Nároky kupujúcich na vybavenie bytu a jeho príslušenstvo v posledných rokoch stúpajú. V rámci požiadaviek záujemcov o nové bývanie sa stále častejšie objavuje aj parkovacie miesto. Dopyt po bytoch, ktoré sa predávajú s parkovacím miestom, stúpa niekoľko rokov. Zvyšuje ho najmä nedostatok parkovacích kapacít, kvôli ktorému je samostatné získanie parkovacieho miesta mimo kúpy bytu čoraz náročnejšie. Rastúcemu záujmu o byty s vlastným parkovaním sa snažia vyhovieť aj developeri. Tí postupne zvyšujú podiel bytových projektov tohto druhu a v rámci možností uvádzajú na trh byty s rôznymi variantmi parkovacieho miesta.
Parkovacia politika pri realizácii projektov
Kým v minulosti boli parkovacie miesta len dobrovoľným benefitom navyše, v posledných rokoch ich musia developeri zahŕňať do projektov bytových domov povinne. Túto povinnosť im nariaďuje legislatíva, na základe ktorej musia v okolí bytového domu zriadiť dostatočnú parkovaciu plochu pre vlastníkov bytov. Byty sa ale podľa zákona zatiaľ nemusia povinne predávať aj s parkovaním. V novostavbách v tých najlukratívnejších lokalitách je však dnes takmer nemožné zohnať nové bývanie bez vlastného parkovacieho miesta.
Diskusia: Všetko o parkovacej politike
Aké parkovacie miesta ponúkajú developeri?
Developeri v súčasnosti ponúkajú rôzne typy parkovacích miest, ktoré sa líšia svojou polohou, právnym režimom a cenou. Každé z nich má svoje špecifické výhody a nevýhody.
Parkovanie vo vnútri nebytových priestorov
V hustejšie zastavaných lokalitách sa začali preferovať parkovacie miesta ukryté v nebytových priestoroch bytového komplexu. Väčšinou sú zriadené v podzemí alebo na prízemí, čo môže byť v prípade realizácie menšieho bytového domu prekážkou na vytvorenie postačujúcej parkovacej plochy. Mínusom je aj právny rámec takéhoto miesta označeného len číslom alebo čiarami. Užívateľ sa totiž stáva iba podielovým vlastníkom daného nebytového priestoru, čo mu znemožňuje prevod parkovacej plochy na inú osobu. Plusom je však bezpečnosť a vyššia ochrana vozidla.
Právny režim takýchto parkovacích miest býva často komplikovaný. Ide o parkovacie miesta, ktoré sú súčasťou nebytového priestoru určeného na parkovanie v rámci bytového domu. Najčastejšie sú len vyznačené čiarami na zemi alebo označené číslom. Užívateľ takéhoto parkovacieho miesta je väčšinou podielovým spoluvlastníkom nebytového priestoru, ktorého veľkosť podielu zodpovedá ploche parkovacieho miesta. Keďže ide o nebytový priestor, nie je možné ho samostatne previesť ako vec v právnom zmysle. V tejto súvislosti vznikajú praktické otázniky spojené s realizáciou práva vlastníka bytu previesť aj „prislúchajúce“ parkovacie miesto. Je potrebné rešpektovať zákonné obmedzenie vyplývajúce z § 140 Občianskeho zákonníka o zákonnom predkupnom práve ostatných podielových spoluvlastníkov, čo si je v praxi možné predstaviť ako pomerne obťažné, najmä pri veľkom počte spoluvlastníkov. Vylúčiť zákonné predkupné právo na základe dohody o hospodárení so spoločnou vecou uzatvorenou medzi všetkými spoluvlastníkmi nebytového priestoru by zrejme kolidovalo so zákonným zákazom vzdania sa práv vopred.
Parkovanie vonku v okolí bytového domu
Parkovanie na vyhradených miestach vonku pri bytovom dome je častejším variantom v ponuke bytov s vlastným parkovaním. Developerom obvykle ponúka viac voľného miesta, aby zriadili parkovaciu plochu s dostatočnou kapacitou pre všetkých vlastníkov. Z právneho hľadiska je takéto parkovacie miesto označené vlastným parcelným číslom a zapísané na liste vlastníctva, takže jeho prevod na inú osobu sa nestretáva s podobnými prekážkami ako v prípade parkovania vo vnútri bytového domu. Prípadný predaj nespadá pod Zákon o vlastníctve bytov, ale pod Občiansky zákonník, podľa ktorého ho môže majiteľ predať bez nadväznosti na predaj bytu.
