Prenájom nehnuteľností je na Slovensku bežnou formou získavania príjmu, no s ním sú spojené aj daňové povinnosti. Jednou z kľúčových oblastí, ktorá často spôsobuje nejasnosti, sú daňové odpisy prenajatého majetku. Tento článok sa zameriava na podrobné vysvetlenie pravidiel a postupov, ako správne uplatniť odpisy hmotného majetku, predovšetkým nehnuteľností, pri ich prenájme, a to s dôrazom na aktuálnu legislatívu a praktické príklady.
Základné Princípy Uplatňovania Odpisov pri Prenájme
Odpisy hmotného majetku sú daňovým výdavkom podľa § 19 ods. 3 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZDP“). To znamená, že hodnota majetku, ktorý sa postupne opotrebúva, sa môže čiastočne premietnuť do nákladov daňovníka, čím sa znižuje jeho daňový základ. Pri hmotnom majetku poskytnutom na prenájom však platia špecifické pravidlá.
Základným predpokladom pre uplatnenie odpisov je zaradenie majetku do obchodného majetku daňovníka. Ak nehnuteľnosť nie je súčasťou obchodného majetku, daňovník si môže uplatniť iba bežné výdavky súvisiace s prenájmom, s určitými výnimkami.
Od 1. januára 2015 došlo k významnej zmene vo filozofii uplatňovania odpisov pri prenájme. Do daňových výdavkov prenajímateľa sa teraz zahrňujú odpisy najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy príjmov (výnosov) z prenájmu tohto majetku prislúchajúcich na príslušné zdaňovacie obdobie. Nezohľadňuje sa teda nájom zaplatený vopred na budúci rok, ale len ten, ktorý sa vzťahuje k aktuálnemu zdaňovanému roku. Táto limitácia nie je novinkou, ale jej aplikácia a pochopenie sú kľúčové pre správne daňové plánovanie.
V prípade, ak je hmotný majetok poskytnutý na prenájom iba z časti alebo len počas časti zdaňovacieho obdobia, výška odpisov zahrňovaných do daňových výdavkov prenajímateľa sa určí podľa rozsahu a doby prenájmu tohto majetku. Neuplatnená časť ročného odpisu prenajatého hmotného majetku sa uplatní počnúc rokom nasledujúcim po uplynutí doby odpisovania hmotného majetku podľa § 26 ods. 1, vo výške ročného odpisu vypočítaného ako pomer vstupnej ceny hmotného majetku a doby odpisovania ustanovenej pre príslušnú odpisovú skupinu.
S účinnosťou od 1. januára 2021 sa táto limitácia neuplatňuje u mikrodaňovníka na prenajímaný majetok zaradený v odpisovej skupine 0 až 4, okrem osobného automobilu zatriedeného do kódu klasifikácie produktov 29.10.2 so vstupnou cenou 48 000 eur a viac, ak sa jedná o majetok zaradený v obchodnom majetku v súvislosti s dosahovaním príjmov podľa § 6 ods. 1 alebo 2 ZDP. Táto výnimka však platí len pre mikrodaňovníkov a má svoje špecifické obmedzenia.
Ako vám prenájom nehnuteľností ušetrí dane?
Zmeny v Odpisových Skupinách a Metódach Odpisovania
Ďalšou kľúčovou zmenou, ktorá ovplyvňuje odpisy nehnuteľností pri prenájme, je povinnosť prehodnotiť odpisovú skupinu. Budovy tzv. nevýrobného charakteru, teda napríklad budovy určené na bývanie či kancelárie a podobne, boli preradené z pôvodnej 4. do novovzniknutej 6. odpisovej skupiny. Tým sa predĺžila doba ich odpisovania na 40 rokov (do konca roka 2014 sa odpisovali 20 rokov).
Ak sa prenajímaná nehnuteľnosť používa na viacero účelov, napríklad na výrobné i administratívne aktivity, pri jej zaradení do príslušnej odpisovej skupiny rozhoduje hlavné využitie určené z celkovej úžitkovej plochy.
Novela zákona o dani z príjmov mení aj filozofiu metód odpisovania. Rámcuje použitie zrýchlenej metódy odpisovania len pre 2. a 3. odpisovú skupinu. Nehnuteľnosti, ktoré sú zaradené v 6. odpisovej skupine, sa preto môžu odpisovať už iba rovnomernou metódou. Do konca roka 2014 bola možnosť použiť aj zrýchlený odpis.
Praktické Scenáre a Príklady
Pre lepšie pochopenie aplikácie pravidiel si pozrime niekoľko konkrétnych príkladov:
Príklad 1: Budova v 5. odpisovej skupine s obmedzeným príjmom
Daňovník účtujúci v sústave jednoduchého účtovníctva odpisuje budovu zaradenú do 5. odpisovej skupiny so vstupnou cenou 180 000 eur. Ročný odpis predstavuje sumu 9 000 eur. Dohodnuté ročné nájomné je 8 000 eur ročne. V roku 2025 si daňovník uplatní odpis budovy v sume 8 000 eur, nakoľko časovo rozlíšené nájomné na rok 2025 predstavuje práve túto sumu. V roku 2026 si zahrnie do daňových výdavkov odpis vo výške časovo rozlíšenej sumy príjmov pripadajúcej na zdaňovacie obdobie roku 2026, ktorých inkaso nastalo v roku 2025, t. j. v sume 8 000 eur.
