Nový Stavebný Zákon: Zjednodušenie, Zrýchlenie a Sprísnenie Stavebného Konania

Slovenská republika prešla kľúčovou legislatívnou zmenou, ktorá zásadne ovplyvňuje proces povoľovania stavieb. Od 1. apríla 2025 nadobudol účinnosť nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. (ďalej len „nový zákon“), ktorý nahradil pôvodný zákon č. 50/1976 Zb. (tzv. starý stavebný zákon). Cieľom tejto reformy je predovšetkým digitalizácia, zrýchlenie a zjednodušenie stavebného konania. Pre bežného stavebníka, ktorý plánuje napríklad výstavbu rodinného domu, prináša nový zákon úplne zmenený postup, sústredený na jeden integrovaný proces: konanie o stavebnom zámere. Najvýznamnejšou zmenou je zrušenie dvojstupňového konania. Podľa starého zákona bolo potrebné najprv získať územné rozhodnutie o umiestnení stavby a až následne stavebné povolenie. Nový zákon tieto kroky spája do jediného konania o stavebnom zámere. Celý proces povoľovania prechádza do plne elektronickej podoby prostredníctvom Informačného systému stavebníctva (Portál výstavby - URBION). Kým v minulosti ste museli obísť desiatky úradov s hrubými zväzkami papierovej dokumentácie, dnes projektant nahráva dokumentáciu do systému. Systém automaticky upozorní dotknuté orgány (napr. úrad životného prostredia, obec) a zabezpečí komunikáciu online. Žiadosť sa podáva elektronicky, pričom Portál výstavby kontroluje formálne náležitosti, čím sa minimalizujú chyby a oneskorenia. Fyzické osoby (bežní stavebníci) majú možnosť podávať žiadosť aj v listinnej forme až do 31. marca 2026.

Zjednodušenie a Zrýchlenie Povoľovacieho Procesu

Jedným z hlavných cieľov nového stavebného zákona je zrýchliť a zefektívniť povoľovacie procesy. Kľúčovou novinkou je zavedenie princípu jedného základného správneho konania, konania o stavebnom zámere. V rámci tohto konania sa aplikujú nielen zásady proti nečinnosti, ale aj princíp, že hlavná stavba pohltí vedľajšie stavby. Ambíciou tohto správneho konania je rozhodnúť o stavbe ako celku, čo znamená, že všetky súvisiace objekty, vrátane vedľajších stavieb, by mali byť súčasťou jedného správneho konania, jedného rozhodovania a jednej etapy prípadných opravných prostriedkov.

Využitie tohto prístupu však závisí najmä od toho, ako projekt pripraví samotný stavebník, pretože stavebný úrad vychádza výlučne z podania, ktoré mu bolo predložené. Ak sa stavebník rozhodne predložiť projekt ako súbor stavieb, tak stavebný úrad koná a rozhoduje o všetkých týchto stavbách spoločne. Ak sa však stavebník z rôznych dôvodov, či už pre fázy projektovej prípravy, časový harmonogram alebo iné faktory, rozhodne ísť po etapách, zákon mu to umožňuje a stavebný úrad tomu prispôsobí konanie.

Po ukončení správneho konania nasleduje overovanie projektu stavby, čo už je administratívny proces, na ktorý sa nevzťahuje správny poriadok. Do tohto procesu vstupujú výhradne dotknuté orgány a dotknuté právnické osoby, ktoré kontrolujú, či bol projekt dopracovaný v súlade s predchádzajúcimi podmienkami. Ak k projektu boli vydané všetky súhlasné doložky, stavebný úrad ho overí a môže sa pristúpiť k zhotovovaniu.

Minister dopravy Jozef Ráž ml. zdôraznil pozitíva nového zákona, medzi ktoré patria zrýchlenie povoľovacích procesov a zlepšenie vymožiteľnosti lehôt pri vydávaní záväzných stanovísk. Ak do 30 dní stavebník nedostane súhlasné alebo iné stanovisko, platí tzv. fikcia súhlasu. Je jasne stanovené, koľko dní po podaní žiadosti má stavebný úrad vypísať kolaudačné či povoľovacie konanie, a rieši sa aj nutnosť miestnej obhliadky. V ideálnom prípade sa povoľovacie konanie podľa ministra Ráža skráti z 8 na 4 mesiace.

