Úvod do Katastra Nehnuteľností a Potreba Legislatívnych Úprav
Kataster nehnuteľností predstavuje základný register, ktorý eviduje údaje o nehnuteľnostiach na území Slovenskej republiky. Jeho primárnou funkciou je zabezpečenie právnej istoty vlastníkov a slúži ako oficiálny záznam o vlastníckych právach a iných právach k nehnuteľnostiam. Tento komplexný systém, tvorený geometrickým určením, súpisom a popisom nehnuteľností, ako aj údajmi o právach k nim, je nevyhnutný pre hladké fungovanie trhu s nehnuteľnosťami, daňové a poplatkové účely, oceňovanie, ochranu pôdneho fondu, životného prostredia, kultúrnych pamiatok a pre budovanie ďalších informačných systémov. Základnú právnu úpravu katastra nehnuteľností tvorí zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) a jeho vykonávacia vyhláška.
V poslednej dobe sa však objavili iniciatívy na zmenu tohto zákona, ktoré so sebou prinášajú diskusie o obmedzení prístupu k niektorým údajom v katastri. Tieto návrhy, predovšetkým v súvislosti s pripravovanou novelou katastrálneho zákona, vyvolávajú otázky týkajúce sa rovnováhy medzi ochranou osobných údajov vlastníkov, verejným záujmom na transparentnosti a ústavnými právami. Návrh novely, ktorý vzišiel z dielne Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (Úrad), bol zverejnený v auguste 2024 a jeho cieľom je priniesť viaceré zmeny do súčasného stavu.
Hlavné Navrhované Zmeny v Novele Katastrálneho Zákona
Nová novela katastrálneho zákona, ktorá je momentálne v štádiu medzirezortného pripomienkového konania, prináša niekoľko kľúčových zmien, ktoré sa dotknú nielen spôsobu prístupu k údajom, ale aj samotnej evidencie nehnuteľností.
Ochrana Osobných Údajov a Registrácia Užívateľov
Jednou z najvýraznejších zmien je zavedenie registrácie užívateľov pri prehliadaní niektorých údajov zapísaných v katastri nehnuteľností. Konkrétne ide o obmedzenie prístupu k dátumu narodenia, miestu trvalého pobytu a titulu nadobudnutia nehnuteľnosti. Tieto opatrenia sú navrhované ako reakcia na potrebu ochrany pred zneužívaním údajov v katastri nehnuteľností a na ochranu súkromného života jednotlivcov, najmä v kontexte aplikácie legislatívy o ochrane osobných údajov (GDPR).
Podľa návrhu, prístup k týmto citlivým údajom budú mať iba registrovaní užívatelia. Údaje o tom, aké informácie si registrovaný užívateľ prezeral, budú zaznamenávané a v prípade potreby poskytnuté orgánom činným v trestnom konaní. Týmto spôsobom sa má predísť potenciálnym zneužitiam, ako napríklad vytipovaniu osamelých osôb na základe ich veku a bydliska s cieľom ohrozenia ich majetku či života. Je dôležité poznamenať, že tieto údaje nebudú možné získať prostredníctvom žiadosti podľa zákona o slobodnom prístupe k informáciám.
Pri diskusii s predstaviteľmi realitných kancelárií vyplynul názor, že bezpečnejším a vhodnejším spôsobom registrácie a prihlásenia by mohlo byť využitie elektronického občianskeho preukazu s čipom. Tento prístup by umožnil verifikáciu prístupu k osobným údajom až na úroveň konkrétnych a reálnych osôb. Podľa vyjadrení predstaviteliek ÚGKK SR bude dobrovoľná registrácia a prístup k údajom katastra bezplatný. Zatiaľ nie je zrejmé, akým spôsobom budú môcť samotní vlastníci využiť svoje zákonné právo na informovanie sa o tom, kto si ich osobné údaje zobrazil.
Rozšírenie Evidencie Stavieb a Zjednodušenie Procesov
Ďalšou významnou oblasťou, ktorú novela rieši, je rozšírenie okruhu stavieb, ktoré musia byť v katastri evidované. Okrem aktuálne evidovaných stavieb, ktoré sú spojené so zemou pevným základom a sú ohraničené obvodovými stenami a strešnou konštrukciou (teda budovy), má byť povinnosť evidencie rozšírená aj na inžinierske stavby podľa stavebných predpisov, ktoré zároveň spĺňajú definíciu nehnuteľnosti podľa Občianskeho zákonníka. Cieľom je mať v evidencii všetky nehnuteľnosti v zmysle stavieb pevne spojených so zemou bez významnejších výnimiek.
