Sektor nehnuteľností, dlhodobo vnímaný ako stabilná a lukratívna investícia, sa stáva čoraz častejšie terčom nelegálnych aktivít, najmä prania špinavých peňazí. S cieľom efektívnejšie predchádzať týmto nekalým praktikám zaviedli štát a Európska únia prísnejšie pravidlá a povinnosti pre subjekty pôsobiace v realitnom biznise, vrátane realitných kancelárií. Tieto opatrenia, primárne zamerané na boj proti legalizácii príjmov z trestnej činnosti a financovaniu terorizmu (AML - Anti-Money Laundering), si vyžadujú od všetkých zúčastnených zvýšenú pozornosť a dodržiavanie stanovených postupov.
AML a realitné kancelárie: Nová realita pri transakciách
V blízkej budúcnosti sa každý, kto sa chystá kupovať alebo predávať nehnuteľnosť, musí pripraviť na jednu administratívnu činnosť navyše - vyplnenie dotazníku AML. Realitné kancelárie, ako subjekty oprávnené sprostredkovať predaj, prenájom a kúpu nehnuteľností, sú zo zákona povinné preveriť svojich klientov, s ktorými uzatvárajú obchody presahujúce sumu 15-tisíc eur. Tento záväzok vyplýva zo zákona č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a o ochrane pred financovaním terorizmu.
Realitný maklér musí nielen identifikovať klienta na základe preukazu totožnosti, ale vykonať aj tzv. AML starostlivosť ešte pred podpisom zmluvy. Cieľom týchto opatrení je zabrániť tomu, aby sa nelegálne nadobudnuté peniaze cez obchody s nehnuteľnosťami dodatočne nelegalizovali. Štát a Európska únia majú zásadný záujem na čistote finančného systému a transparentnosti realitného trhu. Zo zákona majú realitné kancelárie povinnosť preverovať svojich klientov a vykonať o tom podrobný záznam.
Pre bežných klientov táto povinnosť znamená len vyplnenie jednoduchého dotazníku AML, v ktorom uvedú svoje osobné údaje a odpovedia na pár základných otázok. Nie je to nič náročné a vďaka moderným nástrojom eAML sa dá celý proces vybaviť elektronicky, často priamo z mobilného telefónu. Tieto nástroje umožňujú rýchle a efektívne vyplnenie potrebných informácií.
Politicky exponované osoby a rizikové krajiny: Zvýšená pozornosť
Zatiaľ čo pre drvivú väčšinu klientov predstavuje AML dotazník len drobnú administratívnu záťaž, existujú špecifické kategórie osôb a situácií, ktoré si vyžadujú zvýšenú pozornosť a dôkladnejšie preverovanie. Spozornieť a pripraviť sa na dlhší proces preverenia musia najmä politicky exponované osoby (PEP), čiže osoby zastávajúce významné verejné funkcie, ich rodinní príslušníci a blízke osoby. Rovnako sa to týka podnikateľov pôsobiacich v rizikových odvetviach, ako je obchod so zbraňami, drahými kovmi či inými strategickými komoditami. Zvýšenú starostlivosť si vyžadujú aj osoby pochádzajúce z rizikových krajín, ktoré sú zaradené na medzinárodných zoznamoch krajín s nedostatočnou úrovňou boja proti praniu špinavých peňazí. Okrem toho, AML zákon definuje aj tzv. neobvyklé obchodné operácie, ktoré sú samy o sebe spúšťačom pre zvýšenú kontrolu.
To, že vás realitná kancelária požiada o vyplnenie dotazníku AML, je v skutočnosti pozitívnym signálom. Svedčí to o jej profesionalite, zodpovednom prístupe k podnikaniu a o tom, že dôsledne dodržiava zákonom dané podmienky. Pri výbere realitnej kancelárie sa preto odporúča informovať sa, akou formou rieši preverovanie klientov a ako zabezpečuje archiváciu a ochranu poskytnutých údajov.
