Vlastníctvo nehnuteľností na Slovensku nie je vždy jednoduché. Často sa stretávame s problémom nevysporiadaných pozemkov, ktorý môže komplikovať kúpu, predaj, ale aj bežné užívanie nehnuteľnosti. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na problematiku nevysporiadaných pozemkov, s dôrazom na informácie z katastra nehnuteľností a právne aspekty.
Úvod do problematiky nevysporiadaných pozemkov
Nevysporiadané pozemky predstavujú situácie, kedy vlastnícke vzťahy k pozemku nie sú jednoznačné alebo úplné. Môže ísť o prípady, keď vlastník stavby nie je zároveň vlastníkom pozemku, na ktorom stavba stojí, alebo keď na liste vlastníctva figurujú nezistení vlastníci. Tieto situácie môžu vznikať z rôznych dôvodov, vrátane historických udalostí, prechodu z pozemkových kníh na kataster nehnuteľností, alebo zložitého dedičského konania.
Problém nevysporiadaných pozemkov má svoje korene v histórii. Mgr. sa dotýka dôležitého aspektu, keď uvádza, že predchodcom súčasného katastra nehnuteľností boli pozemkové knihy zavedené ešte počas Rakúsko-Uhorska, do ktorých sa štandardne zapisovali iba mená a priezviská vlastníkov pozemkov. S nástupom socializmu prichádzalo k postupnému potlačovaniu vlastníckych práv, ktoré vyvrcholilo v roku 1951, kedy prišlo k zrušeniu povinnosti evidovať vlastníkov v pozemkových knihách, keďže vlastnícke právo už nevznikalo zápisom do pozemkovej knihy. O trinásť rokov neskôr prišlo k úplnému zrušeniu pozemkových kníh, a tak už nebolo možné pokračovať ani v dobrovoľnom zapisovaní vlastníckych práv. Kataster nehnuteľností bol následne zriadený až v roku 1992 s účinnosťou od 1. januára 1964. Na zmiernenie následkov, ktoré zapríčinila chýbajúca evidencia vlastníkov nehnuteľnosti, mali od roku 1995 slúžiť konania o obnove evidencie niektorých pozemkov a právnych vzťahov k nim, v ktorom sa zisťujú dostupné údaje o pozemkoch a právnych vzťahoch k nim, a na ich základe sa zostavuje a schvaľuje register obnovenej evidencie pozemkov (ďalej len „ROEP“).
Vlastníctvo pozemkov predstavuje častý právny problém, s ktorým sa stretávajú mnohí klienti. Korene týchto problémov siahajú do minulosti, kde zohrala úlohu rozdrobenosť pozemkov, meniace sa politické režimy a transformácia evidencie nehnuteľností. Tento článok sa zameriava na definíciu nevysporiadaného vlastníctva, jeho príčiny a dôsledky, ako aj na možnosti riešenia tejto situácie.
Situácie s nevysporiadanými pozemkami
Vlastník stavby a vlastník pozemku
Podľa slovenského právneho poriadku, stavby nie sú automaticky súčasťou pozemku. To znamená, že môže nastať situácia, kedy vlastník budovy nie je zároveň vlastníkom pozemku, na ktorom stojí. JUDr. Veronika Michalíková z advokátskej kancelárie AKMV zdôrazňuje, že kúpa nehnuteľnosti na nevysporiadanom pozemku je komplikovanejšia, ale existujú riešenia, ktoré závisia od konkrétnych okolností prípadu.
Častou situáciou je, keď vlastník stavby nie je jediným vlastníkom parcely alebo viacerých parciel pod stavbou. Ak ostatní spoluvlastníci nesúhlasia s dohodou, alebo sa nedarí dohodnúť na podmienkach, je možné podať na súd žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.
Riešenia prostredníctvom súdu
Súd pri vyporiadaní prihliada na účelné využitie veci a berie do úvahy, kto je vlastníkom stavby na pozemku. V prvom rade sa skúma, či je možné pozemok reálne rozdeliť. Ak rozdelenie nie je možné, súd prikáže vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. V závislosti od okolností môže súd parcelu prikázať do vlastníctva vlastníka stavby. Poslednou možnosťou je, ak žiadny zo spoluvlastníkov nechce pozemok, vtedy súd rozhodne o vyporiadaní.
Vlastník stavby bez podielu na pozemku
V nepriaznivejšej situácii je vlastník stavby, ktorý nevlastní ani spoluvlastnícky podiel na zastavanej parcele. V takomto prípade je riešením odkúpenie parcely od vlastníka alebo viacerých spoluvlastníkov. Ak vlastníci odmietajú pozemok predať, je možné dojednať zmluvu o zriadení vecného bremena, čo predstavuje právo mať na danom pozemku postavenú stavbu. Vecné bremeno by malo byť dojednané tak, aby sa vzťahovalo aj na právnych nástupcov.
