Daň z nehnuteľnosti predstavuje významnú položku v rozpočte obcí a miest, pričom jej vyberanie a správa sú kľúčové pre financovanie lokálnych infraštruktúr a služieb. Pre daňovníkov, najmä tých, ktorí sa púšťajú do výstavby nových nehnuteľností alebo sa stávajú vlastníkmi nedávno skolaudovaných stavieb, je pochopenie daňových povinností a možností oslobodenia od dane nevyhnutné. Tento článok sa zameriava na špecifické aspekty dane zo stavieb, s osobitným dôrazom na novostavby, ich daňové zaťaženie a potenciálne úľavy, ako aj na súvisiace daňové povinnosti v kontexte dane z príjmov a dane z pridanej hodnoty.
Vznik a zánik daňovej povinnosti zo stavieb
Daňová povinnosť k dani zo stavieb vzniká v momente, keď sa osoba stane vlastníkom stavby, správcom stavby vo vlastníctve štátu, obce alebo vyššieho územného celku, nájomcom stavby v správe Slovenského pozemkového fondu alebo sa osoba stane užívateľom stavby. Konkrétne, táto povinnosť nastupuje 1. januára zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po zdaňovacom období, v ktorom došlo k týmto udalostiam. Napríklad, ak sa stanete vlastníkom novej stavby v priebehu roka 2024, vaša daňová povinnosť začne plynúť od 1. januára 2025.
Zánik daňovej povinnosti je viazaný na 31. december zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovník prestal byť vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom stavby. Toto zjednodušuje administratívu a zabezpečuje, že daň je platená relevantnou osobou počas obdobia jej vlastníctva alebo užívania.
Správu dane zo stavieb vykonáva obec, na ktorej území sa daná stavba nachádza. Obec tak zohráva kľúčovú rolu nielen pri vyrubovaní dane, ale aj pri definovaní sadzieb a prípadných úľav prostredníctvom svojich všeobecne záväzných nariadení (VZN).
Daňovník a spoluvlastníctvo
Daňovníkom je každá osoba, ktorá má daňovú povinnosť zo stavby. V prípade, že je stavba v spoluvlastníctve viacerých osôb, daň zo stavieb je povinný zaplatiť každý spoluvlastník, a to proportionalne k výške jeho spoluvlastníckeho podielu. Zákon však umožňuje spoluvlastníkom dohodnúť sa, že ich na účely dane zo stavieb bude zastupovať jeden z nich, čím sa zjednodušuje administratívny proces platenia dane. Táto dohoda však musí byť formálne uzatvorená a nahlásená správcovi dane.
Základ dane a sadzby dane zo stavieb
Základom dane zo stavieb je výmera zastavanej plochy v metroch štvorcových. Zastavanou plochou sa rozumie pôdorys stavby na úrovni najrozsiahlejšej nadzemnej časti stavby. Je dôležité poznamenať, že do zastavanej plochy sa nezapočítava prečnievajúca časť strešnej konštrukcie stavby, čo môže byť pre niektorých majiteľov výhodné pri výpočte dane.
Obce majú možnosť prostredníctvom svojho všeobecne záväzného nariadenia (VZN) upravovať ročnú sadzbu dane zo stavieb. Môžu ju znížiť alebo zvýšiť s účinnosťou od 1. januára príslušného zdaňovacieho obdobia, čím reagujú na lokálne podmienky a ekonomickú situáciu. Okrem toho, pri viacpodlažných stavbách môže správca dane (obec) určiť príplatok za podlažie. Tento príplatok je maximálne 0,33 € za každé ďalšie podlažie okrem prvého nadzemného podlažia.
Ak stavba slúži na viaceré účely, na ktoré sú určené rôzne sadzby dane a príplatok za podlažie, daň sa vypočíta ako súčet pomerných častí dane zodpovedajúcich jednotlivým účelom využitia. Tento prístup zabezpečuje spravodlivé zdanenie aj pri multifunkčných budovách.
V prípade viacpodlažnej stavby sa daň zo stavieb vypočíta ako súčin základu dane a ročnej sadzby dane zo stavieb, zvýšený o súčin počtu ďalších podlaží a príplatku za podlažie. Tento výpočet zohľadňuje nielen zastavanú plochu, ale aj vertikálny rozmer stavby, čo reflektuje jej celkovú hodnotu a potenciálne využitie.