Podobné opatrenia fungujú v mnohých ďalších sektoroch, najmä v bankovníctve, kde sa tiež musia nahlasovať nepatrične vysoké vklady v hotovosti, podozrivé prevody finančných prostriedkov alebo neobvyklé transakcie. Tieto mechanizmy tvoria súčasť širšieho systému zameraného na ochranu finančnej integrity a predchádzanie organizovanému zločinu.
Príklady neobvyklých obchodných operácií a ich dopady
Finančná spravodajská jednotka (FSJ) pravidelne zverejňuje štatistiky a príklady neobvyklých obchodných operácií (NOO), ktoré sa objavili v uplynulom období. Výročná správa FSJ za rok 2020 priniesla niekoľko zaujímavých zistení. V sledovanom období bolo zdržaných celkovo 72 neobvyklých obchodných operácií v celkovej hodnote presahujúcej 4,5 milióna eur. Z tohto počtu bolo až 71 NOO zdržaných samotnými povinnými osobami, čo svedčí o ich zvýšenej ostražitosti a aktívnom prístupe k plneniu zákonných povinností.
V posledných rokoch zaznamenávame rastúci trend ohlasovania prípadov týkajúcich sa politicky exponovaných osôb. FSJ zaznamenala finančné transakcie, ktoré realizovali najmä rodinní príslušníci PEP, a to neraz vo forme kúpy nehnuteľností. V niektorých prípadoch politicky exponované osoby vykonávali prevody vysokých objemov finančných prostriedkov na zahraničné účty, často pod zámienkou podnikateľskej činnosti. Tieto prostriedky boli následne postupne posielané späť na účty vedené v slovenských bankách, často pre blízke osoby PEP. FSJ po analýze týchto operácií odstúpila podozrenia orgánom činným v trestnom konaní, najmä pre podozrenie zo spáchania korupčných trestných činov.
Prípadová štúdia AML: Keď súdy spochybňujú pravidlá AML – Riziko reportovania nehnuteľností
Ďalšími príkladmi neobvyklých obchodných operácií, ktoré sa objavili v roku 2020, boli prípady prepisov slovenských obchodných spoločností zapojených do reťazca na fiktívne fyzické osoby. V popredí sa dostali aj tzv. "romance scamy" - internetové podvody založené na manipulácii a získavaní dôvery obetí. Výročná správa FSJ spomína aj prípady zneužívania slovenských podnikateľských účtov, často prostredníctvom tzv. "bielych koní" - cudzích štátnych občanov, na ktorých sú založené obchodné spoločnosti. Na tieto účty boli prevádzané značné finančné prostriedky, často zo zahraničia, prípadne neoprávnene vyplatené prostriedky z daňových úradov.
Pandémia ochorenia COVID-19 taktiež ovplyvnila výskyt niektorých neobvyklých obchodných operácií. FSJ identifikovala napríklad zvýšený nárast bezhotovostných transakcií podnikateľských subjektov, ktoré sa týkali tovaru súvisiaceho s pandémiou. Opakovane sa tiež vyskytovali podvody pri internetovom predaji, falošné inzeráty slúžiace na podvodné vylákanie finančných prostriedkov, alebo podvody zamerané na seniorov.
Jeden konkrétny prípad, ktorý FSJ stručne popisuje vo svojej výročnej správe, sa týkal politicky exponovanej osoby. Na základe medializovaných informácií o neštandardných obchodoch s nehnuteľnosťami rodinného príslušníka PEP, vykonala povinná osoba analýzu transakcií na účtoch politicky exponovanej osoby a jej rodinných príslušníkov. Zistilo sa prepojenie rodinných príslušníkov PEP na podnikateľské subjekty participujúce na obchodoch so štátom. Následná analýza FSJ naznačila, že časť získaných finančných prostriedkov vo výške takmer 200-tisíc eur mohla byť naakumulovaná z korupčného konania. Tieto prostriedky boli použité na nákup zlatých tehličiek, ktoré boli následne uložené v prenajatých bezpečnostných schránkach.
