Príjmy z prenájmu nehnuteľností predstavujú významnú časť príjmov pre mnohých daňovníkov na Slovensku. Z daňového hľadiska je dôležité správne účtovať tieto príjmy a s nimi súvisiace výdavky, vrátane prípadov neuhradeného nájmu. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku, s dôrazom na platnú legislatívu a praktické príklady, ktoré vám pomôžu orientovať sa v zložitostiach súvisiacich s nezaplateným nájomným.
Príjmy z prenájmu a zákon o dani z príjmov
Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú definované v § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ZDP). Tieto príjmy sa zdaňujú, ak nejde o príjmy z podnikania (§ 6 ods. 1 ZDP) alebo príjmy zo závislej činnosti (§ 5 ZDP). Na rozdiel od príjmov z podnikania, poberanie príjmov z prenájmu nevyžaduje živnostenské oprávnenie. Príjmy z prenájmu plynú na základe nájomnej zmluvy, ktorá sa riadi ustanoveniami § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.
Do tejto kategórie patria príjmy z prenájmu nehnuteľností bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napríklad služby hotelového typu. Ak prenajímateľ poskytuje aj ďalšie služby (napr. upratovanie), príjem sa považuje za príjem zo živnosti (§ 6 ods. 1 písm. b) ZDP). Za základné služby sa považujú tie, ktoré podmieňujú riadnu prevádzku nehnuteľnosti (dodávka energií, odvoz odpadu a pod.).
Daňová evidencia a účtovanie
Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností je daňovník povinný uplatňovať preukázateľne vynaložené daňové výdavky. Na tento účel vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 ZDP. Alternatívne, daňovník sa môže rozhodnúť pre jednoduché alebo podvojné účtovníctvo (§ 6 ods. 13 ZDP). V tomto prípade však nie je účtovnou jednotkou podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve a nemusí prikladať účtovné výkazy k daňovému priznaniu. Ak sú preukázateľné daňové výdavky vyššie ako príjmy, na rozdiel sa neprihliada. Nezdaniteľné časti základu dane (na daňovníka a manželku) je možné uplatniť len od aktívnych príjmov (§ 5 a § 6 ods. ZDP).
Paušálne výdavky
Ak daňovník neuplatňuje preukázateľné daňové výdavky, môže si uplatniť paušálne výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov (§ 6 ods. 10 ZDP). V týchto výdavkoch sú zahrnuté všetky daňové výdavky okrem zaplateného poistného na zdravotné a sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie.
Oslobodenie od dane
Podľa § 9 ods. 1 písm. h) ZDP je možné uplatniť oslobodenie od dane z príjmov z prenájmu vo výške päťnásobku životného minima. Ak sú manželia spoluvlastníkmi nehnuteľnosti, môžu si toto oslobodenie uplatniť obaja, ak podajú daňové priznanie samostatne.
Nezaplatený nájom a jeho daňové dôsledky
Jedným z kľúčových aspektov účtovania príjmov z prenájmu je správne posúdenie situácie, keď nájomca neuhradí nájomné včas alebo vôbec. V takomto prípade je potrebné zohľadniť ustanovenia § 17 ods. 19 a 27 ZDP, ktoré upravujú daňovú uznateľnosť výdavkov a dodanenie záväzkov.
Daňové výdavky po zaplatení (§ 17 ods. 19 ZDP)
Podľa § 17 ods. 19 ZDP, niektoré výdavky sú daňovo uznané až po zaplatení. To znamená, že ak prenajímateľ fakturuje nájomné, ale nájomca ho neuhradí do konca zdaňovacieho obdobia, prenajímateľ si nemôže tento príjem znížiť o súvisiace výdavky (napr. odpisy, energie) v danom zdaňovacom období. Tieto výdavky sa stanú daňovo uznateľnými až v zdaňovacom období, v ktorom dôjde k úhrade nájomného.
