Prenájom nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých ľudí na Slovensku atraktívny spôsob, ako si zabezpečiť dodatočný príjem alebo investovať svoje financie. S rastúcim dopytom po bývaní a často aj s výhodnými podmienkami hypotekárneho financovania, sa stáva prenajímanie bytov a domov čoraz populárnejším. Avšak, s každým benefitom prichádza aj istý typ záväzkov, a v prípade prenájmu nehnuteľností je nevyhnutné myslieť aj na daňové povinnosti.
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Každý, kto prenajíma nehnuteľnosť, je podľa slovenskej legislatívy povinný registrovať sa na príslušnom daňovom úrade. Táto povinnosť platí aj pre tých, ktorí prenajímajú len časť svojej nehnuteľnosti, napríklad jednu či dve izby. Existujú však situácie, kedy sa registračná povinnosť nevyžaduje. Ak už ste registrovaný na príslušnom miestnom daňovom úrade ako vykonávateľ samostatnej zárobkovej činnosti alebo ako podnikateľský subjekt, nie je potrebné sa opätovne registrovať. Rovnako tak to platí v prípade, ak už istú nehnuteľnosť alebo jej časť prenajímate a chcete si svoje portfólio len rozšíriť o ďalšiu nehnuteľnosť. Posledným prípadom, kedy vám nevzniká povinnosť registrácie na daňovom úrade, je situácia, kedy prenajímate iba pozemok.
Ak ste si kúpili nehnuteľnosť a začali ste ju prenajímať napríklad v mesiaci máj, nie ste živnostník ani nevykonávate inú podnikateľskú činnosť, prihlásenie sa na daňovom úrade je pre vás nutné. Pri registrácii na daňovom úrade je potrebné predložiť doklad o vlastníctve nehnuteľnosti a originál zmluvy o prenájme. Možné je tiež vypýtanie potvrdenia o zaplatení dane z nehnuteľnosti. Alternatívou je zaslanie vyplneného registračného tlačiva poštou. Po skontrolovaní všetkých potrebných tlačív má správca dane 30 dní na zaregistrovanie vašej žiadosti.
Je dôležité myslieť aj na oznamovanie zmien. Najčastejším príkladom je zmena priezviska, trvalého bydliska, či pridanie titulu. Nové údaje sa oznamujú správcovi dane najneskôr do 30 dní od danej zmeny. Neprihlásenie sa ako prenajímateľ v systéme finančnej správy môže viesť k pokute vo výške od 60 do 20 000 €.
Online komunikácia s daňovým úradom - živnostník
Daň z príjmu z prenájmu: Kedy sa platí a koľko?
Príjmy z prenájmu nehnuteľností sa podľa zákona o dani z príjmov zaraďujú medzi príjmy podľa § 6 ods. 3, pokiaľ nejde o príjmy z podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia. Tieto príjmy plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve.
Oslobodenie od dane: Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie. Do základu dane sa preto zahrnie len príjem presahujúci túto čiastku. V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť patrí manželom, tí si môžu príjmy rozdeliť v pomere, ktorý im najviac vyhovuje, a v tomto pomere si následne rozdelia aj výdavky. Každý z manželov si tak môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 €.
Povinnosť podať daňové priznanie: Povinnosť podať daňové priznanie vzniká vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov presiahne zákonom stanovenú sumu. Pre zdaňovacie obdobie roku 2025 je táto hranica 2 876,90 €. Ak ste zamestnanec, zráta sa príjem zo zamestnania spolu s príjmom z prenájmu. Ak je táto suma vyššia ako 2 255,72 €, musíte si podať daňové priznanie typu B. Prenajímateľ, ktorý nemá iné zdaniteľné príjmy (napríklad dôchodca, ktorého dôchodok nie je zdaniteľný), zistí, či si musí podať daňové priznanie tak, že si od príjmu za celé zdaňovacie obdobie odráta oslobodenie od dane (500 €). Ak úhrn všetkých zdaniteľných príjmov (vrátane príjmu zo závislej činnosti) za rok 2025 presiahol sumu 2 876,90 €, máte povinnosť podať daňové priznanie.
Sadžby dane: V zdaňovacom období 2025 platia dve sadzby dane z príjmov fyzických osôb. Ak váš daňový základ za rok 2025 nepresiahne sumu 48 441,43 €, zaplatíte základnú daň 19 %. Ak však váš daňový základ túto hranicu presiahne, zo sumy nad tento limit sa odvádza zvýšená sadzba dane vo výške 25 %. Aj príjem z prenájmu sa započítava do celkového základu dane.
