Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej. Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom.
Registrácia na daňovom úrade: Základný krok pre prenajímateľa
V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.
Je dôležité poznamenať, že ak občan prenajíma alebo poskytuje podnájom nehnuteľného majetku (ďalej len nájom) nachádzajúceho sa na území SR, napr. dom, byt, garáž, pozemok, poľnohospodársku pôdu, atď., má fyzická osoba povinnosť registrovať sa na príslušnom daňovom úrade a komunikovať s Finančnou správou elektronicky prostredníctvom prideleného čísla DIČ. Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, na účely registrácie za platiteľa DPH si každý z manželov sleduje obrat (49 790 eur za 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov) osobitne. Zákon však umožňuje, že sa manželia môžu dohodnúť inak.
Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu). Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku. Registračná povinnosť sa vzťahuje iba na fyzickú osobu, ktorá prenajme nehnuteľnosť na území SR. To znamená, že povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy podľa § 663 Občianskeho zákonníka. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti.
Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť.
Daňové priznanie: Kedy a ako ho podať
Po registrácii na daňovom úrade nasleduje ďalší dôležitý krok - podanie daňového priznania. Platí, že daň je splatná v lehote daňového priznania. Na podanie daňového priznania, ako aj úhradu dane z príjmu je lehota do 31. marca. Daňovník si môže prípadne túto lehotu predĺžiť o tri mesiace, teda až do 30. júna na základe Oznámenia o predĺžení lehoty na podanie daňového priznania.
Podať daňové priznanie je povinný každý prenajímateľ, ak jeho ročný príjem z prenájmu presiahne 500 eur. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok. Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn. Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet. Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.
Pri príjmoch z prenájmu má fyzická osoba možnosť podľa zákona o dani z príjmov vybrať si, či vlastnú nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku alebo nie. Ak si prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti.
Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 + 1 050 = 6 050 €), má povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 400 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykazať daňovú stratu.
Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva.
Príklad č. 1 (manželia): Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Príklad č. 2 (manželia): Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.
Príklad č. 3 (manželia): Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur (3720 - 500).
Pokuty a sankcie: Čo hrozí pri nesplnení povinností
Ak si prenajímateľ - fyzická osoba nesplní registračnú povinnosť v ustanovenej lehote, hrozí mu pokuta od výšky 60 eur až do 20-tisíc eur. Prenajímateľovi však hrozia sankcie aj v takom prípade, ak v daňovom priznaní alebo v dodatočnom daňovom priznaní uvedie daň, ktorá je v skutočnosti nižšia ako tá, ktorú mal uviesť v daňovom priznaní. Pri nesplnení registračnej povinnosti alebo nepriznaní príjmu z prenájmu hrozia vysoké pokuty. Napríklad, kto sa nezaregistruje, riskuje pokutu od 60 až do 20-tisíc eur v závislosti od závažnosti konania. Pri priznaní nižšieho príjmu z prenájmu v daňovom priznaní môže pokuta dosiahnuť 3 % z rozdielu medzi sumou dane uvedenou v daňovom priznaní a sumou, ktorú mal daňovník v skutočnosti odviesť v daňovom priznaní za rok v prípade, že sa daňovník prizná sám cez podanie dodatočného daňového priznania.
Osobne si myslím, že bezsenné noci a nočné mory o nečakanej kontrole z finančnej správy za pár ušetrených stoviek € určite nestoja. Finančná správa vie vďaka informáciám z viacerých zdrojov, najmä z katastra nehnuteľností, identifikovať súkromné osoby, ktoré majú príjmy z prenájmu nehnuteľností, ale nepriznajú ich v daňovom priznaní. Ide najmä o vlastníkov viacerých nehnuteľností, ktoré prenajímajú. Následne pri overovaní skutočností rozhodujúcich pre vymeranie dane využíva finančná správa rôzne formy kontrolnej činnosti ako aj upozorňovanie formou softwarningových listov.
Nové pravidlá pre digitálne platformy: DAC7 mení pravidlá hry
Prenajímatelia bytu či chaty cez Booking alebo Airbnb, ako aj ľudia jazdiaci pre Uber či Bolt sa od 1. januára 2023 neschovajú pred finančnou správou. Od nového roka totiž vstupuje do platnosti novela zákona, ktorá zavádza do praxe európsku smernicu s pracovným označením DAC7. Slovensko sa doteraz vedelo dostať k informáciám o príjmoch ľudí a firiem cez digitálne platformy len priamym vyžiadaním. Táto zmena prináša európska smernica s pracovným označením DAC7, ktorú Slovensko zavádza do praxe. Od januára 2023 teda finančná správa bude mať k dispozícii údaje o prenájme bytov, domov či chát na krátkodobé aj dlhodobé bývanie (napr. Airbnb a Booking), ako aj priestorov na prenájom.
