Prenájom nehnuteľností: Sprievodca daňovými povinnosťami a nezdaniteľnými časťami

Prenájom nehnuteľností môže byť pre mnohých fyzických osôb atraktívnym zdrojom dodatočného príjmu. Avšak, ako pri každom príjme, aj pri prenájme nehnuteľností vznikajú daňové povinnosti, na ktoré je potrebné pamätať. Tento článok sa zameriava na komplexné spracovanie problematiky zdaňovania príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, s osobitným dôrazom na uplatnenie nezdaniteľných častí základu dane a daňových výdavkov.

Kto je povinný podať daňové priznanie z prenájmu?

Základným pravidlom je, že daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 v prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahol sumu 2 876,90 eura. Táto suma zahŕňa aj príjmy z prenájmu nehnuteľnosti.

Príklady preukazujúce povinnosť podať daňové priznanie:

• Príklad č. 1: Starobný dôchodca prenajímal byt za 2 000 eur. Po odpočítaní oslobodenia 500 eur mu zostáva zdaniteľný príjem 1 500 eur. Keďže však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy a jeho celkový zdaniteľný príjem nepresiahol 2 876,90 eura, nemá povinnosť podať daňové priznanie.
• Príklad č. 2: Daňovník mal príjmy zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur a príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 1 550 eur. Po odpočítaní oslobodenia 500 eur z prenájmu mu zostáva zdaniteľný príjem z prenájmu 1 050 eur. Úhrn jeho zdaniteľných príjmov (5 000 + 1 050 = 6 050 eur) presiahol sumu 2 876,90 eura, a preto má povinnosť podať daňové priznanie.
• Príklad č. 3: Daňovník mal príjmy zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur a príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 300 eur. Po odpočítaní oslobodenia 500 eur z prenájmu mu nezostáva žiaden zdaniteľný príjem z prenájmu. V takomto prípade môže požiadať zamestnávateľa o ročné zúčtovanie a nie je povinný podať daňové priznanie.

Uplatnenie oslobodenia od dane z prenájmu

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti fyzickej osoby - nepodnikateľa je podľa zákona oslobodený od platenia dane, ak je v zdaňovacom období nižší ako 500 eur. V prípade, že prenajímateľ má aj iné zdaniteľné príjmy (napr. zo závislej činnosti), zráta príjem zo zamestnania spolu s príjmom z prenájmu (z tejto sumy vopred odpočíta sumu oslobodenú od dane). Ak je táto suma vyššia ako 2 255,72 €, musí si podať daňové priznanie typu B.

Prenajímateľ, ktorý nemá iné zdaniteľné príjmy (napríklad dôchodca, ktorého dôchodok nie je zdaniteľný), si od príjmu za celé zdaňovacie obdobie odráta oslobodenie od dane (500 €). Ak výsledná suma presiahne 2 876,90 €, musí podať daňové priznanie.

Zdaniteľné príjmy z prenájmu a ich uvádzanie v daňovom priznaní

Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v riadku 11.

Daňové výdavky pri príjmoch z prenájmu

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu. Tieto výdavky je možné uplatniť na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov.

Preukázateľné výdavky, ktoré je možné uplatniť:

• Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP.
• Poplatky za energie vrátane výdavkov na ostatné služby.
• Poistenie prenajímanej nehnuteľnosti.
• Úroky zaplatené v zdaňovacom období, súvisiace so splácaním hypotekárneho úveru na obstaranie nehnuteľnosti, ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.

POZOR: Ak prenajímateľ dosiahne príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP, nemôže si uplatniť paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov. Tieto výdavky sú určené len pre podnikateľov, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť v rámci živnosti.

Krátenie výdavkov pri uplatnení oslobodenia

Ak si daňovník z príjmu z prenájmu odpočíta oslobodených 500 eur, musí rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.

• Príklad: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov (7440 - 500 = 6940 eur), teda (6940 / 7440) * 100 = 93.28% z celkových príjmov, musí sa rovnakým pomerom upraviť aj výdavky: (2250 * 0.9328) = 2098.80 eur.

Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.