Lehota na podanie: Daňové priznanie je potrebné podať do 31. marca nasledujúceho roka. Pre rok 2025 je to do 31. marca 2026. Lehota sa dá predĺžiť podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace (do 30. júna 2026) alebo o šesť kalendárnych mesiacov (do 30. septembra 2026), ak máte zdaniteľné príjmy plynúce zo zahraničia. Oznámenie o predĺžení lehoty však musíte zaslať na daňový úrad do 31. marca 2026.
Výdavky pri prenájme: Paušálne vs. Skutočné
Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky. Uplatnenie paušálnych výdavkov nie je možné pri prenájme vykonávanom bežnou fyzickou osobou - nepodnikateľom. Preto si musíte viesť podrobnú evidenciu o všetkých výdavkoch vynaložených na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmu z prenájmu. Tieto výdavky musíte vedieť preukázať daňovému úradu spätne až 5 rokov.
Aké výdavky si môžete uplatniť?Pri prenájme si môžete do daňových výdavkov zahrnúť rôzne skutočné náklady, ktoré súvisia s udržiavaním a prevádzkou nehnuteľnosti. Patria sem najmä:
- Poplatky za energie, vodu, plyn a teplo
- Poplatky za internet a televíziu
- Náklady na vybavenie bytu, ako je nábytok či spotrebiče (v prípade, že tvoria príslušenstvo nehnuteľnosti a sú uvedené v zmluve o prenájme)
- Výdavky na opravy, údržbu, správu bytového domu
- Príspevok do fondu opráv
Ak máte nehnuteľnosť zapísanú ako obchodný majetok, môžete k výdavkom pripísať aj odpisy z nehnuteľnosti, technické zhodnotenie, daň z nehnuteľnosti, poistenie a úroky z úverov a pôžičiek na kúpu nehnuteľnosti.
V prípade, že máte príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP, nemôžete si uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.
Krátenie výdavkov: V prípade, že časť príjmu z prenájmu nie je zdaniteľná (napríklad vďaka oslobodeniu do výšky 500 € ročne), musíte výdavky pomerne upraviť. Ak ste napríklad dosiahli príjmy z prenájmu vo výške 7 440 € a preukázateľné výdavky boli 2 250 €, musíte výdavky upraviť. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov (7 440 € - 500 € = 6 940 €), rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky. Výška upravených výdavkov by bola (6 940 / 7 440) * 2 250 € = 2 097,17 €.
Nezdaniteľné časti základu dane a príjmy z prenájmu
Dôležitou informáciou je, že nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a nezdaniteľnú časť základu dane na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov. Medzi aktívne príjmy patria príjmy zo závislej činnosti (§ 5 zákona) alebo príjmy z podnikania alebo príjmy z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 zákona). Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sú považované za pasívne príjmy, a preto si tieto nezdaniteľné časti nemôžete na ne uplatniť.
Rovnako tak, z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť paušálne výdavky.
Dôležité aspekty prenájmu
Kaucia (zábezpeka): Pri posudzovaní kaucie je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej zmluvy. Ak sa kaucia použije na úhradu nedoplatku alebo škody, stáva sa v tom momente zdaniteľným príjmom prenajímateľa. Samotná prijatá kaucia v momente jej zloženia nie je príjmom, ak sa na konci nájmu vráti nájomcovi.
Prenájom v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov: V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si daňovníci (manželia) môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V tomto pomere si následne rozdelia aj výdavky.
Prenájom ako živnosť vs. súkromná osoba: Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, príjmy sú posudzované ako príjmy z podnikania. V tomto prípade si môže zvoliť, či si uplatní paušálne alebo skutočné výdavky. Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov. V tomto prípade si nemôže uplatniť paušálne výdavky ani nezdaniteľné časti základu dane.
DPH a prenájom: Prenájom bytu je spravidla oslobodený od DPH. Pri fyzických osobách sa s DPH pri prenájme stretávame len výnimočne, napríklad ak je prenajímateľ platcom DPH alebo keď sa prenajímaná nehnuteľnosť využíva na podnikanie a nie je určená na bývanie.
Rent management: V dnešnej dobe existujú aj služby nazývané rent management, ktoré môžu pomôcť s vybavením všetkých právnych úkonov súvisiacich s prenájmom, nájdením vhodného podnájomcu, zabezpečením opráv a údržby, či riešením havarijných situácií.
Dodržiavanie daňových povinností je kľúčové pre bezproblémový prenájom nehnuteľnosti. V prípade nejasností je vždy vhodné obrátiť sa na odborníka - daňového poradcu, ktorý vám pomôže správne sa zorientovať v legislatíve a predísť prípadným sankciám.