Neznámi vlastníci pozemku
Pomerne časté sú situácie, keď sú vlastníkmi pozemku tzv. nezistení vlastníci. V niektorých prípadoch ide o dôsledok prededenia stavby bez prededenia pozemku. V takomto prípade môžu na liste vlastníctva figurovať aj predkovia predávajúcich. Riešením môže byť vydržanie pozemku pod stavbou, ale je potrebné splniť prísne podmienky vydržania podľa § 134 Občianskeho zákonníka.
Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR v minulosti predložilo návrh zákona o pozemkoch nezistených vlastníkov, ktorý mal priniesť správne konanie na úpravu prechodu práv k pozemkom nezistených vlastníkov na štát. V konaní má byť poskytnutý dostatočný čas na uplatnenie vlastníckych práv právnych nástupcov nezistených vlastníkov. Po začatí konania správny orgán vytvorí zostavu pozemkov s nezisteným vlastníkom, ktorá bude obsahovať všetky dostupné údaje o predmetných pozemkoch a spoluvlastníckych podieloch. Správny orgán zverejní túto zostavu verejnou vyhláškou aj v spolupráci s obcou na lehotu, ktorou sa zabezpečí dostatočný čas na uplatnenie individuálnych nárokov právnych nástupcov nezistených vlastníkov k pozemkom, ktoré budú predmetom konania.
Stavba na cudzom pozemku bez oprávnenia
Ak bola stavba postavená na cudzom pozemku bez občianskoprávneho oprávnenia, vlastník pozemku sa môže domáhať, aby súd rozhodol o odstránení stavby na náklady vlastníka stavby, prikázania stavby do vlastníctva vlastníka pozemku za náhradu, alebo iného usporiadania, napríklad zriadením vecného bremena za odplatu.
Kúpa a predaj podielov na pozemkoch
Sceľovanie rodinného majetku a podnikanie na pozemkoch sú časté dôvody skupovania podielov na lúkach a pasienkoch. Pri predaji, kúpe a darovaní pozemkov evidovaných v urbári si môžu ostatní členovia spoločenstva uplatniť predkupné právo. Pozemky sa vedú nielen v katastri, ale aj v pozemkových knihách, ktoré sú historickou záležitosťou. Je potrebné vedieť, kde hľadať informácie o vlastníkoch a ako si ich potvrdiť. Realitní makléri sa často dostávajú do pozície mediátorov a dokážu riešiť komunikáciu v rodine alebo medzi spoluvlastníkmi.
Cena za služby realitnej kancelárie
Cena za službu realitnej kancelárie sa pohybuje od tisíc do dvetisíc eur v závislosti od povahy pozemku, množstva klientov, náročnosti vybavovania povolení, návrhov na vysporiadanie, zabezpečovania geometrického plánu či riešenia tiarch na pozemkoch.
Pri spoločnostiach, ktoré zasielajú listy s návrhom na odkúpenie ich podielov k pozemkom, treba byť obzvlášť opatrný a pred podpisom akejkoľvek zmluvy si treba najskôr naozaj overiť o aké pozemky ide a či ponúkaná cena je primeraná.
Druhy pozemkov evidovaných v katastri
Kataster eviduje pozemky podľa druhu a zákon ich zaradil do desiatich druhov:
- Orná pôda
- Chmeľnice
- Vinice
- Záhrady
- Ovocné sady
- Trvalé trávne porasty
- Lesné pozemky
- Vodné plochy
- Zastavané plochy a nádvoria
- Ostatné plochy
Hodnoverným a záväzným údajom katastra je evidovaný druh pozemku vtedy, ak ide o parcely registra C. Tento údaj slúži ako podklad na vyhotovenie verejných listín a ako základ pre platenie miestnych daní obciam.
Na katastri strávite aj 3 hodiny.
Zmeny v evidencii pozemkov po pozemkových úpravách
Po právoplatnom rozhodnutí o schválení vykonania projektu pozemkových úprav vznikajú nové pozemky, pričom pôvodné zanikajú. V konaní o pozemkových úpravách síce okresné úrady nie sú oprávnené rozhodovať o vlastníckych sporoch, no po pozemkových úpravách už nie je možné spochybňovať vlastníctvo na základe právnych listín, ktoré sa týkali pôvodného pozemku.
Ako postupovať pri nevysporiadanom pozemku
Zistenie vlastníctva predkov
Potencionálni majitelia alebo dedičia pôdy si môžu vyhľadať vlastníctvo po svojich predkoch prostredníctvom Slovenského pozemkového fondu, ktorý spúšťa informatívny zoznam s údajmi z katastra nehnuteľností.