Ak nájomca zaplatí nájomné aj za rok 2025 aj za rok 2026 až vo februári 2026 v sume 16 000 eur, a nájomné za rok 2025 bude uhradené ešte pred podaním daňového priznania prenajímateľa za zdaňovacie obdobie 2025, potom si môže prenajímateľ uplatniť v daňových výdavkoch v zdaňovacom období 2025 odpis budovy v sume 8 000 eur, čo zodpovedá časovo rozlíšenej sume príjmov z prenájmu prislúchajúcej k roku 2025.
Príklad 2: Budova v 6. odpisovej skupine bez príjmu
Daňovník účtujúci v sústave jednoduchého účtovníctva odpisuje budovu zaradenú do 6. odpisovej skupiny so vstupnou cenou 220 000 eur. Ročný odpis budovy je 5 500 eur. V nájomnej zmluve je dohodnuté mesačné nájomné vo výške 1 000 eur. Nájomca zaplatí nájomné za rok 2025 až v auguste 2026 v sume 12 000 eur. Keďže v roku 2025 daňovník ako prenajímateľ nedosiahol žiadny príjem z prenájmu budovy, v zdaňovacom období 2025 si nemôže uplatniť odpis budovy.
Príklad 3: Príjem z prenájmu nehnuteľnosti a daňové výdavky
Daňovník dosiahne v roku 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 4 900 eur, čo zodpovedá nájomnému dohodnutému v nájomnej zmluve za rok 2025. Daňové výdavky vykazuje v sume 5 700 eur, z toho ročný odpis nehnuteľnosti 4 500 eur. Daňovník prizná v daňovom priznaní za rok 2025 príjem v sume 4 400 eur a daňové výdavky zistené rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom v sume 5 118,37 eura (4400:4900x5700). Nakoľko pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti sa neprihliada na výdavky presahujúce sumu príjmu, daňovník uplatní v daňovom priznaní výdavky v sume 4 400 eur. Daňovník si do daňových výdavkov zahrnie celý ročný odpis nehnuteľnosti v sume 4 500 eur, nakoľko dosiahnutý príjem z prenájmu bol 4 900 eur.
Príklad 4: Spoločnosť a prenájom časti administratívnej budovy
Spoločnosť vlastní administratívnu budovu v obstarávacej cene 1 000 000 eur. Polovicu tejto budovy (50 %) začala spoločnosť od 1. 7. 2022 prenajímať. Príjem z prenájmu za alikvotnú časť roka 2022 (6 mesiacov) predstavuje 10 000 eur. Ročný odpis celej budovy je napríklad 20 000 eur. V tomto prípade si môže spoločnosť uplatniť do základu dane za rok 2022 len pomernú časť odpisov pripadajúcu na prenajatú časť budovy a to najviac do výšky dosiahnutého príjmu z prenájmu za dané obdobie. Ak by bol ročný odpis budovy 20 000 eur, potom ročný odpis prenajatej polovice budovy by bol 10 000 eur. Keďže príjem z prenájmu za 6 mesiacov bol 10 000 eur, spoločnosť si môže uplatniť do daňových výdavkov odpis vo výške 10 000 eur.
Príklad 5: Apartmán prenajímaný sezónne
Daňovník vlastní apartmán, určený výlučne na prenájom, ktorý prenajíma počas mája až októbra príslušného zdaňovacieho obdobia. Ročný daňový odpis apartmánu je vo výške 7 000 eur. Dosiahnutý príjem z prenájmu apartmánu od mája do októbra je vo výške 12 000 eur. Daňovník si môže uplatniť v daňových výdavkoch príslušného zdaňovacieho obdobia ročný odpis apartmánu do výšky časovo rozlíšenej sumy príjmu (výnosu) z prenájmu prislúchajúcej na príslušné zdaňovacie obdobie. V tomto prípade, ak by sa celý príjem 12 000 eur vzťahoval k danému zdaňovaciemu obdobiu, mohol by si uplatniť celý odpis 7 000 eur. Ak by sa príjem rozpočítaval medzi obdobia, uplatnil by si pomernú časť.
