Náklady na bývanie predstavujú pre mnohé domácnosti na Slovensku významnú finančnú záťaž. V priemere dospelá osoba zaplatí mesačne za energie a základné služby spojené s bývaním približne 190 eur, čo tvorí zhruba štvrtinu jej disponibilného príjmu. Táto položka je pre väčšinu Slovákov najväčšou mesačnou finančnou ťarchou. Prieskum Poštovej banky odhalil, že ani bývanie v inom kraji neprináša výrazné zníženie podielu týchto výdavkov na celkových príjmoch. Najviac pociťujú finančnú záťaž spojenú s bývaním v Trnavskom kraji, zatiaľ čo najdrahšie bývanie je v Bratislave, kde náklady prevyšujú slovenský priemer o takmer 100 eur.
Ukazovateľ prílišnej ťarchy nákladov na bývanie podľa OECD
Organizácia pre hospodársku spoluprácu a rozvoj (OECD) sleduje špecifický ukazovateľ nazývaný "prílišná ťarcha nákladov na bývanie". Tento ukazovateľ zohľadňuje nielen hypotekárne náklady alebo nájomné, ale aj poistenie nehnuteľnosti, povinné poplatky za služby, pravidelnú údržbu a opravy, dane a náklady na energie. Ak tieto výdavky presiahnu 40 % disponibilného príjmu domácnosti, hovorí sa o prílišnej ťarche.
Na základe tohto ukazovateľa je alarmujúce, že pre viac ako 78 % Slovákov s najnižším príjmom, ktorí splácajú hypotéku, sú náklady na bývanie extrémne zaťažujúce. Títo ľudia patria do skupiny obyvateľov ohrozených finančnou nestabilitou. Najviac postihnutými skupinami sú osamelí rodičia a viacdetné domácnosti (s tromi a viac deťmi), ktoré znášajú túto finančnú záťaž najhoršie. Rozdiely medzi jednotlivými regiónmi Slovenska v tomto ohľade nie sú dramatické, s výnimkou Košického kraja, kde obyvatelia pociťujú záťaž spojenú s bývaním intenzívnejšie než v iných častiach krajiny.
Podobná situácia panuje aj u našich susedov. Poliaci a Česi čelia podobným výzvam. V Maďarsku a Chorvátsku je situácia pre nízkopríjmové obyvateľstvo ešte vážnejšia, kde takmer 90 % z nich vynakladá na bývanie viac ako 40 % svojho príjmu.
Špecifiká slovenského trhu s nehnuteľnosťami
Napriek tomu, že ceny nehnuteľností už nedosahujú historické maximá, nespokojnosť s ich dostupnosťou a nákladmi na kúpu zostáva rekordná celosvetovo. Zvýšenie úrokových sadzieb síce prispelo k poklesu cien nehnuteľností, avšak zároveň predražilo úvery a znížilo schopnosť spotrebiteľov financovať si nové bývanie. Tento vývoj viedol k spomaleniu výstavby nových domov a bytov, čo ďalej zhoršilo dostupnosť bývania.
Slovensko na čele európskeho rebríčka nákladov na bývanie
Štatistiky OECD a Európskej únie poukazujú na to, že Slovensko patrí medzi krajiny s najvyššími nákladmi spojenými s bývaním v porovnaní s príjmami. Najčastejším spôsobom porovnania je podiel výdavkov na bývanie, vodu, elektrinu a plyn na celkových výdavkoch domácností. Podľa údajov Eurostatu za rok 2022 priemerná slovenská rodina alokovala až 30,3 % svojich výdavkov na bývanie. Ide o rekordnú hodnotu nielen v rámci Európskej únie, ale aj OECD. Slovensko je v tomto parametri porovnateľné len so škandinávskymi krajinami, ako sú Fínsko a Dánsko. Priemer Európskej únie sa pritom pohybuje na úrovni 24 %. Východoeurópske krajiny, s výnimkou Česka, platia za bývanie výrazne menej, často pod 20 % svojich výdavkov (napr. Poľsko, Rumunsko, Bulharsko).