Informačnú povinnosť budú mať aj všetky portály, cez ktoré ľudia či firmy predávajú služby a tovar či prenajímajú autá (vrátane aplikácií na prepravu ako Bolt/Uber), bicykle či iné dopravné prostriedky. Raz ročne dostane finančná správa aj informácie od platforiem pre zdieľanú ekonomiku. Všetky digitálne platformy ponúkajúce predaj tovaru, prenájom dopravných prostriedkov a nehnuteľného majetku, ako aj poskytovanie ubytovacích, dopravných, stravovacích a ďalších služieb budú mať povinnosť automaticky posielať finančnej správe detailné údaje o tom, aké služby a tovary poskytli firmy či fyzické osoby za uplynulý rok a aký dosiahli príjem cez digitálnu platformu. Finančná správa dostane z Bookingu, Airbnb či ďalších platforiem zoznam firiem a bežných ľudí s ich kompletnými identifikačnými údajmi a údajmi o dosiahnutom príjme cez danú platformu. Aplikáciou novej smernice do praxe by sa to malo zmeniť s cieľom zmenšiť doterajšie daňové úniky a zamedziť vyhýbaniu sa daňovým povinnostiam.
Cestovanie za prácou a dane: Slováci v zahraničí pod drobnohľadom
Kontrole sa nevyhnú ani Slováci, ktorí vlastnia nehnuteľnosť v zahraničí. Smernica zavádza aj takzvané cezhraničné daňové audity, čiže spoločné daňové kontroly finančných správ dvoch či viacerých krajín. Ak napríklad Slovák vlastní a prenajíma apartmán v rakúskom lyžiarskom stredisku a rakúsky daňový úrad má podozrenie na nekorektne odvedenú daň, požiada slovenské orgány o cezhraničnú daňovú kontrolu. Týmto spôsobom sa budú môcť obaja národní správcovia dane pozrieť na jeho príjmy.
Riziká nelegálneho prenajímania: Viac ako len pokuty
Ja stále nerozumiem, ako niektorí ľudia dokážu prenajímať svoje nehnuteľnosti nelegálne, len aby ušetrili pár € na dani z príjmu. Alebo majú byt v prenájme a ďalej ho prenajímajú iným podnájomníkom bez toho, aby o tom vedel majiteľ bytu, samozrejme na čierno. Niektorí už tak robia len tak zo zvyku a sú leniví sa registrovať, lebo už roky prenajímajú tomu istému nájomníkovi, ten im dáva nájom v hotovosti do obálky a všetko klape ako hodinky.
Hovorí sa, že polovica udaní je zo strany susedov. Áno, aj sympatická, usmievavá starenka z prvého poschodia sa môže zmeniť na rozzúrenú babičku, keď nájomníci začnú pravidelne usporadúvať hlučné párty. Potom je to už len otázka času, kedy babka vybuchne a nahlási to na polícii alebo rovno na finančnú správu. Prenajímateľ môže síce klamať, že to nie je žiadny čierny nájomník, ale rodinný príslušník, kamarát alebo dokonca známy. Ok, môže byť, ale len dovtedy, kým sa z neho nevykľuje dlžník, v horšom prípade trestne stíhaný človek. Vtedy sa už prenajímateľ zobudí do reality, ktorá končí v lepšom prípade nevymožiteľnou dlžobou niekoľko stoviek €, lebo skutok prenajímania sa nikdy nestal, lebo nájomník tam býval „zadarmo“.