Oslobodenie od dane zo stavieb
Zákon presne špecifikuje kategórie stavieb, ktoré sú priamo oslobodené od dane. Tieto oslobodenia sú zvyčajne viazané na verejnoprospešné účely, ako napríklad stavby vo vlastníctve štátu alebo samosprávnych krajov slúžiace školám a vzdelávacím inštitúciám, alebo stavby verejnej správy.
Správca dane si vo svojom všeobecne záväznom nariadení určí, akým spôsobom je potrebné o oslobodenie alebo zníženie dane požiadať. Daňovník, u ktorého nastali zmeny skutočností rozhodujúcich na vyrubenie dane zo stavby (napr. nadobudnutie stavby do vlastníctva, kolaudácia novej stavby, odstránenie stavby), je povinný podať daňové priznanie do 31. januára bežného zdaňovacieho obdobia.
Návod ako vypísať daňové priznanie k nehnuteľnosti - BYT
Daňové priznanie a jeho náležitosti
Daňové priznanie sa podáva na predpísanom tlačive, ktoré sa líši v závislosti od toho, či ide o fyzickú alebo právnickú osobu. Je dôležité poznamenať, že jedno tlačivo často zahŕňa daň z nehnuteľností, daň za psa, daň za predajné automaty a daň za nevýherné hracie prístroje, čo zjednodušuje administratívu pre daňovníkov s rôznymi typmi daňových povinností.
K vyplnenému tlačivu je potrebné priložiť dokumenty, ktoré preukazujú zmeny v nehnuteľnom majetku. Medzi takéto dokumenty patria napríklad kópia rozhodnutia o povolení vkladu do katastra nehnuteľností, rozhodnutie o dedičstve, kolaudačné rozhodnutie, alebo doklady o odstránení stavby. Možnými zmenami vo vlastníctve nehnuteľnosti, ktoré si vyžadujú podanie daňového priznania, sú predaj, kúpa, dedičstvo, darovanie, kolaudácia stavby či odstránenie stavby.
Zákon neustanovuje povinnosť obcí poskytovať elektronické služby, ako je napríklad možnosť podať daňové priznanie elektronickými prostriedkami. Zároveň však ustanovuje možnosť ich poskytovania, čo znamená, že niektoré obce môžu túto formu komunikácie s daňovníkmi umožňovať.
Daň z nehnuteľností vyrubuje správca dane (obec) každoročne na základe stavu k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. Vyrubená daň zo stavieb je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Správca dane môže vo svojom VZN určiť aj možnosť platenia dane zo stavieb v splátkach, čo môže odbremeniť daňovníkov s vyššími daňovými povinnosťami.
V prípade, ak daňovník nepodá daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti v riadnom termíne, alebo až po výzve správcu dane, môže mu byť uložená pokuta. Je preto v záujme daňovníka dodržať stanovené lehoty a povinnosti.
Novostavby a oslobodenie od dane z nehnuteľností v kontexte legislatívnych zmien
Legislatíva týkajúca sa dane z nehnuteľností prešla v posledných rokoch viacerými zmenami, ktoré ovplyvňujú najmä novostavby. Podľa zákona č. 317/1992 Zb. o dani z nehnuteľnosti, platného do 31.12.2004, boli novostavby rodinných domov slúžiace výlučne na trvalé bývanie vlastníka oslobodené od dane na 15 rokov od vydania kolaudačného rozhodnutia. Ak sa časť stavby využívala na podnikateľskú činnosť, od dane bola oslobodená len tá časť, ktorá spĺňala podmienky na oslobodenie, teda časť využívaná na trvalé bývanie.
Od 1. januára 2005 vstúpil do platnosti nový zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za odpad. V prechodných ustanoveniach tohto zákona sa uvádza, že oslobodenie dane zo stavieb uplatnené podľa starého zákona platí až do uplynutia pôvodne stanovenej lehoty na oslobodenie. Avšak, toto oslobodenie sa od roku 2005 týka už len stavieb využívaných výlučne na trvalé bývanie vlastníka. Možnosť oslobodiť časť stavby, ktorá sa využíva na podnikateľskú činnosť, ako to umožňoval starý zákon, už neplatí. Z toho vyplýva, že v súčasnosti, ak rodinný dom slúži aj na podnikanie, musí sa zdaniť celá zastavaná plocha rodinného domu, pokiaľ nie sú splnené iné špecifické podmienky na oslobodenie definované v aktuálnej legislatíve alebo VZN obce.
