Daň z nehnuteľností je kľúčovou miestnou daňou, ktorá sa vzťahuje na všetkých majiteľov pozemkov, domov či bytov. Upravuje ju zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach, no jej správu a konkrétnu výšku si určuje každá obec alebo mesto individuálne. Je špecifická tým, že sa neplatí štátu, ale priamo samospráve. Mnohí vlastníci nehnuteľností si aj napriek tomu nie sú istí, kedy sa daň z nehnuteľnosti platí, ani kedy sa daň z nehnuteľnosti neplatí a často pátrajú aj po tom, aká je jej výška. Stáva sa, že nový majiteľ nehnuteľnosti čaká na výzvu od úradu, hoci by iniciatíva mala vyjsť z jeho strany a nejasnosti vznikajú aj v súvislosti s tým, ako funguje daň z kúpy nehnuteľnosti alebo daň z nadobudnutia nehnuteľnosti a kedy je potrebné podať daňové priznanie z nehnuteľnosti.
Vznik daňovej povinnosti a podanie daňového priznania
Daňová povinnosť vzniká daňovníkovi, ktorý sa v priebehu predchádzajúceho roka stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľností. Táto vzniká 1. januára zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po tom zdaňovacom období, v ktorom nehnuteľnosť nadobudol. Ide pri tom o prípady, kedy sa stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom danej nehnuteľnosti. Povinnosť platiť daň zaniká k 31. decembru zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňová povinnosť zanikla.
Príklad: Ak nadobudnete nehnuteľnosť v období od 2. januára do 31. decembra 2022, daň platíte od 1. januára 2023. To isté platí, aj keď nadobudnete nehnuteľnosť 1. januára 2023. Daň platíte od 1. januára 2023.
V prípade nadobudnutia nehnuteľnosti dedením v priebehu roka vzniká daňová povinnosť dedičovi prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa dedič stal vlastníkom nehnuteľnosti na základe právoplatného dedičského rozhodnutia. Pri nadobudnutí nehnuteľnosti vydražením v priebehu roka vzniká daňová povinnosť vydražiteľovi prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti alebo prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom.
Daňové priznanie musí daňovník následne podať do 31. januára roku, v ktorom mu vznikla daňová povinnosť. Uvádzajú sa tu informácie rozhodujúce pre výpočet dane ako napríklad rozloha pozemku, počet podlaží a podobne. Až na základe týchto údajov mesto, či obec vyrubí daň.
Príklad: Ak ste si kúpili byt v rámci roka 2025, t. j. od 1. januára 2025 do 31. decembra 2025, daňová povinnosť vám vzniká od 1. januára 2026. Ak prišlo k predaju nehnuteľnosti napr. 1. septembra 2025, daňová povinnosť zaniká k 31. decembru 2025, novému vlastníkovi následne vzniká k 1. januáru 2026. Ak ste nadobudli byt do vlastníctva 1. septembra 2025, do 31. januára 2026 musíte podať daňové priznanie. Daň vám bude vyrubená od 1. januára 2026.
V prípade, že je pozemok, stavba, byt a nebytový priestor v bytovom dome v spoluvlastníctve viacerých osôb, priznanie podá každá fyzická alebo právnická osoba, teda spoluvlastník, do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Existuje však možnosť ustanovenia si na základe dohody všetkých spoluvlastníkov spoločného zástupcu, ktorý podá priznanie za všetkých.
K vyplnenému tlačivu nie je potrebné priložiť dokumenty ako list vlastníctva a pod. Tie by si úrady mali overiť sami v katastri nehnuteľností. Zaručuje to tzv. antibyrokratický zákon.
Výpočet a vyrubenie dane
Na vyrubenie dane je rozhodujúci stav k 1. januáru. Správca dane (mesto, obec) vyrubuje daň z nehnuteľností každoročne podľa stavu k 1. januáru. Daň sa vypočíta na základe údajov v daňovom priznaní (napr. výmera bytu v m² alebo počet podlaží stavby) a príslušnej sadzby. Na výrub dane a jej následné platenie je potrebné podať daňové priznanie.