Riešenie nejasností v evidencii vlastníctva
Ak sa pri predaji alebo príprave pozemku na predaj ukáže, že vlastnícke vzťahy nie sú jasné, je potrebné riešiť tieto nejasnosti. Niektoré parcely nie sú zapísané v katastri vôbec, pri iných chýbajú vlastníci alebo údaje nezodpovedajú skutočnému stavu. Na riešenie týchto historických nezrovnalostí slúži Register obnovenej evidencie pozemkov (RÖEP).
V prípade, že osoba, ktorá je v katastri zapísaná ako nezistený vlastník, už nežije, je potrebné overiť, či k pozemku po poručiteľovi prebehlo dedičské konanie. Najjednesšie je obrátiť sa na príslušný okresný súd, ktorý by mal informáciou o ukončenom alebo prebiehajúcom dedičskom konaní disponovať. Ak dedičské konanie po poručiteľovi neprebehlo, je potrebné podať návrh na začatie dedičského konania alebo návrh na začatie dodatočného dedičského konania, ak neprebehlo dedičstvo iba k danej nehnuteľnosti. Návrh na začatie dedičského konania môže podať iba dedič poručiteľa. Dedičské konanie sa však začína aj z úradnej povinnosti a bez návrhu. Ak nie ste dedičom, ale máte záujem na začatí dedičského konania, v ktorom bude vlastník pozemku identifikovaný, môžete podať na príslušný súd podnet na začatie dedičského konania. Ak budú dané dôvody na začatie dedičského konania, súd rozhodne o jeho začatí bez návrhu, ale na základe Vášho podnetu.
Ak nie je známe ani meno a priezvisko nezisteného vlastníka, najvhodnejším zdrojom informácií bude pozemková kniha, predchodca súčasného katastra nehnuteľností, v ktorej by mohli byť aspoň niektoré údaje k minulým alebo súčasným vlastníkom zapísané. Na poskytnutie údajov z pozemkovej knihy je potrebné podať žiadosť, čo už je v súčasnosti možné aj elektronicky, pomocou eID karty.
Čo robiť, ak vlastníte viac ako polovicu nevysporiadaného pozemku
Ak ste vlastníkom viac ako polovice nevysporiadaného pozemku a jeden žijúci spoluvlastník nechce predať svoj malý podiel a zvyšok vlastní Slovenský pozemkový fond (SPF) za nezistených vlastníkov, môžete postupovať nasledovne:
- Zistiť, či je reálna deľba pozemku možná vzhľadom na jeho veľkosť, tvar a prístup.
- Načítať si informácie o podmienkach, za ktorých SPF odpredáva pozemky, alebo sa poradiť na najbližšom regionálnom pracovisku SPF.
- Ak je lokalita určená na výstavbu rodinných domov alebo na vysporiadanie cesty k domčeku, máte u SPF väčšiu šancu na úspech.
- Zvážiť súdne konanie o reálnom rozdelení pozemku až ako poslednú možnosť.
Kataster nehnuteľností ako živý organizmus
Kataster nehnuteľností je verejný register, ktorý funguje ako rodný list každej parcely, domu, bytu či garáže na Slovensku. Na Slovensku platí tzv. intabulačný princíp, čo znamená, že vlastníkom sa stávate až v momente, keď katastrálny úrad rozhodne o povolení vkladu a zapíše vás na list vlastníctva.
Register C a Register E
- Register C (C-KN): Parcely registra C sú reálne zamerané v teréne, majú jasné hranice a sú zobrazené na základnej katastrálnej mape.
- Register E (E-KN): Ide o pôvodné parcely, ktoré boli kedysi rozorané do veľkých lánov družstevných polí. Vlastnícke právo k nim existuje a je platné, ale v teréne ich hranice nevidíte. Na parcele registra E nemôžete dostať stavebné povolenie.
Chyby v katastri a ako ich riešiť
Kataster funguje na princípe materiálnej publicity, čo znamená, že údaje v ňom zapísané sa považujú za hodnoverné a záväzné, kým sa nepreukáže opak. Chyby sa však stávajú, a preto je dôležité byť aktívnym vlastníkom a kontrolovať údaje v katastri.
Vlastníctvo pozemkov a právne problémy
Častým právnym problémom je vlastníctvo pozemkov, ktoré vyplýva z minulosti, rozdrobenosti pozemkov a rôznych politických režimov. Užívanie pozemku nezakladá vlastníctvo, a ak nie ste zapísaný ako vlastník, užívate cudzí majetok.
Ako postupovať pri cudzom pozemku
- Osloviť vlastníka a dohodnúť sa na usporiadaní vlastníckych práv.
- Ak sa nedohodnete, môžete sa domáhať určenia vlastníckeho práva prostredníctvom súdu, ale len ak máte doklad o tom, že ste pozemok kúpili, dostali darom alebo nadobudli iným spôsobom.
- Ak je vlastníkom Váš predok, požiadať o dodatočné prededenie novoobjaveného majetku.