Väčšina Slovákov vlastní nehnuteľnosť bez hypotéky. Až 90 % obyvateľov Slovenska žije vo vlastnom bývaní, čo je výrazne nad priemerom Európskej únie (69 %). Mnoho domov a bytov, postavených predovšetkým v minulosti, nie je zaťažených hypotékami. Mladí ľudia na Slovensku opúšťajú rodičovský dom v priemere v 31 rokoch, zatiaľ čo priemer v EÚ je 26 rokov.
Daňové zaťaženie nehnuteľností: Potreba reformy
Na Slovensku sa aktuálne očakáva tlak na reformu systému zdaňovania nehnuteľností. Potreba konsolidácie verejných financií núti Ministerstvo financií SR hľadať úspory. Slovenské dane z nehnuteľností patria k najnižším v EÚ. V roku 2022 tvorili len 0,4 % HDP, čo predstavuje 460 miliónov eur. Priemer v EÚ dosahuje 2,1 % HDP, čo zodpovedá 333 miliardám eur.
Každá slovenská vláda dostáva odporúčania na reformu zdaňovania nehnuteľností od relevantných inštitúcií, vrátane OECD. Súčasný systém, ktorý vypočítava daň na základe rozlohy nehnuteľnosti, čelí dlhodobej kritike. Špecifiká slovenského realitného trhu predstavujú výzvu. Výpočet dane podľa hodnoty majetku by mohol negatívne ovplyvniť nízkopríjmové skupiny, napríklad dôchodcov žijúcich vo veľkých domoch postavených v minulosti, alebo obyvateľov priemyselne rozvinutých oblastí s prudko rastúcimi cenami nehnuteľností. Zásadné zmeny v zdaňovaní nehnuteľností doteraz nenastali kvôli obavám z negatívnych dopadov na veľký počet ľudí.
Väčšina ekonómov však reformu podporuje. Analytici pracujúci pre štát diskutujú o vytvorení cenových máp, ktoré by mohli priniesť dva hlavné benefity: presun daňového zaťaženia z práce na majetkové dane a zlepšenie férovosti zdaňovania nehnuteľností v rámci Slovenska. Očakáva sa, že získané prostriedky by štát mohol použiť na zníženie odvodového zaťaženia, čím by sa zvýšila atraktivita práce.
Kedy sa platí a neplatí daň z nehnuteľnosti? Magazín Nehnuteľnosti.sk
Neférovosť súčasného systému trápi analytikov dlhodobo. Napríklad, obyvateľ nového domu neďaleko Bratislavy môže platiť menej na dani z nehnuteľnosti ako majiteľ starého štvorizbového bytu v centre mesta, aj keď v oboch prípadoch je daň relatívne nízka.
Združenie miest a obcí Slovenska (ZMOS) uznáva, že zmena by mohla zvýšiť príjmy miest a obcí, avšak zdôrazňuje potrebu pripravenia nových oceňovacích modelov a zohľadnenia nákladov na legislatívne zmeny a administratívne procesy. Predseda ZMOS Jozef Božik varuje pred rozdielnymi vplyvmi na mestá a obce. Mestá s drahšími nehnuteľnosťami by mohli zaznamenať výrazný nárast príjmov z dane z nehnuteľností, zatiaľ čo v obciach s nižšími hodnotami by boli vplyvy menej výrazné.
Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS), považuje zdaňovanie nehnuteľností podľa trhovej hodnoty z cenovej mapy za nie najlepšie riešenie. Vladimír Kubrický z Realitnej únie SR zase vyjadruje pochybnosti o férovejšom charaktere takého systému, keďže automaticky predpokladá finančnú spôsobilosť vlastníkov drahších nehnuteľností platiť vyššie dane, čo nemusí platiť pre všetky skupiny obyvateľstva. Lazík tiež upozorňuje na závislosť od kvalitných a aktualizovaných dát, keďže ceny nehnuteľností ovplyvňuje viacero faktorov než len lokalita.