Fikcia Súhlasu: Opatrenie Proti Nečinnosti

Pojem „fikcia súhlasu“ sa skôr používa v mediálnych výstupoch alebo pri snahách jednoducho priblížiť jeho význam adresátom. V zákone je však vnímaný predovšetkým ako opatrenie proti nečinnosti, ktoré sa týka viacerých aktérov. Príkladom je situácia na strane stavebného úradu pri ohlasovaní, no rovnaké opatrenie sa vzťahuje aj na dotknuté orgány či dotknuté právnické osoby počas prerokovania stavebného zámeru.

Zákonom prizvané osoby alebo účastníci, ktorým prináleží možnosť sa vyjadriť, majú zákonom stanovenú lehotu, pričom jej dĺžka závisí od charakteru stavby. Ak sa v zákonom stanovenej lehote nevyjadrí, nastáva takzvaná fikcia súhlasu, čo znamená, že sa automaticky predpokladá jeho súhlas s danou stavbou a nemá k nej pripomienky. Hoci ide o tému, ktorá je mediálne zaujímavá, podobné opatrenia proti nečinnosti poznal už predchádzajúci Stavebný zákon (50/1976 Zb.). Táto aplikačná prax bola nejaká, vždy to záviselo od konkrétneho prístupu jednotlivých stavebných úradov, no nejde o zásadnú novinku.

Minister Ráž uviedol, že ak úrad nedodrží stanovené lehoty, stavebník môže žiadať a stavebný úrad bude povinný mu vrátiť poplatok, pričom poplatky sú vyššie. Ak starosta ako šéf stavebného úradu nevydá v stanovenom čase napríklad stavebné povolenie a stavebník požiada o vrátenie poplatku, tak sa to zosobní konkrétnemu človeku a zasadne škodová komisia.

Kategórie Stavieb podľa Nového Zákona

Nový Stavebný zákon upravil aj kategorizáciu stavieb. Pojem „rodinný dom“ sa v zákone priamo nevyskytuje. Pomocou zákona a vyhlášky o členení stavieb (konkrétne vyhláška č. 59/2025 Z. z.) sa budovy delia na bytové a nebytové. V prípade rodinného domu ide o bytovú budovu, ktorá môže mať jeden alebo viac bytov. Štandardný rodinný dom je spravidla bytová budova s jedným bytom.

Drobné stavby sú definované ako stavby, ktoré nemajú významný vplyv na životné prostredie. Môžeme si pod nimi predstaviť napríklad podzemné stavby so zastavanou plochou do 25 m² a hĺbkou do troch metrov (bazény, pivnice, šachty) alebo prízemné stavby so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do piatich metrov, ako aj niektoré stavby na lesných pozemkoch. Tieto stavby zákon identifikuje ako tie, pri ktorých sa neočakáva zásadný vplyv na životné prostredie, a zároveň by mal byť ich povoľovací proces jednoduchší. Neplatí však pravidlo, že drobná stavba sa vždy iba ohlasuje; závisí to od konkrétnych kritérií ako rozmery, výška a lokalita.

Jednoduché stavby sú stavby alebo stavebné konštrukcie, ktoré nemajú výrazný vplyv na svoje okolie, sem patria napríklad rodinné domy alebo bytové budovy, ktoré majú najviac tri byty.

Úplnou novinkou je kategória vyhradená stavba. Vyhradenými stavbami sú stavby, ktoré sú technologicky náročné alebo konštrukčne neobvyklé. Patria sem napríklad tunely, koľajové dráhy, priehrady, stavby jadrových zariadení, budovy s koncertnými sálami, štadióny a podobne. Vyhradenou stavbou je aj stavba, v ktorej sa ako nosné prvky použijú predpäté konštrukcie. Projektovú dokumentáciu takejto stavby môže vypracovať len osoba oprávnená a zapísaná v zozname autorizovaných osôb. Pri týchto stavbách je potrebné spracovať ešte jeden stupeň projektovej dokumentácie, ktorým je vykonávací projekt, ktorý však už nie je predmetom administratívneho konania.

