Rozhodnutie o kúpe vlastného bývania je jedným z najvýznamnejších finančných a životných krokov, ktoré človek počas svojho života urobí. V momente, keď sa vám podarí niečo našetriť a začnete uvažovať o vlastnej streche nad hlavou, nevyhnutne sa vynorí otázka: Oplatí sa viac kúpiť byt, alebo postaviť či kúpiť rodinný dom? Táto voľba predstavuje komplexné rozhodnutie, ktoré závisí od mnohých faktorov, od vašej finančnej situácie, cez životný štýl, až po dlhodobé plány. V minulosti sme mohli pozorovať posun v obľúbenosti rodinných domov. Kým v roku 2008 tvorili byty polovicu všetkých dokončených nehnuteľností na bývanie, v roku 2016 ich podiel klesol na 28 percent, zatiaľ čo rodinné domy tvorili až 72 percent. Tento trend pokračoval aj ďalej, keď sa v roku 2021 podiel domov na rezidenčnom bývaní dostal na 68 percent. Náklady na bývanie sú významnou položkou v rodinných rozpočtoch, keď v roku 2021 podľa údajov Eurostatu tvorili na Slovensku vyše 30 % z nich.
Finančné aspekty: Cena a prevádzkové náklady
Jedným z najčastejších argumentov v prospech bytu býva jeho obstarávacia cena. Zdá sa, že kúpa bytu je finančne dostupnejšia, najmä v porovnaní s rodinným domom, do ktorého ceny vstupuje okrem samotnej stavby aj cena pozemku. Pri detailnom pohľade na realitný trh sa však tento mýtus môže rýchlo rozplynúť. Ceny starších trojizbových bytov po rekonštrukcii sa dnes v krajských mestách pohybujú na úrovniach, za ktoré je možné postaviť úplne nový, moderný dom. Podľa údajov Národnej banky Slovenskej republiky je dom možné kúpiť priemerne za 1 318 € za m², pričom priemerná cena za m² pri všetkých druhoch bytov sa pohybuje okolo 2 000 € za m². Tento rozdiel je naozaj hodný zváženia, najmä ak uprednostňujete súkromie a vlastný priestor pred mestským prostredím.
Skutočný finančný rozdiel sa však prejaví až pri mesačných prevádzkových nákladoch. Veľa ľudí vám povie, že bývanie v dome vychádza lacnejšie než v byte. Pravda je taká, že náklady na bývanie v rodinnom dome nemusia byť každý mesiac úplne rovnaké. Zaskočiť vás môžu rôzne opravy a údržby, ktoré na rozdiel od bytu, kde sa na všetko skladáte spolu s ostatnými, idú z vášho vrecka. Náklady na bývanie v byte sú v porovnaní s domom väčšinou nižšie. Dvojnásobne to platí pri novostavbách, kde viete ušetriť aj na teple a vode. Výdavky však závisia tiež od toho, koľko energií a vody miniete v danom období. Avšak istotou je v tomto prípade tzv. nízkoenergetický štandard. Ak máte dom postavený vhodným spôsobom, oproti bytu môžete veľa ušetriť za energie. Vďaka certifikovaným materiálom s vysokou tepelnoizolačnou schopnosťou sa mesačné náklady na kúrenie v týchto novostavbách pohybujú v priemere medzi 35 až 55 eurami.
Pri kúpe domu z druhej ruky môže byť proces nasťahovania pomerne rýchly. Kúpu takéhoto bývania je v závislosti od hladkosti priebehu predaja možné dokončiť takmer okamžite, kým výstavba nového domu si vyžaduje mesiace plánovania, než sa vôbec začnú prvé práce na stavbe. Všetko, samozrejme, záleží od stavu nehnuteľnosti. Niektoré domy sa predávajú v stave, v ktorom si doslova stačí vybaliť kufre a zabývať sa, zatiaľ čo iné si vyžadujú pomerne rozsiahle rekonštrukcie. V prípade starších nehnuteľností už podľa ich veku približne vieme, čo možno od nich očakávať, aké investície budú vyžadovať hlavne podľa aktuálneho stavu.
