Vlastníctvo k veci, či už ide o nehnuteľnosť, alebo hnuteľný majetok, nemusí patriť výlučne jednej osobe. V prípadoch, keď jednu vec vlastní viacero osôb súčasne, hovoríme o spoluvlastníctve. Tento stav, kde sa vlastnícke právo delí medzi viacerých subjektov, je pomerne bežný a stretávame sa s ním v rôznych životných situáciách, ako je dedenie, spoločný nákup majetku, alebo vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Kľúčovým pojmom v tomto kontexte je spoluvlastnícky podiel, ktorý síce vyjadruje mieru vlastníckeho práva, no jeho interpretácia si vyžaduje hlbšie pochopenie.
Čo je to spoluvlastnícky podiel a ako ho pochopiť?
Spoluvlastníctvo sa delí na dva základné typy: bezpodielové, ktoré môže vzniknúť výlučne medzi manželmi (často označované ako BSM), a podielové. Práve pri podielovom spoluvlastníctve zohráva spoluvlastnícky podiel zásadnú rolu. Tento podiel špecifikuje, akú časť spoločnej veci každý spoluvlastník vlastní a akú zodpovednosť za ňu nesie. Podiel je spravidla vyjadrený zlomkom, napríklad 1/2, 1/4, alebo konkrétnejším číslom ako 15/80.
Je dôležité si uvedomiť, že spoluvlastnícky podiel nikdy nevyjadruje pomernú reálnu fyzickú časť vlastníctva k danej veci. Napríklad, dvaja vlastníci s podielmi 50/50 na pozemku s rozlohou 100 m² nevlastnia každý zvlášť 50 m² pozemku. Namiesto toho obaja vlastnia celok v pomere k svojim podielom. Toto je tzv. ideálny podiel, ktorý určuje mieru ich práv a povinností k celej veci, nie konkrétnu fyzickú časť.
Spoluvlastnícky podiel 1/1 samozrejme znamená, že vlastník vlastní celý pozemok sám a má plné práva rozhodovať. V prípade podielového spoluvlastníctva však sám vlastník s podielom menším ako 1/1 nemôže rozhodovať o všetkom. Spoluvlastnícky podiel 1/2 napríklad znamená, že mu patrí polovica práv a povinností k celej veci a zároveň má len polovičný hlas pri rozhodovaní. Vami uvedený podiel 15/80 je konkrétnym príkladom takéhoto ideálneho podielu. Znamená to, že vlastníte 15 z 80 celkových dielov pozemku, čo určuje vašu mieru účasti na právach a povinnostiach týkajúcich sa danej nehnuteľnosti.
Overenie a výpočet výmery podielu
Výšku spoluvlastníckeho podielu je možné jednoducho overiť na liste vlastníctva, ktorý je dostupný online na stránke katasterportal.sk. Získať ho možno aj na katastrálnom odbore okresného úradu, kde je možné požiadať o úradný výpis. V liste vlastníctva si v časti B overte konkrétne podiely každej osoby.
Pre výpočet reálnej výmery, ktorú váš podiel zodpovedá v rámci celkovej plochy, slúži jednoduchý vzorec:
Výmera podielu = Celková výmera pozemku × Spoluvlastnícky podiel
Ak by napríklad celková výmera pozemku bola 1000 m² a váš podiel je 15/80, výpočet by vyzeral nasledovne:
Výmera podielu = 1000 m² × (15/80) = 187,5 m²
Je dôležité si zopakovať, že tento výpočet vám dáva len predstavu o reálnej výmere, ktorú váš podiel zodpovedá v rámci celkovej plochy. Neznamená to, že máte právo užívať konkrétnych 187,5 m² pozemku. Pri podielovom spoluvlastníctve ide o tzv. ideálny podiel, ktorý určuje len mieru vašich práv a povinností, nie konkrétnu fyzickú časť. Tú nadobudnete až reálnym rozdelením na základe geometrického plánu a zapísaním do katastra.
Práva a povinnosti spoluvlastníkov
Spoluvlastníci majú na pozemku podiel a práva a povinnosti sú tomuto podielu úmerné. Nie je však automaticky jasné, komu ktorá fyzická časť pozemku patrí. Každý spoluvlastník má právo celý pozemok užívať, ale musí pritom prihliadať na práva ostatných spoluvlastníkov a nesmie ich obmedzovať.
