Bratislava, kedysi pulzujúce industriálne centrum, dnes prechádza transformáciou, kde staré výrobné haly a zabudnuté objekty nahrádzajú moderné bývanie a multifunkčné priestory. Tento proces, často spojený s asanáciami a komplexnými rekonštrukciami, prináša do mesta novú dynamiku a zároveň snahu o zachovanie industriálneho dedičstva. V popredí tejto transformácie stoja projekty ako "Lofty Kominárska" v bývalej kníhtlačiarenskej prevádzke Svornosť a ambiciózny projekt na Lazaretskej ulici, ktoré demonštrujú, ako sa dá starému vdýchnuť nový život.
Lofty Kominárska: Záchrana industriálneho dedičstva
Jeden z posledných industriálnych objektov v Bratislave, kedysi známa kníhtlačiareň Svornosť na Račianskej ulici, prechádza od roku 2023 rozsiahlymi rekonštrukčnými prácami. Tento monumentálny objekt, ktorý sa nachádza na hranici mestských častí Staré Mesto a Nové Mesto, stál dlhé roky nepovšimnutý a schátraný. Butikový realitný investor WERKS sa rozhodol tento mestský relikt vzkriesiť a premeniť ho na moderné loftové bývanie pod názvom "Lofty Kominárska", pomenované podľa križovatky Račianska a Kominárska, kde sa objekt nachádza. Konverzia bývalej kníhtlačiarne na loftové bývanie je v slovenskom kontexte raritou, čím projekt "Lofty Kominárska" prispieva k záchrane bratislavského industriálu.
Stavba z roku 1953 je rekonštruovaná podľa návrhu architektonického ateliéru Gut Gut, ktorý sa v roku 2020 podieľal aj na premene susedného bytového domu. Kníhtlačiareň sa tak transformuje na najväčšie loftové bývanie v metropole, pričom tento proces prebieha už dva roky. Počiatočné fázy zahŕňali búracie práce vo vnútorných priestoroch. Najvýraznejšie zmeny boli badateľné v roku 2024, kedy zo pôvodnej budovy Svornosť ostal len skelet a búracie práce boli v záverečnej fáze. Na fasáde prebehla výmena nosných prvkov, tzv. prievlakov, a pripravili sa stavebné otvory na osadenie okien a sklobetónových panelov.
V roku 2025 rekonštrukcia viditeľne napreduje. Budova je takmer zasklená, pričom stavebné práce sa sústredia na viaceré časti stavby. "Budovu už máme uzavretú po šieste nadzemné podlažie. Úspešne sme osadili 116 veľkoformátových okien vrátane 83 sklobetónových panelov," uvádza sa v informáciách o projekte. Okrem interiérových prác prebiehajú práce súvisiace s podzemnou garážou, ktorá bude situovaná pod budúcim spoločným vnútroblokom. V tomto období bol dosiahnutý dno výkopu v hĺbke 15 metrov a začala sa realizácia základovej dosky.
Pôvodný harmonogram, ktorý počítal s dokončením hrubej stavby loftov v roku 2024, inštaláciou technológií v septembri a dokončením exteriéru v júni 2025, s kolaudáciou v októbri 2025, už neplatí. Juraj Španko, manažér projektu, ešte v minulom roku uviedol, že napriek mnohým výzvam investor dodržiaval stanovený harmonogram. Zdržania však nastali vzhľadom na vysoký dôraz na detail vyhotovenia a intenzívny architektonický dozor. Nový termín dokončenia je približne o rok neskôr, než uvádzal pôvodný harmonogram. Dôvodom posunu je predovšetkým náročnosť rekonštrukcie, najmä realizácia medzibytových priečok z liateho železobetónu. Všetky deliace konštrukcie sa vyhotovujú z pohľadového železobetónu v kvalite D4, pričom pre komplikovanosť realizácie v existujúcej budove sa používajú zmesi triedy UHPC (ultra vysokopevnostné betóny).