Správca dane vám pošle výmer za príslušné zdaňovacie obdobie s uvedením výšky dane spravidla do 15. mája. Vyrubená daň z nehnuteľností je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Správca dane môže určiť platenie dane z nehnuteľností aj v splátkach, pričom lehotu splatnosti jednotlivých splátok určí v rozhodnutí, ktorým daň vyrubuje. V prípade, že bude vyrubená daň vyššia ako 33 000 eur, mesto/obec určí platenie dane najmenej v dvoch rovnomerných splátkach.
Správca dane sa môže rozhodnúť, že daň nižšiu ako 5 € nebude vyrubovať a vyberať.
NÁVOD: Ako vypísať daňové priznanie / Daň z nehnuteľnosti rýchlo a správne
Čiastkové daňové priznanie
Čiastkové priznanie sa vypĺňa, ak ste už v predchádzajúcom období priznanie podali, ale vznikla vám nová daňová povinnosť (napr. nadobudli ste ďalšiu nehnuteľnosť alebo nastala zmena). Čiastkové priznanie k dani z nehnuteľností však podávajú aj tí daňovníci, ktorým k 31. decembru zanikla daňová povinnosť k dani z nehnuteľností, čiže tí daňovníci, ktorí v roku napr. predali nehnuteľnosť. Títo daňovníci v tlačive vyznačia, že podávajú čiastkové priznanie na zánik daňovej povinnosti a uvedú v jednotlivých oddieloch ako dátum zániku daňovej povinnosti 31. december.
Príklad č. 1: Pán Jablonec roky platí daň z nehnuteľností za svoj rodinný dom. V septembri 2025 však skolaudoval novú samostatne stojacu garáž a hoci dom už v systéme zaevidovaný má, 31. januára 2026 musí podať čiastkové daňové priznanie z nehnuteľnosti, v ktorom túto novú stavbu prizná.
Príklad č. 3: Pani Kvetnatá predala svoj byt 15. decembra 2025. Hoci už byt nevlastní, je povinná do 31. januára 2026 podať čiastkové daňové priznanie k dani z nehnuteľností na zánik daňovej povinnosti.
Možnosti zníženia alebo oslobodenia od dane
Okrem uvedených prípadov, môže správca dane znížiť alebo oslobodiť od dane aj ďalšie kategórie pozemkov, stavieb alebo bytov. Podmienky zníženia alebo oslobodenia od dane ustanovuje vo všeobecne záväznom nariadení. Žiadosť o oslobodenie alebo zníženie dane je potrebné podať do 31. januára príslušného roka.
Oslobodenie od dane z nehnuteľností sa vzťahuje na určité typy pozemkov, stavieb a priestorov v špecifickom vlastníctve alebo správe. Patria sem napríklad nehnuteľnosti, ktoré sú vo vlastníctve obcí alebo mestských častí, cirkví a náboženských spoločností využívané na vzdelávacie alebo náboženské účely, či majetok verejných vysokých škôl a výskumných inštitúcií určený na vzdelávanie a výskum. Oslobodené sú aj nehnuteľnosti patriace zdravotníckym zariadeniam poskytujúcim ústavnú starostlivosť, ako aj majetok Slovenského Červeného kríža. Tieto výnimky sú v zákone definované na podporu verejnoprospešných, vzdelávacích, výskumných a zdravotníckych aktivít. Kompletný zoznam s upresnením nájdete v § 17 Zákona č. 582/2004 Z. z.
Odpustenie zmeškania lehoty: V prípade problémov s katastrom nehnuteľností, ktoré môžu viesť k zmeškanej lehote na podanie daňového priznania, môže správca dane zo závažných dôvodov odpustiť zmeškanie lehoty, ak o to daňový subjekt požiada najneskôr do 30 dní odo dňa, keď odpadli dôvody zmeškania, a ak v tej istej lehote urobí zmeškaný úkon.
