Nezaplatené Nájomné na Konci roka: Daňové Dôsledky a Správne Postupy

Zostavenie daňového priznania k dani z príjmov si vyžaduje presné určenie základu dane, pričom nie všetky účtovné náklady sú automaticky daňovo uznateľné. Zvlášť pozornosť si vyžadujú náklady, ktoré sa stávajú daňovým výdavkom až po ich skutočnom zaplatení. Medzi tieto kategórie patrí aj nájomné, ktorého úhrada na konci zdaňovacieho obdobia môže mať významné daňové dôsledky. Tento článok sa zameriava na daňové aspekty neuhradeného nájomného a ich dopad na daňové priznanie, pričom zohľadňuje legislatívu a postupy platné na Slovensku. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o tom, ako správne postupovať v prípadoch, keď faktúry za nájomné nie sú uhradené včas, ako aj o možnostiach úpravy základu dane v závislosti od rôznych scenárov.

Základ dane a jeho úprava

Základ dane je kľúčovým pojmom pri výpočte dane z príjmov. Podľa § 17 ods. 27 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len "ZDP") je základ dane výsledkom hospodárenia, ku ktorému sa pripočítajú alebo odpočítajú špecifické položky, čím sa dosiahne konečný základ dane alebo daňová strata. Nie všetky náklady, ktoré účtujeme počas roka, sú automaticky daňovo uznané. Na konci zdaňovacieho roka je preto nevyhnutné skontrolovať náklady, ktoré sa stávajú daňovým výdavkom až po ich skutočnom zaplatení.

Náklady daňovo uznané až po zaplatení

Podľa § 17 ods. 19 ZDP sú vymedzené konkrétne náklady, ktoré sa stávajú daňovými výdavkami až po ich zaplatení. Medzi tieto patria:

• Výdavky (náklady) na nájomné za prenájom hnuteľnej veci alebo nehnuteľnosti.
• Odplaty za poskytnutie práva na použitie alebo za použitie predmetu priemyselného vlastníctva, počítačových programov (softvér), návrhov alebo modelov, plánov, výrobno-technických a iných hospodársky využiteľných poznatkov (know-how) a odplaty za poskytnutie práva na použitie alebo za použitie autorského práva alebo práva príbuzného autorskému právu.
• Výdavky (náklady) vzťahujúce sa k úhrade príjmov podľa § 16 ods. 1 ZDP vyplácané, poukazované alebo pripisované v prospech daňovníka nezmluvného štátu. Tieto výdavky sú u daňovníka, ktorý ich vypláca, súčasťou základu dane až po zaplatení a po splnení povinností ustanovených v § 43 ods. 11 alebo § 44 ods. 3 ZDP.
• Výdavky (náklady) na sponzorské u sponzora na základe zmluvy o sponzorstve v športe podľa § 50 a § 51 zákona o športe poskytnuté počas obdobia trvania tejto zmluvy. Zaplatené sponzorské je u sponzora daňovým výdavkom v rozsahu podľa jeho skutočného použitia v príslušnom zdaňovacom období za podmienky, že v tomto období vykáže kladný základ dane. Sponzorské poskytnuté amatérskemu športovcovi (okrem športového reprezentanta) uvedenému v § 4 ods. 4 písm. a), c) a d) zákona o športe sa za daňový výdavok nepovažuje.
• Výdavky (náklady) na reklamu poskytnuté daňovníkovi podľa § 12 ods. 3 písm. a) ZDP.

Dôležité je poznamenať, že ak suma týchto nákladov vstupuje do obstarávacej ceny alebo vlastných nákladov majetku, podmienka zaplatenia podľa § 17 ods. 19 ZDP sa neuplatňuje.

Príklad: Nájomné a daňové náklady

Spoločnosť, platiteľ DPH, si počas roka prenajímala zváračské zariadenie od iného platiteľa DPH. K 31. 12. 2025 spoločnosť nezaplatila dohodnuté nájomné za mesiac december 2025 v celkovej sume 448 eur, ktoré mala zaúčtované v nákladoch. Úhrada bola zrealizovaná až v januári 2026. Nájomné zaúčtované na účte 518 je súčasťou výsledku hospodárenia v riadku 100 DPPO. Nezaplatené nájomné nie je daňovým nákladom, preto je potrebné zvýšiť základ dane. V roku 2026 bolo nájomné zaplatené a stáva sa daňovým výdavkom. V DPPO za rok 2026 môžeme vykonať zníženie základu dane o sumu 364,23 eur, ktorú uvedieme ako položku znižujúcu výsledok hospodárenia v riadku 270.

