Dlhodobé prenájmy nehnuteľností môžu niekedy priniesť nepríjemné situácie, ak nájomca prestane platiť dohodnuté nájomné. Dôvodov pre takéto konanie môže byť mnoho, od finančných ťažkostí až po nečakané životné okolnosti. V takomto prípade sa prenajímateľ prirodzene pýta, ako postupovať, aby svoje pohľadávky vymožil, a to nielen v prípade fyzických osôb, ale aj pri prenájme právnickým osobám.
Pochopenie problému: Prečo nájomca neplatí?
Prvým krokom pri riešení problému s nevyplateným nájomným by malo byť pokúsiť sa pochopiť príčiny. Niekedy môže pomôcť otvorená komunikácia s nájomcom. Zistiť, prečo prestal platiť, a prípadne mu ponúknuť pomoc alebo sa dohodnúť na riešení, môže byť efektívnejšie ako okamžité právne kroky. Problémy nájomcu sa totiž často stávajú aj problémami prenajímateľa.
Policajné postupy a ich obmedzenia
Niektorí prenajímatelia sa v snahe vyriešiť problém s neplatiacim nájomcom rozhodnú obrátiť na políciu. Je však dôležité pochopiť, že neplatenie nájomného samo o sebe nie je trestným činom ani priestupkom. Polícia preto v takýchto prípadoch nie je kompetentná riešiť túto záležitosť. Podľa Listiny základných ľudských práv a slobôd a zároveň aj podľa článku 17 ods. 2 Ústavy Slovenskej republiky platí, že nikoho nemožno stíhať alebo pozbaviť slobody inak, ako z dôvodov a spôsobom, ktorý ustanoví zákon. Preto sa obrátenie sa na políciu v tomto prípade ukazuje ako neefektívne.
Právne nástroje na zabezpečenie pohľadávok
Slovenská právna úprava však poskytuje prenajímateľom niekoľko účinných možností, ako zabezpečiť vymožiteľnosť svojich nárokov voči nájomcovi, ktorý si neplní svoje záväzky. Medzi hlavné inštitúty patria:
Zádržné (retenčné) právo: Tento inštitút podľa § 151s a nasl. Občianskeho zákonníka umožňuje prenajímateľovi, ktorý má u seba vec nájomcu, zadržať ju ako zabezpečenie svojej splatnej peňažnej pohľadávky. Výhodou je, že prenajímateľ nemusí skúmať vlastníctvo zadržiavaných vecí. Základnou podmienkou je, aby vec nebola odňatá svojvoľne alebo lstivo. Dôležité je, že zádržné právo sa uplatňuje na zabezpečenie splatných pohľadávok, s výnimkou zákonných výnimiek. Nevýhodou je, že z takto zadržanej veci sa prenajímateľ nemôže priamo uspokojiť.
Zabezpečovacie opatrenie podľa Civilného sporového poriadku: Civilný sporový poriadok zaviedol nový spôsob zabezpečenia pohľadávok prostredníctvom zabezpečovacieho opatrenia podľa § 343 a nasl. CSP. Týmto opatrením môže súd zriadiť záložné právo na veciach, právach alebo iných majetkových hodnotách dlžníka, ak existuje obava, že exekúcia bude ohrozená. Zabezpečovacie opatrenie umožňuje širšie možnosti uspokojenia pohľadávok prenajímateľa, nakoľko jeho predmetom môžu byť aj iné majetkové hodnoty ako len hnuteľné veci.
Zákonné záložné právo podľa § 672 Občianskeho zákonníka
V kontexte nájomných vzťahov je dôležité spomenúť aj zákonné záložné právo podľa § 672 Občianskeho zákonníka. Toto ustanovenie dáva prenajímateľovi nehnuteľnosti právo na záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sa nachádzajú na prenajatej nehnuteľnosti a patria nájomcovi alebo osobám s ním žijúcim v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia.
Pre vznik takéhoto záložného práva nie je rozhodujúce poradie splnenia podmienok - či došlo najskôr k vneseniu vecí a až potom k uzatvoreniu nájomnej zmluvy, alebo naopak, či veci, ktoré boli vnesené do nehnuteľnosti, nájomca nadobudol do vlastníctva neskôr. Podstatné je, aby boli splnené všetky zákonom stanovené podmienky.
Praktické nedostatky a výzvy pri uplatňovaní záložného práva:
Napriek existencii zákonného záložného práva, jeho praktické uplatňovanie prináša viaceré výzvy. Jedným z hlavných nedostatkov je spôsob jeho výkonu. Kým pri zmluvnom záložnom práve sa zmluvné strany aktívne dohodnú aj na spôsobe jeho výkonu, pri zákonnom záložnom práve (§ 672 OZ) často strany v čase jeho vzniku nepredpokladajú jeho budúce uplatnenie, a preto riešenie konkrétneho spôsobu výkonu nenastáva.
