Kúpa nehnuteľnosti je radostná udalosť, a zároveň aj jedna z najstresujúcejších. Ceny bytov sa oproti minulým rokom výrazne zvýšili najmä vo vychytenejších lokalitách. Pri tom treba urobiť veľa krokov od nápadu k realizácii - presťahovania sa do vašej novej nehnuteľnosti. S konečným rozhodnutím počkajte niekoľko dní, neunáhlite sa. Otázka bývania sa nikdy nevyrieši zo dňa na deň.
Faktory ovplyvňujúce cenu a výber nehnuteľnosti
Pri výbere vhodného bývania je nevyhnutné zohľadniť rôzne faktory. Medzi kľúčové patrí počet podlaží, lokalita (či je nehnuteľnosť blízko centra), občianska vybavenosť (materská a základná škola, zdravotné stredisko, obchody, zastávky MHD), orientácia bytu a počet obytných miestností. Tieto aspekty majú priamy vplyv na cenu nehnuteľnosti. Najväčší vplyv na cenu nehnuteľnosti má lokalita - až 30 %, a poschodie, na ktorom sa byt nachádza, neuveriteľných 15 %. Cena bytu v budove bez výťahu môže byť o 20 - 30 % nižšia ako v budove s výťahom. Cena bytu ovplyvňuje aj vek stavby. Novostavba je takmer vždy drahšia ako staršia budova.
Starší byt: Výhody a nevýhody
Prvou a často najvýraznejšou výhodou staršieho bytu je jeho nižšia cena v porovnaní s bytom v novostavbe. Staršie byty vo väčšine prípadov potrebujú rekonštrukciu, čo však môže byť aj príležitosť pre majiteľa. Niekedy sú staré byty už zrekonštruované, aby boli konkurencieschopnejšie na realitnom trhu.
Náklady na rekonštrukciu bytu sa líšia v závislosti od potrebných prác a ich rozsahu. Za kompletnú rekonštrukciu s demoláciou priečok, postavením nových stien, výmenou elektroinštalácie, inštaláciou nového vykurovacieho systému, montážou sadrokartónu, pokládkou parkiet a keramických obkladov a maliarskymi prácami môžete zaplatiť od 400 do 700 EUR/m². V niektorých prípadoch môžu byť náklady vyššie, inokedy nižšie.
Ak je rekonštrukcia bytu to, čo vás odrádza od kúpy staršieho bytu, musíte zvážiť aj ďalšie výhody, ktoré staršie bývanie ponúka. Dôležitou výhodou bytov v starých budovách sú často výrazne zjednodušené papierovačky. A v neposlednom rade, staršie byty sa často zdajú vizuálne väčšie ako nové byty, aj keď sú rovnako veľké. Dôvodom je rozdielne usporiadanie miestností, ale aj vysoké stropy, ktoré prispievajú k pocitu priestrannosti.
Napriek týmto výhodám, starý byt v starej budove má aj dve značné nevýhody. Prvou, ako už bolo spomenuté, je nevyhnutnosť renovácie, ktorá môže znamenať vysoké náklady na adaptáciu. Ďalšou významnou nevýhodou je nižšia energetická hospodárnosť starých budov. Budovy postavené pred niekoľkými desaťročiami majú často menšiu hrúbku izolácie, čo môže zvýšiť náklady na vykurovanie a chladenie. Problémom môže byť aj znehodnotená fasáda, spoločné priestory (chodby) či staré výťahy.
Príkladom z praxe je skúsenosť Trnavčanky Silvie. Po kúpe staršieho bytu z 50. rokov postupne odhaľovala rôzne nedostatky. Hoci sa jej byt páčil pre svoju atmosféru, vyžadoval si úpravy. Staré plastové okná netesnili dobre a dispozičné riešenie bytu jej prekážalo, najmä v kúpeľni. Neustále riešila poruchy, ako napríklad deravú strechu, čo ju viedlo k zamysleniu, či by sa týmto problémom nevyhla v novostavbe. Staršie bytové domy často neprešli generálnou opravou spoločných priestorov, rozvodov a infraštruktúry. V prípade budúcej rekonštrukcie by sa jej náklady na fond opráv mohli zvýšiť zhruba o 50 eur mesačne, čo by v súčasnej ekonomickej situácii predstavovalo ďalšiu finančnú záťaž. Silviu tiež neteší, že hodnota jej bytu nerastie tak rýchlo ako pri novostavbách.