Spôsob financovania hypotékou sa tiež líši. Byt je pre banku jednoznačne najľahšie financovateľným variantom. Banka dokáže v niektorých prípadoch financovať klienta až do výšky 90 percent hodnoty nehnuteľnosti. Byt pre banku predstavuje tiež väčšie možnosti v prípade nutnosti predaja nehnuteľnosti kvôli možnému nesplácaniu úveru. Celkovo je proces financovania pomerne rýchly a jednoduchý. Pri rodinných domoch je štandardom 70 až 80 percent financovanie voči hodnote domu, pričom na výnimku to môže byť aj 90 percent, ale po splnení viacerých podmienok. Klient sa tak musí pripraviť na výrazne vyššiu mieru dofinancovania, či už z vlastných zdrojov, prípadne spotrebného úveru alebo stavebného medziúveru. Výstavba domu je z pohľadu financovania najzložitejším a najpomalším variantom. Banky poskytujú prostriedky postupným čerpaním, čo znamená, že klient musí predložiť doklady o už vykonaných prácach a investíciách.
Životný štýl a osobné preferencie
Rozhodnutie, či chcete žiť v byte alebo v dome, závisí do značnej miery od vašich osobných preferencií a životného štýlu.
Rodinný dom - sloboda a priestor:Rodinné domy poskytujú svojim majiteľom väčší stupeň intimity a súkromia. Predstavte si ráno, kedy vás namiesto vŕtania suseda zobudí ticho alebo spev vtákov. Káva na vlastnej terase, kým sa deti hrajú na trávniku, je benefit, ktorý byt v meste dokáže nahradiť len ťažko. Rodinné domy ponúkajú priestor, ktorý sa prispôsobuje rodine, nie naopak. Vďaka rodinnému domu získate vyšší level súkromia - nebude vás rušiť výťah, vŕtajúci susedia od vedľa, hudobný hluk suseda, ktorý sa rozhodol zdokonaliť svoju hru na klavír, či dupotajúce susedove deti. Aj malý pozemok pri dome prinesie množstvo radosti celej rodine - deti sa majú kde hrať, rodičia si posedieť na slniečku, či využiť výhody okrasnej alebo úžitkovej záhrady. Vďaka množstvu predpripravených projektov domov typu bungalov si ľahko vyberiete dispozičné riešenie, ktoré najviac vyhovuje vašim potrebám. V porovnaní s bytom môžete v dome chovať rôzne domáce zvieratká, ktoré by v byte až tak spokojné neboli. Máte vlastné parkovacie miesto a nemusíte každý deň riešiť dilemu, kde zaparkovať.
Dom si môžete postupne meniť, prestavovať, nadstavovať podľa seba a nepotrebujete na to súhlas ďalších osôb (bytové družstvo, správca), len si vybavíte stavebné povolenie. Vlastníctvo domu sa spája s tým, že máte plnú kontrolu nad jeho údržbou. Je jedno, či ide o jednoduché opravy alebo výmenu strechy. Všetko si spravujete sami. Keď si kúpite dom, stávate sa jeho správcom.
Nevýhodou rodinných domov je, že sa zvyčajne stavajú v okrajových častiach miest, prípadne satelitných dedinách, preto na vás čaká v prípade potreby pravidelné dochádzanie. Rodinné domy zároveň potrebujú o niečo väčšiu starostlivosť ako byty. S vlastníctvom rodinného domu vám pribudnú starosti ako napríklad kosenie trávy a starostlivosť o záhradu. Hlavnou nevýhodou sú vyššie náklady spojené s údržbou a správou domu. Taktiež sú vyššie ich ceny, a preto predstavujú dlhodobejší finančný záväzok ako byty.
Byt - pohodlie a mestská lokalita:Byty sa zvyčajne nachádzajú viac v centre mesta, čo znamená, že vďaka bývaniu v byte v správnej lokalite viete byť vždy v centre diania a všade to máte doslova na skok. Starostlivosť o byt zahŕňa len starostlivosť o interiér. V prípade, ak bývate a pracujete v jednom meste, ideálne v rovnakej lokalite, odpadá čas potrebný na dochádzanie. Veľa ľudí vám povie, že bývanie v dome vychádza lacnejšie než v byte. Náklady na bývanie v byte sú v porovnaní s domom väčšinou nižšie.
