Získanie hypotéky je pre mnohých Slovákov kľúčovým krokom k vlastnému bývaniu. Hoci sa úrokové sadzby na hypotekárnom trhu pohybujú na rekordne nízkych úrovniach a dopyt po úveroch je vysoký, proces schvaľovania môže byť plný nástrah. Jednou z najčastejších príčin zamietnutia žiadosti, alebo navýšenia úrokových sadzieb, je nesprávne alebo neúplné informovanie bánk o vašej finančnej histórii a záväzkoch. Klíčové je preto poznať a pochopiť, ako fungujú úverové registre a aké informácie sa v nich nachádzajú.
Úverové registre: Zrkadlo vašej finančnej dôveryhodnosti
Banky pri posudzovaní žiadosti o hypotéku nevyhnutne nahliadajú do úverových registrov. Tieto registre predstavujú súhrn informácií o vašich finančných záväzkoch, histórii splácania a žiadostí o úvery. Na Slovensku existujú dva hlavné registre: Spoločný register bankových informácií (SRBI), známy ako bankový úverový register, a Nebankový register klientskych informácií (NRKI). Oba registre sú pre banky dôležité, a preto je potrebné si výpis z každého z nich vyžiadať samostatne.
V úverovom registri nájdete podrobné údaje o vašich úveroch, pôžičkách, kreditných kartách a dokonca aj o povolenom prečerpaní na bežných účtoch. Zaznamenávajú sa tu výšky splátok, zostatky úverov, ako aj história vašich žiadostí o úver. Dôležité je poznamenať, že sa tu evidujú aj úvery, kde figurujete ako dlžník alebo spoludlžník.
Každé nahliadnutie sa počíta: Pozor na nadmerné žiadosti
Proces schvaľovania hypotéky začína podpisom žiadosti, čím banke udeľujete súhlas na preverenie vašej finančnej situácie, vrátane nahliadnutia do úverového registra. Ak sa v snahe získať čo najvýhodnejšiu ponuku rozhodnete podpísať žiadosť vo viacerých bankách, každá z nich si do registra zaznamená svoje nahliadnutie. Tento záznam signalizuje, že o úver aktívne žiadate vo viacerých inštitúciách. Po schválení hypotéky sa stav záznamu zmení na "schválený".
Mamojková radí: "Netreba však zabúdať na ostatné banky, v ktorých úver čerpať nebudete. Odporúčam písomne ich informovať, že svoju žiadosť o úver odvolávate. Banka žiadosť o odvolanie doručí registru, kde sa záznam zmení zo žiadosti na odvolaný." Ak toto neurobíte, môže to v registri pôsobiť dojmom, že stále aktívne žiadate o úver vo viacerých bankách, čo môže byť v budúcnosti prekážkou. V extrémnych prípadoch sa dokonca stav záznamu môže zmeniť na "neschválený", čo vám môže spôsobiť vážne problémy pri budúcich žiadostiach.
Aj malé oneskorenie môže znamenať veľký problém
Zlou správou je, že hypotéku vám môže skomplikovať a predražiť aj pár dní omeškania pri splátke pôžičky, dokonca aj za pár eur. Finančná sprostredkovateľka Denisa Kosztanková z OVB Allfinanz Slovensko uvádza príklad z praxe: "Mám klientku, ktorá sa viac ako 5 rokov zodpovedne pripravovala na čerpanie hypotéky sporením. Približne dva mesiace pred žiadosťou o hypotéku sa jej pokazil telefón. Nechcela minúť 270 eur z finančnej rezervy, rozhodla sa preto telefón splácať operátorovi po 9 eur mesačne. V skutočnosti u operátora podpísala zmluvu s inou spoločnosťou, čo si nevšimla. Zhodou okolností zaplatila splátku dva dni po splatnosti, za čo dostala negatívny záznam v úverovom registri. Hypotéku jej síce nezamietli, ale navýšili jej úrok o 1 percento (2,49 namiesto 1,49 percenta). Dvojdňové omeškanie 9-eurovej splátky ju stálo kopec peňazí na vyššom úroku. Aj keď išla telefón jednorazovo vyplatiť, banka jej už úrok neznížila." Tento príklad jasne ukazuje, že pri žiadnom bankovom či nebankovom úvere sa nesmie zabúdať na včasné splácanie.
Ako získať výpis z úverového registra?
Pre získanie výpisu z úverového registra musíte požiadať každú z inštitúcií samostatne. Papierový výpis si môžete vyžiadať poštou alebo osobne na adrese klientskeho centra. Poplatok za papierový výpis do 30 dní je pre oba registre rovnaký - 4 eurá.