Táto forma parkovania predstavuje ideálne riešenie z hľadiska právneho režimu. Každé parkovacie miesto má svoje vlastné parcelné číslo a je evidované na liste vlastníctva ako samostatný pozemok. Vlastníctvo takéhoto parkovacieho miesta má priamy dopad na práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa Zákona o vlastníctve bytov. Na nebytový priestor určený na parkovanie pripadá jeden hlas, ktorý na schôdzi vlastníkov môžu uplatniť všetci spoluvlastníci spoločne. S vlastníctvom takéhoto podielu na nebytovom priestore je tiež nevyhnutne spojený zodpovedajúci podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu.
Parkovanie v garáži mimo bytového domu
Vlastné parkovacie miesto je možné získať aj v samostatnej garáži zriadenej buď v radovej garážovej zástavbe, alebo v samostatne stojacom objekte. Nových bytov, s ktorými sa automaticky predáva takéto parkovacie miesto, je však minimum. Pre developerov nie je výhodné stavať garáže mimo bytového domu, kvôli ktorým by museli kupovať ďalšie pozemky. Na sekundárnom trhu je ale dostatok starších bytov, ktoré majitelia predávajú aj so samostatnou garážou.
Zabezpečiť parkovacie miesta v podobe garáží ako samostatne stojacich stavieb by si vo väčšine prípadov pri realizácii investičných zámerov developerov vyžadovalo mať k dispozícii pozemky s väčšou rozlohou. Právny režim takýchto parkovacích miest - garáží ako samostatne stojacich stavieb nepodlieha režimu zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, bez ohľadu na to, či by ich výstavbu zrealizoval investor v súvislosti s výstavbou obytného, prípadne polyfunkčného domu, resp. či by ich predával spolu s bytmi. Ide o samostatný objekt právnych vzťahov, ktorého prevod by sa riadil ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Limitovaní najmä priestorovými možnosťami preto volia developeri častejšie iné riešenie.
Za parkovacie miesto si kupujúci priplácajú
Bez ohľadu na to, o aký typ parkovacieho miesta ide, kupujúci si zaň bude musieť priplatiť. Rozdiel spočíva akurát v tom, či je parkovacie miesto zarátané v cene bytu alebo oň majiteľ navýši výslednú cenu nehnuteľnosti. Výška ceny závisí od viacerých faktorov. Kľúčovým je poloha parkovacieho miesta. Najdrahšie sú plochy zriadené vo vnútri nebytových priestorov bytového domu. Dôležitým faktorom pri určení ceny parkovacieho miesta je aj lukratívnosť lokality, kde je bytový dom vybudovaný. Cenu takisto ovplyvňuje aj veľkosť, vek bytového domu či dopravné napojenie.
Analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Peter Porubský vysvetľuje, že magistrát sa o reguláciu snaží už od svojho nástupu pred piatimi rokmi. „Postupne sa zavádza komplexná parkovacia politika, ktorá reguluje počet áut v meste. Prísne nariadenie o počte parkovacích miest dnes predražuje bývanie. Urbanista Ondrej Zajac počíta: „Podzemné parkovacie miesto stojí okolo 20-tisíc, nadzemná garáž 4,5 tisíca, terénna tritisíc. Niekedy je to miesto drahšie ako auto, čo stojí na pozemku. Developeri často stavajú garáž v podzemí, pretože naň nad zemou nie je miesto. Ak sa tam napríklad nachádza plynovod, musia ho presúvať. To predražuje bývania aj ľuďom, ktorí auto nevlastnia.“
Problém s nedostatkom parkovacích miest v existujúcej zástavbe
V miestnej časti Rača, sídlisko Krasňany je opäť čulý stavebný ruch. Fajn, bytové domy dostanú novú fasádu, zateplia ich. Avšak pribudnú aj nové bytové jednotky. Na videách a fotografiách je zrejmé, že celé podkrovie bude obytné. Len odhadujem, že bude potrebné na každý bytový dom asi 6 parkovacích miest navyše. Chcel by som sa dozvedieť, kde tie parkoviská, teda nové parkovné miesta budú vybudované, pretože žiadne stavebné úpravy okolia bytových domov sa nekonajú. T.j. nevznikajú žiadne nové parkovné miesta.
