Kúpa bytu je jedným z najväčších rozhodnutí v živote, preto je dôležité mať na vec triezvy pohľad a zvážiť všetky aspekty. Staršie byty v súčasnosti lákajú na nižšie ceny, avšak, keď sa pozrieme na mnohé iné faktory, v konečnom súčte môže byť táto úspora skutočne iba zdanlivá. Napokon, posúďte sami.
Riziko skrytých problémov a nevyhovujúci charakter starších nehnuteľností
Staršie byty majú už svoju históriu, ktorú pozná iba ich pôvodný majiteľ. Táto neistota môže viesť k nečakaným výdavkom a frustrácii. Nevyhovujúci charakter bytu je ďalším častým problémom. Kúpa bytu je často o kompromisoch. Nehnuteľnosť niekedy nespĺňa vaše predstavy o dizajne či dispozícii, čo pri starších bytoch môže byť veľkou výzvou. Príkladom je príbeh Trnavčanky Silvie, ktorá sa pred tromi rokmi rozhodla pre staršiu nehnuteľnosť z 50. rokov. Hoci sa jej byt páči a má atmosféru, postupne odhaľovala rôzne nedostatky svojho rozhodnutia. Staré plastové okná netesnili tak dobre a dispozičné riešenia bytu jej prekážali. Kúpeľňa by mohla vyzerať úplne inak a radšej by mala sprchu. Silvia tiež riešila neustále poruchy, napríklad deravú strechu v podkroví, kvôli čomu musela stále volať správcovi, aby dali diery zaplátať. Pochybuje, že by toto riešila v novostavbe.
Staršie bytové domy alebo paneláky často neprešli generálnou opravou spoločných priestorov, ale aj rozvodov a ďalšej infraštruktúry. Ak by v budúcnosti rekonštrukcia prebehla, Silvii by sa zvýšili náklady na fond opráv zhruba o 50 eur. Mnohým môže najmä v dnešnej ekonomickej situácii ďalší náklad zaťažiť peňaženky. Silviu tiež neteší, že hodnota jej bytu nerastie tak rýchlo ako pri novostavbách. „Staršie nehnuteľnosti zlacnejú a stane sa to v dvojciferných číslach,” hovorí riaditeľ predaja Lucronu Juraj Ťahún. Dôvodom je najmä energetická náročnosť starších stavieb, ktorá sa môže vyšplhať pri dvojizbovom byte aj na 100-eurový rozdiel oproti novostavbe.
Benefity novostavieb: Investícia do komfortu a budúcnosti
Protipólom k starším bytom sú novostavby. Majú síce o niečo vyššiu cenovku, no ak sa pozrieme podrobnejšie na ich benefity, zistíme, že sú jasnou voľbou pre každého, kto chce výhodne investovať do komfortného bývania.
Moderné vybavenie a technológie
Nové byty zvyknú disponovať užitočnými smart riešeniami, vďaka ktorým sa bývanie stáva nielen komfortným, ale aj energeticky úsporným. Toto moderné vybavenie zahŕňa napríklad inteligentné ovládanie osvetlenia, vykurovania či zabezpečenia, čo prispieva k celkovému komfortu a efektívnej prevádzke domácnosti. Energetická úspornosť novostavieb nie len zachová hodnotu príbytku, ale aj ušetrí peňaženku od zbytočných nákladov na energie. Ako uviedol Vladimír Beňo z Knauf Insulation pre Aktuality, nové bytové domy sú energeticky efektívnejšie a hospodárnejšie. Prispievajú tak aj k znižovaniu negatívneho dopadu na životné prostredie.
Záruka kvality a možnosť prispôsobenia
Novostavby sú budované pod prísnejším dohľadom a zvýšenou kontrolou kvality. Pri kúpe novostavby si môžete vybrať z rôznych typov dispozícií, materiálov a dizajnov, ktoré zodpovedajú vašim preferenciám a potrebám. Táto možnosť prispôsobenia znamená, že si môžete vytvoriť domov presne podľa svojich predstáv, bez nutnosti kompromisov, ktoré často prinášajú staršie nehnuteľnosti.