Väčšinový vlastník, teda ten, kto má najväčší podiel na spoločnom pozemku, má zároveň najväčší vplyv na rozhodovanie o veci. Zvyčajne sa to týka napríklad opráv, kosenia alebo uzatvárania krátkodobého prenájmu, ak nejde o zásadnú zmenu účelu. Väčšinový vlastník má okrem toho aj právo žalovať menšinových vlastníkov, ak mu spôsobujú škodu alebo bránia v riadnom užívaní pozemku. Ak má aspoň dvojtretinový podiel, môže iniciovať zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva, teda vyplatenie ostatných.
Rozhodovanie o spoločnej veci
O hospodárení so spoločnou vecou (čo zahŕňa údržbu, opravu, úpravu a užívanie veci) rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Rozhodnutie sa vždy stanoví hlasovaním. Rozhodnú pritom tí spoluvlastníci, ktorých spoluvlastnícke podiely majú nadpolovičnú väčšinu.
Výnimku tvorí zákon č. 182/1993 Z.z., ktorý môže stanoviť iné pravidlá. Mnohokrát sa o podielové vlastníctvo stará iba jeden, prípadne niekoľko podielových spoluvlastníkov. Ťažkým orieškom sa stáva aj vlastníctvo dvoch podielových vlastníkov, kde podiel každého z nich je ½. Nikto z nich totiž nemá nadpolovičnú väčšinu na samostatné rozhodnutie.
Prevody spoluvlastníckeho podielu a predkupné právo
Každý podielový spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať - môže ho previesť na iného alebo ho darovať, prípadne ho prenechať inej osobe závetom. Pokiaľ chce niektorý zo spoluvlastníkov previesť svoj spoluvlastnícky podiel (okrem prevodu na blízku osobu), je potrebné prevádzaný podiel najprv ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom. Táto povinnosť vyplýva z ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka, ktoré zakotvuje tzv. predkupné právo.
Na uskutočnenie ponuky na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu sa primerane použijú ustanovenia Občianskeho zákonníka upravujúce predkupné právo. V zmysle nich sa ponuka vykoná ohlásením všetkých podmienok (predovšetkým vymedzenie predmetu kúpy, kúpna cena a ďalšie podmienky, za ktorých má dôjsť k predaju), pričom pokiaľ sa týka nehnuteľnosti, je potrebné, aby bola urobená v písomnej forme.
Pokiaľ si všetci ostatní spoluvlastníci chcú predkupné právo uplatniť, majú právo odkúpiť prevádzaný spoluvlastnícky podiel v pomere podľa veľkosti svojich spoluvlastníckych podielov. Ponuka na odkúpenie spoluvlastníckeho podielu sa považuje za prijatú tým, že došlo k vyplateniu kúpnej ceny spoluvlastníckeho podielu v lehote do dvoch mesiacov od doručenia ponuky.
„V dobe, keď ponuka na prevod spoluvlastníckeho podielu je urobená oprávnenej osobe (ďalšiemu spoluvlastníkovi ako subjektu predkupného práva), nemusí existovať konkrétny kupujúci pre prípad, že oprávnený ponuku na kúpu neprijme. Kupujúcemu však vec nemôže byť prenechaná za nižšiu cenu, prípadne za výhodnejších podmienok, než ktoré boli obsiahnuté v ponuke oprávnenému spoluvlastníkovi.“ (FEKETE, I.: Občiansky zákonník 1. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011)
Nedodržanie legislatívnych predpisov pri využití predkupného práva môže mať za následok neplatnosť takto uzatvorenej kúpnej zmluvy. Hrozí vám žaloba na súde za nedodržanie podmienok predkupného práva.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Zrušenie podielového spoluvlastníctva je možné dosiahnuť dohodou alebo rozhodnutím súdu. Občiansky zákonník vychádza zo zásady, že nikoho nemožno spravodlivo nútiť, aby zotrvával v spoluvlastníckom vzťahu.
Zrušenie dohodou
V prípade uzavretia dohody do úvahy prichádza (s možnosťou určitých modifikácii) reálne rozdelenie veci, prikázanie veci spoluvlastníkovi, ktorý vyplatí ostatných spoluvlastníkov alebo predaj celej veci a rozdelenie výťažku. Podieloví spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vyporiadaní.