Príklad vyplnenia daňového priznania pre rodinný dom s viacerými účelmi
Pre ilustráciu, ak rodinný dom s celkovou zastavanou plochou 100 m² bol skolaudovaný v roku 2003, v roku 2004 bola uplatnená časť oslobodenia na bývanie (150 m² pôdorysnej plochy, čo je irelevantné pre výpočet dane z plnej zastavanej plochy v tomto prípade, ale ilustruje starý systém) a daň bola vypočítaná z 50 m² na podnikanie, pričom dom má prízemie s úžitkovou plochou 100 m² a podkrovie s úžitkovou plochou 100 m², a nachádza sa v Bratislave - Devíne.
Podľa aktuálneho zákona (po 1.1.2005), ak sa časť domu využíva na podnikanie, celá zastavaná plocha sa zdaňuje. V takom prípade by riadky daňového priznania (III. oddiel - Daň zo stavieb, stavba slúžiaca na viaceré účely) mohli vyzerať nasledovne (s predpokladom sadzby dane a príplatku za podlažie, ktoré je potrebné konzultovať s miestnym správcom dane):
- Riadok 15: 100 (celková zastavaná plocha v m²)
- Riadok 18a: 50 (časť zastavanej plochy rodinného domu využívanej na bývanie - ak by sa ešte uplatňovalo pomerné oslobodenie, čo už nie je bežné pre podnikateľskú časť)
- Riadok 18f: 50 (časť zastavanej plochy rodinného domu využívanej na podnikanie - ak by sa uplatňovalo pomerné oslobodenie, čo už nie je bežné)
Vzhľadom na zmenu legislatívy od roku 2005, kde možnosť oslobodenia časti stavby na podnikanie už neplatí, celá zastavaná plocha 100 m² by sa zdaňovala. Príklad vyššie ilustruje starší prístup a potrebu overiť aktuálne pravidlá.
Pre nový výpočet by bolo potrebné poznať aktuálnu sadzbu dane za m² a príplatok za druhé podlažie (podkrovie) v danej mestskej časti. Napríklad, ak by sadzba dane bola 0,50 €/m² a príplatok za druhé podlažie 0,30 €/m², výpočet by bol:
- Základ dane (prvé podlažie): 100 m² * 0,50 €/m² = 50 €
- Príplatok za druhé podlažie (podkrovie): 100 m² * 0,30 €/m² = 30 € (predpokladáme, že podkrovie je druhé nadzemné podlažie a zastavaná plocha sa vzťahuje aj naň)
- Celková daň: 50 € + 30 € = 80 €
V tomto prípade by sa riadky daňového priznania vyplnili nasledovne (s predpokladom konkrétnych sadzieb):
- Riadok 15: 100 (celková zastavaná plocha v m²)
- Riadok 19: 2 (počet podlaží, ak počítame prízemie a podkrovie ako dve nadzemné podlažia)
- Riadok 21: 100 (celková výmera zastavanej plochy v m²)
- Riadok 22a: 0,50 (sadzba dane za m² pre prvú nadzemnú podlažie)
- Riadok 22f: 0,30 (príplatok za druhé nadzemné podlažie v €/m²)
- Vypočítaná daň: (100 m² * 0,50 €/m²) + (100 m² * 0,30 €/m²) = 50 € + 30 € = 80 €
Odporúča sa však vždy konzultovať konkrétne vyplnenie daňového priznania so správcom dane (obcou), pretože sadzby dane a príplatky sa môžu líšiť a môžu existovať špecifické výnimky alebo pravidlá v závislosti od lokality.
