Odpočet DPH pri kúpe nehnuteľnosti: Kedy, ako a za akých podmienok?

Problematika odpočtu dane z pridanej hodnoty (DPH) pri kúpe nehnuteľnosti je pre mnohých podnikateľov, ale aj fyzické osoby, častokrát zložitou témou. Zákon o DPH č. 222/2004 Z. z. v znení neskorších predpisov upravuje pravidlá, podľa ktorých je možné DPH z nadobudnutého majetku odpočítať, či už čiastočne, alebo vôbec. Tento článok sa zameriava na komplexný prehľad podmienok, obmedzení a postupov súvisiacich s odpočtom DPH pri kúpe nehnuteľnosti určenej na podnikanie, pričom zohľadňuje rôzne situácie a legislatívne zmeny.

Nehnuteľnosť ako tovar v kontexte DPH

Podľa § 8 ods. 1 písm. a) Zákona o DPH sa nehnuteľnosť považuje za tovar a jej predaj predstavuje dodanie tovaru. Kľúčovým znakom nehnuteľnosti je jej trvalé spojenie s určitou časťou zemského povrchu. Európsky súdny dvor (SD) sa viackrát zaoberal interpretáciou pojmu "nehnuteľný majetok" v kontexte DPH. Napríklad pri posudzovaní stavby z prefabrikovaných dielov, ktorá bola pripevnená k zemi a po skončení nájmu mala byť demontovaná, SD rozhodol, že ide o prenájom nehnuteľného majetku, pričom na oslobodenie od dane nemá vplyv možnosť jej premiestnenia. Podobne sa úseky rieky, na ktoré sa viažu povolenia na rybolov, považujú za nehnuteľný majetok, nakoľko sú viazané na konkrétne geografické oblasti.

Oslobodenie od dane pri dodaní nehnuteľnosti

Zákon o DPH v § 38 ods. 1 stanovuje, že dodanie stavby alebo jej časti, vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, je oslobodené od dane, ak sa uskutoční po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby, na základe ktorej bolo povolené užívanie. Dodanie pozemku je oslobodené od dane s výnimkou dodania stavebného pozemku (§ 38 ods. 2). Ak sa stavebný pozemok dodáva so stavbou, vzťahuje sa naň režim podľa § 38 ods. 3. V súvislosti so stavebným pozemkom zákon o DPH odkazuje na stavebný zákon č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov.

Ak sa neuplatňuje oslobodenie od dane, daňová povinnosť vzniká podľa § 19 ods. 1 Zákona o DPH dňom dodania, ktorým je deň zápisu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Stavba a jej definícia

Podľa § 43 stavebného zákona je stavbou stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevné spojenie so zemou zahŕňa spojenie pevným základom, upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu, ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe, pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia, či umiestnenie pod zemou.

Tuzemský prenos daňovej povinnosti

Pri dodaní nehnuteľnosti sa za určitých podmienok môže uplatniť tuzemský prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) až e) Zákona o DPH, napríklad pri predaji nehnuteľnosti, pri ktorom sa dodávateľ rozhodne uplatniť zdanenie v zmysle § 38 ods. 8.

Odpočítanie dane pri nadobudnutí nehnuteľnosti: Kľúčové princípy

Odpočítanie dane pri nadobudnutí nehnuteľnosti (pre účely DPH tovaru) sa riadi všeobecnými zásadami platnými pre odpočítanie DPH. Rozsah odpočítania dane závisí od typu výstupov platiteľa v súvislosti s predmetnou nehnuteľnosťou.

• Plný odpočet DPH: Umožňujú výstupy predstavujúce zdaniteľné plnenia, pri ktorých vzniká daňová povinnosť alebo sú oslobodené od dane s nárokom na odpočet (napr. intrakomunitárne dodania tovaru, vývoz tovaru).
• Žiadny odpočet DPH: Nevzniká pri výstupoch z činnosti vykonávanej v predmetnej nehnuteľnosti, ktoré sú oslobodené od dane (napr. finančné činnosti, poisťovacie činnosti, nájom bez DPH).