Dohoda o zrušení spoluvlastníctva by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonnom stanovené náležitosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme a zavkladovaná na katastri.
Zrušenie rozhodnutím súdu
Ak sa spoluvlastníkom nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníckeho práva, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd. Súd v tomto prípade môže rozhodnúť o niektorom z nasledovných vyporiadaní:
- Rozdelenie veci: Ak ide o deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a naďalej môže plniť svoj účel.
- Prikázanie jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu: Ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Komu bude vec prikázaná, závisí od rozhodnutia súdu, pričom veľkosť podielu nebýva vždy kľúčovým kritériom.
- Predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov: Ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť. Toto riešenie je zvyčajne najkrajnejšie.
V súvislosti s možnosťou rozdelenia pozemku v podielovom spoluvlastníctve upozorňujeme aj na zákon č. 180/1995 Z. z., ktorý upravuje pozemkové úpravy.
Časté nejasnosti a mýty
Vlastním spoluvlastnícky podiel 1/2. Znamená to, že mám na mape vyčlenených konkrétnych 50% pozemku?Nie. Pri podielovom spoluvlastníctve ide o tzv. ideálny podiel, ktorý určuje len mieru vašich práv a povinností, nie konkrétnu fyzickú časť. Tú nadobudnete až reálnym rozdelením na základe geometrického plánu a zapísaním do katastra.
Rozhoduje väčšinový vlastník o všetkom?Nie. Väčšina rozhoduje o bežnom hospodárení. O zásadných zmenách alebo nakladaní s vecou je často potrebný súhlas všetkých.
Môžem svoj podiel predať bez súhlasu ostatných?Pokiaľ chcete predať svoj podiel tretej osobe, musíte ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok (predkupné právo).
Riešenia pre komplikované situácie
V praxi sa často stretávame s komplikovanými situáciami, ako je napríklad dedenie viacerých parciel viacerými generáciami, čo vedie k extrémne malým a neprehľadným podielom. V takýchto prípadoch môžu byť riešením pozemkové úpravy alebo jednoduché pozemkové úpravy.
Pozemkové úpravy sú náročné procesy, ktoré sú obvykle dozorované štátom, obcami alebo veľkými developerskými subjektmi. Ich cieľom je funkčné usporiadanie rozsiahlych území a môžu trvať niekoľko rokov.
Jednoduché pozemkové úpravy sú ústretovejšie úpravy aplikované na požiadavky fyzických osôb - podielových vlastníkov. Môžu ich vykonať autorizovaní geodeti. Na ich odsúhlasenie stačí nadpolovičná väčšina podielových vlastníkov.
Realitný poradca sa stretáva s podielovými spoluvlastníkmi takmer dennodenne. Vie, ako postupovať pri predaji nehnuteľnosti v spoluvlastníctve, či vypracovať dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva, alebo ponuku predkupného práva. Občiansky zákonník umožňuje, aby jedna vec, a teda aj pozemok, bol vo vlastníctve viacerých osôb súčasne. Kľúčové je to najmä pri predaji, dedení alebo spoločnom rozhodovaní o samotnom pozemku. Nejasnosti v podieloch totiž nemusia viesť len ku konfliktom so spoluvlastníkmi, ale aj k zbytočným právnym komplikáciám, ktorým sa dá jednoducho vyhnúť. Občiansky zákonník rozdeľuje spoluvlastníctvo na podielové a bezpodielové, pričom bezpodielové môže vzniknúť výlučne medzi manželmi. Pri podielovom spoluvlastníctve práve spomínaný podiel špecifikuje, akú časť spoločnej veci vlastní každý spoluvlastník a tým pádom aj to, akú zodpovednosť za ňu nesie. Spoluvlastnícky podiel 1/1 znamená, že vlastník vlastní celý pozemok sám. Podielový spoluvlastník však sám rozhodovať nemôže. Spoluvlastnícky podiel 1/2 napríklad znamená, že mu patrí polovica pozemku a zároveň má len polovičný hlas. Spoluvlastnícky podiel pritom nevzniká len úmyselne pri kúpe nehnuteľnosti viacerými osobami. Výška