Menej starostí s údržbou a nižšie náklady
Nové byty obvykle vyžadujú menej úprav a namáhavej údržby. Investícia do novostavby poskytuje kupujúcim množstvo výhod - moderné vybavenie, kvalitné materiály, na mieru šitý dizajn, záruky, garancie, a v neposlednom rade nižšie náklady na energie, údržbu či prípadné opravy. V konečnom dôsledku tak môže byť kúpa novostavby v porovnaní so starým bytom výhodnejšia. Stav nehnuteľnosti má najväčší vplyv na náklady spojené s bývaním. Najdôležitejší býva vek nehnuteľnosti. Vzhľadom na zanedbanú výstavbu v istom období tvoria prevažnú časť dnešného bytového fondu u nás buď staré (staršie ako 25 rokov), alebo nové nehnuteľnosti (menej ako 10-ročné). Odhliadnuc od kvality vyhotovenia pritom platí, že novostavby poskytujú vyššiu hodnotu ako staré nehnuteľnosti. Dôvodom sú nižšie prevádzkové náklady (často až o polovicu) - či už na vykurovanie, alebo údržbu a opravy. Pri porovnateľnej starej a novej nehnuteľnosti (napríklad trojizbový byt v panelovom dome a v novostavbe) nie je výnimkou rozdiel v nákladoch na prevádzku až 100 € mesačne. Ak by ste ich započítali do splátky úveru, mohli by ste si pri 5-percentnom úroku a 30 rokoch splácania vziať úver o 20 000 € vyšší.
Rozhodovanie pri kúpe nehnuteľnosti: Faktory na zváženie
Rozhodovanie medzi starým domom a novostavbou si vyžaduje pragmatický prístup a zváženie viacerých faktorov. Každý starý dom je originál a rozdielne sú aj požiadavky a možnosti jednotlivých domácností.
Poloha a infraštruktúra
Výhodou starších domov je, že sa obvykle nachádzajú v osídlenej oblasti s dobrou dopravnou dostupnosťou a vybudovanou infraštruktúrou. S tým súvisí aj existencia inžinierskych sietí. Pri novostavbách na odľahlých pozemkoch zas treba často rátať s nedoriešenou infraštruktúrou a dopravou, prípadne podstúpiť rôzne byrokratické procesy. Kriticky treba vyhodnotiť marketing developerov a prekvapenia môžu súvisieť aj s geologickými faktormi územia.
Ceny pozemkov a náklady na rekonštrukciu
Mnohých záujemcov o nové bývanie súčasné ceny pozemkov odradia. Práve to je dôvodom, prečo sa niektorí radšej rozhodnú hľadať starší dom, pri ktorom je už pozemok zahrnutý v jeho cene. Môže to byť skutočne lepšia voľba, no záleží aj na tom, aký je technický stav domu. Určite netreba zanedbať odbornú obhliadku domu, pri ktorej sa dozviete, či sa stará stavba dá efektívne opraviť za prijateľnú sumu. V opačnom prípade, ak odborník odporučí starší dom radšej zbúrať, treba do ceny projektu prirátať aj náklady na demoláciu a odvoz stavebného odpadu.
Skryté vady a technický stav
Pri starších domoch treba pred rekonštrukciou zistiť, či nehnuteľnosť netrpí problémami, ktoré by ju mohli závratne predražiť alebo dokonca znemožniť. „Niektorí majitelia alebo kupujúci si myslia, že je zbytočné volať odborníka na posúdenie technického stavu, veď na kvalitu rekonštrukcie si už sami dohliadnu. Môže sa však stať, že sa poriadna rekonštrukcia nebude dať vykonať, lebo dom stojí na geologicky rizikovom pozemku, alebo budete limitovaní faktormi stavebnej fyziky a moderné technológie, napríklad tepelné čerpadlá, solárne panely, vegetačné úpravy striech, podlahové vykurovanie budú ekonomicky nenávratné alebo aj fakticky neinštalovateľné,“ upozorňuje stavebný inžinier Jozef Ilčík. Osobitne treba posúdiť akékoľvek trhliny, vzlínajúcu vlhkosť v stenách, bezpečnostné otázky, okolie, t. j. terén, oslnenie pozemku, akustické vplyvy, susedské interakcie a podobne.
Pri kúpe akéhokoľvek staršieho rodinného domu odporúčame hĺbkovú kontrolu bez ohľadu na to, čo sa píše v inzeráte alebo čo tvrdí predávajúci. Nezáleží pritom, že dom budete rekonštruovať. Môžu sa totiž zistiť také stavy, že jediné riešenie bude zbúranie a výstavba nového. Vykonáva ju tím špecialistov, ktorí objektívne zhodnotia najmenej: statiku a stabilitu nosných konštrukcií, izoláciu spodnej časti stavby, celkové energetické parametre, komíny a strechu, silnoprúdovú elektroinštaláciu, opraviteľnosť/vymeniteľnosť poškodených prvkov, stav okien, dverí, stropov, podhľadov, stien, podláh a fasády, riziko požiaru a ochranu voči blesku, klampiarske a zámočnícke prvky a prípojky na inžinierske siete.