Pre nájomcu platí, že výdavky na nájomné za prenájom hnuteľnej veci, ako aj nehnuteľnosti, sa uplatňujú v daňových výdavkoch podľa § 17 ods. 19 písm. b) ZDP až po zaplatení. Ak s prenájmom nehnuteľnosti súvisia aj platby za ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti a tieto platby sú u prenajímateľa považované za zdaniteľné príjmy, u nájomcu sa všetky tieto platby posudzujú ako výdavky podľa § 17 ods. 19 písm. b) ZDP až po zaplatení.
Príklad: Spoločnosť, platiteľ DPH, si od iného platiteľa DPH prenajímala počas roka zváračské zariadenie. K 31. 12. spoločnosť nezaplatila dohodnuté nájomné za mesiac december v celkovej sume 448 eur, ktoré mala zaúčtované v nákladoch. Úhrada bola zrealizovaná až v januári nasledujúceho roka. Nájomné zaúčtované na účte nákladov je súčasťou výsledku hospodárenia v riadku daňového priznania. Nezaplatené nájomné nie je daňovým nákladom, je preto potrebné zvýšenie základu dane. V nasledujúcom roku, keď bolo nájomné zaplatené, môže si nájomca uplatniť tento výdavok cez položky znižujúce základ dane.
Dodanenie záväzkov (§ 17 ods. 27 ZDP)
Ustanovenie § 17 ods. 27 ZDP upravuje situáciu, keď má daňovník (v tomto prípade prenajímateľ) záväzok (neuhradené nájomné), ktorý prislúcha k daňovému výdavku. Konkrétne, ak od splatnosti záväzku uplynulo:
- Viac ako 360 dní, základ dane sa zvýši aspoň o 20 % hodnoty záväzku.
- Viac ako 720 dní, základ dane sa zvýši aspoň o 50 % hodnoty záväzku.
- Viac ako 1080 dní, základ dane sa zvýši o 100 % hodnoty záväzku.
Dôležité je, že tieto percentá predstavujú minimálnu hranicu. Ak to finančná situácia daňovníka umožňuje, môže dodaniť celý záväzok naraz.
Príklad: Spoločnosť ABCX, s. r. o. mala faktúru za nájomné vo výške 10 000 €, ktorá bola splatná 30.12.2018. K 31.12.2019, teda po viac ako 360 dňoch od splatnosti, spoločnosť zvýšila základ dane o 2 000 € (10 000 € * 0,2). Ak by faktúra zostala neuhradená do 31.12.2021 (viac ako 720 dní), základ dane by sa musel zvýšiť o minimálne 5 000 € (10 000 € * 0,5).
V prípade, ak sa záväzok (neuhradené nájomné) odpíše z účtovníctva, táto skutočnosť má tiež daňové dôsledky. Odpis záväzku sa účtuje do výnosov, čo zvyšuje základ dane. Ak bol však tento záväzok v minulosti už dodanený podľa § 17 ods. 27 ZDP, daňovník si môže v roku odpisu znížiť základ dane o túto sumu.
Príklad: V nadväznosti na predchádzajúci príklad, ak by sa záväzok vo výške 10 000 € premlčal a spoločnosť ABCX, s. r. o. by ho odpísala v roku 2022, základ dane by sa zvýšil o 10 000 €. Avšak, ak by už v predchádzajúcich rokoch bol základ dane zvýšený o 2 000 € (po 360 dňoch) a následne o 5 000 € (po 720 dňoch), v roku odpisu by si mohla spoločnosť znížiť základ dane o už dodanenú sumu, teda o 7 000 €.
Špecifické situácie
Kaucia (zábezpeka): Pri posudzovaní kaucie je dôležité vychádzať z podmienok nájomnej zmluvy. Zmluva by mala jasne definovať, kedy a za akých podmienok bude kaucia použitá alebo vrátená. Kaucia v zmysle zmluvy, ktorá nie je určená na konkrétny účel (napr. škoda, nájomné), sa neúčtuje ako preddavok a z pohľadu dane z príjmov ani účtovníctva nie je na účtoch 314 resp. 324.
Operatívny lízing: V prípade operatívneho lízingu (prenájmu hnuteľnej veci) zostáva vlastníkom prenajímateľ, ktorý majetok odpisuje. Nájomca si nemôže tento majetok zaradiť do svojho majetku a neodpisuje ho. Nájomné je daňovo uznateľným výdavkom nájomcu, ak spĺňa podmienky § 2 písm. i) ZDP (výdavok na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov).