Rekonštrukcia kníhtlačiarne zahŕňa aj nadstavbu, ktorá mala podľa vlaňajších vyjadrení spoločnosti WERKS začať na jar tohto roka. Ani tento termín napokon nie je platný. "Nadstavbu budovy začíname robiť na jeseň s očakávaným ukončením hrubej stavby do konca roka 2025," informuje investor. Predaj loftov a bytov však plní očakávania. "Všeobecne môžeme skonštatovať, že záujem o bývanie v projekte Lofty Kominárska je mimoriadny. Štandardné byty v nadstavbe sú takmer vypredané, v ponuke ostávajú len dva veľkometrážne byty. Pri loftoch evidujeme rovnako silný dopyt," uvádza sa v správe. Realitný investor už pozná aj budúcich nájomcov šiestich retailových priestorov. V prednej časti budovy sa plánuje otvoriť remeselná pekáreň, kde budú môcť obyvatelia a návštevníci vychutnať čerstvé pečivo a kvalitnú kávu. Intenzívne sa tiež rokujú o využití jedného z najzaujímavejších priestorov v suteréne s rozlohou 320 m², ktorý ukrýva oceľové kovadliny pripomínajúce históriu tlačiarenského remesla, na vytvorenie atraktívneho multifunkčného priestoru. Okrem toho prebiehajú rozhovory s potenciálnymi partnermi z oblasti služieb zameraných na zdravý životný štýl. Na deviatich nadzemných podlažiach bývalej kníhtlačiarne vznikne celkovo 36 loftov a 15 dvoj-, troj- a štvorizbových bytov v nadstavbe pôvodnej budovy. Vysoké ceny nehnuteľností sú odôvodnené nadštandardným bývaním s priestorovou veľkorysosťou, svetlosťou, výškou a intimitou. Spoločnosť WERKS sa zároveň zaviazala klásť veľký dôraz na zachovanie charakteristickej atmosféry industriálneho objektu. Projekt bude disponovať zeleným vnútroblokom pre budúcich rezidentov a extenzívnou strechou kníhtlačiarne, ktorá bude slúžiť na zadržiavanie zrážkovej vody, pohlcovanie tepla a vďaka fotovoltickým panelom aj na zužitkovanie slnečnej energie.
Lazaretská 7: Asanácia a obnova v centre mesta
V centre Bratislavy prebiehajú aj ďalšie významné stavebné zásahy do historických objektov. Na Lazaretskej ulici 7 prebiehajú stavebné práce, ktoré zahŕňajú odstránenie druhého a tretieho nadzemného podlažia pôvodného objektu zo začiatku 20. storočia. Developerská spoločnosť Archikód, ktorá si vybudovala meno najmä projektmi v Dúbravke, sa pustila do obnovy budovy s pôvodnými secesnými výzdobnými prvkami. Objekt, ktorý bol pôvodne jednopodlažný, bol v priebehu desaťročí doplnený o ďalšie dve podlažia bez akejkoľvek výzdoby. Po rokoch príprav a odkladania realizácie sa teraz priblížila fáza rekonštrukcie.
Na Lazaretskej 7 sa pred niekoľkými týždňami objavilo lešenie a začali sa asanačné práce. Pôvodné predpoklady naznačovali odstránenie väčšiny budovy s ponechaním prednej fasády a výstavbou novej hmoty za ňou (tzv. fasádizmus). Avšak, oficiálne vizualizácie ukazujú finálne riešenie, ktoré počíta nielen s obnovou fasády, ale aj s nadstavbou ďalších troch podlaží. Z ulice bude mať budova štyri nadzemné podlažia, z nádvornej strany päť podlaží. Výrazovo bude nadväzovať na pôvodné riešenie - prvé podlažie od ulice bude mať historizujúci ráz, kým ostatné budú racionálne. Súčasný výraz bude mať dvorná fasáda, s balkónmi a oknami s výškou na celé podlažie. Samotné nádvorie bude parkovo upravené a vytvorí oddychový priestor v kontraste s verejným priestorom ulice a okolitou hustou zástavbou. Podľa dostupných informácií by tu malo vzniknúť deväť bytov, čo vzhľadom na lokalitu naznačuje nadštandardné bývanie. Smerom do ulice by mohla byť umiestnená retailová prevádzka s malou terasou vo dvore. Developer sa v minulosti k tomuto zámeru staval zdržanlivo, sústrediac sa na projekty v Dúbravke a Prahe. V súčasnosti sa však situácia zmenila a rozvoj bývania v centre Bratislavy sa stal atraktívnejším.