Do rekonštrukcie starého domu sa radšej nepúšťajte, ak:
- dom stojí na geologicky rizikovom pozemku
- statika je narušená a dom sa nedá opraviť bez rozsiahlych búracích prác
- vystupuje vlhnutie, pri ktorom je neistá prognóza úspešnosti opravy
- existujú neovplyvniteľné faktory okolia
Tepelná pohoda a energetická efektívnosť
Stavebné predpisy neuvádzajú iné hrúbky pre novostavby a rekonštrukcie, takže aj starší dom sa dá zrenovovať na súčasný štandard moderného bývania. Môže mať nízku energetickú spotrebu a tepelnú pohodu, keď sa dostatočne a komplexne zateplí. Hoci pri jednoduchom zateplení nie je potrebný projekt, majitelia domov sa často snažia ušetriť tak, že si zateplenie zrealizujú svojpomocne, alebo šetria aj na kvalite stavebných materiálov, resp. na hrúbke izolácie. Aj pri najmenšom rozpočte by však mali rátať s odporúčanými hrúbkami izolácie, aby si zabezpečili zdravé a úsporné bývanie. „Hrúbka izolácie pod 12 cm môže byť rizikom. Pri malej hrúbke tepelnej izolácie dochádza k podchladzovaniu obvodovej steny, teda presunu rosného bodu do stien, čo má za následok hromadenie vlhkosti v stene, ktorá následnej kondenzuje a vznikajú plesne,“ upozorňuje Jakub Voľanský, bezplatný poradca pre zatepľovanie rodinných domov Home By Knauf.
Rýchlosť výstavby a dispozícia
Samotná výstavba nového domu môže, paradoxne, trvať kratšie ako rekonštrukcia starého. Treba k nej však prirátať aj prípravnú fázu a čakanie na stavebné povolenie. Ak je starší dom v relatívne dobrom technickom stave, môže sa jeho renovácia vykonať vcelku rýchlo, navyše je tu možnosť v dome bývať a rekonštruovať súčasne. V tomto aspekte má jednoznačne výhodu novostavba, kde si majiteľ môže vybrať projekt na mieru a ovplyvniť finálny vzhľad stavby. Pri rekonštrukcii musíte vychádzať z pôvodnej dispozície a prispôsobiť sa jej.
Životnosť a investičná hodnota
Pri starších domoch - aj napriek rekonštrukcii - má mnoho ich súčastí a materiálov vek už niekoľko desaťročí, takže treba rátať s tým, že časom ich bude treba opravovať či vymeniť. Naopak, novostavba je pri kolaudácii na začiatku svojej životnosti a je predpoklad, že by mala vydržať omnoho dlhšie. Silvia sa zatiaľ sťahovať neplánuje, no v budúcnosti pri kúpe väčšieho bytu, bude hľadať medzi novostavbami. „Keď sa niekam nasťahujem, chcem tam žiť naplno a mať čistú hlavu a možno ušetriť aj nejaké peniaze. To vie poskytnúť jedine nový byt,” uzatvára svoje rozprávanie. Hoci dochádza k ochladeniu na realitnom trhu, nové byty by nemali ísť s cenami dolu.
Nákladové položky a rady pri rekonštrukcii
Cena stavebných prác tvorí iba jednu časť nákladov. Aby ste mali financie pod kontrolou, treba k rekonštrukcii pristúpiť zodpovedne. V stavebníctve platí zlaté pravidlo: lacno = rizikovo a zadarmo = najdrahšie.
Čo ďalšie by ste mali teda zaplatiť:
- Odborná prehliadka a posúdenie technického stavu špecialistom (ešte pred kúpou)
- Vypracovanie projektovej dokumentácie
- Náklady na administratívnu a inžiniersku činnosť
- Dozor nad výkonom prác
- Zákonom požadované revízie a skúšky
K tomu je dobrou radou železná rezerva 10-20 % z výšky rozpočtu. Nikdy nechoďte s peniazmi na hranu.