Podľa § 151j ods. 1 Občianskeho zákonníka platí, že ak pohľadávka zabezpečená záložným právom nie je riadne a včas splnená, môže záložný veriteľ začať výkon záložného práva. V prípade zákonného záložného práva podľa § 672 OZ však často absentuje dohoda o konkrétnom postupe, čo môže spôsobiť problémy pri jeho reálnom výkone.
Ďalším problémom je konkurencia záložných práv viacerých veriteľov. Keďže v čase vzniku zákonného záložného práva neexistuje potreba túto otázku riešiť, nebýva vo väčšine prípadov ani nikdy riešená.
Nesprávna interpretácia súdmi:
V súvislosti so záložným právom podľa § 672 OZ je potrebné poukázať na fakt, že mnohokrát dochádza aj zo strany súdov k nesprávnej interpretácii, kedy sa vznik záložného práva nesprávne spája s okamihom jeho uplatnenia prenajímateľom. Pre vznik záložného práva podľa § 672 OZ je podstatné splnenie všetkých podmienok, nie poradie ich vzniku ani moment ich uplatnenia.
Výhody a nevýhody zabezpečovacieho opatrenia:
V porovnaní s predchádzajúcimi dvoma inštitútmi sa zabezpečovacie opatrenie javí ako flexibilnejšie z hľadiska predmetu záložného práva, avšak časovo menej efektívne. V prípade perfektnosti podaného návrhu má súd na rozhodnutie o jeho vydaní 30 dní. Výkon záložného práva zriadeného na základe zabezpečovacieho opatrenia môže nastať až po tom, ako bola pohľadávka právoplatne priznaná súdnym rozhodnutím.
Ako funguje projekt štátom podporovaného nájomného bývania?
Predžalobná výzva a súdne konanie
Ak sa nepodarí problém vyriešiť dohodou alebo inými mimosúdnymi prostriedkami, ďalším krokom je zvyčajne zaslanie predžalobnej výzvy. Táto výzva, ideálne vypracovaná advokátskou kanceláriou, upozorňuje dlžníka na hroziace súdne konanie a dáva mu poslednú šancu dlh uhradiť.
Ak ani po predžalobnej výzve nedôjde k úhrade, je nevyhnutné pristúpiť k podaniu žaloby na súd. V závislosti od povahy pohľadávky a okolností prípadu, môže súd vydať platobný rozkaz, ktorý predstavuje rýchly spôsob, ako získať exekučný titul. V prípade, že súd nevydá platobný rozkaz, bude nasledovať klasické súdne konanie.
Dôležitosť písomnej dokumentácie
V každom prípade, či už ide o vymáhanie dlžného nájomného od fyzickej alebo právnickej osoby, je kľúčová dôkladná písomná dokumentácia. Nájomná zmluva, dodatky k nej, komunikácia s nájomcom, potvrdenia o platbách - to všetko sú dôležité dôkazy, ktoré môžu výrazne pomôcť pri úspešnom vymáhaní pohľadávok.
V prípade, že nájomná zmluva nebola uzatvorená písomne, alebo chýbajú iné dôležité náležitosti (napr. protokol o odovzdaní nehnuteľnosti s aktuálnym stavom meračov, inventárny zoznam), môže sa vymáhanie stať podstatne komplikovanejším. V takýchto situáciách je obzvlášť dôležité vyhľadať odbornú právnu pomoc.
Premlčanie pohľadávok
Je tiež dôležité nezabúdať na premlčanie práva. Podľa Občianskeho zákonníka platí všeobecná premlčacia doba tri roky. Existujú však aj výnimky, napríklad ak bolo právo priznané právoplatným rozhodnutím súdu alebo ak dlžník uznal dlh do dôvodu a výšky, kedy sa premlčacia doba predlžuje na desať rokov.
Daňové aspekty nájomného
Pri prenájme nehnuteľností, či už fyzickým alebo právnickým osobám, je potrebné brať do úvahy aj daňové aspekty. Výdavky na nájomné sa zvyčajne uplatňujú v daňových výdavkoch až po ich zaplatení. Pri prenájme právnickej osobe si fyzická osoba (nájomca) môže do daňových výdavkov zahrnúť celú sumu zaplateného nájomného, pokiaľ platí právnickej osobe. Ak nájomca účtuje v sústave podvojného účtovníctva a prenajíma si priestory od fyzickej osoby, nájomné je daňovým výdavkom až v tom zdaňovacom období, v ktorom bolo zaplatené.
Zhrnutie
Riešenie nevyplateného nájomného, najmä voči právnickým osobám, si vyžaduje systematický prístup. Hoci polícia nie je v týchto prípadoch kompetentná, právny poriadok poskytuje prenajímateľom nástroje na ochranu ich záujmov. Dôkladná príprava nájomnej zmluvy, otvorená komunikácia s nájomcom, efektívne využitie právnych inštitútov ako zádržné právo či zabezpečovacie opatrenie, a v neposlednom rade aj správna dokumentácia, sú kľúčovými faktormi pre úspešné vymáhanie pohľadávok. V zložitých prípadoch je vždy odporúčané vyhľadať odbornú právnu radu.
tags: #neuhradene #najomne #pravnickej #osobe