Trendy v centre Bratislavy: Rekonštrukcie, dostavby a funkčné zmeny
Projekt na Lazaretskej 7 nie je v centre Bratislavy ojedinelý. V súčasnosti sa realizuje niekoľko podobných projektov rekonštrukcií, dostavieb alebo funkčných úprav. Na Karadžičovej ulici sa plánuje prebudovanie bývalej budovy sporiteľne Wüstenrot z kancelárskej na obytnú. Len o niekoľko desiatok metrov ďalej zanikne jednopodlažný objekt vývarovne na rohu Karadžičovej a Malého trhu, kde spoločnosť L.B. s.r.o. v spolupráci s REEGAS pripravuje nárožnú bytovku od ateliéru AOCR. Medzi významnejšie zámery patrí aj projekt Mýtna 37, ktorý nahradí staršie jednopodlažné objekty neďaleko križovatky Mýtnej a Šancovej príťažlivou bytovkou od kancelárie Kuklica Smerek Architekti. Nové nadstavby sa plánujú na viacerých miestach, napríklad na Záhradníckej 25, Heydukovej 1 či Mariánskej 7. Dostavby by mali pribudnúť na Vysokej ulici a výrazná rekonštrukcia sa dokončuje na Námestí 1.
Tento trend posilňovania rezidenčnej funkcie v centre Bratislavy je výsledkom obmedzených možností pre novú výstavbu v historickej časti mesta. Voľných pozemkov zostáva minimum a dochádza k ich urbanizácii. V niektorých prípadoch to bude spojené s asanáciami, či už úplnými alebo čiastočnými. Našťastie, s výnimkou ojedinelých prípadov, nedochádza k deštrukcii naozaj vzácnych historických domov. Väčšina projektov by mala prispieť k celkovému zvýšeniu kvality stavebnej substancie v centre mesta.
Asanácie a demolačné práce: Proces a legislatíva
Asanácia, teda odstraňovanie stavieb, je komplexný proces, ktorý podlieha prísnej legislatíve a vyžaduje si dôkladnú prípravu. V dnešnej dobe, kedy prevláda trend renovácie a upcyklácie, sa mnohí rozhodnú starú stavbu radšej odstrániť a na jej mieste postaviť novú.
Povolenia a proces:V prvom rade je nevyhnutné informovať príslušný stavebný úrad o zámere búrať, dokonca aj starú hospodársku budovu na súkromnom pozemku. Na tomto úrade je potrebné podať žiadosť o povolenie na odstránenie stavby. Presné náležitosti žiadosti upravuje § 24 vyhlášky č. 453/2000 Z. z. V žiadosti je potrebné uviesť druh, účel, miesto a označenie stavby. V prvom prípade je nutné uviesť aj meno a adresu osoby, ktorá vykoná odborný dozor nad prácami. K žiadosti je potrebné priložiť list vlastníctva, kópiu katastrálnej mapy a posudok statika (pri radovej zástavbe).
Správne poplatky a prílohy:Fyzické osoby zaplatia za podanie žiadosti 20 €, právnické osoby 50 €. K žiadosti je potrebné doložiť list vlastníctva (8 €), kópiu katastrálnej mapy (8 €) a posudok statika (50-70 € pri radovej zástavbe).
Odpojenie od sietí:Pred začatím búracích prác je nevyhnutné objekt kompletne odpojiť od zdrojov elektrickej energie, vody či plynu. Na to je potrebný posudok od odborníka. Toto je dôležité, pretože odpojením prípojok na verejné siete môže dôjsť k ovplyvneniu prípojok okolitých susedov.
Odpadové hospodárstvo:Odvoz vzniknutého odpadu býva najčastejšie riešený veľkokapacitnými kontajnermi. Podľa zákona o odpadoch (§ 77 ods. 5 zákona č. 79/2015 Z. z.) demolačné práce už nespadajú pod drobný stavebný odpad. Pre každý druh stavebného odpadu musí stavebník vypracovať Hlásenie o vzniku odpadu a nakladaní s ním. Stavebný odpad musí byť odvezený do zberného dvora alebo špecializovanej firmy.