Nehnuteľnosť má pri odpočítaní DPH špecifické postavenie, najmä kvôli svojej vysokej hodnote, ktorá často vedie k vzniku nadmerného odpočtu DPH v danom zdaňovacom období. Z týchto dôvodov je oprávnenosť nároku na odpočítanú daň často predmetom preverovania zo strany správcu dane.

Zdaniteľná osoba a jej definícia

Podľa § 3 Zákona o DPH je zdaniteľnou osobou každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Zdaniteľnou osobou môže byť aj osoba, ktorá nie je založená alebo zriadená na účely podnikania, ak vykonáva ekonomickú činnosť. Za podnikanie sa na účely DPH považuje aj využívanie hmotného majetku a nehmotného majetku za účelom dosahovania príjmu z tohto majetku. V prípade bezpodielového spoluvlastníctva manželov sa jeho využívanie na účel dosahovania príjmu považuje za podnikanie v rovnakom pomere u každého z manželov, ak sa manželia nedohodnú inak. Podnikaním sa rozumie činnosť vykonávaná na pokračujúcej báze.

Vznik daňovej povinnosti pri preddavkových platbách

Všeobecne platí, že zdaniteľné plnenie vzniká a DPH sa stáva splatnou v okamihu dodania tovaru alebo poskytnutia služby. Výnimkou sú preddavkové platby, kedy sa DPH stáva splatnou prijatím platby (§ 19 ods. 4 Zákona o DPH), ak sú všetky relevantné prvky budúceho zdaniteľného plnenia známe už v momente platby. Najvyšší súd SR potvrdil, že v momente vyplatenia preddavku musí byť známa celá relevantná informácia týkajúca sa zdaniteľného plnenia. V prípade zhotovenia a dodávky stavby to znamená, že musia byť známe všetky podstatné náležitosti projektu.

Úprava odpočítanej dane pri investičnom majetku

Od 1. januára 2019 platí nová úprava odpočítanej dane pri odpisovanom hnuteľnom hmotnom majetku. Investičným majetkom sa na účely § 54d Zákona o DPH rozumejú hnuteľné veci s obstarávacou cenou bez dane alebo vlastnými nákladmi vo výške 3 319,39 eura a viac, ktorých doba použiteľnosti je dlhšia ako jeden rok (§ 54 ods. 2 písm. a)). Obdobie na úpravu odpočítanej dane pri hnuteľnom investičnom majetku je päť rokov vrátane roka, v ktorom platiteľ dane tento majetok nadobudol.

Právo na odpočítanie dane

Právo na odpočet dane je základnou zásadou systému DPH. Platiteľ dane si môže uplatniť odpočet dane v rozsahu, v akom je príjemcom plnení pre svoje podnikanie a tieto plnenia sú použité alebo budú použité na účely jeho vlastných zdaniteľných plnení.

1. Kto si môže uplatniť odpočet: Odpočet si môže uplatniť len platiteľ dane. Existujú výnimky, napr. pri príležitostnom dodaní nového dopravného prostriedku do iného členského štátu osobou, ktorá nie je platiteľom dane, alebo pri oneskorenej registrácii za platiteľa dane.
2. Kedy vzniká právo na odpočet: Právo odpočítať daň z tovaru alebo služby vzniká platiteľovi dane podľa § 49 ods. 1 Zákona o DPH v deň, keď pri tomto tovare alebo službe vznikla daňová povinnosť.

Odpočítanie dane a účel využitia nehnuteľnosti

Pri kúpe bytu na firmu je rozhodujúci účel využitia nehnuteľnosti (napr. rekonštrukcia a následný predaj, prenájom, sídlo spoločnosti). Ak spoločnosť využíva nehnuteľnosť na plnenia, ktoré sú predmetom DPH, má nárok na odpočet dane. Ak sa nehnuteľnosť využíva na plnenia, ktoré nie sú predmetom DPH, nárok na odpočet nevzniká. V prípade kombinovaného využitia sa uplatňuje pomerný odpočet dane.