Ukončenie operatívneho prenájmu a odkúpenie veci: Ak po skončení operatívneho prenájmu nájomca odkúpi prenajatú vec, je potrebné testovať kúpnu cenu voči daňovej zostatkovej cene u prenajímateľa (§ 17 ods. 24 písm. b) ZDP). Ak je kúpna cena nižšia ako zostatková cena, nájomca musí zvýšiť základ dane o rozdiel medzi uplatneným nájomným a odpismi, ktoré by mohol uplatniť ako vlastník.
Ako zaznamenať platbu faktúry v QuickBooks Online (s použitím nevložených prostriedkov)
Údržba, opravy a technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti
Nájomca je povinný starať sa o prenajatú vec a je oprávnený vykonávať na nej zmeny len so súhlasom prenajímateľa. Dôležité je rozlišovať medzi údržbou, opravou a technickým zhodnotením.
- Údržba: Bežné činnosti, ktoré zabezpečujú riadnu prevádzku veci a predchádzajú jej poškodeniu. Sú daňovo uznateľným výdavkom nájomcu po zaplatení.
- Oprava: Odstránenie čiastočného poškodenia alebo zistených závad. Sú daňovo uznateľným výdavkom nájomcu po zaplatení.
- Technické zhodnotenie: Investičné výdavky, ktoré zvyšujú hodnotu veci, jej funkčnosť alebo predlžujú jej životnosť. V prípade prenajatej nehnuteľnosti sa technické zhodnotenie vykonané nájomcom stáva súčasťou obstarávacej ceny prenajímateľovej nehnuteľnosti, pričom náklady naň sa mu pripočítajú k zostatkovej cene. Nájomca si tieto náklady nemôže daňovo uplatniť ako výdavok, ale môže si ich uplatniť ako súčasť obstarávacej ceny pri prípadnom neskoršom odkúpení nehnuteľnosti.
Dotácia na úhradu nájomného
Dotácia na úhradu nájomného sa poskytuje podľa § 13c zákona č. 71/2013 Z. z. Obdobím sťaženého užívania sa rozumie obdobie, počas ktorého bolo užívanie predmetu nájmu znemožnené uzavretím prevádzky, prerušením vyučovania na školách a v školských zariadeniach, podstatne obmedzené zákazom prítomnosti verejnosti v predmete nájmu (prevádzky verejného stravovania, prevádzky na letiskách a pod.). Dotáciu na nájomné možno poskytnúť nájomcovi vo výške, v akej bola poskytnutá zľava z nájomného na základe dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, maximálne však vo výške 50 % nájomného za obdobie sťaženého užívania.
V prípade, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodli na poskytnutí zľavy z nájomného, nájomca môže uhrádzať prenajímateľovi celé neuhradené nájomné za obdobie sťaženého užívania, najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach. Tieto budú splatné vždy k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca, začínajúc 15. dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom mesiaci, v ktorom skončila mimoriadna situácia v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na inej lehote splatnosti.
Žiadosť o dotáciu na nájomné sa predkladá elektronicky prostredníctvom formulára. V prípade nájomcu - neplatiteľa DPH, výška dotácie sa počíta z ceny nájomného vrátane DPH.
DPH a prenájom nehnuteľností
Podľa § 38 ods. 3 zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti oslobodený od DPH, s výnimkou ubytovacích služieb, nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov a nájmu bezpečnostných schránok.
Prenajímateľ, ktorý je platiteľom DPH a prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od DPH, okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. V takom prípade prenajímateľ uplatňuje k nájmu nehnuteľnosti DPH. Pri poskytnutí zľavy a následnom vystavení dokladu o oprave základu dane, resp. dobropisu je potrebné uplatniť pravidlá podľa zákona o DPH.
Ak prenajímateľ vystaví opravný doklad napr. dobropis, na strane prenajímateľa platí, že príjmy z nájomného sú súčasťou základu dane z príjmov. Prenajímateľ vyfakturované nájomné zahrnie do základu dane v súlade s účtovníctvom. V sústave podvojného účtovníctva sa vystavením dobropisu u prenajímateľa znížia pôvodne zaúčtované výnosy a zároveň sa zníži základ dane z príjmov.