- Ak ste spoluvlastníkom, riešiť problém dohodou o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva s ostatnými spoluvlastníkmi.
Kúpna zmluva a nadobudnutie vlastníctva
Zmluva o prevode nehnuteľností musí mať písomnú formu. Ak bola uzatvorená ústne, nemá žiadne účinky. V takomto prípade je potrebné trvať na písomnej zmluve so všetkými zákonnými náležitosťami a podať ju na katastri spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva. Ak bola kúpna zmluva uzatvorená ústne už dávnejšie a užívate pozemok ako vlastný viac ako 10 rokov, je možné sa domáhať vydržania tohto pozemku.
Vydržanie pozemku
V prípade dlhodobého užívania cudzieho pozemku by bolo možné namietať vydržanie, avšak len v prípade, ak by bolo možné preukázať, že dlhoročný užívateľ nehnuteľnosti bol dobromyseľným oprávneným držiteľom.
Chatka na cudzom pozemku
Ak máte chatku na cudzom pozemku, máte možnosť dohodnúť sa s vlastníkom pozemku na odpredaji pozemku pod chatkou. Ak vlastník pozemku pozemok predať nechce, tak máte možnosť obrátiť sa na súd s návrhom na zriadenie vecného bremena k časti pozemku, na ktorom chatka stojí.
Ako zistiť vlastníctvo k pozemku
To, či ste vlastníkom konkrétneho pozemku si viete overiť návštevou katastrálneho odboru na príslušnom Okresnom úrade alebo cez internet na stránke Katastra a mapka.gku.sk.
Špecifické situácie a riešenia
Kúpa pozemku s rozostavanou stavbou
Ak ste kúpili pozemok s rozostavanou stavbou, je dôležité posúdiť platnosť kúpnej zmluvy. Ak zmluva nemá všetky zákonné náležitosti, vlastnícke právo nemôže vzniknúť. V takom prípade je potrebné trvať na písomnej forme zmluvy so všetkými náležitosťami a podať ju na katastri.
Stavba na cudzom pozemku
Ak máte stavbu na cudzom pozemku, môžete sa s vlastníkom dohodnúť na odpredaji pozemku pod stavbou. Ak to nie je možné, môžete sa obrátiť na súd s návrhom na zriadenie vecného bremena k časti pozemku, na ktorom stavba stojí.
Čierna stavba
Ak nemáte žiadne doklady k stavbe, pôjde zrejme o čiernu stavbu. V takom prípade ste neoprávneným užívateľom cudzieho pozemku a vlastník sa môže domáhať odstránenia stavby alebo vypratania nehnuteľnosti.
Pozemkové úpravy a sceľovanie pozemkov
Pozemkové úpravy sa vykonávajú na usporiadanie vlastníckych a užívacích pomerov a odstránenie prekážok vyvolaných historickým vývojom.
Na čo si dať pozor pri kúpe pozemku
Pri kúpe pozemku si treba dať pozor na obmedzenia vyplývajúce z vlastníckych vzťahov, územného plánu, ochranných pásiem sietí a stavieb, a tiež na nedostatočnú kapacitu existujúcich sietí.
Obmedzenia vyplývajúce z územného plánu
Každá obec na Slovensku s počtom obyvateľov nad 2 000 musí mať spracovaný územný plán obce. Z neho môžu vyplývať viaceré obmedzenia pre budúcu stavbu, ako napríklad:
- maximálne dovolený počet podlaží,
- maximálnu zastavanú plochu (IZP),
- minimálnu plochu zelene (KZ),
- odstup stavby od ulice (uličná čiara) a susedných parciel.
Obmedzenia vyplývajúce z ochranných pásiem sietí
Pred kúpou pozemku si treba overiť aj to, či cez danú parcelu nevedú nejaké na prvý pohľad nie viditeľné siete, ktoré by mohli obmedzovať, prípadne znemožňovať budúcu výstavbu. Jedná sa napríklad o:
- podzemný plynovod
- elektroinštaláciu
- vodovod a kanalizáciu
- závlahové potrubie
- iné
Obmedzenia vyplývajúce z ochranných pásiem stavieb
Pred kúpou pozemku si treba overiť, či nespadá do ochranných pásiem iných stavieb. Napríklad sa môže jednať o ochranné pásmo:
- vodárenského zdroja (tu je zakázané zriaďovať žumpy)
- ciest
- železničných tratí
- letísk
- pohrebísk
- prípadne ďalších stavieb
Kúpa bytu bez pozemku
Pri predaji bytu sa často stáva, že k bytu chýba prislúchajúci pozemok pod bytovým domom. Schopnosť riadne a nerušene užívať byt nie je pri absencii prislúchajúcich podielov na pozemku nijako narušená.
tags: #nevysporiadane #pozemky #parcela #registra