Novostavba: Moderné bývanie s vyšším komfortom
Novostavba, ako už jej názov napovedá, je nový byt v novom dome. V takomto byte nájdete nové inštalácie, podlahové krytiny a stenové obklady, a zvyčajne je k dispozícii aj výťah. Novostavba nepotrebuje rekonštrukciu v takom rozsahu ako byt v starej budove. Nové byty sú prispôsobené rušnému každodennému životu. V modernom bývaní sa miestnosti často spájajú do otvoreného priestoru, s menším počtom dlhých chodieb. Kuchyňa, jedáleň a obývacia izba sú často súčasťou otvoreného pôdorysu bez priečok, čo vytvára vzdušnejší a funkčnejší priestor.
Ďalšou významnou výhodou novostavieb je ich vyššia energetická efektívnosť. Tá je zabezpečená dodržiavaním prísnych stavebných predpisov a použitím moderných stavebných materiálov s vynikajúcimi izolačnými vlastnosťami. Novostavby taktiež znižujú negatívny dopad na životné prostredie, ako uviedol Vladimír Beňo z Knauf Insulation pre Aktuality.
Napriek mnohým výhodám, novostavba má aj určité nevýhody. Jednou z nich môže byť vyššia počiatočná cena. V niektorých prípadoch je potrebné počítať iba s minimálnou čiastkovou sumou na "sprevádzkovanie" bytu, napríklad na dokončenie kuchynskej linky alebo vstavaných skríň, v závislosti od štandardu, v akom sa byt predáva.
Väčší komfort bývania v novostavbe sa odrazí aj pri parkovaní. Každá novostavba myslí na dostatočný počet parkovacích miest, čím sa eliminuje stres z hľadania miesta. Svoje parkovacie miesto budete mať vždy isté. Ďalšou veľkou výhodou je aj možnosť reklamovať nedostatky nehnuteľnosti, keďže zákonom určená minimálna záručná doba je 36 mesiacov.
Pri výbere medzi starým bytom a novostavbou neexistuje žiadna univerzálna správna odpoveď. Rozhodnutie bude najviac ovplyvnené vašimi osobnými preferenciami, životným štýlom, finančnými možnosťami a prioritami. Niekomu sa páči čaro starých bytov, niekomu otvorený priestor a moderný dizajn. Zatiaľ čo pre niekoho je prioritou lokalita, pre iných je to energetická efektívnosť a vôňa nového bytu.
Exkluzívne bývanie v novostavbe bytového domu Javorina v Mútnom
Finančné aspekty a investičný potenciál
Staršie byty sú často lákavejšie z hľadiska ceny. Napriek tomu, že sú cenovo dostupnejšie, je potrebné zvážiť aj ďalšie finančné prostriedky, ktoré budete musieť investovať pri rekonštrukcii. Na druhej strane, väčšina novostavieb sa predáva v štandarde, ktorý ponúka developer.
Pri starších bytoch máte jedinečnú možnosť zvýšiť ich hodnotu prostredníctvom renovácie. Táto renovácia je však často nákladná, pokiaľ chcete byt dostať do stavu, kedy bude pre trh príťažlivý. Treba si uvedomiť, že renovovať môžete len samotný byt. Čo sa týka celého bytového domu, výťahu alebo spoločných priestorov, tie nezmeníte. Je potrebné sa aj reálne zamyslieť nad tým, že keď starší bytový dom prejde kompletnou rekonštrukciou (zateplenie, výmena okien, výmena výťahu, výmena rozvodov teplej a studenej vody, obnova spoločných priestorov atď.), vo finále sa táto skutočnosť určite odrazí na zvýšených mesačných zálohových platbách. Vek starej bytovky však ostane nezmenený.
Pokiaľ dáte prednosť novostavbe, môžete si byť istý, že prvých pár rokov do nehnuteľnosti nebudete musieť investovať nič. Znamená to teda výraznú úsporu nákladov. Dispozície nových bytov sú prispôsobené aktuálnemu životnému štýlu, vďaka čomu sú oveľa zaujímavejšie. Modernejšia konštrukcia celej stavby je samozrejmosťou.