Ale mne sa to nemôže stať, mám predsa dobré vzťahy s nájomníkom. On nepotrebuje žiadne papiere. Príde prvé zvýšenie nájomného po roku zo strany prenajímateľa a nájomník sa môže cítiť dotknutý, čo naruší ich medziľudské vzťahy. Ilegálne prenajímanie má ďalšie svoje úskalia. Zoberte si, že nájomník omylom vytopí susedov, alebo spôsobí v byte inú škodu, napríklad požiar alebo nejakú inú poistnú udalosť. Zodpovednosť za škodu by niesol majiteľ a neviem si ani len predstaviť, ako by vysvetľoval poisťovni, že škodu spôsobil vlastne ten… Čo si myslíte, ako zareaguje poisťovňa? A popritom vo veľmi veľa prípadoch sa dá príjem z prenájmu v súlade so zákonom o dani z príjmu tak jednoducho optimalizovať. Skutočné náklady na prevádzku nehnuteľnosti ako sú energie a ostatné služby znižujú základ dane. Zaradíte si nehnuteľnosť do obchodného majetku a môžete si uplatniť odpisy, náklady na rekonštrukciu, úroky z úveru, daň z nehnuteľnosti a veľa ďalších. Dokonca príjem z prenájmu do výšky 500 € za zdaňovacie obdobie je oslobodený od dane z príjmov.
Prenajímať na čierno sa skrátka neoplatí.
Riešenie problémov s nájomníkmi: Keď nájomca neplatí
Oneskorené alebo neuhradené platby nie sú ničím výnimočným. Pri dlhodobejšom neplatení sa situácia môže zmeniť na náročný finančný aj právny proces. V lepšom prípade prídete o niekoľko mesačných nájmov, v tom horšom ešte o viac - a dlžník svoj dlh často nikdy neuhradí. Nie je to len o peniazoch, ide aj o stres, právne kľučky a dlhodobú neistotu. Váš byt je v cudzích rukách - bez súhlasu nájomcu do bytu nesmiete vstúpiť, výnimkou sú len neodkladné opravy, údržba alebo hroziaca škoda. Výpadok príjmu - môžete byť dlhodobo bez peňazí, na ktoré sa spoliehate napríklad kvôli splátkam hypotéky. Konflikty a problémy so susedmi - ak je neplatič konfliktný, môžu sa pridať sťažnosti, komunikácia s políciou či úradmi. Narastajúce náklady - okrem chýbajúceho nájomného vás čakajú výdavky na právnikov, súdy a opravy škôd.
Čo robiť, keď nájomca neplatí nájomné:
- Počkajte dva pracovné dni, aby ste vylúčili oneskorenie bankového prevodu. Následne nájomcu kontaktujte a zistite, či o situácii vie a ako ju plánuje riešiť.
- V prípade fyzických osôb je možné si takúto schránku zriadiť dobrovoľne. Preverte jeho finančnú situáciu, napríklad cez Centrálny register exekúcií SR a Obchodný vestník.
- Ak ani po výzve nezaplatí, pristúpte k formálnej písomnej výzve na zaplatenie nájomného.
- V prípade, že nájomca nezaplatí nájomné a z tohto dôvodu dostane výpoveď, môže preukázať, že je objektívne v hmotnej núdzi. V takom prípade má nárok na ochrannú lehotu v trvaní 6 mesiacov. Ďalej podľa § 711 ods. 5 OZ platí, že ak nájomca počas tejto ochrannej lehoty uhradí dlžné nájomné alebo sa s prenajímateľom dohodne na jeho úhrade, dôvod výpovede pre neplatenie nájomného zo zákona zaniká.
Ako môžem vypovedať nájomnú zmluvu:Výpoveď nájomnej zmluvy je prvým krokom, ako sa zbaviť problémového nájomcu. Výpovedná lehota je 3 mesiace. Používa sa najmä v týchto prípadoch: prenájom bez súhlasu prenajímateľa, keď nájomca prenajme celý byt inej osobe, hoci v ňom sám nebýva, dlh na nájomnom a službách kratší než tri mesiace, odsúdenie nájomcu za úmyselný trestný čin voči prenajímateľovi, jeho domácnosti alebo obyvateľom domu, iný závažný dôvod. V niektorých prípadoch je však prenajímateľ povinný zabezpečiť nájomcovi bytovú náhradu.
Základy prevencie pred neplatičom: Začnite ešte pred výberom nájomcu. Záujemcu si vždy dôkladne preverujte, ideálne nielen v registroch exekúcií, ale aj v ďalších databázach. Vypracujte kvalitnú nájomnú zmluvu, ktorá vás ochráni, keď dôjde k problémom. Nezabudnite do nájomnej zmluvy zahrnúť zabezpečovacie prostriedky ako depozit, ručiteľské vyhlásenie, notárska zápisnica alebo banková záruka, ktoré Vám vedia v takýchto situáciách výrazne pomôcť.
tags: #nepriznanie #najmu #za #byt