Alternatívou je takzvaný spotrebiteľský výpis, ktorý podľa zákona č. 129/2010 Z.z. obsahuje zákonom stanovené údaje o fyzických osobách a fyzických osobách - podnikateľoch, avšak v menšom rozsahu ako klasický úverový výpis. Raz ročne ho môžete získať bezplatne, inak stojí 8 eur (bez poštovného).
Oprava chybných údajov: Vaše právo
Ak vo výpise z úverového registra nájdete chybný záznam, máte právo požiadať príslušný register o jeho opravu. Register následne vašu žiadosť postúpi dotknutej banke alebo finančnej inštitúcii. Táto inštitúcia má následne 30 dní na to, aby vás vyrozumela o výsledku prešetrenia. Ak v tomto časovom horizonte nedôjde k reakcii, register automaticky predpokladá, že žiadosť bola vybavená kladne.
Spoludlžník alebo ručiteľ: Dôležitý rozdiel
V úverovom registri sa môžete ocitnúť aj v pozícii spoludlžníka alebo ručiteľa. Pri žiadosti o úver vo dvojici, ak nie ste manželia, si môžete zvoliť svoj status. Spoludlžník je rovnako zodpovedný za splatenie dlhu a často sa podieľa na splácaní spoločného majetku s dlžníkom. Ručiteľ je povinný uhradiť dlh dlžníka až vtedy, keď dlžník a spoludlžník prestanú splácať. Je však dôležité vedieť, že ručiteľ ručí za nesplatenú čiastku celým svojím majetkom, zatiaľ čo spoludlžník ručí len určitým majetkom, ktorý je určený záložnou zmluvou.
Príprava na hypotéku: Viac ako len úroková sadzba
K novej hypotéke, konsolidácii alebo refinancovaniu úveru potrebujete oveľa viac informácií, než len výšku úrokovej sadzby. Finančné úskalia môžu prísť aj vtedy, keď si myslíte, že máte dostatočný príjem vzhľadom k vašim záväzkom. Je dôležité spomenúť všetky vaše záväzky - nielen úvery v bankách, ale aj kreditné karty, povolené prečerpania na účte, nákupy na splátky, či dokonca splácanie drahšieho mobilného telefónu cez vášho operátora.
Aj keď máte stabilnú prácu a výplatu dostávate načas, môže sa stať, že váš zamestnávateľ má finančné problémy, o ktorých ani neviete. Napríklad neodvádza odvody do sociálnej či zdravotnej poisťovne, alebo neplatí dane. Schvaľovatelia v bankách preto preverujú aj kvalitu zamestnávateľa.
Ďalším častým problémom je zabudnutá kreditná karta z predchádzajúceho obdobia, z ktorej ste vyčerpali malú sumu, ale na ktorú ste postupne zabudli splácať. Aj pár sto eur môže viesť k záznamu o dlhu a vymáhaniu.
Nevhodná nehnuteľnosť: Prekážka pre banku
Veríte, že byt alebo dom, ktorý kupujete, je pre banku vhodný na založenie hypotéky, ale nemusí to byť vždy tak. Napríklad dom nemusí mať vysporiadanú prístupovú cestu alebo pozemky, prípadne skutočná hodnota bytu môže byť podľa znalca nižšia, ako uvádza znalecký posudok. V takýchto prípadoch banka nemusí byť schopná schváliť hypotéku v požadovanej výške.
Administratívne a právne nedostatky
Aj administratívne a právne nedostatky môžu spôsobiť problémy. Môže sa stať, že predávajúci nestihne dokončiť predaj pred svojím úmrtím. Banka vám môže vypracovať chybné záložné zmluvy, alebo kataster nájde nedostatky pri zápise záložného práva či prepise vlastníctva. Pri výbere znalca je tiež dôležité dbať na jeho kvalitu, pretože nie všetky banky akceptujú všetkých znalcov.
Čo robiť, ak vám hypotéku zamietli?
Predstavte si situáciu - rozhodnete sa podať v banke žiadosť o hypotéku a dozviete sa verdikt: ZAMIETNUTÉ. Je to problém a jeho príčinám a možným riešeniam sa budeme venovať v tomto článku. K rôznym scénarom zamietnutia vašej žiadosti o hypotéku dochádza väčšinou vtedy, ak ste ešte nikdy hypotéku nevybavovali, takže nemáte skúsenosti a chodíte po bankách sami. Ďalšími dôvodmi býva nedostatočný alebo neoveriteľný príjem, prípadne negatívne záznamy v úverovom registri.