podielu sa dá jednoducho overiť na liste vlastníctva, ktorý je dostupný online na stránke katasterportal.sk. Získať ho možno aj na katastrálnom odbore okresného úradu, kde je možné požiadať o úradný výpis. Výpočet podielu z parcely sa odvíja od práce so zlomkom a s celkovou rozlohou pozemku. Slúži na to jednoduchý vzorec, ktorý hovorí, že: výmera podielu = celková výmera × spoluvlastnícky podiel. Pri viacerých spoluvlastníkoch je však nutné postupovať jednotlivo. V liste vlastníctva si v časti B overte konkrétne podiely a na výpočet podielu z parcely potom použite vzorec spomínaný vyššie. Zákon pritom hovorí, že spoluvlastníci majú na pozemku podiel a práva a povinnosti sú tomuto podielu úmerné. Nie je však automaticky jasné, komu tá-ktorá fyzická časť pozemku patrí. Väčšinovému vlastníkovi patrí najväčší podiel na spoločnom pozemku. Tento podiel zároveň určuje, aký má vplyv na rozhodovanie o veci. Zvyčajne sa to týka napríklad opráv, kosenia alebo uzatvárania krátkodobého prenájmu, ak nejde o zásadnú zmenu účelu. Väčšinový vlastník má okrem toho aj právo žalovať menšinových vlastníkov, ak mu spôsobujú škodu alebo bránia v riadnom užívaní pozemku a ak má aspoň dvojtretinový podiel, môže iniciovať zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva, teda vyplatenie ostatných. Ako už bolo konštatované v druhom bode, v mnohých prípadoch je aj napriek výške podielu nevyhnutný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Vlastním spoluvlastnícky podiel 1/2. Znamená to, že mám na mape vyčlenených konkrétnych 50% pozemku? Nie. Pri podielovom spoluvlastníctve ide o tzv. ideálny podiel, ktorý určuje len mieru vašich práv a povinností, nie konkrétnu fyzickú časť. Tú nadobudnete až reálnym rozdelením na základe geometrického plánu a zapísaním do katastra. Rozhoduje väčšinový vlastník o všetkom ? Nie. Väčšina rozhoduje o bežnom hospodárení. Dá sa podielové spoluvlastníctvo zrušiť ? Áno. Buď dohodou všetkých spoluvlastníkov, geometrickým rozdelením pozemku, alebo vyplatením podielov. Ak chcem predať svoj podiel, potrebujem na to súhlas ostatných ? Platí tu predkupné právo, čo znamená, že predtým, než svoj podiel predáte tretej osobe, ho musíte najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Obráťte sa na tím, ktorý sa vyzná. Odoberajte náš newsletter a získajte informácie o nových ponukách ako prví. Neunikne Vám žiadna výnimočná príležitosť. Náš právny poriadok pripúšťa, aby jedna vec mohla byť vo vlastníctve viacerých osôb, takýto stav kedy môže byť vec súčasne vo vlastníctve viacerých subjektov nazývame spoluvlastníctvo. Subjektom podielového spoluvlastníctva sú fyzické osoby, právnické osoby a štát, a to aj v kombinácii. Pojmovým znakom spoluvlastníckeho vzťahu je vyjadrenie vzťahu medzi jednotlivými vlastníkmi, ktorý je vyjadrený podielom na veci. Tento podiel nepredstavuje reálnu časť na veci, ale treba ho chápať ako podiel na veci, ktorý vyjadruje spoluvlastníctvo tak, že všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadný vlastník nemá určený podiel na veci konkrétne. Hovoríme tomu ideálny podiel na veci. Pri vzniku spoluvlastnického práva musí byť zrejme, že vlastnícky podiel nadobúda viac subjektov, podiel musí byť vyjadrený, pokiaľ nie je vyjadrený platí zákonná domnienka o rovnosti všetkých podielov. podiely môžu byť určené dedením, rozodnutím súdu, zmluvou a iné. zmluvou o prevode spoluvlastnického podielu ideálnej časti. Pokiaľ je predmetnom nehnuteľnosť musí byť urobená v písomnej forme a vkladovaná katastrom nehnuteľností. Právo vec užívať, držať, disponovať, brať z neho plody a úžitky. Každý spoluvlastník má právo ochrany vlastníckeho práva proti ostatným spoluvlastníkom, ako aj voči tretím osobám. Má právo podať žalobu o určenie spoluvlastníckeho podielu, zdržovaciu žalobu, žalobu o odstránenie zásahu do užívania veci, žalobu o vydanie úžitkov z veci, žalobu o odstránenie trvajúcich následkov zásahu. Pokiaľ sa spoluvlastníci nemôžu dohodnúť na spôsobe úžívania má právo spoluvlastník žiadať náhradu škody, ktorá mu z toho titulu vznikla. 