Od roku 2019 platí, že prenájom nehnuteľností určených na bývanie je oslobodený od DPH, ak sa prenajíma zdaniteľnej osobe. Ak sa spoločnosť rozhodne využívať byt na podnikateľskú činnosť ako platiteľ DPH (zriadenie sídla/kancelárie, kúpa za účelom predaja alebo rekonštrukcie a predaja), má nárok na odpočet DPH.

Oslobodenie od DPH pri predaji nehnuteľnosti po 5 rokoch

Zákon o DPH definuje podmienky oslobodenia predaja nehnuteľnosti, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch od:

• kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo po piatich rokoch od začatia prvého užívania tejto stavby (podľa toho, čo nastane skôr).
• kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby v dôsledku stavebných prác, ak náklady na tieto práce dosiahli minimálne 40 % hodnoty stavby pred ich začatím.
• kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po stavebných prácach, ktoré podstatne zmenili podmienky doterajšieho užívania stavby (náklady na stavebné práce minimálne 40 % hodnoty stavby pred ich začatím).

Od roku 2019 platí, že platiteľ DPH sa už nemôže rozhodnúť, že predaj bytu uskutočnený po 5 rokoch bude zdanený. Predaj takýchto bytov musí byť povinnou formou oslobodený od DPH. Ak sa predáva byt s uplatnením oslobodenia od DPH, a zároveň pri jeho kúpe bola DPH odpočítaná sčasti alebo v celom rozsahu, vzniká spoločnosti povinnosť úpravy odpočítanej DPH v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka.

Výhody a nevýhody kúpy bytu na firmu

Medzi základné výhody kúpy bytu na firmu patrí možnosť odpisovania dane a zahrnutie vzniknutých výdavkov do základu dane.

Výhody:

• Odpisovanie dane: Možnosť odpisovania nehnuteľnosti ako daňového výdavku. Napríklad byt s obstarávacou cenou 150 000 eur bez DPH, zaradený do štvrtej odpisovej skupiny (20-ročná doba odpisovania), môže generovať ročné odpisy vo výške 625 eur (pri mesačnom odpise) alebo 7 500 eur (pri ročnom odpise).
• Zahrnutie výdavkov do základu dane: Prevádzkové náklady (energie, opravy, údržba) môžu byť zahrnuté do daňových výdavkov.
• Vrátenie DPH: V prípade, ak nevznikol nárok na odpočet DPH, je možné žiadať jej vrátenie.
• Odpočet DPH z vybavenia: Možnosť odpočítania DPH z DPH súvisiacej so zariadením nehnuteľnosti.

Nevýhody:

• Evidencia v účtovníctve: Zvyšuje riziko likvidácie majetku v prípade nepriaznivej podnikateľskej situácie.
• Spoluvlastníctvo: V prípade dvoch spoločníkov nie je byt v rukách jedného vlastníka.
• Povinnosť odviesť DPH pri predaji: Ak sa nehnuteľnosť predá do 5 rokov od kolaudácie, je potrebné odviesť DPH.
• Zmena odpočítavania DPH: Pri rozhodnutí využívať byt na súkromné účely v čase daňových prázdnin.
• Zložitejšie výpočty a evidencia: Komplikovanejšie účtovanie a výpočet odpočtu DPH.
• Nadmerný odpočet DPH: Vzhľadom na cenu nehnuteľnosti môže byť suma nadmerného odpočtu vysoká.

Jednoznačné vyhodnotenie, či je lepšie kúpiť byt na firmu alebo na fyzickú osobu, závisí od individuálnej situácie.

Prenájom nehnuteľností a DPH

Prenajímateľ, ktorý poskytovanie nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti zdaňuje, má nárok na odpočet dane z tovarov a služieb prijatých na účely nájmu (§ 49). Ak je nájom oslobodený od dane, nárok na odpočet nevzniká (§ 49 ods. 3). V prípade kombinovaného nájmu (s DPH aj oslobodeného) sa postupuje podľa § 49 ods. 4.

