Prenájom nehnuteľnosti predstavuje významný zdroj príjmu pre mnohých jednotlivcov na Slovensku. Avšak, právne a daňové aspekty spojené s touto činnosťou môžu byť komplexné a často vyvolávajú otázku, kedy ide o bežnú správu vlastného majetku a kedy už o podnikanie vyžadujúce živnostenské oprávnenie. Tento článok poskytuje ucelený prehľad o podmienkach prenájmu nehnuteľnosti na Slovensku, daňových povinnostiach, rozdieloch medzi správou vlastného majetku a podnikaním, a špecifických situáciách, ako je prenájom cez digitálne platformy.
Daňové povinnosti fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti
Každá fyzická osoba, ktorá prenajíma dom, byt alebo pozemok, má s prenájmom spojené určité daňové povinnosti. Ak sa ako fyzická osoba rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť na území Slovenska, ste povinný registrovať sa na daňovom úrade na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť. Tento krok je kľúčový pre dodržanie legislatívnych požiadaviek.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa považuje za zdaniteľný a podlieha dani z príjmov. Ak prenajímate byt alebo dom ako fyzická osoba - nepodnikateľ, zaplatíte z prenájmu len daň z príjmov vo výške 19% alebo 25%, v závislosti od výšky základu dane. V prípade, že máte príjem zo závislej činnosti (zamestnanie) a zároveň prenajímate byt či dom, nestačí, aby vám zamestnávateľ pripravil ročné zúčtovanie dane. Zamestnávateľ vám môže spracovať ročné zúčtovanie preddavkov na daň iba v prípade, ak máte príjmy výlučne zo závislej činnosti. Ak prenajímate nehnuteľnosť a vaše príjmy z prenájmu presiahnu 500 EUR za zdaňovacie obdobie, ste povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb.
Do príjmu z prenájmu nehnuteľnosti sa zahŕňa aj prenájom hnuteľných vecí, ktoré k nehnuteľnosti prislúchajú, ako aj platby za energie a akékoľvek iné plnenia, ktoré sú zahrnuté v nájomnom. Aj v prípade, ak sú platby za energie a ostatné služby dohodnuté oddelene (zvlášť za nájom a zvlášť za spotrebu energií), ale tieto služby platí nájomca priamo prenajímateľovi, podliehajú tieto príjmy zdaneniu rovnako ako príjem z prenájmu. To znamená, že akékoľvek iné služby spojené s užívaním tejto nehnuteľnosti, za ktoré platí nájomca priamo prenajímateľovi, sú u prenajímateľa považované za zdaniteľné príjmy.
Uplatnenie daňových výdavkov
Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu si môžete uplatniť daňové výdavky, ktoré vám znížia základ dane. Od roku 2013 už nie je možné uplatniť si tzv. paušálne výdavky vo výške 40%. Všetky výdavky musia byť skutočné a preukázateľné. Môžete sa rozhodnúť, či budete predmetné výdavky ako aj príjmy z prenájmu evidovať prostredníctvom jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Ak sa rozhodnete pre ktorúkoľvek z týchto možností, ste povinný týmto spôsobom postupovať počas celého zdaňovacieho obdobia. Ak sa rozhodnete viesť účtovníctvo, nebudete sa považovať za účtovnú jednotku.
Výška a rozsah výdavkov, ktoré si môžete ako nepodnikateľ uplatniť, závisí od skutočnosti, či sa rozhodnete nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku alebo nie. Fyzická osoba - nepodnikateľ sa môže rozhodnúť, či si zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku alebo nie. Ak si nehnuteľnosť nezaraďíte do obchodného majetku, môžete uplatňovať len výdavky bezprostredne súvisiace s užívaním nehnuteľnosti. To znamená, že výdavky na opravu alebo zhodnotenie nehnuteľnosti nie je možné zaradiť do daňových výdavkov pri prenájme v tomto prípade.
Pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku máte možnosť uplatniť si širšiu paletu výdavkov. Okrem výdavkov spojených s užívaním nehnuteľnosti si môžete uplatniť aj náklady na daň z nehnuteľnosti, poistenie, obstaranie nehnuteľnosti (formou odpisov), technické zhodnotenie a iné. V súlade s právnym výkladom je možné považovať za daňový výdavok aj platené úroky za hypotekárny úver počas doby prenájmu, ak sa úver získal v súvislosti s obstaraním nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prenájmu.
Zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku sa oplatí najmä pri starších nehnuteľnostiach, pri ktorých vznikajú vysoké náklady v súvislosti s rekonštrukciou bytu alebo domu. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku si však zvážte aj vzhľadom na odlišné podmienky oslobodenia príjmu pri predaji nehnuteľnosti. V prípade predaja nehnuteľnosti, ktorú nemáte zaradenú v obchodnom majetku, je príjem z predaja nehnuteľnosti vo všeobecnosti oslobodený od zdanenia po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa považuje za pasívny príjem. V prípade príjmov z prenájmu si môžete uplatniť oslobodenie vo výške 500 EUR za jedno zdaňovacie obdobie. V prípade manželov, ktorí vlastnia nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, je povinný sa registrovať na účely dani z príjmov len ten z nich, ktorý je uvedený na nájomnej zmluve ako prenajímateľ. V prípade, že sú nájomcami obaja, príjem z nehnuteľnosti si môžu rozdeliť podľa preferencie (rovným dielom alebo podľa toho, ako im to najviac vyhovuje). V tomto prípade si môže každý z manželov znížiť príjem z prenájmu o 500 EUR.
Obchodný majetok: Definícia a špecifiká
Čo je obchodným majetkom v zmysle § 2 písm. m) Zákona o dani z príjmov? Obchodným majetkom je súhrn majetkových hodnôt, a to vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré má fyzická osoba s príjmami podľa § 6 vo vlastníctve a ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, o ktorých táto fyzická osoba účtuje alebo účtovala, eviduje alebo evidovala podľa § 6 ods. 11 alebo 14 ZDP.
Pre daňové účely je definícia obchodného majetku pre fyzickú osobu vymedzená v zákone o dani z príjmov. Táto definícia sa vzťahuje na daňovníkov dosahujúcich príjmy podľa § 6 ZDP, t. j. príjmy z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti, ako aj príjmy z prenájmu. Na rozdiel od definície obchodného majetku podľa Obchodného zákonníka, pre daňové účely je definícia rozšírená nielen o podmienku vlastnenia a používania majetku na podnikanie, ale o takomto majetku musí daňovník účtovať alebo o ňom účtoval, evidovať alebo ho evidoval podľa § 6 ods. 11 alebo 14 ZDP.
Ak fyzická osoba s príjmami podľa § 6 ZDP účtuje v jednoduchom alebo podvojnom účtovníctve, prípadne, ak uplatňuje preukázateľné (nie paušálne) výdavky, má povinnosť zaznamenať transakcie s nehnuteľnosťami do svojho účtovníctva alebo daňovej evidencie. Ak by však išlo o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP (ktorý nie je živnosťou, pretože sa neposkytujú služby hotelového typu), potom je na rozhodnutí daňovníka, či si nehnuteľnosť do obchodného majetku zaradí, alebo nie. Má to svoje daňové dôsledky, pretože ako preukázateľné výdavky si nemôže uplatniť opravy, technické zhodnotenie, odpisy a pod.
Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku
Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku je relatívne jednoduchá záležitosť. Na nehnuteľnosť založíte inventárnu kartu (napr. v exceli), kde uvediete:
- Dátum zaradenia do obchodného majetku.
- Hodnotu nehnuteľnosti na vstupe (ku dňu zaradenia do obchodného majetku) - znaleckým posudkom v prípade zdedenej alebo darovanej nehnuteľnosti, v prípade hypotéky sa berie do úvahy kúpna cena.
- Dobu odpisovania - zvyčajne 40 rokov pre nevýrobné budovy.
- Výpočet ročných odpisov.
Následne prenajímanú nehnuteľnosť uvediete v:
- Knihe dlhodobého hmotného majetku (pri vedení jednoduchého účtovníctva).
- Dlhodobom hmotnom majetku v účtovej triede 0 (v podvojnom účtovníctve).
- Daňovej evidencii napr. v exceli podľa § 6 ods. 11 ZDP.
Po zaradení do obchodného majetku môžete začať nehnuteľnosť odpisovať. Ročný odpis pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku k 1. 1. vypočítame takto: hodnota nehnuteľnosti / 40 (rokov) = ročný odpis. V prípade, že bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku v priebehu roka, ročný odpis vypočítame pomerne.
Príklad výpočtu ročného odpisu:
Hodnota nehnuteľnosti je 400 000 €. Nehnuteľnosť bola zaradená do obchodného majetku k 1. 1. 2022. Ročný odpis nehnuteľnosti bude: 400 000 / 40 = 10 000 €. Za rok 2022 si v daňovom priznaní môžete odpísať 10 000 € a uviesť ich vo výdavkoch.
Ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku k 15. 8. 2022, ročný odpis za rok 2022 bude: 400 000 / 40 / 12 × 8 = 6 666,67 €.
Vysvetlenie odpisovania nehnuteľností
Výhody a nevýhody zaradenia do obchodného majetku
Výhody:
- Širší okruh výdavkov, ktoré si môže prenajímateľ uplatniť v daňovom priznaní (napr. náklady na obstaranie formou odpisov, technické zhodnotenie, opravy, poistenie, daň z nehnuteľnosti, úroky z úveru).
Nevýhody:
- Predaj nehnuteľnosti podlieha zdaneniu aj po uplynutí 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
- Pri predaji nehnuteľnosti sa odvádza odvod do zdravotnej poisťovne vo výške 14 % z vymeriavacieho základu.
Prenájom bytu: Pasívna správa majetku vs. podnikanie
Určenie, či prenájom bytu predstavuje podnikateľskú činnosť, má zásadný význam tak z pohľadu súkromného, ako aj verejného práva. Všeobecná definícia podnikania podľa § 2 Obchodného zákonníka znie: „sústavnú činnosť vykonávanú samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu“.
Na to, aby prenájom bytu mohol byť považovaný za podnikanie, musí spĺňať všetky definičné znaky podnikania: 1) sústavnosť, 2) samostatnosť, 3) vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, 4) za účelom zisku. Tieto tzv. materiálne znaky podnikania odlišujú podnikanie od iných činností, ako napríklad od vlastného investovania, pracovnoprávnych činností alebo aj od správy vlastného majetku.
Živnostenské oprávnenie a prenájom bytu
Ak prenajímateľ bytu nemá status podnikateľa, znamená to, že automaticky nevykonáva podnikateľskú činnosť? Problematika podnikateľského oprávnenia je v súvislosti s prenájmom bytu riešená v zákone o živnostenskom podnikaní. Dôležitým kritériom na rozlíšenie, či ide pri prenájme bytu o podnikanie podľa živnostenského zákona, je skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iné než základné služby. Živnostenský zákon explicitne neustanovuje, ktoré služby možno považovať za základné. Všeobecne sa však uvádza, že živnostenské oprávnenie sa vyžaduje v prípade, ak sa popri základných službách, ako sú vykurovanie, odvoz odpadkov, dodávky vody a kanalizácie, poskytujú aj ďalšie služby, napríklad služby hotelového typu.
Podľa judikatúry možno konštatovať, že základnými službami spojenými s prenájmom nehnuteľností sa rozumie okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom. Inými ako základnými službami sa rozumejú najmä ubytovacie, stravovacie, upratovacie a čistiace služby, ako aj strážna služba. Teda, ak by nájomca platil prenajímateľovi okrem nájomného aj za upratovanie bytu alebo inú podobnú službu, mohlo by ísť o podnikanie.
Prenájom cez digitálne platformy (Airbnb)
Problematika nejednoznačnosti rezonuje aj v prípade poskytovania ubytovania cez digitálne platformy, ako je Airbnb a Booking. Z pohľadu súkromného a verejného práva vznikajú otázky ohľadom povinností osôb, ktoré poskytujú ubytovanie cez digitálne platformy, a ich právneho postavenia. Majú osoby účastné na "zdieľanej ekonomike" potrebné oprávnenia, plnia si svoje daňové povinnosti a sektorové regulačné pravidlá?
Za zmienku stojí rozhodnutie Mestského súdu v Prahe, ktoré posudzovalo, či poskytovanie ubytovania cez digitálnu platformu Airbnb možno považovať za prenájom bytu, alebo už ide o ubytovacie služby a podnikanie. Podľa § 4 ods. 2 Živnostenského zákona, základnými službami spojenými s prenájmom je potrebné rozumieť taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadnu prevádzku danej nehnuteľnosti, resp. možnosť jej riadneho užívania nájomcom. Z uvedeného teda vyplýva, že „Prenájom nehnuteľností“ možno v režime živnostenského zákona vykonávať len za súčasného poskytovania ďalších (iných než základných) služieb súvisiacich s prenájmom. Na poskytovanie súvisiacich služieb, ktoré majú charakter podnikateľskej činnosti (napr. poskytovanie raňajok, upratovanie prenajatých priestorov či poskytovanie posteľného oblečenia a jeho pranie), je potrebné živnostenské oprávnenie.