Predstavte si, že si kupujete byt. K dvojizbovému bytu v širšom centre Bratislavy za 200-tisíc eur si pripravte ďalších 20-tisíc za parkovacie miesto. Sčasti za to môže nariadenie, ktoré stanovuje, aký počet parkovacích miest musí investor postaviť k novostavbe. Toto pravidlo by chcelo hlavné mesto poslať do minulosti. Bratislava by sa tak zaradila k metropolám, ako je Londýn či Berlín, ktoré takto regulujú počet áut v meste. Podobne dnes uvažuje aj Praha, ktorá novinku finalizuje. „K novele máme zhromaždené pripomienky a s ich vyrovnaním čakáme na postoj nového vedenia hlavného mesta,“ odkázal pre HN český Institut plánovaní a rozvoje. Pražský návrh rozdelil mesto na sedem zón, v ktorých sa počet povinných parkovacích miest líši. Ako by mohli nové pravidlá vyzerať v slovenskom hlavnom meste, zatiaľ nie je jasné. A teda na to, aby mohla mať Bratislava samostatné pravidlá, bude potrebná zmena stavebnej legislatívy na celoslovenskej úrovni.
Staviteľov by väčšia voľnosť pri výstavbe potešila. „Ak by zmena smerovala k vyššej flexibilite v dimenzovaní počtu parkovacích miest, privítali by sme to,“ povedal pre HN generálny riaditeľ YIT Slovakia Milan Murcko. Cieľom zmeny je nielen zlacniť bývanie, ale aj zahustiť mesto. Rozhýbala by sa výstavba tam, kde to doteraz nebolo možné. Bratislava má zástavbu príliš riedku.
V existujúcej zástavbe je náročné realizovať nové parkovacie plochy, ktoré by pokryli požiadavky rastúcej automobilizácie. Obyvatelia sídlisk svoje motorové vozidlá odstavujú čo najbližšie k bydlisku, dôsledkom čoho dochádza k problému obmedzenia prístupu vozidiel HaZZ. Môžeme skonštatovať, že prístupových komunikácií a nástupných plôch bude časom pribúdať s pribúdaním nových stavieb, kde budú požiadavky na zariadenia umožňujúce zásah v súlade s platnou legislatívou jednoznačne určené. Mgr. P. UHRÁK, mjr. Ing. J. CHUŤKA, pplk. Ing. J.
Vplyv parkovísk na životné prostredie a mestskú klímu
Niektorí odborníci argumentujú, že súčasný systém povinného budovania parkovacích miest má negatívny vplyv na životné prostredie a mestskú klímu. Pulman vysvetľuje, že mnohé európske mestá nemajú minimálne, ale maximálne počty parkovacích miest. Tak je to aj v Londýne. Ďalší príklad spomína Pulman zo susednej Viedne, kde majú stanovený počet státí na byt, ale developer sa spravidla dokáže vykúpiť. Architekt Tomáš Guniš zas dopĺňa, že v severnej a západnej Európe vznikajú celé mestské štvrte, kde sa s parkovaním vôbec nepočíta. „Obyvatelia bytového domu alebo bloku sa jednoducho zaviažu, že nebudú vlastniť auto.“
Z pohľadu urbanistu či krajinného architekta je parkovisko súvislá betónová plocha. Tá sa vie v lete rozpáliť aj na 50 stupňov a s postupujúcou zmenou klímy bude teplota ešte stúpať. Trpia najmä starší ľudia, ktorých organizmus je citlivejší a ktorí ľahšie dostanú z horúčav kolapsy, prípadne trpia kolísaním krvného tlaku, dehydratáciou či bolesťami hlavy. Podľa správy Úradu verejného zdravotníctva sú priemerné mestské teploty výrazne vyššie v oblastiach s menšími zelenými plochami. Zmena klímy neprináša len viac tropických dní, ale aj viac nárazových lejakov. Aj tu sú parkoviská prekážkou. „Vodu potrebujeme zachytiť v krajine. Keď máme veľa parkovacích miest, voda odtiaľ ide rýchlo preč,“ upozorňuje Ondrej Zajac.