V súvislosti s tým sa navrhuje zaviesť osobitné konanie o predmete evidovania v katastri. Toto konanie sa má uskutočniť v prípade pochybností o tom, či má byť určitá stavba evidovaná v katastri, alebo či spĺňa definíciu stavby podľa katastrálneho zákona. V rámci tohto konania bude rozhodovať Úrad geodézie, kartografie a katastra SR. Toto opatrenie má snahu o zjednotenie názorov na evidovanie jednotlivých stavieb v katastri nehnuteľností na celoslovenskej úrovni.
Novela tiež reaguje na potrebu zjednodušiť niektoré procesy. Napríklad sa má zjednodušiť návrh na začatie katastrálneho konania v listinnej podobe. Konanie o zázname, konanie o poznámke či prešetrovanie správnosti údajov zapísaných v katastri majú byť upravené precíznejšie. Zároveň sa navrhuje vypustiť možnosť vyplniť a odoslať oznámenie o návrhu na vklad pred podaním samotného návrhu na vklad, čo bolo doteraz možné s účinkami zníženia správneho poplatku.
Zmeny v Návrhu na Vklad a Správnych Poplatkoch
Návrh na vklad do katastra sa tiež dotkne rozšírenia rozsahu údajov, ktoré sa majú uviesť v prípade prevodu rodinného domu, bytového domu alebo nebytového priestoru. Ďalšou navrhovanou zmenou je stanovenie trojročnej lehoty na podanie návrhu na vklad, počítanej od momentu uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti.
V oblasti správnych poplatkov sa navrhujú zmeny súvisiace s elektronickým podávaním návrhov. Vzhľadom na možnosť podať návrh na vklad aj prostredníctvom elektronického formulára elektronickej služby katastra nehnuteľností, sa má zmeniť Položka 11 zákona o správnych poplatkoch. Táto zmena by mala zaviesť jednotnú sadzbu za podanie v listinnej podobe alebo prostredníctvom ústredného portálu verejnej správy a zároveň zníženú sadzbu pre podania prostredníctvom elektronického formulára elektronickej služby katastra nehnuteľností. Týmto sa podporuje digitalizácia a zefektívnenie procesov.
Typy Zápisov do Katastra Nehnuteľností: Vklad, Záznam a Poznámka
Právna úprava pozná tri základné druhy zápisov do katastra nehnuteľností, pričom každý z nich má iný účel a spája sa s ním odlišné právne účinky. Pochopenie týchto rozdielov je kľúčové pre správnu orientáciu v katastrálnom konaní.
Vklad do Katastra Nehnuteľností
Vklad je úkonom okresného úradu, s ktorým sú spojené právotvorné účinky. To znamená, že vkladom vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Vklad sa vykoná na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení. Predchádza mu konanie, ktoré sa spravidla riadi zákonom o správnom konaní.
Konanie o povolení vkladu sa začína vždy na návrh účastníka právneho úkonu, na základe ktorého má právo k nehnuteľnosti vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť. Medzi takéto právne úkony patria napríklad kúpna zmluva, zámenná zmluva alebo darovacia zmluva. Návrh na vklad musí byť podaný písomne a musí obsahovať presné identifikačné údaje účastníkov, označenie okresného úradu, ktorému je adresovaný, a označenie právneho úkonu. K návrhu je potrebné priložiť aj ďalšie špecifické prílohy, ako napríklad samotnú zmluvu v dvoch vyhotoveniach, verejné listiny potvrdzujúce právo k nehnuteľnosti, geometrický plán (v určitých prípadoch) a prípadnú dohodu o splnomocnení.
Okresný úrad má zákonnú povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, ak bola zmluva vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, a sú splnené všetky podmienky, lehota sa skracuje na 20 dní. Možné je aj urýchlené konanie do 15 dní na základe žiadosti. Ak sú podmienky splnené, okresný úrad vklad rozhodnutím povolí, v opačnom prípade návrh zamietne. Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania a nie je proti nemu možné odvolať sa.
