Revolúcia v prístupe k informáciám o nehnuteľnostiach: Novela katastrálneho zákona prináša zásadné zmeny

Návrh vládnej novely katastrálneho zákona, doručený do parlamentu začiatkom roka 2026, spustil vlnu diskusií a kritiky zo strany občianskych organizácií aj politickej opozície. Pod záštitou modernizácie a ochrany súkromia totiž predložený návrh zavádza nové obmedzenia, ktoré majú potenciál výrazne zasiahnuť do práce novinárov, aktivistov a širokej verejnosti. Tieto zmeny, ktoré majú nadobudnúť účinnosť postupne od júla 2026, predstavujú najrozsiahlejšiu reformu prístupu k informáciám o nehnuteľnostiach na Slovensku za posledné desaťročia.

Kľúčové zmeny: Od anonymného prístupu k registrácii a spoplatneniu

Najvýraznejšou a najdiskutovanejšou zmenou je koniec anonymného prístupu ku katastrálnym údajom. Doteraz si mohol ktokoľvek bez registrácie a zadarmo pozrieť list vlastníctva s menami vlastníkov nehnuteľností, ich adresami, dátumami narodenia a rodnými priezviskami. Tento otvorený model sa však čoskoro skončí.

Po novom bude pre prístup k podrobným údajom z katastra nutná bezplatná registrácia na katastrálnom portáli a následná autentifikácia prostredníctvom elektronického občianskeho preukazu (eID). Bez čipovej karty a čítačky sa k detailným informáciám o vlastníctve nedostanete. Tento krok má podľa predsedníčky Úradu geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK SR) Lucie Gocníkovej zabezpečiť súlad s princípmi Európskej únie, pravidlami GDPR a znížiť možnosť zneužitia údajov. „Hlavným dôvodom je súlad s princípmi krajín Európskej únie, s pravidlami GDPR a zníženie možnosti zneužitia údajov,“ uviedla Gocníková.

Ďalšou zásadnou zmenou je odstránenie niektorých osobných údajov z verejných výpisov. Dátum narodenia vlastníka, trvalé bydlisko, rodné priezvisko ani rodné číslo sa v štandardnom výpise pre verejnosť už nebudú zobrazovať. Úrad však odmietol tvrdenia, že by adresy trvalého pobytu a dátumy narodenia z listov vlastníctva úplne zmizli, čo by podľa niektorých kritikov mohlo sťažiť jednoznačnú identifikáciu osôb pri menovcoch.

Spoplatnenie a jeho dôsledky

Zásadnou novinkou bude aj spoplatnenie kompletných elektronických listov vlastníctva. Kým doteraz bolo možné tieto výpisy prezerať a sťahovať bezplatne, po nadobudnutí účinnosti poplatkovej reformy, ktorá je naplánovaná na 1. júla 2027, si za každý list vlastníctva občan zaplatí šesť eur. Bezplatné zostanú iba základné údaje ako parcelné čísla, druh pozemku či výmera.

Pre bežného kupujúceho nehnuteľnosť ide o relatívne malé sumy. Problémom však môžu byť realitné kancelárie, makléri a správcovské spoločnosti, ktoré pri svojej každodennej práci potrebujú sťahovať desiatky až stovky výpisov. Podľa odhadov Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS) môžu ročné náklady na katastrálne výpisy pre aktívneho makléra narásť o stovky eur, čo sa následne premietne do ceny pre klientov. „Realitná kancelária pri realizácii obchodného prípadu, v prípade predaja nehnuteľnosti, sa niekoľkokrát pozerá na informatívny list vlastníctva. Takýto prípad sa o desiatky eur predraží a toto predraženie zaplatí klient,“ reagoval prezident NARKS Ján Palenčár. Podobné obavy vyjadrujú aj správcovské spoločnosti, ktoré potrebujú prístup k údajom o zastavanej ploche, plochách parciel či komunikáciách prislúchajúcich k bytovým domom pre účely údržby a výpočtu poplatkov.

Verejná kontrola vs. ochrana súkromia: Kde je hranica?

Jednou z najväčších obáv zo strany občianskeho sektora je obmedzenie verejnej kontroly, najmä v súvislosti s majetkami politikov a verejných funkcionárov. Kritici tvrdia, že novela kriminalizuje snahu o odhaľovanie nepriznaných majetkov a haciend. „Transparentnosť katastra nie je luxus, ale nevyhnutnosť pre fungujúcu demokraciu,“ zdôrazňujú.

Návrh totiž zavádza ustanovenie, ktoré zakazuje využívať kataster na „vyhodnocovanie majetkových pomerov osôb a ich ekonomického správania“. Fyzickým osobám hrozí za takéto porušenie sankcia až do výšky 10 000 eur, médiám až 50 000 eur. Strana Demokrati prirovnala tieto praktiky k metódam v krajinách ako Bielorusko či Rusko, kde režimy údajne trestajú tých, ktorí odhaľujú luxusné sídla elít. „Vládni politici sa rozhodli, že si pod hrozbou pokút ochránia majetky, ktoré nevedia dôveryhodne vysvetliť,“ uviedli.