Ak máte nedostatočné príjmy na získanie potrebnej výšky hypotéky, či už z dôvodu nízkej mzdy alebo nízkych príjmov z podnikania, je namieste uvažovať o takej výške hypotéky, ktorú Vám banka je ochotná poskytnúť. Ak ste v minulosti splácali svoje záväzky nepravidelne alebo meškali so splátkami, toto môže byť pri schvaľovaní hypotéky problém. Banky schvaľujú žiadateľom hypotéky podľa vlastných kritérií, ktoré sú v každej banke trochu odlišné. Tiež záleží od toho, z akého dôvodu ste sa do omeškania so splácaním svojich úverov dostali. Niekedy negatívne záznamy v úverovom registri ani nemusia závisieť od vás. Treba ale vedieť, ako k nim došlo.
Ak vám banka zamietla hypotéku z dôvodu krátkeho trvania pracovného pomeru, prípadne z dôvodu nemožnosti jeho overenia, odborník na hypotéky vám vie pomôcť. Prípadne ak hypotéku potrebujete rýchlo, vie vám navrhnúť riešenia, ktoré nebudú pri schvaľovaní hypotéky problémom. Vo väčšine prípadov totiž banky vedia poskytnúť hypotéku klientom, ktorých pracovný pomer trvá minimálne 6 mesiacov. Často sa stáva, že klienti potrebujú hypotéku vyriešiť čo najskôr, ale ich pracovný pomer je uzatvorený na dobu určitú a zároveň táto doba aj čoskoro uplynie. Prípadne viete, že v krátkej dobe chcete zmeniť svojho zamestnávateľa. Banka nedá hypotéku žiadateľom, ktorí by mali ostať bez dostatočného zdroja príjmov.
Dôvodom zamietnutia žiadosti o hypotéku môže byť aj nevhodná nehnuteľnosť, ktorú chcú klienti v prospech banky založiť. Pri domoch sú časté problémy s nevysporiadanými pozemkami alebo rôznymi vecnými bremenami, prípadne nezapísanými stavbami alebo nesprávne zameranými nehnuteľnosťami na nich.
Neschválili vám hypotéku? Máte niekoľko možností. Môžete to vzdať a hypotéku zatiaľ neriešiť. Alebo ísť do inej banky a požiadať o hypotéku v nej. Ďalšou možnosťou je snažiť sa dozvedieť, prečo vlastne bola vaša hypotéka zamietnutá. A potom to skúsiť v tretej, štvrtej a ďalšej banke. Aj keď konečné slovo pri schvaľovaní hypotéky má vždy banka, hypotekárny špecialista vám už priebežne vie dať informácie o tom, akú máte šancu na úspech. Je však dôležité, aby ste k k nemu boli úprimní a poskytli mu všetky potrebné informácie. Upozorní vás na možné komplikácie pri výbere vhodnej nehnuteľnosti pri jej kúpe resp.
Čo robiť, ak vám zamietnu hypotéku
Čistý register nie je vždy výhra
Často sa ľudia na internetových fórach pýtajú, či im absencia akéhokoľvek záznamu v úverovom registri sťaží prístup k hypotéke. Aj keď sa úverový register netreba podceňovať, pretože jeho údaje môžu zmariť získanie úveru, treba sa správať zodpovedne. Špecialisti sa počas svojej praxe nestretli s tým, že by bol klient zamietnutý len z dôvodu absencie úverovej histórie.
Naopak, niektorí klienti sa snažia umelo vytvárať pozitívne záznamy v úverovom registri, napríklad si berú spotrebné úvery či kreditné karty, hoci ich nepotrebujú. Bankárka im dokonca môže ponúknuť kreditnú kartu s argumentom, že im "v budúcnosti pomôže pri hypotéke". Hoci prázdny úverový register nie je prekážkou, ak chcete mať istotu a lepší pocit, môžete si zvážiť, aký produkt si zaobstaráte. Napríklad kreditnú kartu môžete mať a nevyužívať, čo bude pre banku dôkazom vášho zodpovedného hospodárenia s peniazmi. Dôležité je však nemíňať viac, ako dokážete splatiť, aby ste sa nedostali do začarovaného kruhu.
Ďalšou možnosťou je mobilný paušál aj so zariadením. Mnohí si neuvedomujú, že keď si berú od operátora paušál s novým mobilným zariadením, toto zariadenie nesplácajú priamo operátorovi, ale niektorej z nebankových spoločností. Tieto splátky sa následne premietajú do úverového registra.