Dodanenie záväzkov

Podľa § 17 ods. 27 a 32 ZDP je firma povinná dodaniť záväzok, ktorý prislúcha k daňovému výdavku, ak nie je uhradený do konca zdaňovacieho obdobia. V praxi to znamená, že faktúry neuhradené do konca zdaňovacieho roka sa musia pripočítať k základu dane. Toto pravidlo sa však nevzťahuje na záväzky prislúchajúce ku kúpe iného majetku, pri ktorom daňový výdavok vzniká až pri jeho zaradení do užívania (napr. pri odpise majetku).

Ak si firma objedná napríklad marketingovú štúdiu za 1 500 EUR s dodaním v decembri 2023 a úhradou v januári 2024, štúdia je účtovným nákladom, ale nie daňovým výdavkom v roku 2023. Sumu 1 500 EUR musí daňovník pripočítať k účtovnému výsledku hospodárenia za rok 2023.

Percentuálne navýšenie základu dane pri neuhradených záväzkoch

ZDP zavádza aj postup, kedy sa neuhradené záväzky dodaniť v plnej výške, ale postupne percentuálne, ak nie sú uhradené v určitých časových odstupoch od splatnosti:

• V roku, v ktorom od splatnosti záväzku uplynulo 360 dní, sa pripočíta k účtovnému výsledku hospodárenia najmenej 20 % hodnoty záväzku.
• V roku, v ktorom od splatnosti záväzku uplynulo 720 dní, sa pripočíta najmenej 50 % hodnoty záväzku.
• V roku, v ktorom od splatnosti záväzku uplynulo 1 080 dní, sa pripočíta 100 % hodnoty záväzku.

Výraz „najmenej“ dáva daňovníkom určitú flexibilitu, ale zároveň zvyšuje komplexnosť sledovania. Ak to finančná situácia dovolí, firma sa môže rozhodnúť pripočítať celú sumu záväzku už v druhom roku po splatnosti, čím si zjednoduší daňovú optimalizáciu. Je však nevyhnutné „život“ záväzkov detailne sledovať z roka na rok.

Zníženie základu dane pri úhrade alebo odpise záväzku

V roku, v ktorom dôjde k úhrade záväzku, sa základ dane zníži o sumu tejto úhrady. Podobne, ak firma vstúpi do konkurzu alebo dôjde k potvrdeniu reštrukturalizačného plánu súdom, základ dane sa zníži o predmetný záväzok. V prípade konkurzu je potrebné toto zníženie vykonať v zdaňovacom období končiacom deň pred vstupom do konkurzu.

Dodanenie záväzkov vs. Odpis záväzku

Je dôležité rozlišovať medzi dodanením záväzkov a ich účtovným odpisom. Dodanenie záväzkov je daňová úprava v daňovom priznaní, ktorá zvyšuje základ dane, zatiaľ čo účtovný odpis záväzku je účtovná operácia, ktorá vedie k jeho definitívnemu vyradeniu z účtovníctva.

Ak bol záväzok už dodanený a následne dôjde k jeho zániku (odpisu), základ dane sa v roku odpisu znova zníži o túto sumu. Ak záväzok nebol dodanený (napríklad neprislúchal k daňovému výdavku alebo neuplynul stanovený časový limit) a dôjde k jeho účtovnému odpisu, táto suma vstúpi do základu dane bez ďalších úprav.

Premlčanie a jeho vplyv

Účtovné pravidlá pre odpis záväzku sa primárne odvíjajú od občianskeho alebo obchodného práva. Občiansky zákonník stanovuje premlčaciu dobu 3 roky, zatiaľ čo Obchodný zákonník 4 roky. Tieto doby sa môžu predĺžiť napríklad písomným uznaním záväzku dlžníkom alebo zaplatením časti dlhu.

Príklady dodanenia záväzkov

Príklad 1: Záväzok po splatnosti viac ako 360 dníSpoločnosť ABCX, s. r. o. má faktúru splatnú 30.12.2018 vo výške 10 000 €. K 31.12.2019 je faktúra 366 dní po splatnosti. Spoločnosť ABCX, s. r. o. zvýši základ dane o 20 % z menovitej hodnoty záväzku, teda o 2 000 € (10 000 € * 0,2).

Príklad 2: Záväzok po splatnosti viac ako 720 dníPokračujúc v príklade, k 31.12.2020 spoločnosť zvýši základ dane o 50 % z menovitej hodnoty záväzku, t. j. najmenej o 5 000 €.

Príklad 3: Čiastočná úhrada záväzkuSpoločnosť Beta zet, s. r. o. má faktúru splatnú 30.12.2018 vo výške 10 000 €. K 31.12.2019 je faktúra 366 dní po splatnosti, spoločnosť zvýši základ dane o 20 % z menovitej hodnoty záväzku, teda o 1 600 € (8 000 € * 0,2). V roku 2020 bola faktúra čiastočne uhradená vo výške 3 000 €. K 31.12.2020 je neuhradená časť faktúry (7 000 €) viac ako 720 dní po splatnosti. Spoločnosť zvýši základ dane najmenej o 2 500 € (5 000 € * 0,5). Spoločnosť už v roku 2019 zvýšila základ dane o 1 600 €.