A napokon je tu otázka množstva áut. V praxi platí rovnica: čím viac parkovacích miest, tým viac motoristov jazdiacich po meste. Len medzi rokmi 2008 a 2020 stúpol počet vozidiel v hlavnom meste o viac ako 60 percent. Veľký počet vozidiel má potom za následok aj to, že Bratislava oproti celoslovenskému priemeru výrazne prevyšuje niektoré druhy emisií škodlivých látok, napríklad oxidu siričitého a oxidu dusíka, ktoré sú obsiahnuté vo výfukových plynoch spaľovacích motorov. Viac emisií tiež prispieva k rýchlejšej zmene klímy. „Keby bolo mesto kompaktné, s nízkym počtom parkovacích miest, ktoré by stáli aj niečo navyše, autá by používali len tí, čo musia.“
Historický kontext a súčasné výzvy
Urbanizácia miest v posledných desaťročiach so sebou priniesla okrem nových obydlí pre ľudí aj problémy s parkovaním. V 80. rokoch v časoch socializmu nebola infraštruktúra najmä v okolí nových bytových domov pripravená na množstvo zaparkovaných áut, ktoré tomuto problému teraz musia čeliť. V minulosti bolo auto zaparkované pred bytovým domom skôr raritou, no v súčasnosti má každá domácnosť minimálne jedno, ak nie dve autá. Miest na parkovanie ubúda a zástavba bytových domov pomaly - ale isto hustne.
Nové stavby musia mať v súčasnosti zo zákona zabezpečenú výstavbu dostatočného počtu parkovacích miest vo vzťahu k počtu bytov v danej budove. Pri parkovaní svojho auta v blízkosti bytového domu v prvom rade myslíme na to, aby sme zastali čo najbližšie, častokrát aj za cenu obmedzenia plynulosti prejazdu áut či chodcov. Bezpečnosť v bytových domoch by mala byť na prvom mieste nielen u správcu či predsedu, ale zabúdať by na ňu nemali ani samotní vlastníci a obyvatelia. Podľa § 23 ods. 1 zákona č. 8/2009 Z. Z. o cestnej premávke „Vodič smie zastaviť a stáť len vpravo v smere jazdy v jednom rade a rovnobežne s okrajom cesty, čo najbližšie k okraju cesty a na jednosmernej ceste vpravo i vľavo. Ak nie je ohrozená bezpečnosť a plynulosť cestnej premávky, vodič smie v obci zastaviť a stáť kolmo, prípadne šikmo na okraj cesty alebo zastaviť v druhom rade. Pri státí musí zostať voľný aspoň jeden jazdný pruh široký najmenej 3 m pre každý smer jazdy.“
Rýchly rast automobilizácie vyvoláva ťažkosti, ktoré spôsobujú vrásky na čele aj samotným hasičom. Neustále narastajú nároky na parkovacie miesta, pričom dochádza k stretom záujmov medzi samotnými užívateľmi áut, prevádzkovateľmi či správcami komunikácií a požiadavkami zložiek záchranného systému. Najnepriaznivejší variant profesného pohľadu hasičov predstavujú situácie, kedy sa vozidlá Hasičského a záchranného zboru nedostanú na miesto zásahu včas dôsledkom problémov s parkovaním. Príjazd k miestu zásahu je často problematický, niekedy dokonca nemožný. Problematika zásahových ciest a nástupných plôch je riešená v projektovej dokumentácii stavieb už v štádiu návrhu riešenia pre územné konanie a následne vyšpecifikovaná v projektovej dokumentácii stavby pre stavebné povolenie. Navrhnúť a vyhotoviť zodpovedajúce prístupové komunikácie a nástupné plochy je jedna vec, a ich udržiavanie v stave používateľnom v zmysle tak, ako boli navrhnuté a skolaudované, je vec druhá. U týchto stavieb nie je možné vyžadovať od správcov či vlastníkov bytového domu voľné nástupné plochy, pretože pri starších bytových domoch nie sú v projektovej dokumentácii definované a z právneho pohľadu vlastne neexistujú.
Prezident Stavebnej komory Ivan Pauer hovorí, že regulovanie počtu parkovacích miest je nevyhnutné vo všetkých veľkomestách, nielen v Bratislave.
Tento text je súčasťou novinárskeho špeciálu Zdravie a zmena klímy. Špeciál vznikol v spolupráci s mediálnou iniciatívou Svet medzi riadkami, ktorý bol podporený Európskou úniou.
tags: #novostavba #bytoveho #domu #kolko #parkovacich #miest