Úrad geodézie a kartografie sa voči týmto tvrdeniam ohradzuje. Hovorca ÚGKK Marek Bezák vysvetlil, že pokuty nie sú namierené proti novinárom ani proti občianskej kontrole. „Nadácia Zastavme korupciu si vyložila výraz ‚profilovať‘ inak, než je definovaný v nariadení o GDPR, kde sa jasne hovorí o tom, že ide o automatizované spracovanie dát.“ Podľa neho novela nezavádza zákaz kontroly majetkov politikov ani neobmedzuje prácu investigatívnych novinárov. Registrácia do systému bude navyše bezplatná.

Ďalším sporným bodom je odstránenie možnosti získať údaje z katastra prostredníctvom infozákona. „Vláda sa snaží vytvoriť informačné vákuum,“ varujú kritici. Podľa Bezáka je však cieľom novela ukončiť praktiky, kedy sa údaje z katastra využívali na komerčné účely a odstrániť nedostatky pôvodného zákona.

Technické pozadie a reakcie na kybernetický útok

Zmeny v katastrálnom zákone prichádzajú v čase, keď sa slovenský kataster stále spamätáva z dôsledkov bezprecedentného kybernetického útoku z januára 2025. Tento útok paralyzoval realitný trh na niekoľko týždňov, zastavil prevody nehnuteľností a spôsobil škody v miliónoch eur. Mnohé elektronické služby boli síce obnovené, no niektoré sa podľa ÚGKK už nevrátia kvôli technickej a finančnej náročnosti pôvodného riešenia.

Bezpečnostný analytik Radovan Bránik upozorňuje, že nový systém registrácie a autentifikácie by mohol byť zbytočne represívny voči väčšine používateľov, ktorí systém doteraz využívali korektne. Zároveň však štát bude presne vedieť, o koho majetok sa zaujíma novinár či protikorupčný aktivista. Novela zároveň umožňuje štátu sledovať, kto si prezerá údaje o konkrétnych vlastníkoch. „Vláda chce vedieť, kto sa pozerá na majetky politikov,“ komentujú kritici.

Zjednodušenie pre profesionálov, komplikácie pre verejnosť?

Novela zavádza aj dva rôzne typy používateľských účtov - obyčajný a osobitný. Obyčajný účet bude slúžiť na prístup k verejne prístupným dátam, zatiaľ čo osobitný účet bude určený pre subjekty, ktoré údaje katastra nevyhnutne potrebujú na výkon svojej profesie, ako sú banky, notári, exekútori, obce či orgány činné v trestnom konaní. Tieto subjekty budú mať autorizovaný prístup v nezmenenom rozsahu ako dnes, bez nutnosti platiť poplatky za jednotlivé výpisy. Ich prístup bude riešený cez osobitný používateľský účet.

Napriek snahám o zosúladenie s európskymi pravidlami a zvýšenie kybernetickej bezpečnosti, novela vyvoláva vážne otázky týkajúce sa transparentnosti a dostupnosti informácií. Zavedenie registrácie a povinnosti používať elektronický občiansky preukaz môže byť pre časť populácie, ktorá nedisponuje čipovou kartou, prekážkou. Dôvodom zmien je podľa predkladateľov zneužívanie verejne prístupných údajov na komerčné a marketingové účely, čo prekračuje pôvodný účel portálu.

Vládna novela zákona o katastri nehnuteľností, ktorá má výrazne sťažiť verejnú kontrolu majetkov, je podľa strany Demokrati „jedna obrovská špinavosť“. Poslankyňa Veronika Remišová uviedla, že návrh je v rozpore s ústavou a ak ho parlament schváli, poslanci ho napadnú na Ústavnom súde.

Budúcnosť katastra: Medzi bezpečnosťou a transparentnosťou

Novela zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností, ktorú parlament prerokúva, predstavuje zásadnú reformu prístupu k informáciám. Kombinácia povinných registrácií, spoplatnenia a obmedzenia prístupu cez infozákon vytvára nový rámec fungovania katastra na Slovensku. Zatiaľ čo sa predkladatelia odvolávajú na potrebu ochrany súkromia a zosúladenia s GDPR, kritici vidia v týchto krokoch snahu o utajenie majetkov a obmedzenie verejnej kontroly.

Je zrejmé, že pripravovaný katastrálny zákon od júla 2026 je odpoveďou na skutočný problém - kybernetický útok ukázal zraniteľnosť slovenského katastra. Reforma však zároveň znižuje transparentnosť realitného trhu a vyvoláva závažné otázky o ochrane verejnej kontroly. Otázkou zostáva, či sa podarí nájsť rovnováhu medzi nevyhnutnou modernizáciou a ochranou údajov na jednej strane a zachovaním základných princípov demokratickej transparentnosti na strane druhej.

Pred kupujúcimi a predávajúcimi nehnuteľností tak stojí výzva: teraz je posledná chvíľa, keď môžu katastrálne výpisy sťahovať zadarmo a bez registrácie. Odporúča sa vopred si zaobstarať čipový občiansky preukaz a čítačku, pretože od júla budú nevyhnutné pre plnohodnotný prístup k informáciám.

tags: #novy #zakon #kataster #nehnutelnosti