Príklad 4: Úhrada faktúry v nasledujúcom rokuSpoločnosť ABCX, s. r. o. v roku 2019 zvýšila základ dane o 20 % z menovitej hodnoty záväzku, t. j. o 2 000 €. Ak je táto faktúra v roku 2020 uhradená, spoločnosť si môže uplatniť v daňovom priznaní za rok 2020 odpočítateľnú položku znižujúcu základ dane.

Nezaplatený prenájom a daňové priznanie fyzickej osoby

Fyzické osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť, sa musia orientovať v špecifických pravidlách zdaňovania príjmov z prenájmu. Možnosti zdaňovania sa líšia v závislosti od toho, či ide o prenájom na základe živnostenského oprávnenia alebo bez neho.

Prenájom nehnuteľnosti fyzickou osobou

• Prenájom na základe živnostenského oprávnenia: V tomto prípade sa príjem z prenájmu zdaňuje podľa § 6 ods. 1 ZDP a vyžaduje si živnostenské oprávnenie.
• Prenájom bez živnostenského oprávnenia: Príjem z prenájmu sa zdaňuje podľa § 6 ods. 3 ZDP. Krátkodobé ubytovanie (napr. cez Airbnb) sa považuje za poskytovanie ubytovacích služieb, ktoré sú podnikateľskou činnosťou a vyžadujú živnostenské oprávnenie.

Registrácia na daňovom úrade

Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na Slovensku podľa § 6 ods. 3 ZDP, je povinná sa registrovať na príslušnom daňovom úrade najneskôr do konca kalendárneho mesiaca po mesiaci, v ktorom začala prenajímať. Následne jej bude pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ), ktoré je možné použiť len na účely prenájmu.

Kaucia (depozit)

Kaucia (depozit) uhradená nájomcom, ktorá nie je použitá na úhradu pohľadávok voči nájomcovi, nepodlieha zdaneniu.

Preukázateľné výdavky vs. Paušálne výdavky

Pri zdaňovaní príjmu z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP je možné uplatniť len preukázateľné výdavky. Paušálne výdavky nie sú prípustné. Daňovník sa rozhoduje, či nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku. V oboch prípadoch je povinný viesť daňovú evidenciu.

Príklad: Výpočet základu dane z prenájmu

Pán Pavol prenajímal byt s ročným príjmom 12 000 eur a preukázateľnými výdavkami vo výške 4 600 eur. Základ dane z prenájmu sa vypočíta ako rozdiel príjmov a výdavkov: 12 000 € - 4 600 € = 7 400 €. Ak si pán Pavol uplatňuje nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka (pre rok 2024 vo výške 4 922,82 eur), výsledná daň sa zníži.

Časové rozlíšenie výdavkov

V prípade nájomného plateného vopred alebo pozadu sa výdavky časovo rozlišujú. Zaplatené nájomné fyzickej osobe za príslušné zdaňovacie obdobie sa uzná najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy prislúchajúcej na dané obdobie.

Operatívny a finančný prenájom

Pri operatívnom prenájme zostáva vlastníkom prenajatej veci prenajímateľ, ktorý ju odpisuje. Nájomca nemôže prenajatý majetok zaradiť do svojho majetku ani ho odpisovať.

Pri finančnom lízingu lízingové spoločnosti často vyžadujú akontáciu, ktorá ovplyvňuje výšku splátky. Operatívny lízing akontáciu nevyžaduje.

Špecifické situácie a ich riešenia

Ukončenie operatívneho prenájmu a kúpa prenajatej veci

Pri skončení operatívneho prenájmu a následnej kúpe prenajatej veci je podľa § 17 ods. 24 písm. b) ZDP potrebné z hľadiska zákona o dani z príjmov testovať cenu odkúpenia. Ak nájomca vopred hradí za budúci predaj, napríklad prostredníctvom vyšších nákladov na prenájom, vykoná sa úprava základu dane. Táto úprava nie je jednostranne zaťažujúca, pretože sa zároveň zvýši daňová vstupná cena odkúpeného majetku, čím sa daňový náklad rozvrhne v čase prostredníctvom daňového odpisu.

Príklad: Kúpa prenajatej veci po skončení operatívneho prenájmu

V prípade, ak nájomca odkúpi prenajatú vec po skončení operatívneho prenájmu, a ak boli v nájomnej zmluve dohodnuté vyššie platby ako obvyklé nájomné, tieto zvýšené platby sa považujú za súčasť vstupnej ceny prenajatého majetku. Z pohľadu daňovníka sa tak daňový náklad rozloží v čase prostredníctvom daňových odpisov.