1. Spoluvlastníci pri uplatňovaní práv a povinnosti pri hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú na základe väčšinového princípu počítanou podľa veľkosti podielov. Za hospodárenie so spoločnou vecou možno považovať aj užívanie spoločnej veci, údržbu, opravu, úpravu veci, jej zmenu, popr. jej odstránenie. O hospodárení so spoločnou vecou sa musia spoluvlastníci dohodnúť. Ak nastane nezhoda spoluvlastníkov pri rozhodovaní o zmene veci a nedosiahne sa väčšina počítaná podľa veľkosti podielov, alebo rovnosť hlasov, alebo nedôjde k dohode, súd je povinný o tom rozhodnúť. Pokiaľ menšinový spoluvlastník bude pri hlasovaní o hospodáreni so spoločnou vecou prehlasovaný, nemôže sa domáhať na súde právnej ochrany, keď nesúhlasí s hospodárením so spoločnou vecou, musí sa podriadiť väčšine spoluvlastníkov. a) pokiaľ ide o podstanú zmenu na veci - za také zmeny treba považovať najmä zmenu podstaty, alebo funkcie spoločnej veci, ktoré nie nepatrne zmenia vec ako predmet spoluvlastníctva a ktoré nie sú výsledkom oprávy a údržby, (napr. prestavba domu, prístavba domu, veľké investície.) Každú podstatnú zmenu na veci je treba posudzovať individuálne podľa konkretných okolností prípadu. O zmene podstaty veci sa môžu podielový spoluvlastníci dohodnúť aj dodatočne. Nesúhlas spoluvlastníka nemožno nahradiť rozhodnutím súdu. Takto zákon chráni každého menšinového podielového spoluvlastníka, proti zásahu zo strany druhých spoluvlastníkov, ktorý bez súhlasu menšinového spoluvlastníka zmenili podstatu spoločnej veci. 2. Vo vzťahu k tretím osobám majú postavenie solidárnych veriteľov a dlžníkov, sú oprávnení spoločne a nerozdielne. Každý zo spoluvlastníkov má právo požadovať od tretích osôb celé plnenie, ktoré sa týka spoločnej veci, pričom dlžník sa týmto splnením zbaví svojho záväzku voči všetkým ostatným spoluvlastníkom. Solidárna zodpovednosť spoluvlastníkov naopak znamená, že poškodený môže požadovať celú náhradu plnenia od jedného spoluvlastníka. 3. Zákon však chráni ostatných spoluvlastníkov v tom, že vyhradzuje právo ostatných vlastníkov na prevádzaný podiel. To znamená, že pokiaľ jeden spoluvlastník bude prevádzať svoj spoluvlastnícky podiel na tretie osoby, je povinný ho ponúknuť na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za akých chce odpredať tretej osobe. To neplatí v prípade, ak ide o prevod blízkej osobe.Toto obmedzenie sa nazýva zákonné predkupné právo. Ponuka na uplatnenie predkupného práva sa vykonáva ohlásením všetkých podmienok. Ten kto je oprávnený vec kúpiť, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Za cenu ponúknutú niekým iným treba považovať cenu, ktorú určí povinný spoluvlastník z predkupného práva. Po uskutočnení písomnej ponuky, ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnený spoluvlastník vyplatiť hnuteľnosť do 8 dní a nehnuteľnosť do 2 mesiacov . Ak táto doba uplynie márne, právo na uplatnenie predkupného práva zanikne. podaním žaloby na súde o relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Právo na uplatnenie žalobného návrhu pylnie vo všeobecnej trojročnej premlčacej doby, ktorá začína plynúť odo dňa, kedy sa malo právo prvýkrát uplatniť, t.j. nasledujúci deň po tom, čo bol urobený úkon porušujúci prekupné právo. Relatívnej nepatnosti sa musí dotknutý vlastník dovolať voči povinnému spoluvlastníkovi, aj voči nadobúdateľovi. Žalobca - dotknutý spoluvlastník musí preukázať, že bolo porušené jeho zákoné predkupné právo, t.j. že mu nebol povinným spoluvlastníkom ponúknutý na odpredaj jeho spoluvlastnícky podiel za nasledovných podmienok: 1. nebola dodržaná cena, povinný spoluvlastník predal vec nadobúdateľovi za výhodnejších podmienok, než aké ponúkal oprávnenému spoluvlastníkovi. 