Zákon o preukazovaní pôvodu majetku: Minulosť a súčasnosť
V kontexte boja proti praniu špinavých peňazí stojí za zmienku aj zákon o preukazovaní pôvodu majetku, ktorý bol prijatý s veľkou slávou v roku 2010. Kritici však už vtedy upozorňovali, že tento zákon je skôr marketingovým ťahom a v praxi bude neúčinný. Až do roku 2013, teda za dva a pol roka jeho účinnosti, sa na súd nedostal ani jeden jediný prípad, kde by mohli byť nelegálne získané majetky zhabať.
Hoci zákon umožňoval občanom nahlasovať podozrenia o nezvyčajne zbohatnutých ľuďoch, polícia do konca mája 2013 dostala 117 hlásení, avšak žiadne sa nedostalo na súd. Tento nulový výsledok neprekvapil mimovládne organizácie ako Transparency International alebo Alianciu Fair Play, ktoré kritizovali zákon ako "bezzubý" a ľahko obchádzaný. Poukazovali na to, že orgány činné v trestnom konaní v skutočnosti kryjú mocných.
Mnohí verili, že jedným z prvých, ktorých sa zákon dotkne, bude Vladimír Mečiar, vzhľadom na jeho minulosť a údajné neštandardné obchody s akciami. Mečiar sa však vyjadril, že sa ho zákon netýka, pretože nemá majetok vo výške 1 500-násobku životného minima. Poukázal tiež na to, že zákon sa dá obísť.
Poslanec Daniel Lipšic, ktorý sa viackrát snažil presadiť vlastnú podobu právnej normy proti praniu špinavých peňazí, označil tento zákon za neúčinný. Umožňoval napríklad deklarovať ako legálny príjem neobvyklé obchodné operácie, ako bola kúpa a následný predaj akcií za štyridsaťnásobok nákupnej ceny. Lipšic tvrdil, že Smer vtedy hlasoval proti jeho návrhom, ktoré by takéto zneužívanie znemožnili.
Úrad vlády vtedy nevidel problém v "bezzubom" zákone, ale skôr v tom, že Slovensko nemalo riadne vedenie Generálnej prokuratúry, čo bránilo spätnej väzbe od orgánov činných v trestnom konaní. Zároveň však vyjadril pripravenosť zákon opraviť.
Problémom zákona bolo aj to, že ho bolo možné veľmi jednoducho obísť. Už počas legislatívneho procesu mali ľudia čas upratať si majetky, prepísať ich na iné osoby alebo získať darovacie zmluvy. Navyše, zákon obsahoval poistku, ktorá odrádzala občanov od oznamovania podozrení - oznamovateľ musel uviesť svoje meno a bydlisko, a polícia si ho ešte k tomu preverila. Otázne bolo, kto by pri povesť slovenskej polície riskol bonzovať na bohatého a vplyvného suseda.
Európsky rámec boja proti praniu špinavých peňazí
Pranie špinavých peňazí a financovanie terorizmu predstavujú vážnu hrozbu pre integritu hospodárstva a finančného systému EÚ, ako aj pre bezpečnosť jej občanov. Európska komisia preto neustále pracuje na posilňovaní legislatívneho rámca v tejto oblasti. V máji 2020 predložila Komisia balík štyroch legislatívnych návrhov, ktoré majú vytvoriť nový a súdržnejší regulačný a inštitucionálny rámec v EÚ na boj proti týmto javom.
Tieto návrhy vychádzajú z analýzy účinnosti doterajších mechanizmov EÚ a reagujú na potrebu harmonizovaných pravidiel v rámci vnútorného trhu. Správy z roku 2019 poukázali na to, že hoci požiadavky smernice (EÚ) 2015/849 boli rozsiahle, ich nedostatočná priama uplatniteľnosť a podrobnosť viedli k fragmentácii pri ich uplatňovaní na vnútroštátnej úrovni a k rozdielnym výkladom. Táto situácia neumožňuje účinne riešiť cezhraničné situácie a neposkytuje primeranú ochranu vnútornému trhu.