Zhrnutie daňových výdavkov podľa § 17 ods. 19 ZDP

Od 1.1.2020 sú súčasťou základu dane až po zaplatení položky uvedené v § 17 ods. 19 zákona o dani z príjmov. Tieto zahŕňajú okrem nájomného aj odplaty za použitie duševného vlastníctva, príjmy vyplácané nerezidentom, sponzorské a výdavky na reklamu.

Konkrétne príklady z praxe:

• Nezaplatené nájomné: Spoločnosť prenajíma od fyzickej osoby nebytové priestory za mesačné nájomné 2 000 €. K 31.12.2025 dlhuje sumu 4 000 €, ktorú zaplatí až v roku 2026. Keďže nájomné je daňovým výdavkom až po zaplatení, suma 4 000 € je v roku 2025 pripočítateľnou položkou k výsledku hospodárenia. Do základu dane sa zahrnie až v roku 2026.
• Prenájom motorového vozidla: Spoločnosť si prenajala nákladné motorové vozidlo od právnickej osoby na obdobie od 1.12.2025 do 28.2.2026 s mesačným nájomným 1 000 €. Nájomné za december 2025 uhradila až 2.1.2026. Nájomné za december 2025 vo výške 1 000 € zaúčtované v nákladoch v roku 2025 je pripočítateľnou položkou k výsledku hospodárenia za rok 2025, nakoľko k úhrade došlo až v roku 2026.
• Licenčné poplatky: Spoločnosť má licenčnú zmluvu s nerezidentom SR. K 31.12.2025 neuhradila faktúry vo výške 450 €. Vzhľadom na to, že licenčné poplatky spadajú pod § 17 ods. 19 písm. b) ZDP (súvisiace s príjmami podľa § 16 ods. 1 písm. e) ZDP), tieto výdavky sú daňovým nákladom až po zaplatení.
• Platby za služby spojené s prenájmom: Ak sú platby za nájom a služby (energie, upratovanie, odvoz odpadu) účtované oddelene, na strane nájomcu sa všetky tieto výdavky posudzujú podľa § 17 ods. 19 písm. b) ZDP a sú súčasťou základu dane až po zaplatení.
• Marketingová štúdia: Spoločnosť si objednala marketingovú štúdiu za 20 000 €, ktorú uhradila až v januári 2026. Štúdia bola vyfakturovaná v novembri 2025. Náklad vo výške 20 000 € zaúčtovaný v roku 2025 nie je daňovým výdavkom v roku 2025, ale až v roku 2026 po úhrade.
• Provízia za sprostredkovanie: Spoločnosť uzatvorila zmluvu o sprostredkovaní s fyzickou osobou. Provízia vo výške 25 000 € bola zaúčtovaná v roku 2025, ale uhradená až v januári 2026. Nezaplatená provízia vo výške 25 000 € je pripočítateľnou položkou k výsledku hospodárenia za rok 2025.
• Účtovnícke služby: Faktúra za účtovnícke služby vo výške 2 000 € bola zaúčtovaná v roku 2025, ale uhradená až v januári 2026. Keďže účtovnícke služby patria pod klasifikáciu § 17 ods. 19 písm. f) ZDP, sú daňovým výdavkom až po zaplatení. Nezaplatená suma sa pripočíta k výsledku hospodárenia za rok 2025.

Vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom nehnuteľnosti môžu byť komplikované, najmä v prípadoch nezaplateného nájomného. Občianske právo stanovuje jasné pravidlá na ochranu práv prenajímateľa. Právne dôsledky nezaplateného nájomného zahŕňajú právo na zaplatenie dlžného nájomného a úrokov z omeškania, právo na vysťahovanie nájomníka a v krajnom prípade exekúciu majetku nájomníka.

Prvým krokom pri neplatení nájomného je zaslanie formálnej výzvy na zaplatenie. Ak nájomca ignoruje výzvy, nasleduje podanie žaloby na súd. Prenajímateľ má právo vypovedať nájomnú zmluvu, ak nájomca neplatí nájomné dlhšie ako tri mesiace.

Alternatívne riešenia sporov ako mediácia či arbitráž môžu byť menej zdĺhavé a nákladné ako súdne konanie. Kľúčom k prevencii problémov je dôkladné preverenie nájomníka pred uzatvorením nájomnej zmluvy a jasné formulovanie podmienok a sankcií v zmluve. V prípade komplikácií je vhodné vyhľadať právnu pomoc.

tags: #nezaplateny #prenajom #na #konci #roka