Slovensko stojí na prahu významných právnych zmien, ktoré sa dotknú predovšetkým oblasti nájomného bývania. S účinnosťou nového Občianskeho zákonníka sa očakáva zjednotenie a zmodernizovanie často neprehľadných a roztrieštených pravidiel, ktoré doteraz platili pre nájomné vzťahy. Tieto zmeny, ktoré nahradia doterajšiu roztrieštenú úpravu nájomných vzťahov riadiacu sa viacerými zákonmi v závislosti od typu nehnuteľnosti či dĺžky nájmu, prinesú nové možnosti pre prenajímateľov aj nájomcov.
Zrušenie bytových náhrad a väčšia flexibilita pre prenajímateľov
Jednou z najvýraznejších zmien v novej právnej úprave je úplné zrušenie bytových náhrad. Doterajšia právna úprava často ukladala prenajímateľom povinnosť zabezpečiť nájomcovi náhradné bývanie alebo aspoň náhradné ubytovanie pri výpovedi nájmu na dobu neurčitú. Táto povinnosť bola často dôvodom, prečo mnohí vlastníci uprednostňovali uzatváranie zmlúv na dobu určitú, a to aj v prípadoch, keď s nájomníkom počítali dlhodobo. Po novom táto povinnosť zaniká. Očakáva sa, že toto zrušenie povedie k väčšej ochote prenajímateľov uzatvárať nájomné zmluvy na dobu neurčitú, čím sa zvýši stabilita a predvídateľnosť pre nájomcov. Táto zmena by mala priniesť väčšiu flexibilitu na trhu s nájomným bývaním a potenciálne znížiť administratívnu záťaž spojenú s ukončovaním nájomných vzťahov.
Jasná úprava finančnej zábezpeky (depozitu)
Ďalšou významnou novinkou je zavedenie jasnej zákonnej úpravy finančnej zábezpeky, známej aj ako depozit. Kým doteraz bol depozit komplexne riešený predovšetkým pri krátkodobých nájmoch a pri ostatných nájmoch si ho strany upravovali zmluvne, nový zákonník stanoví jednotné pravidlá pre všetky formy nájmu. Zákon presne určí maximálnu výšku depozitu, spôsob jeho použitia, lehoty na jeho vrátenie a ďalšie podmienky. Toto zjednotenie by malo predchádzať nejasnostiam a potenciálnym sporom medzi prenajímateľom a nájomcom.
Kontroverznou, ale dôležitou zmenou je aj povinnosť vrátiť depozit spolu s úrokmi. Ak prenajímateľ drží finančnú zábezpeku počas trvania nájmu, po jeho skončení bude povinný ju nájomcovi vrátiť aj s úrokmi, ktoré zodpovedajú obdobiu, počas ktorého s peniazmi disponoval. Tento krok má zabezpečiť spravodlivejšie zhodnotenie finančných prostriedkov nájomcu a zároveň motivovať prenajímateľov k rýchlemu a bezproblémovému vráteniu depozitu.
Reklamácie stavu bytu a právo na chov zvieraťa
Zmeny sa dotknú aj procesu reklamácií stavu bytu. Prenajímateľ bude aj naďalej povinný odovzdať nehnuteľnosť v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Avšak, pri posudzovaní stavu sa už nebude prihliadať na drobné vady, ktoré nebránia užívaniu a o ktorých nájomca vedel už pri podpise zmluvy. Ak boli takéto nedostatky riadne zdokumentované a nájomca ich akceptoval, nebude ich môcť neskôr reklamovať ani žiadať zľavu z nájomného. Toto ustanovenie má za cieľ predchádzať zbytočným sporom vyplývajúcim z drobných kozmetických vád, ktoré neovplyvňujú funkčnosť bývania.
Výraznou zmenou, ktorá poteší mnohých nájomcov, je aj zavedenie zákonného práva chovať v byte zviera. Ak domáce zviera nespôsobuje prenajímateľovi ani susedom neprimerané ťažkosti, nájomca ho bude môcť mať aj bez výslovného súhlasu majiteľa. Toto pravidlo reflektuje rastúci trend vlastníctva domácich zvierat a snahu o ich integráciu do každodenného života.
Zjednodušenie procesu zamedzenia automatického predĺženia nájmu
Zjednoduší sa aj proces zamedzenia automatického predĺženia nájomnej zmluvy. V súčasnosti platí, že ak nájomca po skončení zmluvy byt neodovzdá a prenajímateľ do 30 dní nepodá žalobu na súd, nájom sa automaticky obnoví. Po novom bude na zamedzenie tejto situácie stačiť písomná výzva nájomcovi, ktorú musí prenajímateľ zaslať do jedného mesiaca od skončenia nájmu. Tento zjednodušený proces by mal prenajímateľom umožniť efektívnejšie riadiť svoje nehnuteľnosti a predchádzať nežiaducim prolongáciám nájomných vzťahov.
Nový zákonník myslí aj na ochranu nájomcov pred obchádzaním zákona, čo by malo zabezpečiť spravodlivejšie podmienky pre obe strany.