2. môže sa domáhať na súde voči nadobúdateľovi, aby im tento podiel ponúkol na odpredaj. Na základe výzvy oprávneného spoluvlastníka je nadobúdateľ povinný ponúknuť vec spätne na odpredaj oprávnenému spoluvlastníkovi za rovnakých podmienok, za akých ju nadobudol. Výzva musí byť adresovaná nadobúdateľovi a obsahovať náležitosti návrhu na uzavretie zmluvy o prevode podielu. 1. Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Nemôžu uzavrieť takú dohodu, ktorou by sa spoluvlastník vyhlásil za výlučného vlastníka na úkor vlastníctva ostaných spoluvlastníkov.Dohoda o zrušení spoluvlastníctva musí zohľadňovať všetky práva a povinnosti, vyporiadanie vzájomných záväzkov. Musí obsahovať ustanovenia o tom, akým spôsobom sa ruší podielové spoluvlastníctvo, a ako sa medzi sebou spoluvlastníci navzájom vyporiadajú. Dohoda, ktorej predmetom je nehnuteľnosť musí spĺňať všetky zákonom stanovené náležitosti a musí byť urobená v písomnej forme a vkladovaná na kataster nehnuteľností. Ak je predmetom hnuteľná vec, nevyžaduje sa písomná dohoda, postačí predloženie potvrdenia o tom, ako sa spoluvlastníci vyporiadali. 2. Pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodnú na spôsobe zrušenia a vyporiadania spoluvlastníckeho práva, na návrh ktoréhokoľvek z nich o tom rozhodne súd. Pri rozhodovaní súd prihliadne na veľkosť podielov, účelné využitie veci. a. 1. kritérium - stavebnotechnické hľadisko, za nedeliteľnú stavbu treba považovať takú, ktorú by nebolo možné rozdeliť zo stavebnotechnického hľadiska. kritérium deliteľnosti - je potrebné skúmať, či doterajší vlastník, alebo ostatní spoluvlastníci sú ochotní hradiť náklady na rozdelenie stavby. kritérium-nákladne stavebné úpravy, ak nemožno reálne rozdelenie vykonať bez nákladných stavebných úprav, treba považovať vec za reálne nedeliteľnú. Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením vecí môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. b. Súd nemôže prikázať vec spoluvlastníkovi proti jeho vôli a to aj v prípade, ak by boli predpoklady na účelné využitie veci. Výška primeranej náhrady je hodnotný ekvivalent vyjadrený v peniazoch. c. d. Zákon nemôže nútiť spoluvlastníkov, aby zostali v spoluvlastníckom vzťahu. Ďalším hodnotiacim kritériom pri rozhodovaní súdu o dôvodoch hodných osobitého zreteľa je hodnotenie záujmov oboch strán. JUDr. Henrieta HirjakováadvokátkaUl. 1. Dobrý deň, je kritérium veľkosti podielu pri vysporiadaní rozhodujúce? Ako sa postupuje, ak niektorí spoluvlastníci, ktorí majú rovnaký názor na riešenie spoluvlastníctva, majú rovnaký podiel ako druhý spoluvlastník, ktorý chce riešiť spoluvlastníctvo úplne inak? Vo vysporiadaní spoluvlastníctva sa veľkosť podielu často považuje za dôležité kritérium. Spoluvlastníci môžu mať rôzne názory na spôsob vysporiadania, a ak sa nevedia dohodnúť, rozhodujúci môže byť práve podiel na spoločnej veci. V prípade, že nie je možné dosiahnuť dohodu, rozhoduje o vysporiadaní súd. Súd pri rozhodovaní zohľadňuje nielen veľkosť podielov, ale aj ďalšie okolnosti prípadu, ako je účelnosť rozdelenia a záujmy všetkých spoluvlastníkov. Rozsudok NS ČR sp. zn. Pre rozhodnutie o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva súdom , a to nielen prikázaním doteraz spoločnej veci niektorému (niektorým) z existujúcich podielových spoluvlastníkov za náhradu , ale aj rozdelením veci, ustanovuje zákon v § 142 ods. 1 veta druhá OZ dve kritériá: veľkosť spoluvlastníckych podielov a účelné využitie veci. Ak spoluvlastnícke podiely niektorých účastníkov