Na strane nájomcu platí, že výdavky na nájomné sú súčasťou základu dane, resp. sú daňovo uznané až po zaplatení v súlade s § 17 ods. 19 písm. b) ZDP. V sústave podvojného účtovníctva sa u nájomcu vystavením dobropisu znížia zaúčtované náklady a zvýši výška základu dane z príjmu (za predpokladu, že nájomné bolo zaplatené). Ak nájomné bolo zaplatené, nájomca musí odpočítanú DPH vrátiť v súlade s § 53 zákona o DPH.
Príklady účtovania nezaplateného nájomného
Otázka č. 1: Nájomca (fyzická osoba) účtujúci v sústave podvojného účtovníctva uzatvoril v januári 2024 nájomnú zmluvu s fyzickou osobou na prenájom kancelárskych priestorov na 5 rokov (na roky 2024 až 2028). Nájomné bolo dohodnuté v nájomnej zmluve v sume 300 eur mesačne. V roku 2024 nájomca zaúčtoval nájomné na účte 518 - ostatné služby v sume 3 600 eur, pričom toto nájomné zaplatí až v roku 2025. V roku 2025 zaúčtuje do nákladov nájomné vo výške 3 600 eur, ktoré aj v roku 2025 zaplatí.
Odpoveď: Keďže nájomné je daňovým výdavkom až v tom zdaňovacom období, v ktorom bolo nájomné zaplatené, za rok 2024 je daňovník povinný zvýšiť základ dane o sumu 3 600 eur, ktorá bola zaúčtovaná v nákladoch v roku 2024 a nebola zaplatená. Ak daňovník toto nájomné zaúčtované v nákladoch roku 2024 zaplatí v roku 2025, môže si tento výdavok uplatniť v zdaňovacom období 2025 cez položky znižujúce základ dane v daňovom priznaní za rok 2025. Nájomné na rok 2025 zaúčtované do nákladov v roku 2025 bude daňovým výdavkom v zdaňovacom období 2025, nakoľko bude aj v roku 2025 zaplatené.
Otázka č. 2: Nájomca (fyzická osoba) účtujúci v sústave podvojného účtovníctva uzatvoril v januári 2024 nájomnú zmluvu s obchodnou spoločnosťou na prenájom kancelárskych priestorov na 5 rokov (na roky 2024 až 2028). Nájomné bolo dohodnuté v nájomnej zmluve v sume 300 eur mesačne. V roku 2024 zaúčtoval nájomné na účte 518 - ostatné služby v sume 3 600 eur, pričom toto nájomné zaplatí až v roku 2025. V roku 2025 zaúčtuje do nákladov predpis nájomného za rok 2025 vo výške 3 600 eur, ktoré aj v roku 2025 zaplatí.
Odpoveď: Keďže nájomné je daňovým výdavkom až v tom zdaňovacom období, v ktorom bolo nájomné zaplatené, za rok 2024 je daňovník povinný zvýšiť základ dane o sumu 3 600 eur, ktorá bola zaúčtovaná v nákladoch v roku 2024 a nebola zaplatená. Ak daňovník toto nájomné za rok 2024 zaúčtované v nákladoch v roku 2024 zaplatí v roku 2025, môže si tento výdavok uplatniť v zdaňovacom období 2025 cez položky znižujúce základ dane v daňovom priznaní za rok 2025. Nájomné na rok 2025 zaúčtované do nákladov v roku 2025 bude daňovým výdavkom v zdaňovacom období 2025, nakoľko bude aj v roku 2025 zaplatené.
Tieto príklady ilustrujú dôležitosť sledovania dátumov úhrad a ich vplyvu na daňovú uznateľnosť nákladov, čo je kľúčové pri účtovaní nezaplateného nájomného. Správne pochopenie a aplikácia legislatívy vám pomôže predísť daňovým komplikáciám a zabezpečiť presné účtovníctvo.
tags: #nezaplatene #najomne #uctovanie