné úspory, produkt môjDOMOV je ideálnym riešením.
V rozhodovaní vám môžu pomôcť aj naše úverové kalkulačky alebo osobná konzultácia s expertom na financovanie bývania. Nech sa rozhodnete akokoľvek, dôležité je, aby vaše bývanie zodpovedalo vašim potrebám - dnes aj o niekoľko rokov.