Pokuty a legislatíva
Ak nepodáte priznanie včas, obec vám môže uložiť pokutu až do výšky 3 000 €. Daň z nehnuteľností je povinnosť, ktorá sa opakuje každý rok, no s riadnym vedením dokumentácie a dodržiavaním termínov sa dá zvládnuť bez komplikácií.
Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a o poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov upravuje daň z nehnuteľností.
Elektronické služby a miestne nariadenia
Zákon neustanovuje povinnosť mesta alebo obce poskytovať elektronické služby, a teda napríklad podať daňové priznanie elektronickými prostriedkami, avšak ustanovuje možnosť ich poskytovania. Všeobecne záväzné nariadenie k dani z nehnuteľností správca dane spravidla schvaľuje s účinnosťou od 1. januára. Všeobecne záväzné nariadenie k dani z nehnuteľností obce zverejňujú na internetových stránkach príslušnej obce, kde si ich môžu daňovníci prípadne pozrieť.
Zmeny v tlačivách a poučeniach
Tlačivo priznania k dani z nehnuteľností sa v zdaňovacom období roku 2023 menilo a nové tlačivo platí od 1. septembra 2023 a naďalej platí aj na zdaňovacie obdobie roku 2025. K uvedenému dátumu v súlade s ustanovením § 99d ods. 4 zákona platí vzor tlačiva k miestnym daniam MF/013135/2023-726. V roku 2024 sa spresňovalo poučenie na vyplnenie priznania k miestnym daniam.
Zmeny v tlačive priznania k miestnym daniam s účinnosťou od 1. septembra 2023 súvisia so zákonom č. 2/2023 Z. z., ktorý v čl. II novelizoval zákon. Úprava sa týka zaradenia "ostatných plôch" do skupiny pozemkov, ktoré sa využívajú na poľnohospodárstvo, lesné hospodárstvo alebo účel s tým spojený.
Zmeny v poučení na vyplnenie priznania k miestnym daniam s účinnosťou od 7. marca 2024 súvisia so zákonom č. 470/2021 Z. z., ktorým sa novelizoval zákon.
Daň z bytov a nebytových priestorov
V režime dane z bytov sa zdaňujú byty a nebytové priestory v bytovom dome. Základom dane z bytov na účely dane z nehnuteľností je podlahová plocha bytu alebo podlahová plocha nebytového priestoru v bytovom dome. Pri určovaní základu dane z bytov je možné vychádzať zo zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podlahová plocha bytu alebo nebytového priestoru sa definuje ako plocha všetkých miestností bytu alebo nebytového priestoru bez plochy balkónu, lodžie a terasy, okrem terasy, ktorá nie je spoločnou časťou domu. Do podlahovej plochy bytu sa započítava aj plocha miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu.
Ak má daňovník terasu zapísanú na liste vlastníctva k bytu po účinnosti zákona č. 283/2018 Z. z. (účinnosť 1. novembra 2018), a teda je započítaná do podlahovej plochy bytu, zdaňuje sa táto terasa v režime dane z bytov ako súčasť podlahovej plochy bytu od zdaňovacieho obdobia roku 2019.
Praktické rady
- Bratislava: Správu dane z nehnuteľností v Bratislave vykonáva mesto (teda nie mestská časť), Oddelenie miestnych daní a poplatkov.
- Overenie služieb: Ak vám vyhľadávač nevráti žiadne výsledky pri hľadaní elektronických služieb, vaša obec túto službu neposkytuje. V takom prípade môžete využiť službu Všeobecná agenda na portáli slovensko.sk a poslať daňové priznanie v PDF formáte.
- Doklady: K daňovému priznaniu nie je potrebné dokladať dokumenty ako list vlastníctva a pod. Tie by si úrady mali overiť sami v katastri nehnuteľností.
- Konzultácia: V prípade nejasností sa odporúča nahliadnuť do všeobecne záväzného nariadenia miestneho úradu alebo využiť online kalkulačku dane, ktorú majú niektoré mestá a obce k dispozícii.