Záznam do Katastra Nehnuteľností
Záznam do katastra nehnuteľností, na rozdiel od vkladu, nemá právotvorný charakter, ale má len evidenčnú povahu. Konanie o zázname sa spravidla neriadi správnym poriadkom.
Záznamom sa do katastra zapisujú práva k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, rozhodnutím štátneho orgánu, príklepom licitátora na verejnej dražbe, vydržaním, prírastkom a spracovaním. Zapisujú sa aj práva vyplývajúce z nájomných zmlúv a zmlúv o prevode správy majetku štátu alebo iných skutočností svedčiacich o zverení správy majetku obce alebo vyššieho územného celku. Záznamom sa tiež zapisuje zmena poradia záložných práv z dohody záložných veriteľov.
Okresný úrad vykoná záznam buď bez návrhu, alebo na návrh vlastníka alebo inej oprávnenej osoby. Návrh musí byť podaný písomne a musí obsahovať identifikačné údaje navrhovateľa, názov okresného úradu, verejnú listinu alebo inú listinu potvrdzujúcu právo k nehnuteľnosti a označenie príloh. Lehota na vykonanie záznamu je 30 dní od doručenia návrhu (v prípade elektronického podania).
Poznámka do Katastra Nehnuteľností
Poznámka je posledným druhom zápisu do katastra a má takzvaný prenotačný charakter. S poznámkou sa nespájajú právne účinky a na konanie o zápise poznámky sa nevzťahuje správny poriadok.
Poznámkou sa zapisujú skutočnosti, ktoré obmedzujú oprávnenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, alebo ktoré informujú o nehnuteľnosti alebo o práve k nehnuteľnosti. Existujú dva druhy poznámok:
- Poznámka v záujme ďalšieho nakladania s nehnuteľnosťou: Ide o poznámku o začatí konania o súdnom výkone rozhodnutia predajom nehnuteľnosti, začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, vyhlásení konkurzu proti vlastníkovi nehnuteľnosti, začatí vyvlastňovacieho konania a o predbežnom opatrení, ktorým sa zakazuje nakladať s nehnuteľnosťou. Tieto poznámky sa zapisujú na základe oznámenia súdu alebo iného štátneho orgánu, prípadne na návrh iného oprávneného podľa osobitných predpisov.
- Poznámka o spochybnení hodnovernosti údajov katastra: Týka sa prípadov, keď niekto tvrdí, že má právo k nehnuteľnosti, ale toto právo nevie hodnoverne preukázať.
Doterajšie Zmeny a Budúci Vývoj
Novelou katastrálneho zákona z roku 2018 došlo k viacerým významným zmenám, ktoré sa týkali napríklad evidovania stavieb, kde sa do katastra zapisujú budovy. O pochybnostiach týkajúcich sa evidencie stavieb rozhoduje Úrad geodézie, kartografie a katastra SR. Tiež sa zmenili požiadavky na prílohy k návrhom na zápis stavby a na geometrické plány.
Ďalšie zmeny z roku 2018 zahŕňali doplnenie katastra o údaj o cene nehnuteľnosti (ktorý sa nezverejňuje a je prístupný len vybraným subjektom), ako aj o iný identifikátor cudzinca. Stanovili sa všeobecné obsahové náležitosti návrhu na začatie každého katastrálneho konania a rozšírili sa prílohy k návrhu na vklad. Zanikla tiež možnosť opravy chýb zmluvy opravnou doložkou, pričom chyby je možné opraviť len dodatkom k zmluve.
Celkovo sa pripravovaná novela zameriava na zvýšenie ochrany osobných údajov, zefektívnenie a spresnenie procesov súvisiacich so zápismi do katastra a na aktualizáciu evidencie nehnuteľností tak, aby zodpovedala súčasným potrebám a legislatívnym požiadavkám. Realitná únia SR a ďalšie subjekty sa aktívne zapájajú do pripomienkovania novely, aby sa zabezpečilo, že zmeny budú v čo najväčšej miere reflektovať potreby aplikačnej praxe a zároveň budú v súlade s právnou úpravou ochrany osobných údajov.
tags: #obmedzenie #prav #na #nehnutelnosti #ako #to