Vplyv na existujúce zmluvy a investície do nájomného bývania
Dôležitou otázkou je, ako sa nové pravidlá dotknú existujúcich zmlúv. Bežné nájomné zmluvy uzatvorené podľa starého Občianskeho zákonníka sa od roku 2027 automaticky začnú riadiť novou právnou úpravou. Hoci nie je nutné okamžite po účinnosti zákona podpisovať nové zmluvy, revízia existujúcich dokumentov sa rozhodne odporúča. Mnohé ustanovenia môžu byť po roku 2027 neplatné, nevýhodné alebo v rozpore so zákonom, najmä v oblasti depozitov, lehôt či práv a povinností strán. Dôkladná kontrola a prípadná aktualizácia zmlúv zabezpečí súlad s novou legislatívou a ochráni záujmy oboch zmluvných strán.
V kontexte investovania do nájomného bývania vládne zo strany dôchodkových správcovských spoločností (DSS) zatiaľ opatrnosť. Na Slovensku existuje značný nedostatok bytov, ktorý si vyžaduje dlhodobé a kapitálovo náročné riešenia. V čase schválenia novely tieto spoločnosti spravovali majetok v hodnote miliárd eur a nie je vylúčené, že ich investície do nájomného bývania budú narastať, aj napriek rozdeleniu povinných odvodov sporiteľov medzi DSS a štátnu Sociálnu poisťovňu.
Klesajúca demografická krivka, starnutie obyvateľstva a migrácia mladých ľudí predstavujú výzvu pre takmer polovicu obyvateľov Slovenska, ktorí sú aktívni v druhom pilieri dôchodkového sporenia.
Prečo milióny majiteľov domov v Spojenom kráľovstve prídu o peniaze
Poisťovňa Kooperativa, člen rakúskej skupiny Vienna Insurance Group, je jedným z aktívnych hráčov v oblasti nájomného bývania. Jej generálny riaditeľ na Slovensku Vladimír Bakeš predstavil ambiciózny plán výstavby nájomného bývania v Bratislave, Nitre a Žiline, ktorý zahŕňa viac ako 1 300 bytov v hodnote vyše 300 miliónov eur. V januári 2025 odovzdala poisťovňa prvé byty z projektu Ovocné sady v Bratislave-Ružinove do portfólia Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania.
Agentúra SITA informovala v septembri 2025 o ďalšom projekte v Žiline s 121 bytmi. Keďže poisťovňa a DSS Kooperativa pôsobia pod jednou strechou, očakáva sa prepojenie ich investičných stratégií v oblasti nájomného bývania.
Vladimír Mlynek, podpredseda Asociácie DSS, uviedol v decembri 2025, že správcovia úspor zvažujú štyri projekty nájomných rezidenčných budov. Generálny riaditeľ Varga zdôraznil, že výber projektov je na správcoch AIF fondov, ktorí sa zameriavajú na kolektívne investovanie a nie na poskytovanie úverov či dotácií.
Záujem o nájomné bývanie potvrdil aj Igor Vilček z VÚB Generali, ktorý analyzuje dostupné možnosti na trhu. Predseda Asociácie DSS Miroslav Kotov zdôraznil, že kľúčovým parametrom investície je pomer výnosu a rizika.
V Košiciach sa v spolupráci s mestom plánuje vznik spoločného podniku na zhodnotenie mestských pozemkov cez development nájomného bývania, kde WBG zabezpečí financovanie a manažment. V úvodnej fáze sa počíta s výstavbou 1 700 bytov v 11 lokalitách.
Hestia v novembri informovala o viaczdrojovom financovaní nájomného bývania s podporou štátu, vrátane realitných a investičných fondov a zdrojov z Lichtenštajnska. Realitný fond spravovaný spoločnosťou ZFP Investments, známy kúpou Bory Mall, má v tomto projekte schválených 50 miliónov eur.
Štátna agentúra považuje správcovské spoločnosti z 2. piliera za kľúčové subjekty v kolektívnom investovaní, pretože ich investičné stratégie sú vhodné a bezpečné pre podporu nájomného bývania. Parlament schválil novelu zákona o štátnej podpore nájomného bývania, čím sa otvárajú nové možnosti pre vstup podielových fondov do systému.
Širší kontext a nové kritériá pre investičných partnerov
Na Slovensku panuje chronický nedostatok nájomného bývania, kde dopyt výrazne prevyšuje ponuku. Súčasný zákon bol príliš striktný a obmedzoval využitie budov v zmiešaných zónach či menších projektoch. Aj keď obmedzenia ostávajú, napríklad limitovaný počet bytov z pôvodne nebytových priestorov, nový zákon umožňuje širší záber projektov.
Vláda schválila zmenu kritérií pre výber investičných partnerov do projektov štátom podporovaného nájomného bývania. Novinkou je možnosť vstupu podielového fondu, ktorý nie je právnickou osobou, ale investičným fondom s minimálnou čistou hodnotou aktív 50 miliónov eur a investičnou stratégiou zameranou na nehnuteľnosti. Táto zmena, spolu so znížením minimálnej čistej hodnoty aktív investičného partnera zo 100 na 50 miliónov eur, predstavuje ďalší dôležitý krok vpred v realizácii projektu štátom podporovaného nájomného bývania.
Tieto zmeny v legislatíve a podpore investícií do nájomného bývania by mali v konečnom dôsledku prispieť k riešeniu bytovej krízy a zabezpečiť dostupnejšie a kvalitnejšie bývanie pre širšiu vrstvu obyvateľstva na Slovensku.