Avšak, veľa bytov má tenké steny, ktoré oddeľujú vás a vašich susedov. To znamená, že môžete veľmi jasne počuť viaceré ich konverzácie. Problémom môže byť aj stiesnený priestor v dôsledku nešťastného dispozičného riešenia bytu. Problémy sa však môžu vyskytnúť s neprispôsobivými susedmi, ktorých prítomnosť je citeľnejšia ako v dome. Taktiež sú častokrát o dosť menšie ako domy.
Výhodou bytu je, že zvyčajne ho máte možnosť v prípade potreby prenajať. Taktiež je ich kúpa vo väčšine prípadov lacnejšia, ako kúpa domov. Pri kúpe bytu hovoríme o priestore, ktorý je obklopený spoločným majetkom všetkých vlastníkov bytu. Vďaka správcovským spoločnostiam, ktoré môžu v bytových komplexoch ponúkať možnosť recepcie, je pravdepodobnejšie, že do bytového komplexu sa dostanú naozaj iba tí ľudia, ktorí tam bývajú. Spolu so správcovskými spoločnosťami, ktoré môžu v bytových komplexoch ponúkať možnosť recepcie, je pravdepodobnejšie, že do bytového komplexu sa dostanú naozaj iba tí ľudia, ktorí tam bývajú.
V prípade bytov však väčšinu opráv musíte konzultovať s tímom, ktorý má na starosti údržbu celej budovy. Cena za správu bytov je zvyčajne o niečo nižšia, nakoľko sú náklady na údržbu celej budovy zdieľané medzi všetkých majiteľov bytov.
Investičný potenciál a dlhodobá perspektíva
Kúpa domu, alebo bytu je významná investícia, a preto je prirodzené, že sa chcete uistiť, že maximalizujete svoje potenciálne výnosy. Domu môžete pridať hodnotu rôznymi rekonštrukciami, prístavbami alebo prestavbami. Na druhej strane, cena za správu bytov je zvyčajne o niečo nižšia, nakoľko sú náklady na údržbu celej budovy zdieľané medzi všetkých majiteľov bytov. Vďaka tomu existuje vyšší potenciál pre peňažné výnosy.
Ak sa rozhodnete pre byt a nie pre dom, budú vaše počiatočné náklady na kúpu nehnuteľnosti nižšie. Budete však musieť zaplatiť rôzne poplatky za správu spoločných priestorov a podobne. V prípade domu máte z dlhodobého hľadiska vyšší potenciál pre rast kapitálu, spravidla však ide o väčšiu investíciu s vysokými počiatočnými nákladmi. Ak sa chystáte založiť si svoje portfólio nehnuteľností, vyberte si byty. Je to jednoduchšie, lacnejšie a v priebehu času si môžete rýchlejšie postaviť portfólio tvorené bytmi, v rôznych lokalitách.
Byt považujem za vhodnú investičnú nehnuteľnosť. Výhodou je, že je súčasťou bytového komplexu a nie samostatne stojaca, čo zvyšuje mieru jej bezpečnosti.
Stavba nového domu verzus kúpa existujúceho
Rozhodovanie medzi kúpou existujúceho domu a stavbou nového môže potrápiť nejednu rodinu, ktorá sa plánuje usadiť. Samozrejme, mnohé závisí od osobných preferencií, rozpočtu a ďalších okolností, ktoré môžu rozhodovanie uľahčiť, či naopak sťažiť. Oba varianty však majú svoje výhody a nevýhody.
Stavba nového domu:Stavba vlastného domu je pre vyjadrenie vlastných nápadov bezpochyby najideálnejšou voľbou. Stavba nového domu zas ponúka budúcim majiteľom možnosť navrhnúť priestor pre celú rodinu presne podľa individuálnych požiadaviek. V novostavbe tak môžete zohľadniť všetky preferencie budúcich obyvateľov, ale aj ich potreby a odlišný životný štýl. Nový dom má výhodu v tom, že ponúka moderné vybavenie a technológie, ktoré sú energeticky efektívnejšie. Bývanie sa tak stane pohodlnejším, ekologickejším a nákladovo prijateľnejším. V plánoch novostavby môžete zahrnúť energeticky úsporné prvky, izoláciu, či solárne panely. Výhodou je, že všetko, a to aj vrátane strechy, zariadenia a technických prvkov, bude nové.
