Ustanovenie spravodlivej výšky nájomného za poľnohospodárske pozemky je kľúčové pre zabezpečenie udržateľného poľnohospodárstva a ochranu práv všetkých zúčastnených strán. V Slovenskej republike túto oblasť reguluje Vyhláška Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky č. 172/2018 Z. z., ktorá ustanovuje podrobnosti o spôsobe a rozsahu vedenia a poskytovania evidencií a stanovuje obvyklú výšku nájomného. Táto vyhláška, ktorá nadobudla účinnosť 1. júla 2018, vychádza zo zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov.
Predmet úpravy a základné pojmy
Vyhláška č. 172/2018 Z. z. detailne upravuje spôsob a rozsah vedenia a poskytovania údajov z evidencií, ktoré sú nájomcovia povinní viesť. Zároveň definuje postup pre stanovenie obvyklej výšky nájomného. Cieľom je zabezpečiť transparentnosť a predchádzať neprimerane nízkym cenám nájmu, ktoré by mohli poškodzovať vlastníkov pôdy, a zároveň poskytnúť nájomcom referenčný bod pre stanovenie primeranej ceny.
Evidencia prenajatých a vlastných pozemkov
Kľúčovou súčasťou systému je elektronická evidencia prenajatých pozemkov a pozemkov vo vlastníctve nájomcu. Táto evidencia sa vedie podľa katastrálnych území a zahŕňa pozemky:
- Prenajaté na základe nájomnej alebo podnájomnej zmluvy.
- Vlastnené a obhospodarované samotným nájomcom.
- Ku ktorým vzniklo právo a povinnosť hospodárenia podľa osobitných predpisov.
- Ku ktorým má nájomca iný užívací titul.
Podkladom pre túto evidenciu sú najmä údaje z katastra nehnuteľností, vrátane osobných údajov fyzických osôb v nevyhnutnom rozsahu, ako aj samotné nájomné a podnájomné zmluvy, zoznamy vlastníkov a ich pozemkov, a listiny preukazujúce iné užívacie tituly. Evidencia sa aktualizuje minimálne raz ročne, zvyčajne k 31. októbru. Okrem elektronickej podoby sa vedie aj písomná časť podľa vzoru uvedeného v prílohe č. 1 a mapová časť na podklade vektorovej katastrálnej mapy.
Evidencia obhospodarovaných pozemkov
Ďalším dôležitým prvkom je evidencia obhospodarovaných pozemkov. Táto evidencia sa vedie v elektronickej podobe prostredníctvom informačno-komunikačných technológií a na podkladovej mape zobrazuje hranice blokov pozemkov, ktoré nájomca skutočne obhospodaruje v teréne.
Evidencia o dohodnutom a zaplatenom nájomnom
Základným kameňom pre stanovenie obvyklej výšky nájomného je evidencia o dohodnutom a zaplatenom nájomnom. Táto evidencia sa vedie elektronicky, v tabuľkovej forme, podľa katastrálnych území a v členení pozemkov podľa zákona za kalendárny rok. V prípade poľnohospodárskej pôdy sa môže ďalej členiť na ornú pôdu, trvalé trávne porasty a poľnohospodársku pôdu s trvalými porastami. Ak dohodnuté nájomné zahŕňa aj daň z pozemkov, na účely tejto vyhlášky sa za nájomné považuje suma po odpočítaní tejto dane.
Stanovenie obvyklej výšky nájomného
Proces stanovenia obvyklej výšky nájomného je precízne definovaný. Nájomca je povinný poskytnúť okresnému úradu sumárne údaje z evidencie nájomného za kalendárny rok, a to v listinnej alebo elektronickej podobe za každé katastrálne územie, na formulári uvedenom v prílohe č. 3.
Okresný úrad následne spracuje tieto údaje a vypočíta obvyklú výšku nájomného v eurách na hektár (ha) poľnohospodárskej pôdy pre každé katastrálne územie a pre jednotlivé typy pôd. Vzorec pre výpočet je nasledovný:
$$OVNDPP = \frac{\sum{i=1}^{n} dni}{\sum{i=1}^{n} vymi}$$
kde:
- $OVNDPP$ je obvyklá výška nájomného za katastrálne územie pre dané členenie poľnohospodárskej pôdy.
- $dn$ je dohodnuté nájomné v eurách.
- $vym$ je prenajatá výmera v hektároch.
Ako vypočítať, či je prenajímaná nehnuteľnosť zisková alebo nie
Špecifické prípady a prechodné ustanovenia
Vyhláška tiež rieši situácie, kedy nie sú k dispozícii dostatočné údaje. Ak súčet výmer z poskytnutých údajov v katastrálnom území nedosahuje ani jednu tretinu celkovej výmery poľnohospodárskej pôdy, alebo ak nie sú poskytnuté žiadne údaje, obvyklá výška nájomného sa určí ako 2 % z hodnoty ornej pôdy v danom katastrálnom území podľa osobitného predpisu. V prípade, že hodnota ornej pôdy nie je určená, použije sa najvyššia hodnota zo susedných katastrálnych území.