Pozor na inzertné fenomény
Veľký pozor si treba dať na dva typy inzerátov. Tým prvým je predaj domu po „kvalitnej rekonštrukcii“. „Toto takmer nikdy nie je pravda,“ upozorňuje Jozef Ilčík a dopĺňa, že skutočnosť býva presne opačná. Rekonštrukcia prebehla iba čiastočne, použili sa lacné a netrvácne materiály, viacero porúch sa zamaskovalo. Je to ukážkový príklad kúpy mačky vo vreci. Druhou situáciou je uisťovanie predávajúcich, že náklady na rekonštrukciu budú minimálne. „V praxi sa stretávame s číslami, kedy predávajúci s maklérom zavádzajúco odhadujú náklady na 30-40 tisíc eur, pričom my vieme, že v skutočnosti to menej ako sto tisíc nebude.“
DPH a vplyv na ceny novostavieb
Kto si kupuje nový byt a platiť zaň chce až budúci rok alebo neskôr, mal by počítať s tým, že sa mu predraží. Keďže od budúceho roka sa DPH zvýši, developeri budú musieť zvýšiť aj koncové ceny zákazníkom. Developeri sa snažia túto situáciu využiť predovšetkým na zrýchlený výpredaj už postavených a skolaudovaných projektov. Do konca tohto roka totiž vzniklo okno, počas ktorého môže zrýchlená kúpa bytu priniesť novým majiteľom niekoľkotisícovú úsporu. Na časť ceny zaplatenej v tomto roku sa bude vzťahovať aktuálna 20-percentná sadzba DPH, na zvyšné platby 23-percentná. Zvýšenie DPH podľa Krnáča významne prispeje k zhoršeniu dostupnosti nového bývania. V Bratislave je podľa spoločnosti Bencont priemerná absolútna cena novostavieb 345 312 eur s DPH, budúci rok sa len pre vyššiu DPH predražia o 8 633 eur.
Ušetriť na DPH platbou tento rok si však môžu dovoliť len tí kupujúci, ktorí za byt platia z vlastných zdrojov. Ak čerpajú hypotekárny úver, s bankou majú vopred dohodnuté podmienky uvoľňovania ďalších tranží úveru na zaplatenie developerovi. Najväčšie banky hovoria, že nebudú otvárať hypotekárny úver, navyšovať v ňom cenu bytu a výšku úveru. Klientom ponúknu napríklad bezúčelový úver, a ak ide o väčšiu sumu, tak aj novú hypotéku.
Apartmán verzus byt: Dôležité rozdiely
Dávajte si obrovský pozor pri kúpe čo vlastne kupujete. Často ľudia nesprávne vnímajú apartmán ako byt nižšej kategórie, ale rozdiel je podstatnejší a širší. Apartmán nie je byt. Apartmán je, zjednodušene povedané, priestor, ktorý nie je určený na trvalé bývanie, ale len na prechodné užívanie. Preto sa naň nevzťahujú rovnaké právne predpisy ako na byt, napríklad pri zápise trvalého pobytu. Pri kolaudácii apartmánu sa neskúmajú napríklad hygienické limity denného svetla, ktoré sú pri bytoch povinné.
Výhody a nevýhody pri kúpe apartmánu
Rozdielov môže byť pri kúpe apartmánu viacero. Je dôležité preveriť, či zvolená banka poskytuje úvery aj na kúpu apartmánu. Môžu nastať aj problémy pri zápise trvalého pobytu v apartmáne. Legislatíva týkajúca sa apartmánov nie je vždy jednoznačná a jednotná. Pri kúpe apartmánu je dôležité si dobre preštudovať všetky zmluvy a dokumenty súvisiace s jeho užívaním, dispozičným riešením a pod.
Čo okrem ceny a lokality by vás malo zaujímať?
Našli ste si byt v prijateľnej cene a vysnívanej lokalite? To je iba začiatok. Dôležité sú aj ďalšie faktory:
- Orientácia na svetové strany: Nie je z bytu výhľad na rušnú ulicu?
- Využitie priestoru: Dá sa priestor využiť aj prakticky?
- Technický stav: Aký je technický stav bytu a bytového domu?
- Vybavenie bytového domu: Je tam výťah? Aké je bývanie?
- Parkovanie: Ako je riešené parkovanie?
- Susedia: Zaujímajte sa o susedov.
Zdá sa vám toho veľa? Je, samozrejme, lacnejšia ako výstavba v tzv. "hrubom obale" bytu. V tomto prípade si kupujúci vie vybrať materiály a zariadenia podľa vlastného výberu. Následné náklady na dokončenie bytu sú však vysoké.
Pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti je kľúčové mať profesionálneho partnera. TU Reality, prostredníctvom svojich maklérov ako je pani Krupová, ponúka skúsenosti a ľudský prístup, ktorý celý proces zjednodušuje a robí ho bezstresovým. Potvrdzujú to aj mnohé pozitívne referencie od spokojných klientov, ktorí oceňujú jej profesionalitu, ochotu, trpezlivosť a rýchlu komunikáciu.
V konečnom dôsledku, či už sa rozhodnete pre priestrannosť starého bytu, alebo komfort modernej novostavby, neukvapujte sa a zvážte všetky faktory. Vaša budúcnosť bývania závisí od premysleného rozhodnutia.
tags: #niekolko #rocna #novostavba