Moderné procesy umožňujú sťahovanie do nového už po pár mesiacoch od získania povolení. Moderné stavebné firmy dnes ponúkajú riešenia na kľúč, ktoré túto záťaž preberajú na seba. Klienti tak získavajú nielen dom, ale aj možnosť využiť garanciu pevnej ceny. Táto voliteľná služba je v dobe kolísajúcich cien materiálov kľúčová, pretože rodine zabezpečí, že sa dohodnutý rozpočet v priebehu stavby nenavýši. Pre tých, ktorí si nevedia život vo vlastnom predstaviť, existuje na Slovensku 16 vzorových domov, kde si môžu kvalitu a dispozičné riešenia vyskúšať naživo.
Výstavba nového rodinného domu je z pohľadu financovania najzložitejším a najpomalším variantom. Pri výstavbe musí klient stavebný pozemok buď mať, alebo ho musí nadobudnúť. Následne v drvivej väčšine prípadov musí klient začať stavebné práce, a to už musí hradiť zo svojich zdrojov, prípadne iného typu úveru. Až po vytiahnutí obvodových múrov vie banka poskytnúť úver na dostavbu. Banka poskytuje prostriedky postupným financovaním. Ak má klient čas a trpezlivosť, samozrejme aj výstavba vlastného domu je riešením. Musí ale rátať so značne dlhším časom a s výrazne zložitejším postupom financovania ako pri kúpe už hotového domu alebo bytu.
V prípade aktuálneho financovania výstavby rodinného domu, ktorý si klient stavia svojpomocne, sú s ňou spojené riziká, že predpokladaná výška investície nebude totožná s reálnou výškou investície. Vidíme, že dostupnosť stavebných materiálov je obmedzená a cena stavebných materiálov rastie, tak isto aj ostatné náklady ako energie a podobne. Opatrný by mal byť klient v situáciách, ak nemá dostatok vlastných zdrojov a chce výstavbu financovať hypotekárnym úverom. Tu by sme odporúčali počkať, kým sa situácia zastabilizuje, pretože sa môže dostať do situácie, kedy banka bude na uvoľnenie finančných prostriedkov požadovať vyššie zhodnotenie rozostavanej nehnuteľnosti a bez vlastných zdrojov alebo doplnkovej formy financovania to nebude možné.
Kúpa existujúceho domu:Kúpa existujúceho domu je limitujúca, ak máte v hlave predstavu, ako by mal váš vysnívaný domov vyzerať. S trochou fantázie a menšej, či väčšej dávky rekonštrukcie, dokážete preniesť svoje nápady aj do už postaveného domu. Výhodou je, že už podľa ich veku približne vieme, čo možno od nich očakávať, aké investície budú vyžadovať hlavne podľa aktuálneho stavu. Pri kúpe domu z druhej ruky môže byť proces nasťahovania pomerne rýchly. Kúpu takéhoto bývania je v závislosti od hladkosti priebehu predaja možné dokončiť takmer okamžite.
Avšak, mnohé staršie domy vyžadujú úpravy a údržbu. Vybavenie hypotéky na kúpu domu môže byť trochu zložitejšie. Banky sú pri posudzovaní financovania domov prísnejšie a obozretnejšie, pretože ceny rodinných domov môžu kolísať viac ako ceny bytov. Aj preto na domy banky poskytujú nižšie LTV prípadne hypotéku dostanete s trochu vyšším úrokom. Ak bude kupovaný dom v horšom stave a nemáte dosť vlastných prostriedkov, napríklad na jeho rekonštrukciu, banka vám vie poskytnúť úver aj na tento účel. Počítajte ale s tým, že nebude možné, aby ste so založením len kupovaného staršieho domu s potrebou rekonštrukcie dostali úver vo výške kúpnej ceny a sumy na rekonštrukciu zároveň.
Novostavba verzus staršia nehnuteľnosť
Investícia do novostavby je vždy najvýhodnejšia, pretože kým staršia nehnuteľnosť už prebehla opotrebovaním, novostavba je vo veku 0, čiže tým dlhšie vydrží. Aj keď vopred nevieme, ako bude dnešná novostavba vyzerať o 40 rokov a či použité materiály a technológie odolajú času tak ako napríklad byty, ktoré majú dnes 40 rokov, určite sa oplatí do nej investovať.