V prípade iných ako základných služieb spojených s prenájmom je rozhodujúce, aby pritom boli splnené dve podmienky: poskytovanie služieb iných ako základných a zároveň, aby tieto služby spĺňali znaky podnikania. Poskytovanie ubytovania cez internetové platformy navodzuje predpoklad, že okrem poskytnutia nehnuteľnosti k dočasnému užívaniu sú poskytnuté aj ďalšie služby, ako napríklad záverečné upratovanie, výmena čistých uterákov a toaletných potrieb.
Rozdiel medzi nájmom bytu a ubytovaním je výraznejší v účele, na ktorý sa tieto zmluvy uzatvárajú. Účelom zmluvy o ubytovaní je poskytnutie prechodného ubytovania objednávateľovi. Účel právneho vzťahu možno vyvodiť jednak zo zm…
Príklady z praxe
Príklad č. 1: Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku
Nájomca hradí mesačné nájomné 750 eur, celkové príjmy z prenájmu boli vlani 9 000 eur.Byt obstaraný v januári 2013 v hodnote 150 000 eur, ročný odpis: 150 000 : 20 rokov = 7 500 eur.Z hypotekárneho úveru dosiahnu úroky v roku 2013 výšku 2 400 eur.Poistenie nehnuteľnosti: 80 eur.Platby správcovskej spoločnosti: 1 440 eur.Energie: 120 EUR.Poplatok realitnej kancelárii za získanie nájomníka = 200 eur.
Všetky výdavky, ktoré môže uplatniť v prípade zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku sú 11 720 eur. Daňovník dosiahol medzi príjmami a uplatniteľnými výdavkami stratu 2 720 eur, avšak nemôže ju uplatniť ani voči iným príjmom v daňovom priznaní (napríklad zo živnosti), ani umoriť v nasledujúcim zdaňovacom období. Pri príjmoch z prenájmu v roku nie je možné vykázať stratu. Ale ak v najbližšej budúcnosti mieni v byte bývať, prestane ho prenajímať a vyradí ho z obchodného majetku, jeho ziskom môže byť aj to, že v roku nezaplatí žiadnu daň z príjmov.
Príklad č. 2: Nehnuteľnosť v majetku nie je
V prípade, že daňovník byt do obchodného majetku nezaradí, môže si uplatniť do výdavkov platby správcovskej spoločnosti, energie, sprostredkovanie realitnej kancelárie za nájdenie nájomníka (1 760 eur) a jeho daňovým základom bude suma 7 240 eur, z ktorej pri sadzbe 19 % zaplatí daň z príjmov 1 375,60 eura. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sú tzv. pasívne príjmy, daňovník si k nim nemôže uplatniť ani nezdaniteľnú časť základu dane. Ak však byt v januári predá za 180 000 eur, príjem z predaja bude oslobodený od dane, vôbec ho do daňového priznania neuvádza. Ak sa na súčasnom daňovom zákone nič nezmení, za 5 rokov na dani z príjmov zaplatí 6 878 eur.
Príklad s manželmi a bezpodielovým spoluvlastníctvom
Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Kedy podať daňové priznanie?
Daňové priznanie musíte podať vtedy, ak všetky vaše príjmy v minulom roku boli vyššie ako 1 867,97 eura (pre rok 2024 je táto hranica 2 876,90 eura). Do tejto sumy sa však spočítavajú všetky príjmy, teda ak ste zamestnanec, dohodár alebo ste mali iný príležitostný príjem, spočítate všetky tieto príjmy spolu s príjmom z prenájmu. Do daňového priznania zapíšete príjmy z prenájmu znížené o 500 eur. Ide o sumu oslobodenú od dane.
Zákon zvýhodňuje prenajímateľov - manželov. Nielen, že si môže každý uplatniť oslobodenú sumu 500 eur, ale zákon ani neurčuje, ako si môžu manželia rozdeliť príjem. V tom istom pomere si však potom rozdelia aj výdavky. To umožňuje daň optimalizovať.
Zárobok z prenájmu znížený o 500 eur sa zapisuje do tlačiva typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 na riadku č. 10 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú na riadku č. 10 v stĺpci 2.
Príklad - prenajímanie dôchodcovia
Dôchodcovia manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. V roku na prenájme zarobili 4 200 eur. Manželia si príjmy rozdelia v rovnakom pomere, na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si príjem zníži o 500 eur na 1 600 eur. Keďže vlani nemali iné príjmy (starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie, nakoľko u každého z nich príjmy nepresiahli sumu 1 867,97 eura (pre rok 2024 je to 2 876,90 eura).