Príklad 6: Obchodné centrum s čiastočne prenajatými priestormi
Daňovník je vlastníkom obchodného centra, ktorého jednotlivé priestory prenajíma jednotlivým nájomníkom. Napriek snahe prenajímateľa niektoré priestory neboli prenajaté časť zdaňovacieho obdobia alebo celé zdaňovacie obdobie. Ročný odpis obchodného centra predstavuje 20 000 eur, príjem (výnos) z prenájmu centra za príslušné zdaňovacie obdobie je 21 000 eur. V uvedenom prípade daňovník porovnáva na účely uplatnenia daňových odpisov výšku daňového odpisu za celú nehnuteľnosť s dosiahnutým časovo rozlíšeným príjmom (výnosom) z prenájmu obchodného centra prislúchajúceho príslušnému zdaňovaciemu obdobiu. Ak je celý majetok určený na prenájom, daňovník porovnáva s príjmami (výnosmi) z prenájmu odpis z celej budovy bez ohľadu na skutočnosť, že nie všetky priestory budovy boli prenajaté počas celého roka. V tomto prípade si môže uplatniť celý odpis 20 000 eur, nakoľko príjem 21 000 eur je vyšší.
Príklad 7: Právnická osoba a prenájom bočnej steny
Právnická osoba ponúka na prenájom celú nehnuteľnosť, ktorú vlastní. Daňový ročný odpis tejto nehnuteľnosti je 12 000 eur. Príjmy z prenájmu tejto nehnuteľnosti za príslušné zdaňovacie obdobie sú za nájom steny vo výške 3 000 eur (za tri mesiace) a za nájom nehnuteľnosti vo výške 6 000 eur (za 6 mesiacov). Celoročný daňový odpis nehnuteľnosti porovnávame voči celoročným príjmom z prenájmu vrátane príjmov z nájmu bočnej steny, t. j. so sumou vo výške 9 000 eur. Nakoľko bočná stena, resp. strecha budovy podľa klasifikácie stavieb nie sú súčasťou úžitkovej plochy budovy, ich prenájom nemá vplyv na výšku uplatneného daňového odpisu. Odpisy prenajatej budovy sa uplatnia do daňových výdavkov do výšky časovo rozlíšenej sumy príjmov (výnosov) z prenájmu prislúchajúcich na príslušné zdaňovacie obdobie vrátane príjmov (výnosov) z prenájmu bočnej steny, resp. strechy. V tomto prípade si môže právnická osoba uplatniť do daňových výdavkov odpisy vo výške 9 000 eur, nakoľko celkové príjmy z prenájmu sú 9 000 eur.
Daňové Náklady a Možnosti Optimalizácie
Pri prenájme nehnuteľnosti je dôležité evidovať všetky výdavky súvisiace s nehnuteľnosťou, ako sú náklady na opravy a údržbu, poistenie nehnuteľnosti, poplatky za energie a služby (ak sú platené prenajímateľom) a samozrejme, odpisy nehnuteľnosti.
Prenájom nehnuteľnosti na živnosť: Ak máte nehnuteľnosť prenajatú na živnosť, môžete si uplatniť paušálne výdavky, ktoré predstavujú 60 % z príjmov. Táto možnosť je výhodná najmä pri vyšších príjmoch z prenájmu, kde reálne náklady sú nižšie ako paušálne výdavky. Avšak, fyzické osoby-prenajímatelia, ktorí neposkytujú iné než základné služby spojené s prenájmom a prenajímajú nehnuteľnosť len na základe registrácie na daňovom úrade (bez živnostenského oprávnenia), si nemôžu uplatniť paušálne výdavky a musia si uplatňovať reálne výdavky.
Zaradenie do obchodného majetku: Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku prináša širšie uplatnenie výdavkov, vrátane odpisov. Nevýhodou je však zdanenie príjmu pri neskoršom predaji nehnuteľnosti. Príjem z predaja je oslobodený od dane až po 5 rokoch od vyradenia z obchodného majetku (dovtedy sa zdaňuje) a pri predaji sa zdaňuje rozdiel medzi príjmom z predaja a zostatkovou cenou po uplatnení všetkých odpisov.
Splátky hypotéky: Splátky hypotéky samy o sebe nie sú daňovým výdavkom. Do bežných nákladov roka však vstupujú úroky z úveru.
Podielové spoluvlastníctvo: V prípade podielového spoluvlastníctva si vlastníci príjmy a výdavky rozdelia podľa ich spoluvlastníckych podielov. Pri bezpodielovom spoluvlastníctve si môžu príjmy a výdavky rozdeliť rovnakým alebo iným ľubovoľným pomerom.
Oslobodenie od dane pre nižšie príjmy: Ak celkový príjem z prenájmu nepresiahne 500 € ročne, tento príjem je oslobodený od dane. Príjmy nad túto hranicu sú zdaniteľné, ale suma 500 € zostáva nezdaniteľnou časťou.
Dôležitosť Sledovania Legislatívy
Daňové predpisy na Slovensku sa môžu meniť, preto je dôležité sledovať zmeny v legislatíve, aby ste mohli včas reagovať na nové možnosti optimalizácie alebo zníženie daňového zaťaženia. Odporúča sa konzultácia s daňovým poradcom alebo právnikom, ktorý vám pomôže nastaviť optimálnu stratégiu pre minimalizáciu vašich daňových povinností.