Čierne Stavby: Koniec Dodatočnej Legalizácie

Nový stavebný zákon prináša zásadné zmeny aj v oblasti „čiernych“ stavieb. Po účinnosti nového stavebného zákona už nebude možné dodatočne legalizovať stavby, ktoré boli postavené bez platného povolenia. Zákon zároveň ustanovuje dodatočný postup vo vzťahu k nepovoleným stavbám zhotoveným do účinnosti nového stavebného zákona tak, aby sa do určitého času buď takéto stavby dodatočne povolili, alebo odstránili.

Nový Stavebný zákon zachováva konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia v rámci prechodných ustanovení, čím aj naďalej umožňuje vlastníkom takýchto stavieb požiadať o preskúmanie ich spôsobilosti, alebo keď to veľmi zjednoduším o ich dodatočné zlegalizovanie. Stanovil však lehotu na podanie žiadosti, a to do konca marca 2029. Po tomto termíne už nebude možné takúto žiadosť podať a nový Stavebný zákon už neobsahuje iný inštitút, ktorý by dodatočnú legalizáciu stavieb umožňoval.

Vo všeobecnosti sa pri posudzovaní týchto stavieb vychádza z dátumu ich zhotovenia. Ak by nastala situácia, že dnes v rámci účinnosti nového Stavebného zákona by niekto zhotovil takzvanú čiernu stavbu, tak ju vlastník nemôže týmto spôsobom zlegalizovať. Nový Stavebný zákon totiž nepozná inštitút, prostredníctvom ktorého by mohlo dôjsť k nejakej dodatočnej legalizácii. Preto by som chcel dôrazne upozorniť, aby sme si boli vedomí tejto skutočnosti, postupovali zákonne a riadne zabezpečovali všetky kroky súvisiace s prípravou a zhotovením stavby.

Pokuty pre právnické osoby za zhotovovanie stavby bez overeného projektu alebo v rozpore s ním sa pohybujú od 10 000 € do 150 000 €.

Ostatné Zmeny a Dôležité Aspekty

Montáž klimatizačných jednotiek bola dlhodobo predmetom nejasností. Podľa nového Stavebného zákona sa tieto zariadenia nepovažujú za predmet činností alebo konaní podľa Stavebného zákona. Zároveň však platí, že ak existuje iný osobitný predpis, ktorý upravuje požiadavky na tieto zariadenia, jeho ustanovenia zostávajú v platnosti. Z toho vyplýva záver, že klimatizačné jednotky nie sú predmetom povoľovania zo strany stavebných úradov.

Nový stavebný zákon prináša niekoľko dôležitých organizačných zmien, ktoré sa týkajú príslušnosti stavebných orgánov a tiež zmien, ktoré významne ovplyvnia účastníkov konania. Prvostupňovým stavebným úradom naďalej zostáva obec, pričom odvolacím orgánom, pre rozhodnutia stavebného úradu, bude regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu. Zmeny nastanú aj v oblasti výkonu štátneho stavebného dohľadu. Ten už nebude v kompetencii Slovenskej štátnej inšpekcie. Slovenská štátna inšpekcia sa zrušuje a veci z jej pôsobnosti preberie stavebný inšpektorát, ktorým bude regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu.

Zákon uvádza minimálne kvalifikačné a personálne predpoklady pre stavebné úrady. Ak obce chcú byť stavebným úradom, tak majú do konca roka 2025 zabezpečiť fungovanie úradu s 2 odborne spôsobilými osobami.

Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. predstavuje komplexnú a radikálnu zmenu stavebného práva. Pre stavebníkov to znamená posun od rozsiahlej byrokracie k digitalizovanému a transparentnému konaniu. Zásadné je najmä zjednotenie konania, skrátenie lehôt prostredníctvom fikcie súhlasu a presunutie zodpovednosti za bezchybnú prípravu na projektantov. Kľúčom k úspechu je dokonalá príprava a spolupráca s kvalifikovaným projektantom, ktorý zabezpečí všetky podklady a prerokovania v digitálnom prostredí. Z právneho hľadiska je najväčšou zmenou striktný zákaz dodatočnej legalizácie nových čiernych stavieb.

tags: #novostavba #zacate #sudne #konanie