Vzhľadom na aktuálnu situáciu na realitnom trhu, kde ceny starších bytov dosahujú historické maximá, a zároveň s výhodnými úrokovými sadzbami hypoték, je obdobie vhodné na výmenu staršej nehnuteľnosti za novostavbu. Ako uviedol partner realitnej kancelárie Herrys Filip Žoldák, nové bývanie prináša vyšší komfort, kvalitnejšie materiály a efektívnejšie dispozičné riešenia. Prevádzkové náklady v novostavbách sú často nižšie než v starších domoch.
Ceny nehnuteľností rástli na celom Slovensku približne o tri až päť percent. V silnejších mestách, ako sú krajské mestá (Banská Bystrica, Žilina, Prešov), tento rast dosahoval sedem až 15 percent, zatiaľ čo v Bratislave to bolo päť až osem percent. Hoci sa očakáva mierne ochladenie na realitnom trhu, nové byty by si mali udržať svoju hodnotu. "Staršie nehnuteľnosti zlacnejú a stane sa to v dvojciferných číslach," hovorí riaditeľ predaja Lucronu Juraj Ťahún. Dôvodom je najmä energetická náročnosť starších stavieb, ktorá môže pri dvojizbovom byte znamenať aj 100-eurový rozdiel v mesačných nákladoch oproti novostavbe. Energetická úspornosť novostavieb nielenže zachová hodnotu príbytku, ale aj ušetrí peňaženku od zbytočných nákladov na energie.
Investícia do nehnuteľnosti je považovaná za konzervatívnu a bezpečnú. Nechať peniaze v banke, kde úroky dosahujú maximálne 1,5 percenta ročne, nie je ideálna forma investície. V prípade prenájmu môže nehnuteľnosť zhodnocovať prostriedky na úrovni štyroch percent ročne, navyše jej hodnota medziročne rastie.
Pre mladých ľudí, ktorí riešia svoje prvé bývanie, môže byť výhodnejšie zvážiť nájom. Ponuka dostupných nájomných bytov však na Slovensku absentuje. Výstavba nájomných bytov nie je pre developerov dostatočne rentabilná. Štát a mestá by sa mali zapojiť do ich výstavby formou PPP projektov, keďže vlastnia pozemky a budovy vhodné na tento účel. Financovanie výstavby štátnych bytov by mohlo byť zabezpečené z penzijných fondov.
Kľúčové otázky pri rozhodovaní
Starý verzus nový byt je otázka, na ktorú si musíte odpovedať podľa Vašich individuálnych požiadaviek a potrieb. V prvom rade je potrebné pochopiť Vaše dôvody kúpy. Aký máte životný štýl? Kupujete investičný byt? Aké sú Vaše finančné možnosti? Je pre Vás dôležité, v akej výške budú mesačné náklady na byt? Je pre Vás dôležité komfortné parkovanie pri bytovke? Ste limitovaný časom sťahovania sa do kupovanej nehnuteľnosti?
Položte si týchto pár základných otázok a úprimne si na ne odpovedzte. Spravte si kalkuláciu a dôkladne si premyslite, aké sú vaše preferencie. Ak vám na konci celej tejto kalkulácie vyjde rozdiel iba pár tisíc eur, odporúčame jednoznačne kúpiť novostavbu. Nezabudnite tiež zobrať do úvahy lokalitu, ktorá je veľmi dôležitá aj pri prípadnom prenájme alebo budúcom predaji. Potenciálni záujemcovia o prenájom takmer vždy preferujú novostavbu.
Projekt ako Metropolis v centre Bratislavy predstavuje bývanie novej generácie. Je to premyslený projekt, ktorý spája nadčasový dizajn, inteligentné technológie a širokú škálu bytov. Okrem vysokej kvality bývania ponúka aj výborný investičný potenciál. Nájomcovia si radi priplatia za komfort a lokalitu, čo môže znamenať až dvojnásobné nájomné oproti porovnateľným starším bytom. Lokalita, štandard prevedenia a technológie sú dôvodmi, prečo sú projekty ako Metropolis výnimočné.
Ak dnes uvažujete o zmene bývania, môže byť vhodný čas na predaj staršej nehnuteľnosti, ešte predtým, než si vyžiada výraznejšiu investíciu do rekonštrukcie. Kombinácia historicky vysokých cien na sekundárnom trhu a série výhod, ktoré novostavby ponúkajú, vytvára ideálne podmienky pre rozhodnutie posunúť sa ďalej. Neodkladajte rozhodnutie.