Navrhované nariadenie prehlbuje a posilňuje prístup založený na hodnotení rizika s cieľom dosiahnuť väčšiu účinnosť a cezhraničnú konzistentnosť. Zjednodušuje transparentnosť skutočného vlastníctva na celom vnútornom trhu a rieši aspekty, v ktorých páchatelia trestných činov mohli pre nedostatočnú podrobnosť využívať najslabší článok. Návrh je v súlade s najnovšími zmenami odporúčaní Finančnej akčnej skupiny (FATF), najmä v súvislosti s rozšírením rozsahu subjektov podliehajúcich požiadavkám AML/CFT ( boj proti praniu špinavých peňazí a financovaniu terorizmu) a opatreniami na zmierňovanie rizík obchádzania cielených finančných sankcií.
Vzhľadom na cezhraničný charakter veľkej časti činností spojených s praním špinavých peňazí a financovaním terorizmu je nevyhnutná dobrá spolupráca medzi vnútroštátnymi orgánmi dohľadu a finančnými spravodajskými jednotkami (FIU). Nariadenie Európskeho parlamentu a Rady je považované za vhodný nástroj, ktorý prispeje k vytvoreniu jednotného súboru pravidiel, keďže bude priamo a okamžite uplatniteľné, čím sa odstráni možnosť vzniku rozdielov v uplatňovaní v rôznych členských štátoch.
Povinnosti a riziká pre realitné kancelárie
Realitné kancelárie ako povinné osoby podľa AML zákona musia dôsledne plniť všetky svoje povinnosti. Medzi ne patrí:
- Identifikácia klienta: Preverenie totožnosti klienta na základe platného dokladu totožnosti.
- Získanie informácií o klientovi: Vypĺňanie AML dotazníka, ktorý obsahuje základné osobné údaje, informácie o zamestnaní, zdrojoch príjmov a účele obchodného vzťahu.
- Posúdenie rizika: Vyhodnotenie potenciálneho rizika legalizácie príjmov z trestnej činnosti na základe definovaných rizikových faktorov (napr. PEP, rizikové krajiny, neobvyklé obchodné operácie).
- Vykonanie náležitej starostlivosti: V závislosti od posúdeného rizika sa aplikuje zjednodušená, základná alebo zvýšená náležitá starostlivosť. Pri predaji alebo kúpe nehnuteľností je zjednodušená starostlivosť prakticky vylúčená, ak hodnota obchodu presahuje 15 000 EUR.
- Monitoring obchodného vzťahu: Sledovanie priebehu obchodného vzťahu a aktualizácia údajov o klientovi.
- Vedenie záznamov: Uchovávanie kompletnej dokumentácie o preverovaní klientov a transakciách po dobu stanovenú zákonom.
- Ohlasovanie podozrivých transakcií: V prípade identifikácie neobvyklých obchodných operácií alebo podozrenia z prania špinavých peňazí je realitná kancelária povinná bezodkladne informovať Finančnú spravodajskú jednotku.
Dôsledné plnenie týchto povinností nie je len zákonnou požiadavkou, ale aj kľúčovým prvkom profesionality a zodpovedného podnikania. Neplnenie AML povinností môže viesť k sankciám zo strany regulačných orgánov, vrátane vysokých pokút. Napríklad, pokuta od FSJ vo výške 50 000 EUR pre realitnú kanceláriu nie je zanedbateľná.
Pre realitné kancelárie je preto nevyhnutné mať detailne spracovaný program vlastnej činnosti, ktorý popisuje postupy pri zisťovaní a posudzovaní klientov a obchodov. Tento program musí byť pravidelne aktualizovaný a musí zohľadňovať špecifické riziká spojené s predmetom podnikania. V neposlednom rade je dôležité, aby boli o všetkých krokoch pri plnení AML povinností vedené dôkladné záznamy, ktoré je možné v prípade kontroly predložiť.
Pranie špinavých peňazí prostredníctvom nehnuteľností je komplexný problém, ktorý si vyžaduje neustálu pozornosť a adaptáciu na meniacu sa legislatívu a nové formy nelegálnych aktivít. Realitný sektor, vďaka svojej atraktívnosti a vysokým hodnotám transakcií, zostáva významným cieľom pre legalizáciu nelegálnych finančných prostriedkov. Preto sú AML opatrenia nevyhnutným nástrojom na ochranu integrity trhu a zabezpečenie spravodlivého a transparentného prostredia pre všetkých účastníkov.