Refinancovanie a poistenie: Dôležité aspekty hypotekárneho života
Súčasný hypotekárny trh ponúka aj možnosti refinancovania úverov. Allianz - Slovenská poisťovňa od apríla minulého roka zaradila do svojho portfólia aj hypotekárne poradenstvo, ktoré klientom ponúka komplexné finančné poradenstvo a servis. Riaditeľ hypotekárnej siete v Allianz - SP Slavomír Ruman očakáva zvýšený záujem klientov o refinancovanie hypoték a upozorňuje na možné riziká. Podľa neho sa do refinancovania netreba púšťať bezhlavo, pretože nie každému sa to oplatí. Je lepšie poradiť sa so skúseným odborníkom. Pozerať sa len na výšku úrokovej sadzby môže byť krátkozraké a môže sa klientovi vypomstiť v podobe zbytočných poplatkov a ďalších výdavkov.
Pri hypotéke je poistenie nehnuteľnosti, ktorou ručíte, povinné. Je potrebné si ju poistiť správne, teda vybrať vhodné riziká a zvoliť správnu výšku poistnej sumy. Bankou ponúkané poistenie nemusí vždy pokrývať všetky riziká. Okrem poistenia nehnuteľnosti je dôležité myslieť aj na garanciu schopnosti splácať úver v prípade nepredvídateľných udalostí ako nezamestnanosť, práceneschopnosť, invalidita či smrť. Poistná suma by mala minimálne zodpovedať výške hypotéky a je dôležité mať aj finančnú rezervu na živobytie pre rodinu.
Čo robiť v prípade finančných problémov so splácaním?
Strata zamestnania alebo dlhodobá práceneschopnosť môžu človeka dostať do ťaživej finančnej situácie, ktorá sa odrazí na schopnosti splácať úver. V takom prípade je rozhodne potrebné s bankou komunikovať a neignorovať jej výzvy na zaplatenie omeškaných splátok. Banka vás bude kontaktovať, pošle písomnú upomienku a v prípade nereagovania môže pristúpiť k výzve na predčasné splatenie celej hypotéky. Medzi 6. a 9. mesiacom od nesplácania hypotéky, ak nereagujete, banka podáva návrh na vykonanie dražby nehnuteľnosti.
Banka vám môže ponúknuť odklad splátky istiny alebo celého úveru na maximálne 6 mesiacov, avšak po uplynutí obdobia odkladu budete musieť odpustené splátky doplatiť. Ďalšou možnosťou je predĺženie splatnosti úveru, čím sa zníži mesačná splátka, alebo refinancovanie, ktoré je výhodné pre tých, ktorí chcú spojiť viacero úverov do jedného.
Bonita klienta: Kľúč k úveru
Napriek tomu, že ceny nehnuteľností sú na historických maximách a úvery sú dostupné, vašou bonitou môžete naraziť na úskalia. Bonita klienta predstavuje súbor ukazovateľov, ktoré vypovedajú o vašej schopnosti splácať potenciálny úver. Banka pri žiadosti o hypotéku sleduje najmä váš príjem a aktuálne finančné záväzky.
Zvýšiť príjem pre účely žiadosti o hypotekárny úver je možné zabezpečením si spolužiadateľa/ručiteľa, žiadosťou o úver v období vyššieho príjmu (napríklad s variabilnou zložkou závislou od výkonu alebo 13. či 14. platom), alebo požiadaním o zvýšenie platu svojho zamestnávateľa aspoň tri mesiace pred plánovaným podaním žiadosti.
Nemenej dôležitou súčasťou hodnotenia bonity sú vaše mesačné výdavky, predovšetkým finančné záväzky ako splátky iných úverov či súdom nariadené platby (napríklad výživné). Zníženie splátok úverov môže byť jednoduchšie, ako si myslíte, a dokonca ich môžete znížiť v jednom procese so žiadosťou o hypotéku prostredníctvom konsolidácie.
Vysoké ceny nehnuteľností a potreba vlastných prostriedkov na dofinancovanie hypotéky (banky zvyčajne financujú maximálne 80 % hodnoty nehnuteľnosti) môžu byť ďalšou prekážkou. Každý krok žiadosti o hypotéku v sebe ukrýva množstvo úskalí, preto je najlepšou cestou poradiť sa so skúsenými hypotekárnymi špecialistami, ktorí poznajú trh a podmienky jednotlivých bánk a vedia najefektívnejšie poradiť, čo robiť aj v prípade, ak vaša bonita nejaví práve najideálnejšie.
tags: #nepravdive #udaje #na #hypotekarny #uver