konania o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, ktorí chcú zotrvať v spoluvlastníctve pri vylúčení zostávajúceho účastníka konania zo spoluvlastníctva za náhradu, sú vo svojom súhrne také veľké ako podiely toho, kto má byť zo spoluvlastníctva vylúčený, nie je hľadisko veľkosti podielov pre výsledok konania dobre použiteľné, resp. významné, keďže v takomto prípade žiadna zo sporných strán nemá väčší spoluvlastnícky podiel než druhá. V realite bežného života sa možno stretnúť s tým, že určitá vec je vo vlastníctve viacerých subjektov. V praxi k tomu zrejme najčastejšie dochádza pri dedení, ale spoluvlastníctvo môže vzniknúť aj na základe právneho úkonu, rozhodnutia príslušného orgánu, alebo zo zákona. Náš právny poriadok v tejto súvislosti rozlišuje medzi bezpodielovým spoluvlastníctvom manželov a podielovým spoluvlastníctvom. Čím sa vyznačuje podielové spoluvlastníctvo? Základným pojmovým znakom podielového spoluvlastníctva je tzv. podiel. Vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k veci. Podiel je spravidla vyjadreným zlomkom (napr. 1/5) a v podstate predstavuje to, do akej miery je spoluvlastník zúčastnený na hospodárení s vecou, akou mierou sa podieľa na úžitkoch z veci a akou mierou nesie bremená spojené s vecou. Spoluvlastnícky podiel je nevyhnutnou súčasťou každého spoluvlastníckeho vzťahu, pričom ak nie je právnym predpisom, resp. dohodou spoluvlastníkov určené inak, potom platí, že podiely sú rovnaké. Výška podielu na spoločnej veci teda nemusí byť napr. Nie. Náš právny poriadok nepozná tzv. delené spoluvlastníctvo, pri ktorom by z titulu spoluvlastníctva patrilo jednotlivým spoluvlastníkom právo výlučne disponovať určitou konkrétne určenou časťou veci zodpovedajúcou veľkosti ich spoluvlastníckeho podielu. Podielový spoluvlastník totiž disponuje svojím spoluvlastníckym podielom (a tomu zodpovedajúcimi právami a povinnosťami) na úplne celej veci. Inak povedané, napr. v prípade nehnuteľnosti prislúcha spoluvlastníkovi jeho podiel na každom m2 takejto nehnuteľnosti a o hospodárení so spoločnou vecou sa rozhoduje väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. So spoluvlastníckym podielom možno nakladať, avšak je potrebné pamätať na to, že ostatní spoluvlastníci majú k prevádzanému spoluvlastníckemu podielu zo zákona predkupné právo. Ak preto chce spoluvlastník svoj spoluvlastnícky podiel previesť na cudzie osoby (prípadne aj na niektorého zo spoluvlastníkov), musí ho najskôr ponúknuť na kúpu všetkým ostatným spoluvlastníkom (nielen niektorému z nich), a to za rovnakých podmienok. Výnimkou zo zákonného predkupného práva spoluvlastníkov je len prípad, keď spoluvlastník prevádza svoj podiel blízkej osobe. Ak by došlo k porušeniu predkupného práva ostatných spoluvlastníkov, potom je takýto prevod tzv. relatívne neplatný, t. j. Nikoho nemožno nútiť, aby v podielovom spoluvlastníctve zotrval proti svojej vôli a preto ho možno v súlade so zákonom aj zrušiť a vyporiadať. Zákon preferuje dohodu podielových spoluvlastníkov. Ak by k takejto dohode neprišlo, potom spoluvlastníctvo zruší a vykoná jeho vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. 2. Vec, najčastejšie nehnuteľnosť, môže byť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Spoluvlastníctvo je podielové alebo bezpodielové. S advokátkou Janou Alušíkovou (právnická kancelária MPH) o podielovom spoluvlastníctve - vysielané 30. októbra 2020. 3. Rovnaké práva a povinnosti, aké má jediný vlastník veci, v prípade spoluvlastníctva pripadajú všetkým spoluvlastníkom. 4. Podiel nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. 5. Výrazom hospodárenie so spoločnou vecou sa označuje najmä údržba, oprava, úprava veci, rovnako však užívanie veci. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody. Pri rovnosti hlasov alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. 6. Ako sa rozhoduje pri hlasovaní? Spoluvlastník, ktorý bol prehlasovaný a ktorý nesúhlasí so spôsobom hospodárenia so spoločnou vecou, o ktorom sa rozhodlo väčšinou hlasov, sa musí rozhodnutiu väčšiny podriadiť, alebo sa môže obrátiť na súd. Čítajte viac Ake pravidlá platia pre delenie majetku v spoluvlastníctve 8. Zákon však obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu, a to v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov. Ak niektorý spoluvlastník bude chcieť previesť svoj podiel na tretiu osobu, prípadne len jedného spoluvlastníka, musí ho najskôr ponúknuť na odkúpenie všetkým ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakých podmienok, za akých by svoj podiel predal tretej osobe. Ak sa teda spoluvlastník rozhodne svoj podiel previesť na inú osobu, Občiansky zákonník umožňuje ďalším spoluvlastníkom na základe predkupného práva prednostne tento podiel nadobudnúť. 9. Ak chce niektorý zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti podiel predať, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí byť písomná. Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, platí zákonná dvojmesačná lehota a oprávnený, ktorému bol spoluvlastnícky podiel ponúknutý, musí kúpnu cenu vyplatiť do tejto lehoty. Kúpna cena musí byť taká istá, aká je ponúknutá za spoluvlastnícky podiel treťou osobou. Traja spoluvlastníci vlastnia pozemok mimo zastavaného územia obce. V katastri je vedený ako trvalo trávnatý porast. Parcelu chcú rozdeliť na tri časti a vysporiadať si tak spoluvlastníctvo. V rozdelení im bráni zákon, ktorý zakazuje drobenie pozemkov, pretože rozdelením by vznikli parcely menšie, ako povoľuje príslušná legislatíva. Zákon povoľuje poľnohospodársku pôdu použiť na nepoľnohospodárske účely len na základe rozhodnutia o dočasnom alebo trvalom odňatí poľnohospodárskej pôdy. Rozhodnutie o odňatí vydáva príslušný okresný úrad, pozemkový a lesný odbor podľa obvodu, v ktorom sa predmetná poľnohospodárska pôda nachádza. Osoby žiadajúce o odňatie poľnohospodárskej pôdy majú povinnosť zaplatiť odvod za takéto odňatie podľa bonity predmetnej pôdy a jej rozlohy. Výšku odvodu a spôsob platenia odvodu za odňatie poľnohospodárskej pôdy upravuje nariadenie vlády Slovenskej republiky č. 376/2008 Z.z. Zákaz drobenia pozemkov sa v zmysle zákona č. 180/1995 Z.z. Potrebný je súhlas s budúcim možným použitím poľnohospodárskej pôdy na stavebné a iné zámery, pričom pre vydanie súhlasu a určenie podmienok súhlasu je rozhodujúci celkový konečný rozsah zamýšľaného odňatia poľnohospodárskej pôdy, priložiť treba projektovú dokumentáciu, bilanciu skrývky humusového horizontu poľnohospodárskej pôdy s návrhom na jej hospodárne využitie, projekt spätnej rekultivácie dočasne odnímanej poľnohospodárskej pôdy s časovým harmonogramom a ekonomickým prepočtom nákladov, základné identifikačné údaje o pozemku, ktoré obsahujú výpis z katastra nehnuteľností, kópiu katastrálnej mapy s vyznačením parciel navrhovaných na odňatie, dve vyhotovenia geometrického plánu plôch navrhovaných na odňatie a potvrdenie o bonitovanej pôdno-ekologickej jednotke, vyjadrenia účastníkov konania a dotknutých orgánov štátnej správy a samosprávy, právoplatné územné rozhodnutie alebo potvrdenie stavebného úradu o zlúčení územného a stavebného konania, iné údaje potrebné na posúdenie nepoľnohospodárskeho zámeru na poľnohospodárskej pôde, výpočet odvodu pre celý rozsah odňatia. Rozhodnutie o odňatí poľnohospodárskej pôdy je podkladom na vyznačenie zmeny druhu pozemku v katastri na ostatnú plochu. Kataster nehnuteľností priamo na základe takéhoto rozhodnutia vyznačí zmenu druhu pozemku, a to v termíne do 60 dní od prevzatia rozhodnutia.