Daň z príjmov pri predaji novostavieb
Pri predaji novopostaveného domu, najmä ak sa jedná o nehnuteľnosť nadobudnutú vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom, je dôležité rozlišovať medzi daňou z nehnuteľností a daňou z príjmov. Pri takomto nadobúdaní vlastníckeho práva k novo vzniknutej veci, ktorá doteraz nikomu nepatrila, sa do katastra nehnuteľností zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí. Pre účely dane z príjmov je v takomto prípade rozhodujúci moment nadobudnutia nehnuteľnosti, ktorý sa odvíja od dátumu právoplatného kolaudačného rozhodnutia.
Príjem fyzickej osoby z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia. Ak sa predáva novopostavený dom do piatich rokov od jeho nadobudnutia (teda od právoplatného kolaudačného rozhodnutia), príjem z jeho predaja sa považuje za zdaniteľný príjem. Pri takýchto zdaniteľných príjmoch je možné uplatniť preukázateľne vynaložené výdavky na obstaranie domu, vrátane ceny pozemku, nákladov na výstavbu, úrokov z úverov a poplatkov súvisiacich s nadobudnutím nehnuteľnosti, ako aj výdavkov spojených s predajom (napr. znalecké posudky, poplatky realitnej kancelárii).
Je dôležité rozlišovať medzi predajom rozostavanej stavby a predajom novopostaveného domu. Pri predaji rozostavanej stavby, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, ide o príjem z predaja majetku, ktorý sa zaraďuje medzi ostatné príjmy. Ak je rozostavaná stavba evidovaná v katastri, momentom nadobudnutia je zápis do katastra. Pre účely dane z príjmov je kľúčové, či od zápisu alebo kolaudácie uplynulo päť rokov.
V prípade, ak daňovník predáva novopostavený dom, pri ktorom od dňa kolaudácie do dňa predaja neuplynulo viac ako 5 rokov, príjem z predaja podlieha zdaneniu. Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov a zdaniť tento príjem.
Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri predaji nehnuteľností
V kontexte predaja novostavieb a iných nehnuteľností je dôležité zohľadniť aj pravidlá DPH, najmä ak predávajúci je platiteľom DPH. Dodanie stavby alebo jej časti, ako aj stavebného pozemku, je zdaniteľné plnenie, pokiaľ nie je oslobodené od dane.
Oslobodenie od DPH pri dodaní stavby nastáva, ak od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti uplynulo viac ako 5 rokov. Toto oslobodenie sa však nevzťahuje na dodanie stavby určenej na bývanie, dodanie jednotlivého bytu alebo apartmánu v bytovom dome, ak sa predávajúci nerozhodne inak. Platiteľ DPH, ktorý predáva nehnuteľnosť, pri ktorej uplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie, sa môže rozhodnúť, že dodanie nebude oslobodené od dane a uplatní DPH. V takom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na odberateľa, ak je aj on platiteľom dane.
Dodanie stavebného pozemku sa vždy zdaňuje, s výnimkou, ak je súčasťou dodania stavby, pri ktorej sú splnené podmienky oslobodenia. Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od DPH.
Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá bola predtým prenajímaná, je tiež potrebné zvážiť režim DPH. Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je zdaniteľným plnením, ktoré môže byť oslobodené od dane, s výnimkou špecifických prípadov ako sú ubytovacie služby, nájom parkovacích miest, alebo nájom trvalo inštalovaných zariadení. Platiteľ dane sa však môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, ak prenajíma zdaniteľnej osobe.
Pre fyzické osoby, ktoré nie sú platiteľmi DPH, sa otázka DPH pri predaji nehnuteľností obvykle nerieši, pokiaľ sa nejedná o opakovaný predaj nehnuteľností v rámci podnikateľskej činnosti, ktorý by mohol viesť k povinnosti registrácie za platiteľa DPH. V takom prípade sa posudzuje obrat z predaja nehnuteľností podľa zákona o DPH.
Dôkladné pochopenie daňových predpisov týkajúcich sa dane z nehnuteľností, dane z príjmov a DPH je kľúčové pre každého vlastníka nehnuteľnosti, najmä pri predaji alebo nadobúdaní novostavieb, aby sa predišlo nepríjemným prekvapeniam a sankciám. Vždy je odporúčané konzultovať konkrétne situácie s daňovým poradcom alebo príslušným správcom dane.
tags: #novostavba #oslobodenie #od #dane