Azbest:Azbest, používaný od konca 19. storočia do začiatku 80. rokov 20. storočia, podlieha prísnej likvidácii upravovanej zákonom č. 79/2015 Z.z. o odpadoch. Likvidáciu azbestu smú vykonávať len oprávnené osoby alebo organizácie. Nesplnenie tejto povinnosti hrozí pokutami od 2 500 € (fyzické osoby) až po 120 000 € (podnikatelia).
Nový stavebný zákon a dodatočné povolenia:Nový stavebný zákon účinný od 1. apríla 2025 priniesol zrušenie možnosti dodatočného povolenia stavby. Stavby zrealizované do 31. marca 2025 je možné legalizovať prostredníctvom tzv. dodatočnej kolaudácie, ktorá hodnotí najmä súlad stavby s funkčným využitím územia. Nový zákon tiež preniesol zodpovednosť za odstraňovanie čiernych stavieb z obcí na štát, ktorý zároveň vytvára stavebnú inšpekciu s kapacitami na výkon asanácií. Podľa nového stavebného zákona na odstránenie alebo demoláciu objektu už nie je potrebné stavebné povolenie. Spravidla sa vyžaduje právoplatné rozhodnutie o búraní, vydané na základe žiadosti stavebníka a Projektu na búranie objektu. Demolačný proces sa môže začať na základe ohlásenia začiatku výstavby alebo odstránenia stavby.
Metódy búrania:Postup pri búraní objektov sa vždy prispôsobuje typu objektu, jeho konštrukčnému zloženiu, tvaru miesta a okolitým podmienkam. Pred búraním je nutné objekt vypratať a odstrániť okná, dvere, podlahy a podobne. Železobetónové objekty sa búrajú drviacimi kliešťami na ramene pásového rýpadla, murované objekty kliešťami, búracím kladivom alebo lopatou rýpadla. Búranie prebieha vždy zhora nadol. Jednotlivé odpady sa separujú podľa druhu. Základné pravidlá zahŕňajú nebúrať nižšie postavené konštrukcie, ktoré by spôsobili pád vyššie postavených, a nebúrať konštrukcie "pod sebou". Pri stiesnených podmienkach, dvojdomoch alebo "nalepených" objektoch je nutné realizovať dilatácie a zabezpečiť stabilitu susedných objektov.
Náklady na búranie:Cenu búrania ovplyvňuje celý rad faktorov, najmä okolie objektu, možnosť použiť väčšie mechanizmy alebo nutnosť použiť menšie mechanizmy či ručné práce kvôli blízkosti iných objektov. Cena je nižšia, čím je objekt "čistejší" od odpadu, nábytku a pod.
Prípad Istropolis: Asanácia v znamení postupnosti a opatrnosti
Asanácia výškovej budovy Istropolisu spolu s administratívnou budovou bývalého Domu odborov na Trnavskom mýte pokračuje. Investor deklaruje, že celá asanácia bude postupná a veľmi opatrná, s cieľom minimalizovať negatívne vplyvy. "Príprava projektu Nový Istropolis sa dostala do fázy, ktorá so sebou, žiaľ, prináša aj nepríjemné vplyvy v podobe dočasného zvýšenia hluku a prašnosti, ale to najnáročnejšie obdobie by malo byť už za nami," uviedol CEO spoločnosti Immocap Martin Šramko.
Demontáž objektu špeciálnym vysokým ramenom začala v septembri. Práce na výškovej budove by mali trvať do konca roka, dokedy by mali byť obe stavby odstránené. Asanačné rameno je vybavené zabudovanými zavlažovacími tryskami na zníženie prašnosti, ktorú zhotoviteľ eliminuje aj dodatočnými vodnými zdrojmi na úrovni terénu. V spolupráci s holandskými architektami KCAP, Cityförster a slovenským štúdiom Pantograph pokračujú aj projekčné práce a prípravy na realizáciu Nového Istropolisu. Investor aktuálne pracuje na územnom rozhodnutí, ktoré by chcel získať počas budúceho roka.
Tieto projekty ukazujú, že Bratislava sa mení. Staré industriálne dominanty sa transformujú na moderné bývanie, zatiaľ čo iné objekty podliehajú asanáciám, aby uvoľnili miesto novej výstavbe. Tento proces, hoci niekedy spojený s výzvami a zdržaniami, prispieva k oživeniu mesta a zlepšeniu jeho urbanistického prostredia.
tags: #novostavba #po #predchadzajucej #asanacii