Pri odpočítaní dane je potrebné splniť aj formálne predpoklady uvedené v § 51 ods. 1 Zákona o DPH. Rozsah odpočítanej DPH sa zisťuje tzv. vecným priradením vstupných plnení k výstupným plneniam. Faktúry sa delia do troch skupín:

1. Výlučne na činnosť s plným nárokom na odpočet: Plný odpočet DPH.
2. Výlučne na činnosť oslobodenú od DPH: Žiadny nárok na odpočet DPH.
3. Na činnosť s plným nárokom na odpočet aj na činnosť oslobodenú: Pomerný odpočet DPH pomocou koeficientu (§ 50).

Rovnaký princíp vecného priraďovania sa uplatňuje aj u nájomcu.

Príležitostné transakcie a DPH

Pri pomernom odpočítaní podľa § 50 ods. 2 písm. b) sa z koeficientu vylučujú príležitostné transakcie, ktoré nemajú charakter základnej činnosti platiteľa. Dôkladné posúdenie, či ide o príležitostnú činnosť, je kľúčové.

Príklady z praxe

• Peter (platiteľ DPH) nadobudol nehnuteľnosť v roku 2020. Rozhodnutie o jej využití bolo vydané vo februári 2020. Nehnuteľnosť bola následne daná do užívania. Ak by sa však neskôr začala využívať aj na iné účely ako na podnikanie (napr. bývanie konateľov), vzniká povinnosť krátiť DPH koeficientom (§ 50).
• Realitná kancelária (platiteľ DPH) kupuje nehnuteľnosť na účely predaja. Nehnuteľnosť spĺňa podmienku oslobodenia od DPH pri predaji (5 rokov od kolaudácie). Po technickom zhodnotení a opravách s DPH na faktúre, môže kancelária odpočítať DPH z týchto faktúr, pokiaľ súvisia so zdaniteľnými plneniami. Následný predaj oslobodený od DPH si vyžiada úpravu odpočítanej dane.
• Platiteľ Adam uzatvoril kúpnu zmluvu na pozemok v roku 2019. Pozemok bol zahrnutý do územného plánu obce na zastavanie a je považovaný za stavebný pozemok. Predaj stavebného pozemku podlieha zdaneniu. Ak sa však predáva spolu so stavbou, posudzuje sa podľa § 38 ods. 3 Zákona o DPH.
• Platiteľ DPH Andrej predal rekreačnú chatu v roku 2019. Chata bola skolaudovaná v roku 2011. Predaj je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 1 písm. a), nakoľko uplynulo viac ako 5 rokov. Andrej sa však môže rozhodnúť toto plnenie zdaniť, ak ide o stavbu určenú na rekreačné účely. V prípade oslobodenia je povinný vykonať úpravu odpočítanej dane.
• Spoločnosť BETA obstarala nehnuteľnosť v auguste 2020. DPH bola 40 000 eur. Nehnuteľnosť sa využíva na podnikanie (70 %) a bývanie (30 %). Platiteľ si uplatnil odpočet v rozsahu 28 000 eur (70 %). Ak sa neskôr zmení rozsah použitia, je potrebná úprava odpočítanej dane.
• Podnikateľ predal nehnuteľnosť v septembri 2024 v súlade s § 38 ods. 1 Zákona o DPH v režime oslobodenia. Tým sa zmenil rozsah použitia nehnuteľnosti na podnikanie z 70 % na nulu, čo si vyžiada úpravu odpočítanej dane.
• Slovenský platiteľ kúpil nehnuteľnosť v máji 2024 s predpokladaným využitím na podnikanie (90 %) a súkromné účely (10 %). Odpočítal DPH vo výške 45 000 eur. V septembri 2024 predal nehnuteľnosť s oslobodením od dane. Je povinný vykonať úpravu odpočítanej dane v poslednom zdaňovacom období.

Záver

Odpočet DPH pri kúpe nehnuteľnosti je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladné poznanie zákona o DPH a jeho aplikáciu v konkrétnych situáciách. Kľúčovými faktormi sú účel využitia nehnuteľnosti, časové hľadisko od kolaudácie a prípadné zmeny v jej využívaní. V prípade pochybností je vždy vhodné konzultovať situáciu s daňovým poradcom.

tags: #odpocet #dph #nehnutelnost