Kvalita bývania a priestorové možnosti
Hoci Slováci vynakladajú na bývanie v pomere k príjmom menej peňazí ako inde v Európe, na druhej strane majú menej priestoru na bývanie v porovnaní s obyvateľmi väčšiny ostatných krajín EÚ. Podľa analýzy Bencont investments sa rozmery bytov v novostavbách za posledných 20 rokov zmenšili približne o 11 %. Počet priemerných nominálnych miezd potrebných na kúpu bytu o výmere 70 m² sa na Slovensku v rokoch 2019-2022 zvýšil o 40 %. V roku 2023 došlo vplyvom zvýšenia úrokov a následne zníženého dopytu po bývaní k určitej korekcii.
Jedným z pohľadov na kvalitu bývania je "preplnenosť bývania". Podľa oficiálnej definície domácnosť nie je preplnená, ak má samostatnú obývačku, kde nikto nespí, a každý dospelý člen (okrem páru) má vlastnú izbu. Deti do 17 rokov sú v jednej izbe maximálne dvaja, pričom od veku 12 rokov môžu byť v páre iba deti rovnakého pohlavia. Podľa týchto pravidiel takmer tretina obyvateľov Slovenska (31,8 %) nemá tieto možnosti. Napríklad Íri majú síce vysoký priemerný počet osôb na domácnosť (2,6), ale zároveň nízky podiel preplnených domácností (4,3 %). Na osobu v Írsku pripadá 2,1 izby, zatiaľ čo na Slovensku len 1,1 izby.
Príčiny rastúcich cien a nedostupnosti bývania
Ceny nehnuteľností na Slovensku tlačí nahor predovšetkým dopyt po bývaní. Slovenská populácia sa koncentruje najmä do veľkých miest, ako je Bratislava, kde ceny bývania v posledných rokoch rástli o desiatky percent. Tento trend podporujú aj investori, ktorí nakupujú byty na prenájom, čím zvyšujú konkurenciu na trhu. V Bratislave a Košiciach boli ceny 3-izbových bytov s rozlohou od 60 do 70 m² podobné, orientačne okolo 180 tisíc eur. Dopyt je poháňaný aj dostupnosťou hypoték s nízkymi úrokovými sadzbami, ktoré mnohí Slováci využívajú na kúpu nehnuteľností.
Ďalším faktorom vysokých nákladov na bývanie na Slovensku je nedostatok alternatívnych foriem bývania, ako sú dostupné nájomné byty. V západnej Európe je nájomné bývanie bežné, zatiaľ čo Slováci sa primárne orientujú na vlastnenie nehnuteľnosti. Nízka ponuka nájomných bytov a vysoké ceny prenájmov nútia ľudí do kúpy vlastného bývania, čo ďalej zvyšuje dopyt a ceny na trhu.
Nedostatočná výstavba nových bytov je spôsobená aj legislatívnymi obmedzeniami a zdĺhavými procesmi schvaľovania stavebných projektov. Developerom často trvá roky, kým získajú všetky potrebné povolenia, čo obmedzuje ponuku na trhu a vedie k rastu cien.
Riešenia a výhľad do budúcnosti
Bez výraznejších zmien v politike bývania sa problém vysokých cien na Slovensku pravdepodobne nezlepší. Riešením by mohlo byť zjednodušenie stavebných povolení, avšak s rizikom možnej dehonestácie architektúry. Dôležitá je tiež regulácia trhu s nehnuteľnosťami, najmä v oblasti špekulatívnych nákupov, ktoré prispievajú k nafukovaniu realitnej bubliny.
Investovanie do nehnuteľností je na Slovensku aj vo svete populárnou formou investovania, ktorá ponúka možnosť zhodnotenia kapitálu, pasívny príjem a ochranu pred infláciou. Nehnuteľnosti sú všeobecne považované za stabilnú investíciu s tendenciou dlhodobého rastu cien. Slováci očakávajú ďalšie zvyšovanie cien nehnuteľností, čo súvisí predovšetkým s ich nízkou dostupnosťou.
Vzhľadom na súčasnú situáciu a absenciu efektívnych riešení sa predpokladá, že ceny nehnuteľností budú naďalej rýchlo rásť, čím sa bývanie v horizonte desiatich rokov stane nedostupné pre veľkú časť slovenskej populácie.