Vyhláška obsahuje aj prechodné ustanovenia týkajúce sa zosúladenia evidencií. Evidencie vedené do 30. júna 2018 museli byť zosúladené do 31. decembra 2018. Pre katastrálne územia, kde nebol do 31. októbra 2017 vykonaný zápis registra obnovenej evidencie pozemkov, bola lehota na zosúladenie jeden rok od vykonania zápisu. K úpravám účinným od 1. júla 2023 bola stanovená lehota na zosúladenie evidencií do 31. júla 2023.
Význam a dôsledky zverejnenia obvyklého nájomného
Zverejnenie obvyklej výšky nájomného má významný vplyv na trh s prenájmom poľnohospodárskych pozemkov. Ako uviedla ministerka pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR Gabriela Matečná v júli 2019, tento inštitút slúži na ochranu vlastníkov pôdy pred neprimerane nízkymi cenami a zároveň poskytuje nájomcom referenčný bod. Všetky nové návrhy nájomných zmlúv musia obsahovať cenu minimálne na úrovni obvyklej výšky nájomného platnej pre dané katastrálne územie. Ak nájomca navrhne nižšiu cenu, vlastník má právo ju odmietnuť.
Novela zákona č. 504/2003 Z. z. s účinnosťou od 1. mája 2018 zaviedla tento inštitút, pričom obvyklá výška nájomného sa definuje ako údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad. Tento údaj sa vypočítava ako priemerná výška nájomného z údajov získaných z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného.
Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR v spolupráci s okresnými úradmi zverejňuje údaje o obvyklej výške nájomného za predchádzajúce roky. Napríklad, údaje o obvyklej výške nájomného za rok 2024 boli určené postupom podľa § 5 Vyhlášky č. 172/2018 Z. z. Modrá hviezdička v stĺpci "Poznámka" označuje katastrálne územia, kde bola obvyklá výška nájomného stanovená podľa § 5 ods. 4 vyhlášky, čo znamená, že bola určená na základe alternatívnych metód v dôsledku nedostatočných dát. V niektorých prípadoch, ako napríklad v k. ú. Lazy pod Makytou, Lysá pod Makytou, Ilava či Grinava, boli v priebehu rokov 2025 a 2026 zverejnené opravené údaje o obvyklej výške nájomného za rok 2024 z dôvodu chýb pri spracovaní alebo určení hodnoty štátnym orgánom.
Riešenie problémov a nedostatkov
Z informácií z tlačovej besedy z júla 2019 vyplynulo, že agrorezort identifikoval aj najčastejšie chyby a nedostatky pri vypĺňaní formulárov nájomcami. Medzi ne patrili duplicitné podania s rôznymi údajmi pre to isté katastrálne územie, neúplné údaje (napríklad vyplnená výmera, ale nie výška nájomného) a nesprávne uvedené výmery alebo hodnoty nájomného. Okresné úrady v takýchto prípadoch vyzývali nájomcov na nápravu a predloženie opravených údajov.
Špecifické prípady užívania pozemkov
Vyhláška sa vzťahuje aj na špecifické prípady. Ak je predmetom nájmu pozemok evidovaný v katastri nehnuteľností ako zastavaná plocha a nádvorie, slúžiaci na poľnohospodárske účely, alebo pozemok zastavaný stavbou slúžiacou na poľnohospodárske účely (§ 1 ods. 2 písm. b) ZoNPP), platí, že pre vznik zmluvy sa vyžaduje dohoda o výške nájomného alebo o spôsobe jej určenia. V takomto prípade by nájomné malo byť vo výške dvojnásobku obvyklej výšky nájomného v danom katastrálnom území, hoci zákon uprednostňuje dohodu strán. Obdobne sa určí výška odplaty za užívanie pozemku bez nájomnej zmluvy v areáli poľnohospodárskeho podniku zastavanom stavbami na poľnohospodárske účely.
Prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy
Dôležitým aspektom je aj prednostné právo na uzavretie nájomnej zmluvy. Ak nájomca spĺňa podmienky pre uplatnenie tohto práva po skončení predchádzajúcej zmluvy, má nárok na to, aby nájomné podľa novej zmluvy zodpovedalo obvyklej výške, a teda aby nebol nútený platiť vyššie nájomné. Ak nájomca predloží prenajímateľovi návrh nájomnej zmluvy v období medzi 12. a 2. mesiacom pred skončením zmluvy, jedným z dôvodov, pre ktorý môže prenajímateľ odmietnuť uzavretie novej zmluvy, je aj fakt, že navrhované nájomné nie je v obvyklej výške.
Celkovo Vyhláška č. 172/2018 Z. z. predstavuje dôležitý legislatívny rámec, ktorý zvyšuje transparentnosť a spravodlivosť v oblasti nájmu poľnohospodárskych pozemkov, čím prispieva k stabilite a rozvoju poľnohospodárskeho sektora na Slovensku.