Veľkou výhodou bytov v novostavbách je aj to, že v drvivej väčšine je ich súčasťou už aj parkovacie miesto, čo je hlavne vo veľkých mestách neoceniteľné, ale aj infraštruktúra. Hypotékam na kúpu nových bytov sa viac venujeme aj na našej stránke v časti Hypotéka na novostavbu. Spôsob jej vybavenia závisí od toho, či je už bytový dom postavený, či je už skolaudovaný alebo sa len začal stavať. Tiež záleží od toho, či je projekt v banke nastavený ako developerský projekt alebo nie. V prípade nastavenia developerskej hypotéky bude vybavenie hypotéky v zmluvnej banke jednoduchšie, rýchlejšie a väčšinou aj výhodnejšie pre vás. Minimálne ušetríte na znaleckom posudku a banky majú pre klientov žiadajúcich o hypotéku na developerský projekt ďalšie výhody.
Ak si chcete kúpiť nový rodinný dom prostredníctvom hypotéky, aj pri jej vybavení bude rozhodujúce, či je dom už postavený, skolaudovaný alebo je vo fáze prípravy alebo výstavby.
Kúpiť byt postavený hoci aj pred desiatkami rokov nemusí byť vždy prehrou. Je pravda, že aj nehnuteľnosti majú svoju životnosť, ale zo skúseností vieme, že kedysi boli bytovky stavané z tehál alebo panelov a dodnes stoja. Sú relatívne odolné, vo väčšine prípadov už aj rekonštruované. Spoločenstvá vlastníkov sa o bytové domy starajú, v mnohých okrem tradičného zateplenia prebehli alebo priebežne prebiehajú rekonštrukcie hlavne vodovodných a odpadových potrubí, aby sa predišlo haváriám v dôsledku opotrebovania materiálov. Keďže tieto bytové domy boli postavené a navrhované pred mnohými rokmi, podľa mojich informácií sú tieto byty príjemné a dobre obývateľné. Byty stavané koncom 20. storočia mali celkom iné dispozície ako tie súčasné, a stále je možné kúpiť ich za nižšie ceny ako novostavby. Ak sa rozhodnete kúpiť byt starší ako 10 - 15 rokov, je dosť pravdepodobné, že bude v dobrom stave a jedinou investíciou budú jeho úpravy v podobe novej maľovky prípadne podláh. Ak je byt starší a nebol zrekonštruovaný, jeho cena môže byť ešte nižšia, čo vám ale dáva priestor na jeho obnovu a kompletnú rekonštrukciu podľa vašich predstáv.
Pri kúpe vlastného bývania sa preto nerozhodujte len v krátkodobom horizonte, ale zamerajte sa aj ďalej do budúcnosti a zvážte všetky faktory, ktoré môžu byť pre vás pri rozhodovaní dôležité. Predsa len, ide o rozhodnutie, ktoré v zásadnej miere ovplyvní vaše ďalšie fungovanie, a preto nie je rozumné ho urýchliť.
Zhrnutie a odporúčania
Voľba medzi bytom a domom je hlboko osobná. Neexistuje univerzálna odpoveď, ktorá by vyhovovala všetkým. Pri rozhodovaní by ste mali zvážiť svoju súčasnú finančnú situáciu, životný štýl, rodinné plány a dlhodobé ciele.
- Pre mladých ľudí, páry bez detí, alebo tých, ktorí uprednostňujú mestský život: Byt môže byť ideálnou voľbou vďaka svojej dostupnosti, nižším počiatočným nákladom a blízkosti k pracovným príležitostiam a voľnočasovým aktivitám.
- Pre rodiny s deťmi, alebo tých, ktorí túžia po súkromí a priestore: Rodinný dom ponúka viac slobody, priestoru na rast a možnosť realizácie vlastných predstáv o bývaní.
- Pre investorov: Byty môžu predstavovať jednoduchšiu a rýchlejšiu cestu k budovaniu investičného portfólia.
Nezabudnite si pred definitívnym rozhodnutím dôkladne premyslieť všetky aspekty, vrátane potenciálnych budúcich nákladov a vývoja cien na trhu. Konzultácia s hypotekárnym špecialistom vám môže pomôcť zorientovať sa v možnostiach financovania a zvoliť najvýhodnejšiu cestu k vášmu vysnívanému bývaniu.