• Príklad č. 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Príjem z prenájmu si rozdelia rovnakým dielom, na každého pripadne 2 100 eur. Každý si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, teda zdaniteľný príjem každého z nich je 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy, nevzniká im povinnosť podať daňové priznanie.
• Príklad č. 3: Manželia prenajímali nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem si rozdelia rovnakým dielom (v pomere ½). Každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur. Zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní oslobodenia a výdavkov bude (7440/2) - 500 - (3840/2) = 3720 - 500 - 1920 = 1300 eur. V tomto prípade každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 1300 eur.

Nezdaniteľné časti základu dane a ich uplatnenie pri príjmoch z prenájmu

Nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka a na manžela/manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti (§ 5 zákona) alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 zákona).

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktoré sú považované za tzv. pasívne príjmy, nie je možné uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku.

• Príklad č. 10: Daňovník dosiahol v zdaňovacom období r. 2025 len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t.j. len tzv. pasívne príjmy). Daňovník si nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani nezdaniteľnú časť základu dane na manželku nemôže uplatniť. Tieto nezdaniteľné časti je možné uplatniť a odpočítať len od základov dane z tzv. aktívnych príjmov.

Nezdaniteľná časť základu dane na daňovníka v roku 2025

Suma nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka predstavuje v roku 2025 sumu 5 753,79 eura. Táto suma sa vypočíta ako 21,0-násobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia (pre rok 2025 je to 273,99 eura).

Plná výška nezdaniteľnej časti sa uplatňuje pri základe dane, ktorý nepresiahne sumu 25 426,27 eura. Ak základ dane presiahne túto sumu, nezdaniteľná časť sa postupne kráti.

Dôležité upozornenie: Daňovník, ktorý poberá starobný, predčasný starobný alebo výsluhový dôchodok k 1. januáru zdaňovacieho obdobia, si nemôže uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka, ak ročná suma vyplateného dôchodku vrátane 13. dôchodku presiahne sumu nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka.

• Otázka č. 11: Daňovník poberá celý rok 2025 výsluhový dôchodok vo výške 850 eur mesačne (ročný dôchodok 10 200 eur). V roku 2025 dosahuje aj príjem zo závislej činnosti. Keďže ročný výsluhový dôchodok (10 200 €) presahuje sumu nezdaniteľnej časti na daňovníka (5 753,79 €), nemá nárok na jej uplatnenie.

Registračná povinnosť na daňovom úrade

Každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť (okrem pozemku), má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Túto povinnosť je potrebné splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste prvýkrát prenajali nehnuteľnosť.

• Príklad č. 2: Daňovník prenajíma stenu rodinného domu na reklamné účely. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku.
• Príklad č. 3: Manželia spolu vlastnia byt, ktorý prenajali. Registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ.
• Príklad č. 9: Občan Rakúska vlastní byt na Slovensku, ktorý prenajíma. Vzťahuje sa na neho registračná povinnosť, pretože prenajal nehnuteľnosť na území SR.

Dôležité upozornenia a sankcie

• Nepriznanie príjmu z prenájmu: Ak dôjde ku kontrole z daňového úradu a príjmy z prenájmu neboli priznané, daňový úrad spätne dopočíta daň. Okrem dane hrozia aj úroky z omeškania a penále.
• Pokuty: Za nesplnenie registračnej povinnosti môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Za nepriznanie príjmu môže byť uložená pokuta od 30 do 16 000 eur.
• Prenájom "na čierno": Prenájom bez riadnej nájomnej zmluvy a nepriznanie príjmov sa môže výrazne predražiť. Riešenie sporov je náročnejšie a riskujete nahlásenie daňovému úradu.
• Dátum poslednej aktualizácie: 8. 1.
• Dátum zverejnenia: 24. 11.

Zhrnutie kľúčových bodov

• Povinnosť podať daňové priznanie pri celkovom zdaniteľnom príjme nad 2 876,90 eur.
• Oslobodenie príjmu z prenájmu do výšky 500 eur ročne.
• Možnosť uplatniť len preukázateľné daňové výdavky.
• Nezdaniteľné časti základu dane na daňovníka a na manžela/manželku sa pri príjmoch z prenájmu neuplatňujú.
• Registračná povinnosť na daňovom úrade do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci prenájmu.
• Vysoké riziko sankcií pri nepriznaní príjmov z prenájmu.

V prípade nejasností alebo zložitých situácií sa odporúča konzultácia s daňovým poradcom.

tags: #nezdanitelna #cast #za #prenajom